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九七年叱　豪宅市場，狂掃山頂帝景園、陽明山莊等豪宅，涉資逾三十二億元，而且有入無出，被地產界封為「豪宅大王」的秦錦釗，正經歷人生最低潮。他那持有豪宅物業的建萊資源有限公司， 已遭債權銀行清盤；而他亦因詐騙案，上週三被裁定罪名成立，即時還押，本月八日判刑。一代豪宅大鱷，就此玩完。然而秦錦釗的財政來源，多年來一直是個謎， 今次這宗案件，就揭開了小秦的底牌。原來新華銀行一直是他背後的大水喉，不斷為其物業進行二按及三按，一手將小秦打造成豪宅大王。至於秦錦釗因經營左軚車 及運輸生意而致富這神秘面紗，亦由廣州來港聽審的老父秦順潮親自揭開。秦父自稱在廣州有「運輸大王」稱號，擁有油庫、碼頭、酒店多瓣業務，他向本刊透露小 秦的發跡故事。契姐與剛果有緣九七年時，秦錦釗好不風光，不單止住上白加道Altadena大宅，寫字樓更由葵涌新都會廣場搬到會展中心。公司還 聘有七、八名年青女秘書，伴着這位經常袋一疊疊金牛出街的「豪宅大王」。而他的高調作風，還引來綁匪垂涎。九七年六月，秦錦釗的太太鄧淑芬，駕駛一部平治 S600，到九龍塘接載兒子放學時，突遭三名持槍賊人綁架，母子二人跳車逃生，而房車則被劫走。除了自誇有用不完的錢外，對於自己的背景，秦錦釗亦故作神 秘有後台。那時他常把契姐溫瑞芬掛在口邊，指她是非洲剛果共和國前國會議長妻子。這位剛果奇女子，原是前解放軍中將溫玉成將軍的女兒。溫玉成是二野出身， 曾跟隨粟裕大將，官至北京軍區司令及解放軍副總參謀長，文革後退休。他這女兒於八、九十年代活躍於澳門，與崩牙駒合作過賭業。小秦自稱與溫契姐在西非象牙 海岸共和國開採石油、天然氣，又搞過鑽石和金礦生意。辦公室就放滿他與契姐及一些黑人的合照，刻意令人聯想他有不少國際人脈網絡。

金管局查 賬九七年尾，金融風暴掩至，樓價大跌。一手蟹貨的小秦卻一反常態，愈戰愈勇。不單沒有沽貨離場，他還繼續戰上山頂，加碼再買入豪宅，如入無人之境。他的大 水喉仍然是香港新華銀行，甚至由九七年初，開始向新華深圳分行做按揭。而九八年初，建萊更把旗下二十七個早已按給新華的物業，再做二按，甚至三按。當時樓 價已大跌四成，㗝豐、東亞等其他銀行連二按也不肯借，新華這特別融資安排着實不尋常。這時候，新華信貸部對建萊財政已作不利評級，而金管局亦關注建萊以豪 宅抵押的龐大信貸額；因為新華對建萊的借貸額，達到該行資本基礎百分之二十五，觸及銀行業條例中規定，銀行放款予同一客戶額度的上限。金管局曾一度介入， 查核新華賬目。由於新華對秦錦釗的信貸要收緊起來，秦錦釗的財政危機曝光。他於是將新買物業踢契，由「豪宅大王」變身「踢契大王」。

新華老 總照住與秦錦釗相熟的，還包括兩位前新華銀行總經理，包括由八六年至九五年間任總經理的馬青華，現已退休告老還鄉返四邑；其後接任的吳駿生，與秦錦釗更 「老友」。在九六年一幀秦錦釗穿上軍服，與內地軍官合照中，站在秦錦釗身旁的，正是吳駿生。據知，銀行監察小組與秦錦釗開會時，吳駿生也有在場。但自從二 千年初，吳駿生被調離新華返回江蘇，便沒有再露面。吳駿生任內，秦錦釗亦同時在豪宅市場大放異彩。他背後的水喉，固然是新華銀行，他當日仍「牙擦擦」對人 認叻說：「我所有單位，都係睇長線兼上身，無向銀行做按揭。我嘅身家，食十世或二十世，娶多幾個老婆都花唔完……」而事後證明，他所有豪宅，均有向銀行做 按揭。九六年中，秦錦釗這位新晉泳，突然現身半山帝景園、曉峰閣、地利根德閣，狂掃二十個豪宅，並揚言自己已是發展商新地以外，帝景園的第二大業主，同時 令帝景園樓價，一年間急升一倍至兩萬元一呎。秦錦釗以為炒「歸邊」，便可令帝景園呎價升至三萬元，於是繼續掃多二十四個帝景園、二十六個陽明山莊及三個地 利根德閣；再加上八個曉峰閣及其他山頂白加道等豪宅，涉資逾三十二億元。

小秦案開審一個多月以來，秦錦釗每次出庭應訊，一如既往牙擦擦，還要在場的記者，叫多些行家到來捧場。他自稱花了三、四千萬，找來著名大狀清洪作辯護律 師，「本來我想搵平啲㗎，但我老豆話：『你咁嘅質素，又有知名度，一定要搵啲高質素嘅律師，唔係俾人笑。』」他說自己在內地看過相，相士說他行運行過三月 底，會吉人天相。但上週三，陪審團裁判前，他沒有以往般囂張，出庭時還滿眼紅筋；其餘四名被告，包括建萊集團前董事曾 小蘭、前新華銀行副總經理周偉財、助理總經理侯沛誼，及青山道分行經理馬健輝，皆顯得容顏憔悴。結果，陪審團經過兩日一夜退庭商議，裁定五名被告詐騙罪 成，即時還押，待四月八日判刑。在犯人欄內的秦錦釗和四名被告，立時一臉茫然。跟秦錦釗打工十七年的曾小蘭，就不斷飲泣；在旁的秦錦釗安慰她說「唔好 喊」，然後微笑和庭上的親友揮手道別。

開假信用狀冚數今年四十六歲的秦錦釗，由一代「豪宅大王」淪為階下囚，始於九八年尾一筆信用狀貸款。 涉案的新華銀行，就是多年來支持他狂掃豪宅的大水喉。秦錦釗自八五年起便與荃灣青山道新華銀行有往來關係，並在九十年代中，成為新華香港分行的大客戶。銀 行為建萊提供的信貸額度達十八億元，佔新華銀行的資本基礎四分一。一直以來，新華銀行有為建萊提供貿易融資，其中一種方法是與秦錦釗簽訂信託收據 TR（Trust Receipt），即秦錦釗把貨物擁有權，先授予銀行，銀行替他把貨物付款，而他須於指定期限內把TR贖回，其間他便可自由調動這筆資金。但自九八年開 始，建萊因水緊未能如期贖回TR，至年底欠下新華的逾期TR高達一億元。當時新華銀行成立監察小組，由副總經理周偉財領導，聯同侯沛誼、馬健輝等人，專責 與秦錦釗開會商討還款事宜。據案情透露，會上馬健輝提議建萊集團，開假信用狀給自己相關公司，再以該筆貸款，償還建萊在新華銀行的逾期TR。周偉財及侯沛誼認為可行，吩咐下屬去馬，而秦錦釗則吩咐下屬曾小蘭，準備所需文件。

小秦案詐騙三部曲

新 華主動舉報新華銀行其後替建萊開出二十五張信用狀，訛稱用以購買一批電解銅和鋁錠，貸款額二億二千萬元，用以償還逾期TR。但二千年初，新華高層發現，這 批信用狀背後，根本無貨物交易存在，於是向廉署舉報，揭發這宗詐騙案。由四年前被廉署邀請協助調查，到去年中被落案，及至今年初案件開審，秦錦釗都一直 「喊冤」。其實他和新華銀行的關係，一直非比尋常。秦錦釗由九一年投資荃灣南豐中心開始，至九七年狂炒半山豪宅，已查證的九十四個物業涉資卅二億，當中七 成是由新華銀行按揭，甚至提供二按、三按，或跨境到新華深圳分行借貸。令雙方關係愈趨密切的，正是案中第三被告周偉財。據悉，周偉財於八一年在港大工商管 理學系畢業，一年後即加入新華銀行放款部任職，並一直在信貸部工作，負責審批貸款。及至他升任為新華銀行助理總經理之時，開始接觸秦錦釗這客戶。

