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台北市地價居高不下，都市更新成為中小型建商開發土地的重要管道，但是曠日廢時的整合過程，也讓很多建商視都更為畏途，而潤泰創新卻能在此時突破重圍，在萬華區完成台北市面積逾一千坪、開發時間最短的都更案。

撰文‧梁任瑋

「終於等到這一天了，我們一定住得到新厝！」五月十九日上午，台北市萬華區東園國小旁一處都市更新案舉行動土典禮，幾位七旬老翁看著自己頹圮的老家即將進行改建，掩不住激動的心情，握著彼此的雙手互道恭喜。

就在不久前，這裡還是一片雜亂，荒廢的老房子野草蔓生；如今透過都更，已整理得煥然一新，更將在兩年半後變身為一棟規畫一百八十五戶、樓高二十六層，擁有五百餘坪大片花園、步道的嶄新大樓「萬花園」。

如果說，「樓低、屋老、地方正」是很多建商做都市更新的篩選標準，這個條件若放在有六三％的房子屋齡都已超過三十一年的台北市萬華區，顯然處處都是機會。

但在很多建商眼中，該區因房價偏低，並非首選。台北市政府都更處統計，近十年，萬華都更申請案五十三件，但核定的僅三件，六％的核定比率在各行政區中為倒數第一。

就在外界不看好中，萬花園卻異軍突起，只花一年十個月就整合完所有地主，創近五年北市都市更新面積超過一千坪開發時間最短的案例。幕後推手，正是都更新兵潤泰創新。

靠地緣關係拉近距離

擅長開發豪宅、投標台鐵ＢＯＴ與聯合開發案的潤泰創新，這幾年在商用不動產市場布局大有斬獲。目前手頭上有松山車站與南港車站ＢＯＴ案、捷運內湖線內湖站 及新莊線三重站的聯合開發四大開發案。七月十九日，潤泰集團轉投資事業南山人壽更以二六八．八億元標下信義計畫區世貿二館，刷新國內地上權總價、每坪價格 新高，惟獨都更腳步落後。

近五年，潤泰參與過的都更案超過十個，但進度不一，「要讓社區裡所有住戶達成改建協議，並不是件容易的事！」潤泰創新總經理簡滄圳坦言，沒想到，最令人驚訝、且最快完成的個案，竟是面積廣達一千兩百六十四坪，有七十六位地主的萬花園案。

時間回到二○○七年夏天，當時潤泰與中華電信合作開發台北市萬華區德昌街住宅案「萬囍」，由於建材、施工品質高檔，預售當時每坪成交價站上六十萬元，創下萬華地區新高價。這個建案吸引隔壁萬大路地主吳德龍的注意，主動找上潤泰整合他們的土地。

這塊地原本是鄭姓前台北市議員家族與另一大家族陳家的祖厝，隨著後代開枝散葉，蓋起公寓陸續賣給不同住戶。

簡滄圳接手後發現，這件案子背後頗為複雜。原來，早在二十年前即有建商陸續介入整合，也已插旗購入土地近百坪，如何以合理價格購回其土地，這是第一難。

此外，在潤泰整合之前幾個月，另一家新介入的建商已和其中最大的鄭姓地主簽了合建契約，占全案同意門檻近三○％，如何統合開發權利是第二難。

但是，「找人是最難的。」簡滄圳說，很多房屋破舊到連屋主都住不下去了，早就已經搬去他處，如何找出分散在各處的地主，深深考驗潤泰土地開發人員的功力。

正當簡滄圳苦思解決方法之際，他突然想起，公司內土地開發部建築師李安憲從小就住在萬華，透過他來整合，或許是一把開啟地主心房的鑰匙。

李安憲是老萬華人，現在還住在萬花園隔壁的「大都市花園」，巧合的是，他與吳德龍是許久沒聯絡的小學、國中同學，這層地緣關係拉近了潤泰與地主之間的距離。

「萬華人比較團結，找到關鍵地主居間撮合很重要。」李安憲說，他打聽到，代表陳家的地主葉喬松，是全案的關鍵人士，便透過吳德榮牽線，直接找葉喬松談。

以誠意打動關鍵地主

今年七十歲、家族在萬花園基地共擁有一百二十九坪土地的葉喬松，見識過許多知名建商來談都更，「有的建商一來就要我去餐廳吃飯，吃完飯就把合約書拿出來 簽。都更不是去便利商店買礦泉水耶！打打電話、吃頓飯就想要我們拿出好幾百坪的土地給你蓋，未免也想得太簡單了！」葉喬松對建商的猴急頗不以為然。

但潤泰的作法令他改觀，「一個禮拜跑七趟，與一個禮拜跑一次，就是不一樣。」葉喬松說，有些建商談一談，發現很難，遇到挫折就打退堂鼓，只有潤泰最勤快，一家一家挨門挨戶去談，把誠意拿出來。

除了動之以情，更重要的是幫地主創造價值。簡滄圳表示，都更地主分配的權利價值有「協議合建」及「權利變換」兩種，潤泰採兩案並行，讓地主選擇對他最有利 的方式來做權利價值的分配，「這是對地主的讓步及尊重。」地主也不必擔心因為整合期太長，導致增值的利益均被建商拿走。

而且，潤泰不只將土地交付銀行信託，也採用營建資金專款專用及續建協助的信託機制，透過等同銀行履約的保證，完全保障地主權益。

尤其，當時「萬囍」案已開始預售，簡滄圳說，萬囍是中華電信與潤泰創新合建案，至今仍為萬華第一棟使用隔震工法的住宅，種種創新的規畫，讓地主重新思考， 「連中華電信都選擇潤泰，為何地主不能？」另一方面，為了重新定位萬華區的房價，潤泰向地主提出，萬花園在結構工法上會採用「柱螺旋箍筋及一筆高耐震專利 施工」，這項潤泰的專利，可達到灌漿扎實和耐震效果，不僅為地主資產帶來增值效益，也讓住戶住得安心。

同時，潤泰與原來整合約四○％的建商理性溝通，最後以高於市場價格的金額買下對方土地。

○七年八月，潤泰與萬花園地主第一次簽約就逾五○％，一年一個月之後，○八年九月潤泰完成整合作業，九五％地主全部簽約完成，並將全案送到台北市政府，進行事業計畫及權利變換計畫審議。

