摸魚手札：錯解空置率會令樓市行歪路
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GS(14)@2017-04-30 15:17:33有一位有意參選的年輕朋友向我請教金融和經濟政策，少不免要講樓市方針，他很堅持空置稅係其中一個有效調節樓價的方式。香港的政治訓練，是沿用西方政治哲學一套，由柏拉圖理想國，到盧梭契約論，再講到約翰羅爾斯的正義論等，其底蘊都係迷信若干資源有限度再分配，係走向烏托邦的道路。現在的我不是一個很好辯的人，講的不及我寫的。所以，我希望透過寫點文章，以理服人。空置稅的推行不是意識形態的爭論，反而係要實證睇數據。關於空置率、落成量和樓價的資料，大家都係必睇差餉物業估價署的《香港物業報告》。雖然係同一份數據，不過把玩和詮釋數據的能力，往往分了高手低手，社會科學和經濟學的訓練會在這兒見到功架。空置率的意義往往被胡亂演譯，自2012年起，香港私人住宅所有單位的空置率由2012年的4.3%已降到2016年的3.8%，每年遞減，不過同期的樓價相信不用多講，無論你用甚麼指數或指標，都係講明一個上升的趨勢，所以空置率和樓價的關係並不明顯。政客可能錯解空置率是樓價上升的「原因」，事實上空置率係越來越低，反倒是反映了供應不足的「結果」。空置率和失業率的解讀有相同之處，就是有自然（natural rate）這個經濟學概念，地球上係冇一個經濟體會出現絕對係「零」的失業率，因為勞動市場有磨擦性（frictional）和結構（structural）的問題，即係轉工、搵工有資訊問題之類。空置率亦一樣，因為交吉要時間、租客搵盤又要時間，而且根據官方的定義，原來裝修緊的單位都計落空置率，所以點都會有一部份「自然」的空置率存在。至於空置率的高低，很視乎你用乜dimenson去睇，如果要做經濟體之間的數據比較，可能要交畀團結香港基金班中大經濟系資優生師兄處理，佢哋永遠有極度出人意表的建議。若把私人住宅的空置率以單位大細去睇，細單位的空置率跟上份所講的總單位睇齊，差異不大，長期「保三」，不足4%；但去到大單位，差異就非常大，可以到7%-10%。如果堅持要推行空置稅，持有大單位的業主，理論上是痛過小單位，不過這要視乎政府如何取捨自身的政策目標，收空置稅可能會出現大單位業主和小單位業主之間的財富再分配，講到要幫年輕人上車，卻係無用，始終增加供應才是王道。如果空置率概念都未搞掂，那就不用再講空置稅。因為這是實證問題，實證的處理係要睇理論和數據。至於空置稅有乜問題，可能要下一次再講囉。渾水
http://www.facebook.com/muddydirtywater
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170430/20006036
港住宅空置率跌至3.7% 近4.3萬伙空置 大單位跌1個百分點
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GS(14)@2018-03-24 08:33:17https://www.mpfinance.com/fin/da ... 8921&issue=20180324
【明報專訊】市民關注住屋及樓價問題，今年初曾表示政府不考慮實施物業空置稅的財政司長陳茂波，近日卻改口稱政府正研究開徵空置稅，不過本港空置率出現下跌。據差餉物業估價署昨日公布的《香港物業報告2018》初步統計數字顯示，2017年私人住宅空置量為42,940個，空量率再次回落至3.7%，並屬近20年低位。
明報記者 謝穎怡
綜合數字顯示，2017年整體住宅空置率為3.7%，按年減少0.1個百分點，除較2002年及2003年的6.8%高峰低3.1個百分點外，更成為1997年錄得3.8%後近20年低位。其中，實用面積小於1076方呎的中小型單位去年空置量35,310伙，空置率3.3%，相關空置率為自2015年起，已連續第3年維持3.3%低水平，較2013年近年高峰3.7%下跌0.4個百分點（見表）。
中小型戶空置率連續3年3.3%
至於空置率相對較高、實用面積為1076方呎或以上的大型單位，去年空置量7630伙，空置率8.2%按年急跌1個百分點，更較2013年的9.7%下跌1.5個百分點，反映住屋需求仍然強勁。值得留意的是，去年私人住宅落成量按年上升22%至17,790伙，同時入住量按年升幅更高見43%至16,950伙，可見在落成量多年持續上升之際，同時入住量升幅顯著，以致空量率出現跌幅。
美聯首席分析師劉嘉輝表示，去年落成（獲取入伙紙）的單位達17,790伙，創13年新高；當中有部分因未取得滿意紙而未能入住的單位，報告界定為「空置」。此類「空置」單位去年高達9370伙，數目按年急升近28%，為2003年以來新高。若總存量及空置量均扣除此類單位後作計算，去年空置率將由3.7%跌至僅3%，若然扣除正在裝修而被界定為「空置」的單位，空置率將進一步減少。