人 事變動斷水喉至○○年初，中銀香港醞釀合併，查核內部賬目；總經理吳駿生被調回京，由申松君接任，小秦頓失依靠。同年新華更向秦錦釗追討十六億元債項。及 至年底，更有新華高層向廉署舉報，揭發這宗詐騙事件，而新華並在○二年申請將建萊資產清盤。在受審期間，秦錦釗的妻子鄧淑芬和父親秦順潮，也有到法庭支 持。不過，一向女友眾多的秦錦釗，「啤」了妻子一眼便冷淡地說：「我唔識佢，唔知佢係邊個！」小秦對老遠從廣州跑來的父親，表現寬容，還介紹「拉」他的廉 署人員給老父認識。秦順潮和對方握過手後，在銀包內掏出一張廣東省「鄉民證」，對着廉署人員說：「你夠膽就拉埋我！你拉我，成隊解放軍即刻操落嚟！」該名 廉署人員也不知如何反應。與兒子同樣牙擦的秦順潮，得悉兒子被判有罪後，語調仍輕鬆說：「好等閒啫！我有四個仔，公司業務有其他三個頂上！」

叔 父靠走私發達秦錦釗家鄉在廣州黃埔南崗鎮，距離廣州市約一小時車程。據他自述，七九年偷渡來港，在流浮山上岸後，日間當裝修學徒，夜晚讀英專及室內設計。 不過老父秦順潮就踢爆兒子講大話：「佢認叻之嘛！做裝修係因為未搞好證件，後來做生意，係靠佢做走私嘅阿叔幫忙㗎！」原來秦順潮的三哥秦順南，是當年番禺 區獨立大隊第一中隊長，在四九年後來港定居。秦順潮憶述：「我三哥喺長洲撈偏門，同香港一位名人運西藥、日常物資返大陸，拍檔還有沙皮狗和報紙蘇，當時要 抗美援朝嘛！」七九年秦錦釗的確偷渡來港，並投靠伯父秦順南。「我大哥對佢好照顧，仲俾筆錢佢做生意。嗰時大陸啱啱開放，大興土木，極需要堆土機、運輸車 等，我於是叫錦釗運上嚟。」秦錦釗在香港找來一百多台二手機車，老父秦順潮及三名兒子，分別為長子漢釗、三子炳釗和幼子國釗，與黃埔區書記官員相熟，要運 返大陸的機械就由他們接應，以贈送回鄉名義輸入。秦順潮還沾沾自喜：「唔使報關，一毫子稅都唔使俾㗎！」

擁有私人碼頭在八十年代初，內地出產的東風牌推土機甚落後，馬力不足。而秦錦釗運來的機車馬力強勁，老父與鄉下的兄弟就成立民聯運輸公司， 專做運輸業。「當時每部機租出去日賺百幾蚊，一百六十部車同時運作，我賺幾多你有數得計啦！」秦順潮說。賺了第一桶金，秦錦釗開始進口的士、貨車等車種。 他先從日本把這些二手左軚車運到香港，在石崗改裝後，再運返大陸。秦順潮牙擦地說：「最高峰時，喺元朗、錦田有三個停車場，可以放三千架車㗎！」至九四 年，秦氏父子擔心只做左軚車風險太大，於是分散業務，成立通濠電子廠。九六年又興建漢京酒店，及收購廣州黃埔銅管材廠，並以建萊集團來管理旗下不同的業 務。而最賺錢的一瓣生意，是與黃埔區國有資產管理局合作，改裝原廣州廟頭碼頭為建翔碼頭，涉足航運事業。據建萊的公司網頁顯示，建翔碼頭是中外合資，註冊資本七千萬元人民幣，總投資額五億元，專營碼頭倉儲、集裝箱貨物、裝卸等。

另 類運輸事業記者到現場視察，發現隸屬黃埔區的建翔碼頭，位置偏僻隔涉，規模亦比附近碼頭細。碼頭總面積二十萬平方米，倉庫約四萬平方米，最搶眼的，是岸邊 五個可儲油十數萬噸的大油桶，還有四處印着的「嚴禁煙火」字樣。秦順潮稱他當時購入六艘過千噸貨輪，自組「民聯」貨車隊，並設有鴻森集團，專門代理進出口 和替人報關，實行運輸業一條龍服務。建翔碼頭剛開業已非常興旺，在附近新港碼頭工作的工人說：「凌晨三、四點都有船到建翔碼頭，而工人裝卸速度亦非常快， 簡直是同行典範。」在建翔碼頭外開設士多的老闆憶述：「聽講啲貨通常由香港運來，空車入，滿車出，仲有好大陣柴油味。碼頭旺到每分鐘都有車駛入來，二十四 小時營業，嘈到不得了！」事實說起小秦的父親秦順潮，黃埔區無人不識，「老虎潮（秦之花名）嘛，成個鎮最有錢係佢，呢度好多地都係佢嘅，好多村民都係幫佢 打工！」黃埔區南崗鎮村民說。及至九九年，前國務院總理朱鎔基銳意打擊沿海走私活動，加上經濟及金融緊縮政策，建萊業務急轉直下，其中建翔碼頭的生意嚴重 萎縮。現時碼頭內一座五層高寫字樓和部分倉庫已荒廢。而附近士多老闆亦說：「幾年前開始，建翔碼頭靜冲好多。而家十點鐘就封關，少冲貨車經過，晚晚有覺好 瞓！」

生意走下坡建萊原建於廣州火車站旁的民族賓館亦告爛尾，而旗下鴻森集團發展的黃埔鴻森大樓，九九年已落成，但宣傳裝修皆欠奉，百多個 單位五年來只賣出廿多個，銷情極慘淡。負責銷售的職員嘆道：「個盤最坃命嘅，係內籠只有水泥地，未做批盪。連馬桶都無，個個客來到都掉頭走。」秦順潮家鄉 的大屋，外牆由花崗石砌成，建築費二百萬元，在落後的村中很是觸目，而內裡傢俬亦全是酸枝、紅木，雖然用料靚，但其實內裡極簡樸。他在家中的牆上掛上「紫 氣東南來」的牌匾，「人哋都係掛『紫氣東來』，我掛『紫氣東南來』，因為我嘅錢係由香港搵返來！」秦順潮說。

內地走私猖獗九十年代初，內地 走私柴油的情況嚴重。載重量達兩、三萬噸的走私油輪，從新加坡或香港水域接駁柴油後，便駛往內地位處偏僻的液化碼頭，並將柴油經暗藏海底的油管，直接泵入 岸邊油庫，最後由貨車運往各地經銷。而規模較大的走私集團，除了自備私家碼頭，還自設運送車隊，實行「供、運、儲、銷」一條龍。走私油如此盛行，皆因內地 柴油供不應求。內地柴油一直由國營企業中石油和中石化專營批發。現時內地柴油每公升三元，比香港及新加坡的一、兩元貴得多；這個差價就是走私集團「油水」 所在。但自從九九年揭發廈門遠華走私案，揪出賴昌星及數百個牽連的貪污關長及高官後，當時的總理朱鎔基下令嚴打走私。走私集團再不敢明目張膽，轉而在公海 交收柴油，再由小艇運返碼頭。但這樣載油量大降，令走私集團收入銳減。

中港融合，唔少內地富豪由於經常穿梭中港兩地做生意，所以喺香港搵番間豪宅，得閒當度假，又或者用嚟投資，成為身份象徵。

雅 居樂（3383）早喺內地二、三線城市搞地產，喺發迹地中山，聽聞更有「中山新鴻基」嘅美譽，佢哋開發同銷售嘅樓盤，以百萬方米計，規模有番咁上下。放眼 內地之外，原來集團執行董事陳卓南同埋陳小娜都好識貨，早排睇中咗香港何文田山道一號一個頂層複式單位，用咗4780萬買入C室複式，成2528方呎，每 呎成萬九蚊，係何一嘅新高價。

咁落本買呢個豪宅，唔知會留番嚟自用定投資呢？但係，何一話晒係市區，兼且係傳統豪宅地段，應該計過條數先扑槌入市。

政 府以奢侈稅打房之際，本刊調查，宏仁集團總裁王文洋2月中，看上有「信義計畫區最後一棟豪宅」之稱的皇翔F4，直接找皇翔董事長廖年吉談，以每坪200萬 元以上的價格訂下3戶，總價上看17億元。皇翔F4去年底就封盤不賣，預計今年第2季以每坪超過250萬元再開盤，將創豪宅天價。