這段通常要耗費三至四年才能達成的工作，潤泰創新只花了三分之一的時間就完成。

須配合天時地利人和

「一個都更案要成功，要天時、地利、人和到位。」葉喬松語重心長地說，二十年前，他們這些地主正值五十歲壯年，每個人有不同的考量，房子也沒有改建的誘 因；現在大家都七十歲了，彼此有共識，必須要整合，但「就像搓圓仔，兩粒一搓要一樣大，不能一大一小。」萬花園如果沒有大家互相信任、各退一步，不可能那 麼快完成。

今年一月，萬花園基地終於搭建起大型接待中心對外預售，讓房價也跟著鹹魚翻生。原來東園街周邊房價每坪僅約四十萬元，在萬花園銷售完畢後，成功把售價推升至每坪七十萬元，也帶動周邊房價水漲船高。

萬花園案也打響潤泰都更的名號。五月，潤泰創新一口氣拿下建中眷舍、六張犁派出所兩件公辦都更案，成為切入台北市公辦都更案的贏家。

宏大不動產估價師事務所執行長郭國任說，公辦都更案的獲利空間較小、利潤有限，過去很多建商不願參與，但是隨著台北市土地開發的難度愈來愈高，公辦都更土地有政府完成前期的整合流程，相對於一般都更案較為單純，這塊市場的競爭也愈來愈激烈。

其實，不論公辦或民間參與都市更新案，都必須地主間懂得相互合作、放棄私利，願意在相同的時間內做一件共同的事，「只有地主與建商都肯退讓，才能讓台灣的都更之路繼續走下去。」簡滄圳為當前都更面臨的困境下了最好的注解。

九月底，潤泰新以每坪將近六一○萬元的天價標下黑松位於微風廣場旁的千坪土地，引起外界譁然，到底潤泰私下打的是什麼算盤？這筆交易真是買貴了嗎？

撰文‧李建興、梁任瑋

眾所矚目的黑松微風停車場一三四五坪土地，潤泰創新在九月二十八日以八十一．九九億元的價格標下，每坪單價高達六○九．六萬元，創下住三土地(微風停車場 土地使用分區為住三)的歷史新高，而且足足比底價五十七．八八億元高出四一．六五％；潤泰手筆之大令人咋舌，也為沉寂許久的台北房市，投下了一顆震撼彈。

只是許多人不解，何以潤泰會在政府積極打房、土地建築融資不易，甚至房價盤整修正之際等利空因素下，還以極高的天價買下這筆土地？

另外，這次市場上推算潤泰的建案成本，普遍以黑松土地的容積率只有二二五％來計算，因而推估潤泰推案價須站上一九○萬元以上才能回本，但若以目前微風周邊預售案成交價皆未超過每坪二百萬元的情況來看，這似乎會是件「賠本生意」！

看似虧錢實則划算的投資

然而，潤泰這樁看似虧錢的買賣，地產界專業人士卻一致認為這是一門「划算的投資」。「很多人都忽略黑松土地所擁有的『容積移轉』隱藏價值！」宏大不動產估價師事務所執行長郭國任，一語道破了外界錯估黑松土地容積率的狀況。

他解析，由於黑松土地位在捷運忠孝復興站五百公尺內，根據北市府規定，對於捷運站周遭五百公尺內的開發案，可適用容積移轉辦法(對於移出容積和接受容積的 土地，都有條件規定)，也就是假使潤泰手上握有來自其他土地的容積移轉額度，可以轉至黑松土地使用，未來就可蓋更多樓層來銷售。

國內使用容積移轉降低土地成本的知名案例包括信義計畫區的「皇翔御琚」、「亞太會館」，就因受惠於容積移轉，而分別多了二五．二五％與四○％容積率。換言之，目前手上握有容積移轉額度的潤泰，一旦將其他土地的容積移轉給黑松土地使用，將會大幅提升該案投資價值。

郭國任精算，依現況規定，黑松土地一經容積移轉，容積率可再增加五成。

所以，若潤泰操作得宜，可將原本僅有二二五％的容積率，提升至三三七．五％，也就是原本每坪只可蓋二．二五坪樓地板面積的土地，後來可加蓋到三．三七五坪 樓地板面積；另外再加上未計入法定容積範圍，但仍可進行銷售的樓地板面積。例如大小公設、地下室、停車場，及每坪二十六萬元的造價，潤泰建案成本其實只有 一三五．四六萬元，與這次市場上認知的一九○萬元有極大的落差。

另外，就算再加上市場上普遍忽略掉的每坪容積移轉成本十三萬元，以及一五％的管銷、利息費用，實際上，潤泰未來推案每坪至少要賣一七○．七萬元才能夠回 本，這也還是低於一九○萬元。郭國任進一步推算，以目前建商推案獲利會抓一五％利潤，因此推估未來潤泰每坪開價應該會在一九六萬元以上。

「潤泰的算盤，別的建商也會打，這也就是何以黑松微風案有多家建商爭相競逐的原因了！」據透露，此次投標者除了潤泰之外，還包括皇翔、富邦、微風廖家、基泰、豐泰地產等多家業者。

世邦魏理仕台灣分公司總經理林俊銘表示，這次每一筆競標價格的差距在千萬元以內，約僅五％的價差，甚至第二高標出價為八十一億元，與潤泰的出價更只差了一％，顯見這塊地以每坪六百萬元得標是建商認同的合理價格。

消費者是否買單才是關鍵

另外，潤泰願意出高價買黑松土地，也與台北市土地資源稀少，奇貨可居有關。住商不動產企研室主任徐佳馨就比喻，土地就像建商的原料，沒有原料就不可能有產 品和業績，因此，建商在大台北地區搶地已成常態。例如以往宣稱只看五百坪以上土地的昇陽建設，礙於土地難尋，尺度就放寬至二、三百坪了。

郭國任表示，潤泰這次出手搶標的價格是「刀口價」，但這塊地如果是其他小建商得標，可能無法塑造高房價；不過，潤泰品牌知名度強，加上基地條件夠漂亮，隔 壁又緊鄰微風廣場支撐生活機能，若引進國際建築團隊規畫先建後售，四年後以精品豪宅推出，房價站上每坪二百萬元不成問題。