業界：空置稅不宜一刀切
高力國際亞洲區估價及諮詢服務副常務董事張翹楚表示，去年落成量近1.8萬伙，其中中小型單位佔逾九成為大多數，大型單位僅佔約8%，大型單位供應率少以致空置率下跌，預料未來大型單位落成量亦會減少。
張續指，過往以中小型單位空置率偏高，大型單位空置率較不需要理會，而現時空置率未有處於高水平，市場有自然空置率屬正常現象，若針對發展商一手新盤推出空置稅，將會引起極大迴響，實施空置稅亦或會成為「有形之手」影響市場運作，實施前需要細心考慮，不可以「一刀切」。
差估署：元朗私宅空置率7.4% 冠全港
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GS(14)@2018-04-28 10:06:55https://www.mpfinance.com/fin/da ... 1166&issue=20180428
【明報專訊】上月底差餉物業估價署已發表《香港物業報告2018》初部統計，昨該報告數據亦顯示，截至2017年底，全港私宅單位總存量為117.4628萬個單位，空置率佔3.7%，涉42,942個單位，空置率為近20年低位。若以分區劃分，元朗、九龍城、灣仔同期的空置率分別錄得7.4%、6.4%和5.8%，分別屬新界、九龍、港島區之冠，3區合共有1.69萬私宅單位空置（見表）。
報告顯示，元朗2017年底的空置單位涉5942個，相對同期該區私宅單位總存量80,843個，比率高佔7.4%，屬各區之冠；新界空置率最少地區為葵青區，只有0.5%涉170個單位。市區方面，九龍城截至去年底空置單位涉6787個（估計與啟德區的新盤單位未售出有關），相對該區私宅總存量10.62萬個，空置率為6.4%；九龍空置率最少地區為觀塘，只有0.8%，涉363個單位。至於供應量向來相對較少、但樓價看高一線的港島區，空置情况最高為灣仔，該區私宅總存量7.27萬個，錄得5.8%空置率，即涉4181伙；東區空置率最少，佔1.8%，涉2094伙。
431呎以下細戶空置率低見3.2%
若以單位面積分類，實用面積1076至1721方呎的中大型單位，截至2017年底總存量為65,640個，空置率為8.6%佔各類物業之冠，涉及5627個單位。至於近年市場最熱賣、實用面積431方呎以下小型單位，總存量為366,520個，空置率佔3.2%，涉11,761個單位，是各類單位最少。
此外，新單位落成量亦屬市場關注焦點，香港物業報告預測，2018年私宅落成量將有18,130個，比2017年的17,791個，按年增加339個或2%，而2019年預計將有20371個私宅單位落成，相對今年預測落成量按年增加12%。
啟德效應 九龍城落成量3762伙
至於2017年落成的17,791個私宅單位，新界佔最多有9655個（54%）、九龍佔6683個（38%）、港島佔1453個（8%）。如以區域細分，元朗落成量為4194個屬全港最多，市區以九龍城錄3762個單位佔最多（估計主要屬啟德新盤），灣仔區涉503個單位落成為港島最多。
仲量聯行：中環甲廈空置率升至近4年新高
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GS(14)@2019-02-19 09:32:30https://www.mpfinance.com/fin/da ... 4226&issue=20190219
【明報專訊】貿易戰仍未解決，影響公司承租能力，仲量聯行表示，至上月底，甲級寫字樓空置率連升3個月，其中中環核心商廈空置率，更升至2.3%，為2015年5月份後近4年新高。
據仲量聯行最新公布的《香港地產市場觀察》資料，寫字樓租賃需求持續呆滯，1月份因租約期滿而釋出的空置寫字樓供應超出實際需求，令甲級寫字樓市場錄得17.82萬方呎負吸納量，空置率連升3個月，其中中環甲級寫字樓上月空置率由去年12月的1.8%升至2.3%，創2015年5月後，近4年最高空置率，但其中一個原因是和記大廈重建所致。另九龍東寫字樓空置率亦由去年12月底的9.6%升至上月底的10.3%。
料今年將有240萬呎樓面租約期滿
不過，中環寫字樓空置率上升，亦為有迫切擴充需求的租戶提供了機會。月內有部分銀行和金融企業趨勢為旗下中環辦事處進行擴充和升級。
仲量聯行商業部主管鮑雅歷表示，傳統核心商業區的空置率上升，導致1月整體寫字樓租金升幅放緩，按月僅升0.3%。該行研究部主管馬安平估計，今年將有240萬方呎的寫字樓樓面會因租約期滿而重投市場，由於經濟前景不明朗將導致寫字樓需求短期受壓，這批樓面要獲得承接將面對挑戰。
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