一般投資客則因打房政策影響而收手觀望，近期各大建案看屋人潮也已銳減一半。房仲表示房價已經鬆動，賣屋逃命潮將起。

王文洋 小檔案

現職：宏仁企業集團總裁

生日：1951年4月2日

家庭：經營之神王永慶與二房楊嬌的長子。與亡妻陳靜文育有1子王泉仁，1女王思涵，與女友呂安妮育有2子

學歷：英國倫敦帝國大學物理博士、光學碩士

事業：1978年進入任職南亞，1995年因婚外情被革職，後赴大陸創宏仁企業集團。2007年出版《重建美麗的台灣》一書後，問鼎總統府的傳聞不斷，2010年買下國衛電視。

為了打房，行政院十日通過奢侈稅草案，預定七月一日上路。消息一出，建商、房仲業隨即陷入驚慌。然剛完工的「皇翔F4」，根本不怕，從去年底就封盤不賣，還仗著「信義計畫區最後一棟豪宅」，身價驚驚漲，現在號稱每坪沒二百五十萬元不賣。

入手三戶 十七億

就 在奢侈稅重挫房市及營建股之際，豪宅新標的皇翔F4出現神祕大買家。本刊調查，台塑創辦人王永慶之子王文洋以女友呂安妮、兒子王泉仁、女兒王思涵名義，一 口氣買下F4一、二樓樓中樓，以及三樓、十五樓三個單位，一單位約二百坪到三百坪，共耗資十七億元，換算每坪二百萬元以上。

其實，政府的打房措施對豪宅買氣毫無影響。以台北市為例，豪宅密集度最高的信義計畫區中，最貴氣的就屬科技大老闆郭台銘、林百里居住的「信義富邦」，去年市場出價一坪二百萬元，卻沒有住戶要賣屋。此區豪宅幾乎蓋滿，只剩打算重建的亞太會館及皇翔F4。

皇翔F4身價因此爆漲。「太好賣了，一堆買家爭著找關係，就是想買到這頂級豪宅區的最後一棟豪宅。」知情業者說。

皇翔F4開價從二年多前的每坪一百二十萬元，拉到去年初一百五十萬元，去年底甚至封盤不賣，皇翔連打造豪華接待中心及樣品屋都免了，不少人直接找上皇翔董事長廖年吉買屋。有一科技業董娘打算以每坪一百八十萬元買屋，還因出價「過低」而買不到。

遭遇母喪 緩簽約

「今年二月中，王家大隊人馬到皇翔建設台北市博愛路的辦公室，廖年吉親自接待及簡報，之後當場訂了三戶；本來最近要簽約的，但因三月初母親（指楊嬌）過世，就延後了。」知情人士說。對此，皇翔建設發言人游玉華推說：「不清楚。」

王文洋本是信義計畫區豪宅的老住戶，可說是豪宅市場的「熟客」，每次的房事異動，也多與王文洋的運勢有密切關聯。

一九九五年時，王文洋和妻子陳靜文住在信義計畫區的「贊泰花園廣場」。後來，王文洋和呂安妮熱戀，被罵得狗血淋頭時，王文洋遠走美國，一度把呂安妮安置在英國；等事件平息後，則將呂安妮安頓在長春路上的六福客棧裡。

二 ○○○年王文洋前進大陸，創辦宏仁集團，以電子事業及塑膠事業為主，另投資宏力半導體。隔年，遠雄在台北地標一○一大樓旁，推出南北帝王座向的「御之 苑」，王文洋一口氣買下二戶，一、二樓樓中樓。「買的時候沒請他的風水師王泰安去看，朋友介紹，他去就買了。」一位王家親戚說。

御之苑目前 登記在兒子王泉仁、女兒王思涵名下。買屋後，王文洋便和呂安妮搬過去，從此和陳靜文分居，御之苑和贊泰花園廣場，隔著松勤路，面對面。為方便兒子王泉仁練 球，王文洋將地下室車位改為室內籃球場。王泉仁婚後，先在御之苑附近的新光傑仕堡租屋，待王文洋入住F4後，再搬回御之苑。

御之苑裡 名人多

在風水師眼裡，御之苑氣場旺。風水師陳旺庭說：「這一帶承受四獸山的虎豹獅象，吳興街還有一隻烏龜，以及九五峰的氣場，非常旺，吸引許多富賈人家進駐，做生意的居多。」當年，入住御之苑名人有全國電子董座林琦敏、威剛董事長陳立白等。

搬入新宅時，也正是王文洋開創事業之際。○四年宏仁集團營業額達十億美元，當時五十三歲的王文洋曾說，和他父親王永慶五十三歲的經營成績，「一點都不遜色。」

然三年後，好景不再。○七年六月陳靜文病逝，宏仁營運因大環境變化而艱辛，身為借款擔保人的王文洋曾被銀行興訟，打亂子公司在中國上海Ａ股上市的計畫。同年八月，王文洋偕女友呂安妮，邀風水師李建軍到「御之苑」住處看風水被拍到，傳聞李建軍此行就是為他改風水。

一位台塑老臣說：「○八年金融海嘯後，一群南亞出來的骨幹陸續離開宏仁，使上市計畫遙遙無期，不少原始股東不滿。」

堪輿過關 買皇翔

不過，這些都不影響王文洋買屋。○九年，傳聞有意選總統的王文洋，以呂安妮名義、斥資五億元買下御之苑的四、五樓，約三百坪，每坪一百一十萬元，與八年前王文洋以每坪一百零八萬元買下一、二樓的價格，不相上下。王文洋將新宅改為招待所，曾接待過日本議員。

據了解，新屋光裝潢費就將近一億元，牆壁石頭是從歐洲古城堡上拆下來空運來台的。此外，還有全球限量一百五十組、每組一百五十萬元的FENDI CASA沙發；耗資百萬元的二十人份整組餐桌椅、餐具；價值五百萬元的音響；最特別的是，容得下十人、視野隱蔽的露天按摩浴缸。

不過，王文洋對上億元的「制震奢華」豪宅仍不滿意，打算搬出。一名王家親戚說，去年底，王文洋曾到內湖看房子，但他的風水師王泰安發現房子風水對他不好，所以沒有入住，後來有人介紹且經王泰安看過，王文洋才決定買皇翔F4。

F4 基地二千六百坪，皇翔在二○○四年以三十六?八億元天價向台北市政府標下，當時外界還以為皇翔寫錯標單。不過，皇翔另有算盤，它移入千坪容積率，打算蓋二 十樓高宅，但被附近豪宅住戶抗議，改為二棟十五層樓、一棟十七層樓，全棟花崗石、SRC鋼骨結構，找來日本五大建商中的華大成營造打造。

F4三年前預售，恰好遇上金融海嘯，皇翔咬牙苦撐，蓋好再賣成屋，結果，房價從一坪一百二十萬元，一路拉高到二百五十萬元，總案量從原本的一百五十億元，飆漲為二百五十億元，扣掉不及百億元的成本，皇翔倒賺一百五十億元，F4成了皇翔的金雞母。

金斗穴位 可帶旺

F4大門口正對信義富邦世紀館，門前有隻五公尺黑色展翅老鷹。風水師張旭初說：「這裡是金斗穴，氣場又強又旺，商界人士來住都很適合。老鷹化煞，門口十全十美的雕塑也是化煞，比起御之苑那一帶，F4較不受一○一的煞氣影響，所以這一帶的住戶，都是越住越旺。」

此一建案位在靜巷，少了世貿、商圈的車水馬龍，但離新光三越群及貴婦百貨只要五分鐘，又重視風水，旁邊就是郭台銘常帶妻小散步的公園，自然成了王文洋等富豪競買的標的。

至本刊截稿前，王文洋未作回應。

皇翔F4 小檔案

位　　置：台北市忠孝東路5段236巷內

基地面積：2,622坪

建案規劃：共3棟，17層樓1棟，15層樓2棟

戶　　數：46戶

每戶面積：100~300坪

每坪售價：業界估計逾250萬元

總銷金額：估計約250億元 銷售方式 先建後售

下訂名人：市場傳有王文洋

今年一月一日，第一太平戴維斯進入大中華市場三十年來，出現首位華人執行官李偉文。在香港有「刁王」稱號的李偉文，去年帶領香港分公司促成新台幣一千億元 交易案，在香港，刁王是deal、交易王的代名詞，他是如何爬上這個以往只由英國人出任的大中華區最高職位？