郭國任指出，黑松土地創住三最高價，主要是產權單純，格局方整的素地，其他產權複雜的都更土地，想喊天價但不見得會有人買單。

但仍有業者對於目前房市景氣低迷，尤其黑松土地鄰高架橋旁，該區開價與實際成交行情有差距，潤泰能否在黑松土地案獲利，持保留態度。

對於黑松土地的規畫與推案的房價，潤泰創新董事長簡滄圳在接受本刊記者查證時指出，「目前產品未定，所以也不會有定價。」不過，潤泰近年推出幾個建案，皆 已成功刷新區域高價；如萬花園、萬囍等建案成交價創萬華地區的歷史新高。而目前興建中，位於松山的「松濤苑」更喊出每坪三百萬元以上天價，顯見潤泰對於買 下黑松土地，早已老神在在，但結局如何，就看消費者買不買單了。

黑松土地

地點：台北市市民大道四段、八德路二段366巷口

面積：1345坪

得標者：潤泰創新

得標總價：81.9999億元得標單價：每坪609.6萬元使用分區：住三、住三之二

容積率：225%

建商大幅降低土地成本的利器近年來，常可聽到土地標售創新高的消息，許多人都誤以為建商的土地成本很高，但其實不然，主要是因為這沒有把公設、虛坪等面積 計算進去，而這些所謂的「大公」、「小公」、地下室、停車場??等都不算在容積，卻都可出售獲利，最重要的是，建商還可以運用「容積移轉」或「容積獎勵」 增加容積率，讓原建物得以多蓋一些樓層，如此一來就可大幅降低土地成本。

所謂「容積移轉」即在政府規定條件下，建商若參與一些有容積移轉條件的案子，如面臨老舊的歷史建築、開放空間、農地或政府規範之特殊用途土地，可以將上述 未用盡的容積率部分或全部移轉至另一宗可建築土地使用，例如宏普建設用一億多元買下嘉新水泥在台北市新生南路上清真寺的容積，移轉到大直重劃區推出的建案 使用等。

至於「容積獎勵」也就是政府因都市發展或政策性考量，而容許某些在獎勵範圍內的土地，可依獎勵的幅度擴增容積率，如部分區域容積得以加碼3成，也就是原先 住三的土地容積僅為225%，經獎勵後，就變為292.5%，即原先1坪土地只能蓋2.25坪，後來可以蓋到2.925坪，將大幅提升建商可銷售的面積或 戶數。 （李建興）

二○一二年台股有一對兄弟檔潤泰全、潤泰新，年漲幅分別高達四五％和八五％，在集團股中表現名列前茅。特別的是，潤泰雙雄的獲利有八成來自業外，且都來自集團企業中國大潤發和南山人壽。

買不到兒子，只好買媽媽

仔細分析這兩波股價上漲的共同軌跡，都是「打造龍頭企業，然後掛牌上市，為母公司股價添柴火。」

首先，打造產業龍頭，創造現金流。潤泰集團旗下中國大潤發，是中國最大量販賣場龍頭，而南山人壽也力拚台灣壽險業第一名，對母公司的獲利、股價產生槓桿倍數的利多效果。

接著，籌備掛牌上市，拉抬「母以子貴」的身價。在高鑫（中國大潤發）赴港上市前，投資人因為「買不到兒子，只好買媽媽」，先壓寶潤泰全和潤泰新。潤泰全股價從二○○九年初的十九．一元漲到破百元，短短一年半漲了四．六倍；潤泰新同期也大漲二．二倍。

而南山人壽計畫二○一四年上市，為符合規定，南山人壽勢必要連續三年交出亮眼的獲利，也讓持有南山人壽的潤泰雙雄股價充滿想像空間。

不過，雖然二○一二年南山人壽賺逾九十三億元，但對潤泰雙雄只是財報上認列的數字，仍無法獲得盈餘分配，因為當初潤成（潤泰雙雄與寶成等合資）接手時，南山人壽累計虧損逾兩百億元。南山人壽財務長許妙靜表示，到二○一二年年底，賺到的錢仍未能填平過去虧損。

精明交易，南山股價已翻倍

凱基證券金融產業分析師曾繁仁表示，南山人壽掛牌上市，不見得能複製大潤發行情，因為保費收進來就是負債，有別於大潤發每天有現金入袋。不過，當初潤泰新、潤泰全以每股十元參與潤成增資，目前南山人壽未上市股價約二十三元，已經翻倍。

潤泰集團總裁尹衍樑的事業版圖橫跨通路、營建、水泥、壽險、生技等，旗下潤泰新、潤泰全「左擁中國大潤發，右抱南山人壽」，這種母雞、小雞互惠的股價鍍金術，堪稱股市一絕。

【延伸閱讀】2隻金雞，拉抬母雞潤泰全

高鑫在港2011年7月掛牌上市的前一年，已帶動潤泰全股價破百元南山人壽帳面獲利與上市題材，讓潤泰全股價2012年爬高

註：高鑫即中國大潤發資料來源：XQ全球贏家

口述．尹衍樑 整理．孫蓉萍編按：從問題學生成功變身千億元集團總裁，尹衍樑創下很多的不一樣。曾經，他是要被感化的頑劣分子，如今他不僅有成功企業，還在兩岸設立獎學金，甚至在去年成立一個「諾貝爾獎」級的唐獎。一次接著一次，他做得比別人想像得還要多。

雖然沒有工科教育背景，但清華大學日前頒給尹衍樑名譽工學博士學位。六月八日，他也把生平第一次大學畢業典禮的演講，獻給了清華大學，與即將步出校園的學子分享自己充滿挫折的經驗。

我從小學、大約十歲時就常常打同學，幾乎每天下午都在訓導處前面罰站。初中以後變本加厲，成群結隊，拿刀子、棍子整天和人打架；光是初中就念了六所學校，最後沒學校可念，只好被送到彰化進德中學，這是一所管訓學校。我永遠記得到進德中學那一天，是民國五十三年十月十四日，因為這是我重生的一天。

被管訓學生 考進政大博士班很多人都說，「你現在做得有模有樣，為什麼要提以前的慘綠歲月？」但我之所以有現在的成就，完全是因為當年的感化教育。我不好意思地說，初中畢業，我只認識英文字母，數學幾乎沒學過。到彰化進德中學那一年，又鬼混了一年，但是我有一段巧遇。