撰文‧梁任瑋

香港本島深水灣「香島道三十七號」別墅，二月底以每坪約新台幣一千六百萬元成交，刷新全球住宅史上天價紀錄，促成這筆交易的背後人物，正是甫上任第一太平 戴維斯大中華區首席執行官的李偉文。

三心法

包辦豪宅商辦成交紀錄

李偉文是誰？在香港，有人稱他為「刁王」，去年他才剛以第一太平戴維斯香港總經理身分，帶領香港分公司投資買賣部門成交兩百億港元（約新台幣一千億元）交 易案，也讓第一太平戴維斯在香港商用不動產市場市占率攀高到五成，其中，最受矚目的指標案就是宏利保險大廈，以二十二．五億港元賣給香港首富長江實業總裁 李嘉誠旗下的新加坡基金，寫下二○一○年香港商辦最高成交總價紀錄。

同時包辦目前香港豪宅與商辦成交價新紀錄的李偉文，今年初可在香港不動產市場出盡鋒頭。

提到李偉文，認識他的人，第一個反應一定是「銷售天王」。曾在香港與李偉文接觸過的前美林亞太區資本投資部主管李灌晏說，「仲介的角色就像是紅娘，如果對 於每件案子的掌握度不夠，很難在爾虞我詐的商場中生存，而Raymond（李偉文英文名字）剛好在這方面特別擅長，因此獲得客戶高度信任。」從基層不動產 業務員一路爬升至執行官的李偉文，進入第一太平戴維斯已二十二年，最早他是負責辦公室租賃，因業務特質強烈，後來轉任投資買賣部門，表現依舊亮眼，去年 底，更被倫敦總部拔擢為大中華區首席執行官，掌管兩岸四地十六座城市。

心法一

永遠站在第一線衝鋒

李偉文第一個成功心法是，永遠站在第一線。

業務員是靠經營個人特色勝出，李偉文過人的魅力，來自於無比的自信。「光是宏利保險大廈，我的佣金收入就四千多萬港元(新台幣二億元)。」李偉文毫不掩飾 地說出他傲人的成績。

他的業務性格，從一張小名片就展露無遺。有別於外商公司總裁深怕讓陌生人知道手機號碼，李偉文的個人名片，頭銜下第一行字，就印著他在大陸與香港的行動電 話號碼，直接告訴客戶「要找我隨時都在」。

第一太平戴維斯台灣分公司董事長朱幸兒說，李偉文是極少數位階這麼高仍在第一線做業務的領導人，跟在他身邊做事，很刺激，也很有挑戰性。

說話速度極快的李偉文，採訪過程，每十分鐘就接起一通電話，對業務親力親為的他，不只企業賣方要處分資產，直接指名找李偉文，連買家要投資，都會先詢問李 偉文有什麼好案子可以推薦，共通的原因就是「成交速度很快」。

李偉文舉例他去年成交的香港西九龍複合型不動產「奧海城」案，奧海城由香港信和集團投資興建，但股權分別屬於五個股東，信和集團占四成，另外六○％分別由 四個業主持有，背後牽涉複雜的股權結構。

李偉文說，信和集團當時請他找客戶接手股權，因為總金額太高，而且不能百分之百持有，無法吸引買方下手，於是李偉文大膽地先整合信和集團與其他四位股東的 股權，再由他找到美國私募基金接手，最後以四十五億港元拍板定案，李偉文也賺進一千七百多萬港元佣金。

此外，李偉文賣出的史上最貴豪宅「香島道三十七號」，在香港豪宅市場流通很久，李偉文坦言，買得起總價四億港元豪宅的富豪並不多，但他回過頭分析，一座城 市總有千分之一的有錢人，金額並非他們購買豪宅的關鍵，重點是房子可不可以滿足他們對豪宅的需求。

由於香島道三十七號地理位置高，視野景觀一流，李偉文最後仍透過在香港累積的深厚人脈，找到企業主買家。

如果說，房地產市場的訊息是一盤散沙，仲介就像是一個漏斗，李偉文會先過濾所有市場資訊，再向客戶介紹，因此也大幅縮短交易時間。

心法二

銷售前先提改進報告

「我們不是一般的房屋仲介，不能在大海撈針。」李偉文說，所有物件到他的手中，他都會先反問幾個關鍵問題，這棟房子要租給什麼類型的零售業者，每個月可以 收取多少租金？

李偉文成功的第二個心法是提升物件的附加價值。尤其這三年隨著房價逐漸走高，不少收益型不動產只剩二％租金報酬率，但李偉文就是有辦法讓買家願意買，因為 在銷售之前，他就已經先提出一個改進報告，甚至不惜找建築師討論動線，創造買方的想像空間。

此外，把損益表當經營之母的李偉文，除了有業務員的積極態度，更有專業經理人的數字力，是他第三個成功心法。

○四年，第一太平戴維斯為了去蕪存菁，卸下昔日包袱，剛上任香港總經理的李偉文，首度採用個人利潤中心制度經營。當時他要求會計部門列出每位業務人員的每 月總開支，包括他在內，都要做到與薪資相同的生意，才算打平。

推行一段時間後，不但淘汰不少高薪但生財力低的員工，更讓那一年香港分公司營收達到八千萬港元，比二○○三年多了八倍。

心法三

獎賞分明衝高獲利能力

○七年，第一太平戴維斯獲利陷入瓶頸，李偉文又祭出高薪挖角一招，大量吸納外商顧問公司五大行內頂尖人才。

李偉文顛覆行內固定的獎金制度，「以前大部分代理行都是要等年尾才分紅，我就改為多勞多得制，每單拆佣，另加額外獎金，在利誘之下，果然吸引業務員更賣力 替公司賺錢，○七年香港分公司利潤又破紀錄，高達一億五千萬港元。」李偉文說，雖然今年很多歐美外資私募基金仍積極在亞洲找尋標的，投資人也對辦公大樓仍 舊充滿高度興趣，但他們也遭遇愈來愈難找到合適標的的課題，因為好的辦公室資產都掌握在本地財團與家族手中，只好轉往外圍開發。

李偉文說，未來五年，中國大陸與台灣是大中華區商仲界最大的成長動能，台灣與中國大陸未來一定要整合成一個平台，共用資源，希望到二○一五年，每年可以達 到五億港元（新台幣二十五億元）的營收。

就內部管理而言，李偉文認為，第一太平戴維斯不可能會有「吃大鍋飯」的營運模式，他將祭出更高的分紅制度，只要做得好，就給獎金。第一太平戴維斯香港分公 司，去年就有員工拿到一千多萬港元的薪資，李偉文獎賞分明的經營模式可見一斑。

面對兩岸三地政府為了抑制房價，同時釋出嚴厲的打房政策，李偉文認為，市場因為信心不足問題，至少會觀望、修正一年半，到二○一二年底才會大幅復甦。

他更認為，面對未來十二個月更要步步為營，每個案子都很重要，不可以輕易放棄，以賺最多佣金的案件為優先，李偉文要把自己在香港的成功經驗，帶到兩岸四 地，讓這支優秀團隊，持續在大中華區市場稱霸。

李偉文

現職：第一太平戴維斯大中華首席執行官經歷：第一太平戴維斯香港董事總經理、第一太平戴維斯租務部主管「刁王」代表作——李偉文寫下豪宅、商辦成交紀錄的 案件標的 賣方 買方 成交金額

(港幣/億元) 備註

奧海城 香港信和集團 美國私募基金 45 股權交易宏利保險大廈 香港菱電集團 香港長江實業旗下新加坡ARA基金 22.5 2010年香港商辦最高成交總價香島道37號別墅 香港莊氏 個人 4 全球每坪最貴豪宅

政府祭出「奢侈稅」重招，逐漸在 房市發酵，向來帶動房價漲跌的豪宅，包括不曾出現在市場的稀有豪宅，這一個月來在仲介市場悄悄倒貨。本刊調查，台塑集團第三代王泉仁要賣「太平洋凱旋」別 墅，其他幾棟豪宅的投資型買方，也出現恐慌性賣壓，打算趕在7月1日奢侈稅開徵前賣出。豪宅客急退場，發出房市逆轉訊號。

二月二十四日，財政部長李述德送出打房狠招「奢侈稅」草案，至今屆滿一個月，房市交易急凍。近日，不少豪宅客開始悄悄找房仲賣屋，幾個過去根本就沒有拿出 來賣的豪宅社區，也紛紛上網賣屋，豪宅客擔憂房價崩跌，已開始倒貨。

百坪別墅 王家求售

北市信義計畫區內，聚集了「信義富邦」「台北花園」「皇翔F4」等豪宅，過去因屋主惜售，根本一屋難求；但就在區塊內的松智路上，十分稀有的別墅「太平洋 凱旋」，最近卻傳出有一戶四層樓的百坪別墅求售，開價二億六千八百萬元，令仲介與住戶都很意外。

太平洋凱旋地處靜巷，內部有台北市區相當罕見的九戶別墅，「以前，這是有錢想買也買不到的物件，當時預售最搶手的也是別墅區，很快就銷售一空了。」仲介透 露。

本刊詢問房仲，該房仲不願留下姓名，僅低調地說：「屋主有特別交代，一定要是認識的才可以連絡屋主，而且，要經過他允許後，才會親自開門接待。」顯得非常 神祕。

本刊調查，該別墅屋主正是台塑集團少主王泉仁。十一年前，王家搶下該社區一戶朝南的百坪別墅，上個月老爸王文洋才訂下信義計畫區天價豪宅皇翔F4遲未簽 約，一個月後，兒子卻反手賣屋，在王家根本不缺錢的狀態下，閃躲房市急凍期相當明顯。對王泉仁賣屋，王家親信輕描淡寫地說：「買賣房屋很正常，沒住就處 理。」

豪宅領降 房市急凍

國內自SARS以後的房市，每次喊攻上漲都是豪宅市場，而崩盤前也是豪宅先凍結。二○○八年金融海嘯前，建商還紛紛推出最新豪宅產品，敦化北路「文華 苑」、信義計畫區「台北信義」紛紛喊價達每坪二百萬元，但隔年海嘯一來紛紛停賣，房市馬上急凍，豪宅、小套房無一倖免。

隔年，文華苑開賣，每戶四億元的高開價，半年內賣光，當時大量資金引進台灣，豪宅市場第一個受惠，開啟近二年以投資客為主的市場。接著，台北市房價開始飆 破每坪一百萬元、一百五十萬元，一直至去年底帝寶法拍價每坪二百萬元，豪宅全面帶動市場，並且擴大到新北市、台中、高雄等地。

豪宅市場驚漲，吸引大戶投資客進場購買，如今，在政府高舉打房旗幟，祭出奢侈稅重招下，這群對市場價格敏銳的金字塔頂端買家，急於獲利了結。

名人為鄰 低調探市

本刊調查，王泉仁賣豪宅並非特例，最近一個月，台北市豪宅出現急售現象，包括「帝寶」「潤泰敦仁」「頂高麗景」「勤美璞真」「一品苑」，甚至郭台銘、林百 里和曹興誠都有買的「信義富邦國際館」，也傳出有屋主低調賣屋。

在仁愛路、敦化南路上的豪宅潤泰敦仁，過去以「制震風水豪宅」聞名於富豪圈，潤泰集團總裁尹衍樑、旺旺集團董事長蔡衍明還捨不得搬走，在房仲市場上屬稀有 豪宅。

但日本大地震剛過，強調制震的潤泰敦仁，最近卻有一戶百坪四樓低調求售，開價二億三千八百萬元，單價每坪一百九十三萬元。蔡姓屋主並非知名政商，二年前買 進價估計約每坪一百三十萬元，此時賣屋，恐怕也跟王泉仁相同，是為了閃躲未來房市急凍期。

另外，台灣豪宅知名度最高的信義富邦國際館，多年來沒有成交記錄，最近也傳出一戶打算出售，震驚豪宅房仲圈，首富郭台銘現仍居住在低樓層的三、四樓，而打 算出售的高樓層，屋主只低調地先透過人脈口頭賣屋，目前尚沒有人出價。

開價狂跌 買家觀望

去年，被壹傳媒集團老闆黎智英看上、一次大買九戶的頂高麗景，因為面對大安森林公園，產品稀有，二個月內，十四戶就賣光，但最近有二戶投資客卻反手開賣， 房仲低調地說：「屋主告訴我，一定要在六月底前賣掉，要不然會被課稅，只要比當初買價還高一點，屋主就賣。」

過去，投資客瘋狂買進豪宅大樓，最近幾個剛交屋個案，也開始紛紛丟貨賣屋，以逃避七月即將到來的奢侈稅，過去秒殺賣光的勤美璞真、前總統陳水扁的一品苑等 社區，這個月就開始有七戶至十二戶不等的案量，低調拋售中。

豪宅急拋售，價格也誇張跌價，房仲網路上，頂高麗景已經打出「降價四千萬元」來吸引消費者點閱，單價雖仍高掛每坪二百萬元，卻也代表豪宅客看壞買氣，趕緊 釋出降價訊息，等待買家出價再議價。

以仁愛路帝寶而言，去年投資大戶劉媽媽法拍高價得標又棄標，再以每坪二百萬元得標，目的就是要取得稀有豪宅，槓上法拍黑道也在所不惜。而今只要願意出價， 居然門檻大降，房仲透露，目前帝寶就有三戶正在賣，並且還有一戶正對仁愛路的D棟，十分罕見。

淡江大學產經系副教授莊孟翰說：「因房價已經來到相當高點，豪宅客想在七月一日以前獲利了結，心態相當明顯，另外，這二年擔憂房價起漲的恐慌性買壓，也在 這時候出現恐慌性賣壓的前兆。」

一般豪宅買賣比較不受景氣波動影響，如今連稀有豪宅也急於脫手，遑論一般住宅，在政府積極打房下，房市買氣急凍，年度黃金大檔三二九檔期直接癱瘓，不少建 案現場都是「退訂的人比看屋的人多」。房產業者憂心房市恐會一路冷下去。

看屋冷清 建商寒冬

上週六（二十六日）本刊到遠雄位於新莊副都心的「海德公園」接待中心，卻見人潮稀落，建商為留住客戶，還花錢請音樂家演奏、找飯店師傅準備高級下午茶、免 費帶走插花藝術及水晶貼，但客戶還是不捧場。

一對看房的夫妻檔客戶關心地問：「現在打房耶，你們要不要降價？」銷售小姐賣力地說：「不會，我們走不二價政策，而且二、三期準備推出，價格應該也不會 跌。」但該夫妻檔已經來看三次，就是想要等到價格跌了才考慮。

新莊副都心過去是投資熱區，但業者表示，「三月開始，每週看屋人數都較上週少一成，至今已掉大半。」對照本刊今年春節假期走訪新莊，每個建案無不人山人 海，客戶瘋狂搶買，遠雄海德公園更是該區指標預售案，過年期間，一天賣六億元、一個月賣掉近二百五十戶；而今，現場冷清狀況，建商只能大嘆「等嘸人」。

代銷緊縮 延遲交屋

遠雄建設發言人蔡宗易說：「第一期已經銷售尾聲，預計四月份推出第二期，不過還沒辦法訂價。」遠雄才在二十五日，以每坪一百八十三萬、一百七十三萬元再度 買下新莊副都心的二塊土地，但去年這區的土地最高飆到每坪二百三十二萬元，地價大跌二成多。

元利建設董事長林敏雄直言：「現在很慘，看屋人潮都掉一半，影響很大。」今年三二九檔期已經現出慘狀，三月初《住展雜誌》統計將推出二千六百億元的十年最 大爆量，但三月底據市場反應，恐只剩下一千億元的案量，不少個案紛紛延後推案。有建商私下說：「再這樣冷下去，一有人開始喊跌，房價大概就會兵敗如山倒， 現在只好撐著。」

不只如此，過去廣告大戶的十大代銷，包括海悅廣告、甲山林廣告、新聯陽廣告等，自三月二十六日開始就不再大打報紙廣告，遠雄海德公園則是已經停刊二週，剩 下路邊拿指示牌的工讀生，還在賣力舉牌，吸引過路客。

準備交屋的個案，更傳出建商延遲交屋，不讓投資客殺出，好讓餘屋順利銷售。板橋新巨蛋已完工，一千多戶的超大案量，當初吸引不少投資客買盤，但預售時，合 約規定交屋前不得轉讓，而今完工，建商遲不交屋，買家在網路上大吐苦水：「再不交屋，馬上就要課奢侈稅，現在卻不能賣，急死人。」