這所學校是一所軍事管理的學校，上課會出操、踢正步、操槍，把你的精神體力完全耗盡；新生訓練長達一個月，和新兵訓練一樣。兩個禮拜後我就大病一場，可能因為水土不服，腹瀉不止，兩、三天沒吃東西，人變得很瘦。當時一位老師叫于敦德，他甚至端麵走四百公尺到宿舍給我吃，讓我很感動。所以身體好了以後，我就申請到進德中學的實習工廠做工，學土木畫圖。

因為在這兩年半的管訓生活中，我學到一技之長，我是一個很好的木匠，後來成功轉進土木工程業。因為我會看圖、會畫圖，懂２Ｄ、３Ｄ，甚至４Ｄ空間，我的空間好像比一般人多兩個維度。

高一時，我還在和同學打架。有一天傍晚，我一個人和兩個同學打，肚皮上被劃了一刀，傷口長達十五公分。我去找當時在進德中學教書的王金平（現任立法院院長）老師幫忙，他幫我消毒、包紮，並且到宿舍拿乾淨衣服給我換穿。

那所學校鬥毆要關禁閉，關在一個一公尺多高的籠子，像猴子一樣，一關就是一個禮拜。王老師沒有舉報我，而是責罵我：「身體髮膚，受之父母，不可損傷，以後不要這樣了。」他說：「你逞凶鬥狠，是不是要吸引別人的注意？」我說：「有一點是。」他說：「你這樣和毒蛇、野狗有什麼不一樣？別人只是怕你而已。你為什麼不努力，讓別人敬你、愛你呢？」我說：「老師，我願意這樣，但要怎麼做？」「要好好念書，好好幫助人，好好做事，這樣可以贏得別人的友誼，贏得尊敬。」「老師，我英文只認得字母。」「沒關係，只要你開始有心，每天多念三個生字，懂得詞類變化、時態變化……，你的英文就會趕上了。」「老師，那數學呢？」「沒關係，我親自教你。」後來我的英文和數學都追上了。我考政大博士班的時候，英文系單獨出題，題目非常艱澀，考上的人英文平均是三十一分，我那一年的英文成績是六十一分，是狀元。我體會到事在人為、厚德載物、自強不息的道理。後來我在政大會計系和台大財務金融研究所當副教授，而且我還有四百多項專利，儘管沒有工學背景， 我還成了台大工學院的兼任教授。

挫折是禮物 過一關就進一階二十八歲後，我就發了很大的願。第一，辦最好的管理學院，這個願望已經達到，我辦了北京大學的光華管理學院。第二，辦最好的醫院，這個也做到了，我和一個好朋友共同捐贈，協助成立東方肝膽醫院。第三，辦一個諾貝爾級的獎，就是唐獎；或許不能說已經做到，不過董事會已經成立，也準備評選，明年六月十八日大唐開國紀念日，就要公布提名。

在受教育的過程中，我常遇到挫折。首先是我高中開始好好念書時，沒有初中的底子，非常辛苦；接下來是上大學以後交女朋友，她知道我過去的流氓背景，就毅然決然離我而去，這也是挫折。當時我就對自己說：「某某某小姐，妳現在棄我於不顧，將來妳會後悔。」當時她棄我不顧，反而變成我上進的力量。

大學畢業後，當完兩年兵，父親給我一萬美元和一張單程機票，他說：「讀萬卷書，不如行萬里路。」於是我就背了一個大帆布袋到義大利。有時住ＹＭＣＡ（基督教青年會）、有時睡火車站；流浪了半年，到過中南美洲、美國、加拿大，最後剩五十美元回台灣。增廣見識後，回台灣那一天開始，我就好好工作。

我第一份工作是設立機械工廠，供自己工廠的染整部門使用，但兩年後倒閉。接下來我又設立染料廠，土法煉鋼，先用一公斤的小鍋試做，成功以後擴大一千倍，用一千公斤的鍋；沒想到第三次就爆炸了，不但把屋頂炸穿，鍋蓋還飛到五十公尺外的田裡，幸好當時沒人傷亡，但三千萬元就泡湯了。三十幾年前的三千萬元是很大的一筆錢。

這兩次連續失敗對我是很大的挫折，但父親只淡然地說：「衍樑，恭喜你，年輕時就有挫折失敗的經驗。」出社會後，我也常遇到人在我背後指指點點，說這傢伙當年是個流氓；後來我念了台大碩士和政大博士班，徹底讓他們了解，我和過去不同，我面對挫折的態度和一般人不一樣。一路走來都有挫折，但我把挫折當作上帝的恩典，把它當作上進的動力。

文憑是光環

也可能是恥辱

大學教育「德智體群美」都要兼顧，不是只追求知識。我公司前後有一、兩百位博士生，約有一半的淘汰率。同樣拿到一張名校的畢業證書，為什麼有人成功、有人失敗？差別就在態度。

第一個態度是能不能繼續學習？能不能樂於接受別人的命令，並且好好執行？能不能解決問題？能不能和別人協調？能不能承上啟下？在企業裡，文憑只有進去的前三天有用，第四天開始就要看你的態度。我一個好朋友說「態度決定高度」，我講得更深入一點，態度不但決定高度，態度更決定命運。希望各位畢業生進入社會後，要有好的態度。

此外，各位還要有感恩的心。我特別要表達一件事，就是我認為我是一個幸運的人，我有最好的父母、兄弟姊妹、老師、同學、夥伴、員工、客戶。

很多人做事得不到別人的幫助，是因為他從來不知道要感恩。感恩的心情會招來更多幫助、更多機會。

我從月薪三百元的第一份工作開始，無時不是超值、超時工作，不怕煩、不怕髒、不怕苦。很多畢業生要求既要清高又怕窮，錢多事少離家近，睡覺睡到自然醒，數錢數到手發軟；但現實生活裡沒有這樣的事，現實生活充滿髒亂、充滿無趣、充滿挫折；我們領導別人前，要先學習接受這些。我希望、也相信各位畢業生都會有很好的態度，因為態度就是各位的命運。