追稅打房 炒家噤聲

去年開始，為了處理房價頂天的民怨，政府祭出打房政策，房價卻越打越高；今年二月，奢侈稅草案送立法院，成為有效打房的第一個關鍵，接著，財政部接棒，開 始追查投資客，上週四公布投資最大戶「黃勇義」，四年內利用三十六名人頭、買賣九百四十戶，恐被追稅七至十五億元。

政府大動作查稅，投資大戶噤若寒蟬，其他二黃也沒好到哪去，二個投資大戶因為查稅風暴下，記者無法連絡，但有投資客說：「二黃還是在賣屋，黃文雄已經收回 豪宅的鎖匙，暫時不賣，買家這時候都砍價見骨，其他沒裝潢的一般房屋就繼續賣，能賣一件就賣一件。黃勇義的話，可能要賣屋來籌稅款。」但該投資客也說： 「我今年已經不買屋進貨，現在只賣不買。」

奢侈稅七月上路，目前房市進入空轉期，投資客不進場、自住客觀望，出現賣方不降，買方不追的急凍現象，這波豪宅客率先發難的逃命潮，是否掀起房市崩盤波濤 大浪，有待觀察。

政府打房頻出招

2010.6.25

央行無預警升息（0.125％），並針對台北市及新北市10個行政區採取選擇性信用管制，第2戶住宅貸款成數不得超過鑑價7成。

2010.9.30

央行升息半碼，並敦促銀行適當規範空地抵押貸款，以遏止建商養地。

2010.12.3

財政部提出「特別稅法草案」，將針對持有房地產不滿1年就移轉的投機客，課徵「暴利稅」。

2010.12.30

央行再度升息半碼，並將第2戶以上購屋貸款限制擴及新北市林口、三峽及淡水3區，房貸成數降為6成，同時緊縮土地融資。

2011.1.26

財政部授權地方政府恢復開徵空地稅，以加重土地持有成本，遏阻炒地。

2011.3.3

財政部公布「特種貨物及勞務稅條例」草案（俗稱奢侈稅條例）針對持有不到2年即出售的非自用住宅課徵10％、15％重稅，並增列「炒地皮條款」，持有空地 不滿2年即轉手也將課稅。

人頭戶交易房產 稅罰賠很大

涉嫌以人頭戶買賣房屋的投資客黃勇義，遭國稅局盯上，他將面臨多少金額的補稅和罰鍰呢？國稅局表示不針對個案發表評論；但一般來說，會有下例2種認定方 式：

1.如果認定為個人所得，必須補繳賣屋交易所得的稅額，最高稅率達40％，並按所漏稅額處以1~3倍的罰鍰；

2.如果認定為營業行為，必須補繳5％營業稅和25％營利事業所得稅，並按所漏營業稅額處以1~10倍的罰鍰。

依照國稅局的說法，若假設疑似黃勇義買賣的940戶每戶成交價為1千萬元、獲利200萬元，再假設黃勇義的人頭戶都有申報綜所稅，國稅局處以最輕1倍的罰 鍰，那麼他補稅罰鍰的情況為：（940戶×200萬×40％）×（1+1）=15.04億元；若以營業行為認定，處以最輕1倍的罰鍰則為： （940×200萬×5％）×（1+1）+（940×200萬×25％）=6.58億元

政府停止公立醫院接收內地孕婦今年在港生育「配額」，惟私院未配合限制，無法遏止源源不絕的富貴大陸孕婦，搶二十五萬豪華全包宴到私院頭等房繼續生B。安排生仔一條龍服務的中介公司更乘機「掘金」，安排孕婦殺入本港各區豪宅待產，翔龍灣、嘉亨灣已變身內地孕婦公寓。

公立醫院「截龍」，今年不接受內地孕婦預約生育，私家醫院生仔位也立即逼爆，有錢都未必有位，但安排內地孕婦生仔的中介公司，反而變得非常活躍，短短一 週，由安排到港作產檢、生育、安排醫生等的一條龍私院生仔服務，價錢瘋狂飆升，由以往約十萬港元有交易，坐地起價至十八萬、甚至推出二十五萬元的豪華套 餐，住醫院頭等房。為接待大陸富貴客，多間中介公司更標榜有本港豪宅出租，供孕婦產子前後在港短暫休養，就網站所見，以土瓜灣區的翔龍灣最多出租單位，日 租二千元，標榜露台可望浸會、法國及寶血醫院，數分鐘車程可至，仁安醫院也在十分鐘車程以內。

中介公司地址設翔龍灣

有名為「香港金紫荊安產服務機構」的中介公司，香港申報地址為翔龍灣一單位，其內地公司則位於深圳南方國際廣場，標明歡迎參觀。記者遂聯絡及要求看單位。 「而家得番五個位，三個位已經確定會嚟，有深圳、有安徽、有上海，佢哋已經俾晒所有資料同訂金，過兩日即刻落嚟去做產檢攞位！如果再過幾日，就算你俾多 二、三十萬，我都幫唔到你啦！」中介公司姓施的女職員，甫見記者即吹噓「生仔位」有錢也未必買到，着盡快提交最後月經日期、孕婦的通行證號碼及出生日期 等，又謂自從醫管局收緊政策後，生意多到應接不暇，一週內所有預約幾乎爆滿。

承認與私院醫生掛單

「而家你就咁行入去搵私院嘅婦科醫生，佢都唔收你！但係我哋每年有成幾百至一千個客，每次都俾成十幾個客佢哋，梗係俾位我哋啦！」她自認與各醫院掛單的醫 生相熟，故可搶到床位，但堅拒透露醫生姓名，只說「呢個係商業秘密，你唔可以直接搵佢！」推銷一輪後，施小姐便帶記者從商場貨崿直上翔龍灣單位，以避過其 他住客注目。就記者所見，她與管理員稔熟，雙方亦有打招呼。「一有人check out就有新客住入去，我哋有請人去打掃衞生，好似酒店一樣，而家都有人住緊。」她又標榜翔龍灣私隱度高，「以往都有大陸官員、富豪嘅老婆、二奶嚟生仔， 都無人知！我哋會俾住戶卡租客，佢哋可以自由出入。

25萬包啲乜？

1. 醫院頭等房

2. 本港婦科醫生接生醫療費用

3. 介紹費

4. 兩程來回中港接送

5. 三萬元附加費

註：1. 替嬰兒辦出世紙、回鄉卡等證件費用，需要另加五千元

2. 套餐不包括入住豪宅費用

資料來源：中介公司職員提供

豪宅變日租公寓

記者進入的單位，約八百多呎，三間房，兩間放了雙人大床，另一間細房則設有上下格碌架床，大廳放了一張簡單的梳化，另設有BB床及嬰兒沐浴盆供初生嬰兒使 用。記者參觀時，該單位正有位來自深圳的男子及四十多歲的太太入住，他們更帶了一名內地工人來港煲湯煮食。該男子表示，太太剛在法國醫院誕下男嬰，約於一 年多前已排隊來港生仔，所需的一條龍費用只需七、八萬元。施小姐透露，該夫婦在內地做生意，因女兒已年長，故安排四十多歲的妻子到港產第二胎，以避過內地 生第二胎抽重稅懲罰。位於土瓜灣的翔龍灣屬恒地發展的豪宅，於○七年推售，當年標榜住客會所耗資四億元興建，設有奧斯卡劇院式的電影院，據三月份的成交價 資料，一個七百多呎的單位，售五百五十萬，月租由一萬多元至一萬七千多元不等。根據土地註冊處登記，金紫荊出租的單位業主名為范誦及夏虹，於○八年九月以 四百三十七萬購入。若該公司將單位日租二千元，每月可收六萬元租金，已是市價租金兩倍多。至於其內地辦公室，記者前往上址，發現只是一個住宅單位。