文憑可以是各位的光環，也可以是各位的恥辱，完全由各位的態度決定。最後祝福各位，前程遠大，未來發展一片光明。

尹衍樑

出生：1950年

現職：潤泰集團總裁

經歷：潤泰紡織負責人、

台大土木系教授等

學歷：政大企管博士、

台大商學院碩士

生技三大投資教父尹衍樑、何壽川及林榮錦，在吸引人才、投資方式、策略佈局上各有差異，不過三人的投資績效如今都大獲全勝，值得投資人仔細研究並跟著學習。

撰文‧林宏文

談到國內生技新藥產業，有三位喊水會結凍的投資大戶，包括潤泰集團總裁尹衍樑、永豐餘集團董事長何壽川以及東洋集團董事長林榮錦，他們三位不僅主導了國內八成以上生技新藥投資案，而且投資心法各有不同，相當值得投資人仔細研究，作為尋找投資機會的最佳參考。

以投資金額來計算，尹衍樑肯定名列三大生技新藥投資大戶之首，根據估算，尹衍樑投資國內外生技新藥公司的金額，至少已超過兩百億元，遙遙領先其他大戶。

尹衍樑研究深、口袋也深 收攏「海龜派」浩鼎生技董事長張念慈說，幾年前尹衍樑曾向朋友透露，他將會投資六百億元於生技產業，當時他聽到後哈哈一笑，覺得「聽聽就算了」；但沒想到尹總裁真的砸了那麼多錢，如今已經沒有人會懷疑他的企圖心了。

其實，尹衍樑的生技投資，如今回報率已相當豐碩。若只計算尹衍樑投資的中裕、浩鼎、合一、泉盛、中天五家上市櫃公司，潤泰集團及尹衍樑個人的投資金額大約不到五十億元，但五家公司目前市值就超過七百億元，至於尹衍樑個人的獲利在五、六倍左右，確實很驚人。以這樣的獲利基礎，顯然尹衍樑的投資是不可能縮手的。

尹衍樑的投資如此成功，主要是鎖定華人在海外的生技大咖，包括浩鼎董事長張念慈、潤惠生技創辦人許照惠、泉盛高級顧問張子文、天福生技董事長趙宇天、中裕顧問何大一，以及中研院院長翁啟惠等人，都是尹衍樑重金禮遇及投資的對象。

其實，海外歸國的「海龜派」，之所以願意與尹衍樑合作，主因是尹總裁自己對生技產業研究深，又禮遇這些歸國學人，而且口袋很深的尹總裁，可以忍受的投資期也很長，尹總裁若看好你，可以不斷地參與增資，這對至少要十年才能開花結果的生技新藥來說，是相當關鍵的因素。

台灣新藥產業晉陞國際一流舞台在投資新藥公司大獲全勝後，尹衍樑也乘勝追擊，投資案風險一個比一個高，例如與張念慈一起投資的潤雅，或鑽石基金投資的醣基，都是很少人做過的嘗試。其中潤雅是做肉毒桿菌，是Ｐ３等級蛋白質藥廠，目前全球不到十家廠房符合此規格，；醣基則是自中研院院長翁啟惠移轉多項醣類專利，在全世界也都保持領先優勢。

另外，浩鼎不像一般公司在三期臨床就採取授權出去並取得權利金的模式，而是決定自行完成三期臨床，並在中國、亞洲甚至美國等市場，獨立進行行銷工作；這些投資大案，都讓台灣新藥產業的層級晉陞到國際一流的舞台。

何壽川謹小慎微

成國內創投最大贏家

至於早期與尹衍樑同為永豐金控大股東的何壽川，兩人在永豐金拆夥後，由於理念不同，在生技投資上也各自發展。業界人士都很清楚，尹總裁與何董事長永遠「王不見王」，兩人分屬「不同掛」，例如何壽川主導的台灣研髮型新藥發展協會（TRPMA），尹衍樑旗下的生技公司就沒有全部參與。

相對於尹總裁的海派，何董的投資就比較謹慎小心，凡事都要求用很少的錢，做出大成績。例如將於八月三十日在興櫃掛牌交易的太景生技，創立至今十餘年，用募來的四十億元就做出三種新藥，而且每個都有不錯的進展。

請專業人才管理創投基金

何壽川很早就看好生技產業，成立上騰管理顧問公司，請來衛生署前副署長、健保局前總經理張鴻仁，擔任上騰董事長兼總經理，並管理上智創投及中小企業基金，張鴻仁也不負所託，讓上騰的績效表現相當突出。

目前上騰旗下的基金，已累計投資近三十家公司，從台微體、智擎、基亞、太景到永昕，遍及海外學人與本土創業家，而且許多案子入股成本極低，帳面上獲利相當驚人，讓上騰成為國內創投業受惠生技熱潮的最大贏家。

林榮錦妙手鍊金 「土鱉」、「海龜」通吃至於以產業策略佈局見長的林榮錦，則是另一位令人刮目相看的生技大咖。相較於何壽川是名門之後，林榮錦完全是白手起家，從台灣市場逐步建立一個生技王國；若對比旗下都是「海龜派」的尹衍樑，林榮錦投資對象則以本土創業家為主，可以說是生技產業「土鱉派」教主。

林榮錦畢業於台北醫學院藥學系，本身是科班出身，二十年前靠著接手虧損纍纍的東洋起家，但林榮錦靠著聚焦及精簡的改造策略，讓東洋轉虧為盈；其後又接手一度面臨倒閉危機的晟德，重新聚焦經營，深耕液劑市場，讓林榮錦成為改造生技企業的高手。

科班出身 成為改造生技企業高手如今，東洋集團已是台灣最大的特色劑型新藥集團，包括東洋、智擎、永昕、晟德及東生華等掛牌公司，創造市值總計也超過五百億元，傲視所有生技新藥集團。

也因為林榮錦妙手鍊金術大為成功，如今也成為許多生技創業家希望拉攏的對象，例如國內首家切入蛋白質藥的永昕，就取得晟德的入股。

永昕二○○一年成立時，就帶著一群團隊創業的永昕總經理溫國蘭說，永昕創業前期經歷漫長一段辛苦過程，直到一○年，林榮錦將晟德的資金及資源帶進來後，營運才逐漸步入坦途。

不過，林榮錦成功改造企業的名號，也讓「海龜」一個個歸順，例如○三年成立的智擎，就吸引到海外回國的智擎總經理葉常菁；此外，原本受邀回台管理政府大型生技創投基金的張有德，如今在政府生技基金跳票後，也決定與林榮錦另行成立益安創投，投資基金規模就達一五○○萬美元。

值得投資人注意的是，在生技三位教父的投資組合中，每年都會有力捧的年度小金雞，與過去電子業的投資情況相當類似。例如東洋集團去年是智擎，今年是永昕；潤泰中天集團去年力推合一，今年則是泉盛；至於尹衍樑旗下，今年則以浩鼎為主；永豐餘集團下半年將力推旗艦公司太景生技等，都是投資人應該注意的產業動態。

跟著三位大老闆投資生技

潤泰尹衍樑集團

公司 代表人物 主要發展 近日動態

中 裕 何太一

張念原 愛滋病新藥研發 與國際大廠商談授權事宜潤 雅 張念慈 新藥研發及獨家技術製造 投入10億元資金，打造台灣首創的「Ｐ３等級蛋白質藥廠」（７月）

潤 惠 許照惠

顧曼芹 生物技術服務業 去年年底，與國衛院簽約「ＲＳＶ人類呼吸道融合病毒疫苗」開發泉 盛 林衛理髮展世界級抗免疫疾病與抗癌症單株抗體新藥1.與大陸石藥集團簽訂新藥合作意向書（８月）2.與英國葛蘭素史克（ＧＳＫ）簽訂抗體新藥與保密協定（８月）中 天 林衛理治療癌症、免疫性、癒合傷口等疾病為主之新藥開發 與大陸石藥集團共同宣佈簽訂全面性新藥合作意向書。兩岸生技醫療產業搭橋以來，規模最大的合作案 （８月）合 一 柯逢年 台灣本土優勢藥材到手香系列新藥的創新研發 與大陸石藥集團簽訂新藥與產品合作意向書（８月）

台灣浩鼎 張念慈

黃秀美 乳癌等癌症藥物開發 乳癌疫苗獲FDA核准，且進度超前

鑽石生技

創投 路孔明 主要從事生技相關投資 與中研院合資成立醣基

永豐餘何壽川集團

公司 代表人物 主要發展 近日動態太 景 許明珠 傳染病、癌症及糖尿病的併發症相關的新藥開發將於８月30日興櫃市場掛牌；新藥奈諾沙星授權大陸浙江醫藥，取得800萬美元之授權金 （2012年）台微體 洪基隆 藥物傳輸系統研究及新藥開發授權美國藥廠SciClone 在大陸、港、澳銷售新藥Proflow （６月）台灣基因 郭東源 提供基因檢測產品致力於新生物技術的開發，以研究開發診斷疾病及治療之相關產品為主要目標

上騰生技

顧問 張鴻仁 主要從事生技相關投資，管理上智及中小企業基金等 至今已投資近30家國內外生技公司

東洋林榮錦集團

公司 代表人物 主要發展 近日動態永 昕 溫國蘭 蛋白質藥物開發 與歐洲藥品公司完成簽訂生物藥品委託開發契約書（２月）晟 德許瑞寶 內服液劑開發 遠東財富入股晟德製藥9.386億元，持股14%（８月）東生華 陳俊良 慢性疾病藥物開發改良劑型降血脂藥落脂膜衣錠已通過健保局內部核定（６月）智 擎 葉常菁 癌症治療藥物開發受惠策略夥伴Merrimack胰臟癌新藥MM398收案進度順利，明年９月可望取得藥證，估計有7500萬美元的權利金可認列益安醫材 張有德心導管術後止血裝置相關醫材 預計投入1500萬美元

整理：黃家慧、賴筱凡

撰文‧周岐原

潤泰全、潤泰新該怎麼認列獲利？ＥＰＳ(每股稅後純益)到底是多少？成為當前股市最熱門的話題。

十一月十四日，潤泰全、潤泰新在盤後公告，依三十一號公報以市價認列轉投資高鑫零售獲利，損益表上的獲利隨之暴增，前三季ＥＰＳ分別高達五十四．一九元、二十八．八三元。驚人的獲利數字讓市場訝異不已，因為潤泰全的表現，甚至超越前三季ＥＰＳ繳出四十六元的股王大立光！

毫無意外，訊息發布隔日，兩檔個股就吸引大批買盤進駐、股價均告漲停，令它們的市值在短短一個交易日內，增加約九十五億元。

然而，潤泰全、潤泰新的營業現狀和獲利，實質上並未改變，因此休息一個周末後，投資人情緒恢復冷靜，十一月十八日的股價，又雙雙回檔超過三％，引發市場對ＩＦＲＳ（國際會計準則）實施後，應如何認列獲利的關注。

ＥＰＳ超越大立光

只是帳面數字

「這個案子，真的讓外界摸不著頭緒，」一位四大會計師事務所高層私下說。他指出，本案的性質是認列轉投資獲利，和其他公司在ＩＦＲＳ實施後，以市價不動產認列價值不同，可說沒有前例可循。

出現這個罕見的「利多」，原因與答案都藏在高鑫零售的股權架構裡。由持股分布來看，法國歐尚集團（Auchan Group）與潤泰集團共同持有吉鑫控股，持股比率分別為五一％及四九％，吉鑫控股則持有高鑫約五二％股權；因此可以說，法國歐尚集團是高鑫「最終的控制股東」，對於這個上市主體，具有實質控制力。

而歐尚集團自二○一四年起，財報將適用ＩＦＲＳ制度，因此在一三年八月十四日，歐尚與潤泰集團重訂股東協議，視為不具控制力的潤泰集團，於是依照規定認列高鑫的轉投資獲利，才出現這次的ＥＰＳ大幅躍升。

但重大訊息內容中，潤泰集團此次認列獲利，並未處分高鑫股權，這也令證交所高度關注，究竟潤泰與歐尚的新協議，有無影響潤泰對高鑫的控制力？「我想，主管機關最關注的是，若只有『換約』，能不能認列這麼大的利益？」會計師說。

其實，兩家公司獲利暴衝只能算是帳面數字，並沒有帶來實際現金流，如果要依據此ＥＰＳ預期公司能配發高額股利，絕對不切實際。不僅如此，見到數字就搶進的投資人，未來還得面對風險。