入侵嘉亨灣

翔龍灣只是冰山一角，現時每呎售價高達一萬四千元的西灣河嘉亨灣，標榜前往養和及聖保祿醫院也很方便，加上屋苑隔籬已有母嬰健康院，方便初生嬰兒檢查，旋 即變待產公寓搶手貨。嘉亨灣住客黃小姐向本刊透露，其隔籬單位最近出租予不同的內地孕婦，給她帶來很大滋擾。「我起初都唔為意，三月時，見到一家大陸人入 住，跟住無幾耐又變咗一對夫婦入住，四月初又見到一個大肚婆同屋企人入住，住咗無幾耐就變咗抱住個BB返嚟。」她很擔心太多閒雜人出出入入，考慮搬走避 開，「佢哋連大門都唔識開，啲垃圾又丟喺走廊，不知有垃圾槽，講嘢又大聲，真係幾騷擾。」黃小姐透露，單位業主為香港夫婦，後來租了給一名內地女子，該內 地女子變身二房東將單位租予內地孕婦，業主一度臨門與租客吵架，又指對方違反合約分租給內地孕婦，最近更發律師信，惟對方未有理會。民政事務署指，根據旅 館業條例規定，任何處所提供收費的住宿，出租日期少於二十八日，必須領有旅館牌照方可經營。違法經營者，可罰款二十萬及監禁兩年，並可就罪行持續期間的每 一天另罰兩萬元。該署轄下的牌照事務處過往曾接獲有關提供內地孕婦作短期住宿的投訴，以懷疑無牌經營旅館個案處理。截至今年三月，已有八十宗懷疑無牌經營 旅館投訴，但僅得十宗作出檢控，有部分個案證據不足，需繼續跟進。

法例有灰色地帶

律師梁永鏗坦言，有關法例存有灰色地帶，中介公司正走法律罅，關鍵取決於法律上對有關單位是否定義為旅館，「個單位可能無旅館嘅設備，鎖匙亦非由租客長期 持有，咁同租務條例有啲唔同，如果要告上法庭，都係睇個官點判。」至於單位遭租客再分租出去，業主若有足夠證據，可控對方毀約，收屋及要求對方搬走。不 過，梁永鏗說，管理公司有責任及有權向有關單位發出禁制令，要求單位住客搬走及控告他們違反旅館條例，「管理員見到佢哋每日都唔同人出入，咁亦可證明佢哋 係當旅館咁運作！」

中介公司 在港有註冊

多間替內地孕婦安排一條龍接生服務的公司，均屬艇仔形式運作，規模較小，接收客戶後，多轉回給大規模的公司。據知，其中一間位於深圳羅湖區的「唯安醫療婦 產服務中心」，已包攬內地多間中、小型公司，記者從網上看到一間名為環宇香港婦產中心的公司，同樣以「香港唯安總部」協助會員辦證，亦即由唯安集團包辦。 記者前往唯安在深圳辦事處，中心內有數十名職員以網上聊天室形式「兜客」，毗鄰單位開設的「中國內地港籍子女成長協會」，職員表明是同一機構的一條龍服 務。記者瀏覽該網站，立即有該公司職員「勾搭」，查詢是否來港產子。

四十三歲的廖志強（Dino）， 出身「洗頭仔」，綽號「收買佬」，喜歡周遊列國收集舊傢具，早年開設雜架攤「摩登夜冷」賣心頭好，可惜「珍品」看上去不實用無人問津。他手執木頭雜貨決定 「玩大佢」，先用創意改裝，再用豪宅包裝，木頭即時升價十倍，收買佬成功翻身。去年底「摩登夜冷」擴充至四千呎觀塘廠廈，開業半年，上月已賺十三萬元，現 由收買佬親述如何點木成金！

我自小就係「收買佬」，以前每年去五、六次旅行，依家收斂了，每隔三個月飛一轉，由歐洲、泰國、印尼峇里、越南、蘇杭等不同地方，搜集「民間」得意傢具， 有時迷上古代鐘錶電話，有時鍾情舊式門窗，睇中就用船運返香港。唔好話我瘋狂，有人鍾意買車，只係我鍾意買傢俬。久而久之，我儲埋一箱箱心頭好，多到屋企 擺唔落，租貨倉寄存好似好浪費，決定公諸同好，開設「摩登夜冷」。

深入民間搜平貨

香港人最愛泰國等東南亞貨，亦有不少人查詢蘇杭風格傢具。我主要由東南亞、中國或歐洲各地採購，新舊貨通殺，中式貨佔了六成。我入貨無特定地點，因為好多 時同用家買貨，賣完就無。通常我會先逛跳蚤市場，或行入街邊大眾化傢俬鋪「踩場」，跟住會問當地人邊度有特色二手傢俬賣。試過去杭州，跟住兩個男人坐車駛 入爛泥山路，擔心「劏死牛」驚足成個鐘，直至到達一間古式二手傢俬店，我才安心，結果一下子入了二十萬元枱椅櫃，一個一千蚊來貨的木箱，我可以賣三千蚊。 入貨我通常憑感覺，不夠實用就拿回來DIY，有次執到一件爛木頭車轆，加咗四隻木腳，頂層再嵌多塊玻璃，變成一張茶几，又賣到三千蚊。去年底，「摩登夜 冷」搬到觀塘四千呎工廠大廈，月租二萬五千元，多咗地方存貨。附近一間舊式設計傢俬店執笠，問我有無興趣收集傢具，我俾咗萬幾蚊，接手逾千件新貨，結果去 貨太慢，我現在「大平賣」，以數百至數千元促銷，清走部分已經有賺。

豪宅襯托傢具

不過話說回來，淨係開古董傢俬鋪根本好難賺錢，因為原始木椅、梳妝枱，一堆堆放在鋪頭，一般客人睇中都唔知點配襯。我無讀過設計，亦唔識畫圖，但對大小傢 俬擺設敏感度特別高。為令古式傢俬有價有市，我覺得最好係用間屋去襯托，首先由自己間屋開始。我以三百五十萬元買入元朗八鄉二千呎村屋，將花園改造草披、 泳池，變成私家別墅，屋內大部分傢俬裝飾，就用上我最愛的古董傢具，實行室內設計包裝傢俬，傢俬包裝室內設計，雙軌發展。連藝人張栢芝、張家輝都嚟睇過。 屋企每個月開派對，最大型招呼過二百個朋友、髮型屋客人，參加派對亦係參觀示範單位，不到一年，有人睇中，成功連傢俬以八百萬元轉手。七、八年來，我曾搬 過元朗、上水、沙田九肚山、西貢西沙，都係用呢招，裝修後自住再放盤，不過大前提要有二千呎地方，有露台、花園空地俾我「搞花臣」。現自住的跑馬地單位連 平台，好有東南亞度假感覺，大廳成幅牆以舊木頭堆砌，初時裝修師傅見一嚿嚿木都話噁心，但經我砌完，佢哋遠遠睇，又幾靚喎。室內設計風格傳開去，不少客人 問價。最近在大埔沙欄小築，業主有個可租可賣的獨立屋樓盤搵我裝修，一單工程連安裝蘇州門窗、古代木門等，總計三百萬元。屋內枱椅擺設有時須度身訂造，會 以裝修費的百分之十定價出租至租約期滿。我收個業主唔算貴，佢○四年以五百八十萬買入單位，依家開價一千五百八十萬都有人傾，除了樓價升值，亦證明包裝成 功。自己的單位住了兩年，又係時候「金蟬脫殼」。搵自己間屋做招牌，不用交租好過開門市，但有時個人口味不同，放盤賣不出的傢俬，我就收番存倉。

Dino搵錢五大法

1 點石成金：親身搜集各地舊物，以低成本，甚至零成本入貨，花心思進行改裝，高價出售。2 雙軌推銷：室內設計凸顯舊式傢俬擺設，傢俬配襯設計風格，相輔相成。3 屋企做showroom：挑選獨立屋、村屋擺放大型木製古傢俬，自住兼作陳列室，吸引客人參觀，設計裝修連傢俬出售，金蟬脫殼。4 靈活變通：擴大店鋪面積，吸納不同貨源，店內傢俬可租借、可交換、可寄賣、可訂造，擴闊客路。5 勇於嘗試：廣涉剪髮、賣傢俬、室內設計不同範疇，不受傳統經營模式限制，靈活地互相補足。

拓仿製品市場

古舊傢俬一直有市場，但傢俬原件大小未必合用，所以我亦開拓仿製品市場。將設計交由中山合作夥伴的工廠按訂單起貨，原貨則留番鋪頭當陳列。雖然仿製品價錢 不及古董二手貨，但毛利亦可達五成至一倍，上月訂造傢俬生意額達十五萬元。當中最好賣是泰式樹頭茶几，由泰國入樹頭加工，按大小售四千五百元至六千元，每 月賣超過十件。自從觀塘新店開業，打正旗號提供訂造傢俬，公司零售的盈利近月由三萬元激增至十三萬元。此外，店內的傢俬可以租借、寄賣、交換，開拓貨源， 亦擴闊客路。現時公司寄賣舊貨逾百件，主要是一些工藝品，賣出與賣家五五拆賬，如果兩個月內都賣唔出，我會叫佢搬走，所以碰上有買家「壓價」，我會建議賣 家賣平啲，確保貨如輪轉。租借服務就最吸引影樓用作影相，租用前要繳原價作按金，首日收費是售價的百分之十，之後每日減一半，亦是另一穩定收入來源。