此次潤泰全、潤泰新分別認列三九○、二五八億元獲利，不過未來，高鑫股價若呈現永久性下跌，兩家公司可能也需要提列減損。影響所及，不但當期損益表可能出現重大投資損失，反映在資產負債表中的淨值部分，也有可能出現巨幅減少。

事實上，國際間已採用的新版本，就是為了修正台灣現行舊版本所造成的上述風險，其差別，在於新版本不再認同「失去控制權就必須一次認列價差損益」的概念，簡單的說，無論控制權是否有變動，只要屬於長期投資，都仍維持每年固定認列投資損益的作法。

新遊戲規則

要留意資產負債表變化

其實早在三年前，第七二六期《今周刊》就率先發出提醒，ＩＦＲＳ這項影響投資決策巨大的「新遊戲規則」，已悄悄在台股發酵。當時震撼散戶的企業，是上市公司藍天。

當年十一月藍天公告，依ＩＦＲＳ評估後，投資性不動產公允價值將提高每股淨值，從十三元大增至六十五元，增幅接近四倍。消息發布後，股價果然在兩天內大漲六％。

這個案例，後來讓金管會出面喊話，表示公司揭露ＩＦＲＳ相關影響時，必須將有利、不利的資訊共同揭露，避免「報喜不報憂」。觀察這個三年前的經驗，可見小股東除了觀察損益表呈現的獲利高低，還得留意資產負債表的資產品質，以及附註內揭露的資訊，才能確認公司財務狀況。

令人玩味的是，潤泰集團公告訊息隔天，在香港掛牌的高鑫零售，股價並未受到前三季稅後純益增長近三成的利多消息支持，反而以大跌六．五六％作收；而且，當日高鑫成交股數多達三千五百萬股、創二個多月來最大量，與台股市場中潤泰全、潤泰新爆量漲停、受到追捧的境況，恰恰相反。

市場人士解讀，這個現象可能來自投資人擔心，潤泰集團認列轉投資獲利的動作，無形中宣告，高鑫的主導權將劃歸歐尚；而在董事長黃明端帶頭衝刺下，中國大潤發每年開出兩位數新據點的好成績，日後或許無法重現。

無論如何，此案已經讓市場充分感受到，財報適用於不同會計準則時的「震撼教育」，未來投資人應多關注企業資產負債表，才不會被數字迷惑。

高鑫零售股權結構

公眾 17.90％

歐尚 9.89％

51.00％ 吉鑫控股 51.94％ 高鑫零售 95.00％歐尚中國大賣場潤泰 49.00％ 95.26％大潤發中國大賣場

16.60％

個人股東 3.67％

註：數字代表持股比率 資料來源：高鑫零售網站

由財政部主管、以經營保守著稱的土地銀行，竟爆發離譜的存戶轉帳詐騙案！歹徒透過冒名電子郵件，成功指揮理財專員，在不到1個月內，將存戶近2千萬元資金分9筆匯到6個海外帳號，受害失金的潤泰集團總裁尹衍樑二姊尹衍桓向本刊爆料，直指土銀理專裝瞎，疑似與歹徒勾串，把她的存款「五鬼搬運」到國外。

國內詐騙集團手法不斷翻新，但這回被詐騙的對象不是小老百姓，而是一天到晚要經手大筆資金、需要各類專業證照的銀行理財專員，很難想像，歹徒僅憑著幾封假的電子郵件，就能騙走幾千萬元，其中不可能沒有內鬼。

基金遭贖回 錢匯海外

這起巨款轉匯到國外的詐騙事件，苦主是兩岸三地總資產將近一千五百億元的潤泰集團總裁尹衍樑的二姊尹衍桓。長年旅居美國的她七月間回台，意外發現自己帳戶裡的錢已被搬光。

本刊根據尹衍桓提供的資料調查，不論從相關匯款文件、通聯紀錄，以及匯款審查程序，可謂漏洞百出，完全不符一般銀行匯款程序，但負責審查的土地銀行竟渾然不知，出包後處理態度也十分消極，尹衍桓至今不知為何土銀的安全審核會完全失靈。

尹衍桓旅居美國鳳凰城超過三十年，她告訴本刊，弟弟尹衍樑最近幾年一直力勸她「落葉歸根」，她才貸款買下潤泰在台北市萬華蓋的萬囍大樓其中一戶，平時用來支付房貸及各類雜支的戶頭，就開在土銀敦南分行，土銀找了一名理專吳勤文幫她理財，雙方約定以電話或電子郵件連繫，若有買賣基金，就由理專填單，再由負責在台灣保管她印章的潤泰營造協理李肇祥用印，補足動錢的程序。

過去二年，尹衍桓在吳勤文遊說下，共買了八筆基金理財，總值共一千八百多萬元。離譜的是，這些基金在不到一個月內，全數被提前贖回，轉換成美元，分別轉匯到中國、新加坡及澳洲等六個不同帳戶。

假帳號下令 專員未覺

「原來人沒接到詐騙電話，銀行戶頭也會被搬光，太可怕了！」尹衍桓說，她七月十一日從鳳凰城返台，李肇祥到桃園機場接機，在路上還主動提起匯款到國外的事，當時她覺得納悶，因為她根本就從未要求土銀把錢匯出國。

回到台北後，尹衍桓隔天拿提款卡到銀行提錢，才發現帳戶只剩下二十萬元。她質問土銀，土銀竟宣稱都是依照她的郵件指示匯錢；她向土銀調閱匯款資料，才發現帳戶裡的資金，從六月十三日到七月十日間，短短不到一個月就匯出九筆資金，共六十五萬九千一百美元，將近新台幣一千九百八十萬元。

本刊取得雙方往來要求基金贖回、匯款到海外的文件，發現下指令給土銀的Gmail寄件者帳號，從六月十一日起開始發信給吳勤文，郵件往來超過一個月，吳竟然未發現聯繫的人並不是尹衍桓，實在令人匪夷所思。

土銀理專聲稱匯款都是接到尹衍桓指示，但相關郵件都是發自yincesall及yincessal二個帳號，與尹衍桓本人yincesal的帳號名稱有些微出入，吳勤文卻未察覺，還乖乖依照電郵指示，把錢往六個國外不明帳戶匯出。 警查無不法 提仲裁