十五歲做洗頭

能夠將木頭變成高級傢具，除了加工得宜，亦因為放在豪宅令格調提升。其實我利用雙軌促銷這條橋，已非第一次。九九年在尖沙咀開第一間「摩登夜冷」時，一千 五百呎店鋪放滿煙盒、熨斗、公仔等新奇貨品，一度吸引大批人流，連街坊都讚：「未見過山林道有鋪頭咁旺。」但半年後，新鮮感減退，無人幫襯。我心情梗係唔 好，但窮則變，便將鋪頭後面間開五百呎做回老本行，幫人剪頭髮。逢客人入嚟睇精品，我便派卡片叫佢下次剪髮，個場一下子又「爆棚」，人流旺番，熟客見我啲 夜冷貨夠格調，搬屋裝修買傢俬都叫我俾意見，我心諗，不如自己做埋室內設計啦。「夜冷剪髮店」概念持續五年，○四年我搬去西貢，同時成立埋設計工程公司 Natural High，「室內設計+古董傢具」的財路便由當時開始。我細個讀唔成書，十五歲開始在粉嶺髮廊幫人洗頭賺錢，放工後陪班髮型師飲酒，乘機偷師學剪髮，不出 兩年，由「洗頭仔」升做師傅，客人排晒隊搵我。不過，年輕人愛冒險。一年後，我辭工揸住把鉸剪一個人到西班牙闖蕩，返港後開髮型屋，鋪頭至今仍存在，但我 已轉移主力打理舊傢俬生意。我同太太有一對兩歲孖仔，仲有個細仔剛好九個月。多年來，家人跟住我不停搬屋。最近跑馬地放盤，我亦睇啱大埔一間面積多二千呎 的單幢式住宅頂樓連天台單位，夠我玩，又夠家人住。但我唔諗住長住五、六年，如果住到咁耐，即係搵唔到食啦！

開 業 資 料

（11/2010）租金*$75,000裝修$280,000入貨$350,000雜費$80,000總投資$785,000*兩個月按金，一個月上期

營 業 資 料

（04/2011）總營業額$273,320入貨$90,500租金$25,000宣傳$15,000人工#$16,000雜費$1,955盈利$124,865#一名全職員工

營建業為搶地相互撕破臉的大有人在，但許榮茂卻有能耐整合兩岸三地最有實力的富豪合組公司，將「有錢大家賺」的理念發揮到極致，為何大家願意買他的單？

撰文‧梁任瑋

六 月二十八日，上海世茂集團主席許榮茂以主講人身分出席在高雄舉辦的「兩岸三地城市發展高峰會」，短短二十分鐘的演講，吸引百餘位聽眾，大家不僅要一睹身價 一五○○億元新台幣的中國富豪風采，更重要的是，他帶頭籌組的海峽建設，光是今年上半年就砸下二六五億元新台幣買下南京與福建土地，實力不容小覷。

橫跨兩岸跨界合作

許榮茂膽大心細，瞄準兩岸開放商機，二○○九年底他登高一呼，找來包括台灣遠雄集團、東元集團、香港恆基兆業及郭炳湘等中港台富豪合資，成立海峽建設，總部設在香港，長期目標是要籌資到一百億美元，開發兩岸三地複合型房地產案。

海峽建設是兩岸關係開放後，第一家由兩岸三地業者合組的房地產開發公司，許榮茂，這位中國地產大亨的人脈與整合能力令外界側目。

「像 我們做生意的，只要有機會，都不會放過。」許榮茂接受︽今周刊︾專訪時指出。許榮茂思路清晰、對數字敏感，他以海峽建設在今年三月取得的江蘇省南京市河西 新城地塊，與福建省平潭綜合試驗區三幅地塊為例；前者他規畫興建「南京海峽城」，後者則預計推出「平潭海峽如意城」，並準備交由擅長開發廠辦的遠雄集團規 畫，最快年底就可推出，讓外界見識到許榮茂的行動力。

「他很清楚處理事情的『眉角』在哪裡，很懂得面面俱到，難怪連香港地產雙雄新鴻基、恆 基兆業集團都願意與他合作。」台灣一家曾與許榮茂接觸過的上市建設公司總經理說，許榮茂這兩年經常來台灣考察，雖然他的主要合作夥伴是遠雄趙藤雄，但很多 地主、建商仍想盡辦法要認識許榮茂，探詢合作機會。不過，許榮茂相當尊重趙藤雄，會告知看了哪些土地，若認為有適合的標的，仍會請遠雄幫忙評估。

許榮茂的心思細膩，身段柔軟，並且懂得尊重合作夥伴的處世哲學，幫他在業界建立了良好的口碑與人脈。

事 實上，趙藤雄原本在中國的合作對象是碧桂園主席楊國強，但自○八年金融海嘯後，兩人漸行漸遠。就在此時，與遠雄同樣也有投資中國與新加坡政府合作的天津中 新生態城的許榮茂，與趙藤雄同時受新加坡政府邀請到星國看Ｆ１賽車，兩人一見如故，許榮茂更主動開口合作，雙方一拍即合，也替後來的兩岸三地富豪合組海峽 建設開了頭。

許榮茂對外低調不愛出鋒頭，但對合作夥伴出手卻是相當大方，去年為方便趙藤雄到大陸看地，他多次派出私人飛機來台接送，窩心的舉動，讓趙藤雄與許榮茂的關係拉得更近。

去 年初，海峽建設剛成立時，他低調來台北參觀遠雄的工地，到台灣第一件事，就是請遠雄的主管幫忙印海峽建設的名片，由於當天是周末，有開工的印刷廠不多，幕 僚們也很著急，還好最後順利找到廠商印製。不過最令人印象深刻的是，在校對名片時，許榮茂第一件事是拿給趙藤雄看，「只為了尊重合作夥伴」，這點讓趙藤雄 頗為驚訝，「重點不在名片上的文字，而在於整個流程與細節，讓對方感受到他對人的尊重。」

從赤腳醫生到中國富豪

雖然許榮茂在 台灣知名度可能不及中國房地產四「大腕」，王石、馮侖、任志強與潘石屹，但他在中國房市可是一號人物。在北京房地產市場，有三分之一的豪宅出自他手，二 ○○○年上海地產低迷之際，他大膽搶進浦東卡位，推出高級豪宅「世茂濱江花園」，並在精華地段推出大面積辦公大樓、酒店及豪宅，因此博得「中國豪宅教父」 稱號。

今年六十二歲的許榮茂發跡過程非常傳奇，他在福建省出生成長，因為父親學中醫，母親學西醫，文革時期他從中學畢業後，也以赤腳醫生的身分下鄉。

一 九七○年代末，原本學中醫的許榮茂開始到香港闖天下，但因不會說廣東話，只好在一家中藥行當夥計，和許多打工仔一樣，不斷換工作。經年累月的勤奮使他開始 小有積蓄，在一個偶然機會，接觸到證券金融業，當上證券經紀人致富，三十二歲就賺進人生第一桶金，擁有千萬元新台幣的身家財產。

許榮茂後來 大手筆投資紡織業，在香港、蘭州等地設廠，替美國業者代工，賺進不少財富，八○年代末期，他又將資金投入房地產業，成為事業的轉捩點，當時他在福建大量興 建酒店、住宅及度假村，其間還曾攜妻帶子移居澳洲發展，成為億萬元富豪，彼時他的身價，和當年到香港的窮打工仔已不可同日而語。二○○一年，他首度躋身進 入《富比世》的「中國大陸富豪榜」第五名，此後更是中國富豪榜單上的常客。

許榮茂憑著為人厚道、處事精明的態度，悄悄在兩岸三地建立綿密而深厚的人脈，隨著海峽建設的投資腳步愈來愈快，相信許榮茂的觸角很快會伸進台灣，台灣將是他大展身手的另一座新舞台。

許榮茂

出生：1949年

現職：世茂集團主席

經歷：香港紡織作業員

學歷：香港大學MBA