離譜的是，吳勤文過去與尹衍桓電子郵件往來，都是以中文溝通，但要求匯款的假帳號指令卻都是以英文書寫，而且牽扯總額近二千萬元，吳勤文卻從未以電話主動聯繫尹衍桓。

尹衍桓得知帳戶裡的錢幾乎人間蒸發，七月十七日在李肇祥陪同下，到大安分局報案，控告土銀涉及背信及業務侵占。雖然事態嚴重，但因警方查不出理專有任何犯罪事實，土銀也無法立即賠款，雙方爭執不下，尹衍桓後透過律師向中華民國仲裁協會聲請仲裁。

尹衍桓向本刊說，知道她在台灣有這個帳戶的，除了土銀就是李肇祥，可能牽涉這起詐騙案的關係人，「就是這幾個人」。

李肇祥接受本刊訪問時嚴詞否認涉案，他接受尹衍桓委任律師訪談錄音，也明確表達都是理專拿著各類表格找他要求用印。他強調，從來沒看過那些要求匯款的電子郵件，那是尹二姊的錢，怎麼用他不會過問，只要確認來找他蓋章的是吳勤文就好，「都是她們二個在聯絡，我也覺得滿方便的。」

尹衍樑阻訟 願給錢

奇怪的是，縱橫兩岸商場的尹衍樑，一向給人霸氣外露的印象，但他得知二姊銀行戶頭有近二千萬元被匯到國外後，竟要姊姊不准打官司，以免事件見諸媒體，並要求她尋求司法以外的仲裁管道解決，還傳簡訊說「會補土銀的不足」，李肇祥也傳話給尹衍桓「不准說我們有親戚關係」，令尹衍桓質疑，整起事件是否有潤泰的人牽涉其中。

姑且不論主謀者是否與潤泰有關，但號稱把關最嚴密的公營行庫理財專員，處理客戶的資金竟如此輕率不堪。最離譜的是，財政部旗下的公股銀行出包，未來面臨數以千萬元的賠償，相關失職人員可能頂多只是被革職，到頭來，被詐騙失金的豈不都是納稅人的荷包。

回應 土銀：判負責就賠錢

本刊向土銀查證，土銀財務管理部坦承，對於客戶在不知情下，帳戶資金被匯到國外，確實是內控出了問題。土銀內部資深幹部表示，這名理專形同被「鬼遮眼」的脫序認證，有無內情，還需要調查，但出了這麼大的紕漏，只要仲裁結果判定土銀必須負責，「我們一定會把錢賠給客戶。」

金管會則表示，日前已經針對土銀理專作業缺失部分，依違反銀行法做出行政裁罰，處以200萬元罰款。 尹衍桓 小檔案

年齡：68歲

家庭：尹書田次女，弟弟為潤泰集團總集尹衍樑，育有2女

現職：僑委會僑務諮詢委員、「台亞科技與專業交流學會」會長、中華民國空軍F16飛行官榮譽指揮

一棟二十四年前興建的大樓，被原建商主動發現為海砂屋，為了對住戶負起責任，建商開啟一段整合重建之路，讓一樁可能成為彼此互控的糾紛，變成重建家園的美事。

撰文‧梁任瑋

如果發現自己二十四年前蓋的房子是海砂屋，建商會如何處理這棘手的案子？潤泰集團旗下的潤泰創新，兩年前就遇到這種情況。不同於外界認為，建商一定避而不見，潤泰主動出面整合住戶簽約重建，目前已預定今年六月拆屋，即將成為台灣首樁原建商重建的海砂屋案例。

二○一二年夏天，潤泰創新在社區例行性檢查中發現，坐落在台北市汀州路與辛亥路口的「潤泰雙子星大樓」有多處混凝土脫落、鋼筋外露現象。工務人員當下懷疑，鋼筋腐蝕可能是含有高氯離子的海砂所引起，也就是說，這棟潤泰在一九八八年興建的社區大樓很有可能是俗稱的「海砂屋」。

訊息第一時間回傳到潤泰總公司。集團總裁尹衍樑立刻召集一級主管討論，當時也參與會議的潤泰創新董事長簡滄圳坦言，潤泰內部出現兩種不同的聲音。一派認為，這棟建物已過結構體保固十五年的法律追訴期；況且，二十四年前政府尚未制定海砂檢驗標準，就法律面來說，潤泰創新不須承擔任何責任。

但另一派的想法是，建築物鏽蝕情況愈來愈嚴重，住戶等於住在危樓中，即便重新做結構安全補強，這棟建築物仍會被貼上海砂屋標籤，對房價有不利影響。

「這是良心問題！」會議上，尹衍樑當場拍板定案，他做了一個關鍵決定，由潤泰出面整合住戶產權，投入資金協助重建安全的新大樓。而且依照《台北市高氯離子混凝土建築物善後處理自治條例》，給予住戶原樓層、原方位、原權狀面積的條件，住戶不用為資金、技術、人力而煩惱。

賠錢也要做

尹衍樑：以安全為優先

目前高十二層的潤泰雙子星大樓，若依海砂屋重建容積獎勵，新的建築物可蓋到十五層，再扣除給原住戶的分回面積後，潤泰可分到的只剩三個樓層，實際分得比率約二○％。就本案營建工程成本、搬遷、租金、稅費、貸款利息差額等各項補貼、大量人力物力的投入，整個案子重建下來，入不敷出，預估潤泰在此案可能會有上億元以上虧損。

「海砂屋就像是身體先天有缺陷的孩子，但建商身為父母，有責任再重新生一個新的身體給孩子。」尹衍樑說，一想到住戶的生命安全就心不安，所以大樓重建是當務之急，賠不賠錢反而不是關鍵。然而，潤泰即使有心出面整合重建事宜，事情的推展仍然困難重重。

「最困難的關卡不是房屋拆或不拆，而是如何告訴住戶鑑定結果，讓住戶理性接受事實。」尹衍樑說。

一如預期，當潤泰主動告訴雙子星大樓的住戶海砂屋鑑定結果後，各種質疑聲音湧現而來，「潤泰是不是想藉機開發土地？」「怎麼可能會有這麼好康的事，建商居然願意免費幫我們重建？」潤泰一開始就展現極大的誠意，讓重建案從一三年十一月四日開始簽約，兩個月內就讓全部一○六戶所有權人中，六十戶同意戶簽完。

被罵也沒關係

協商透明，熱心住戶相挺任何重建整合都是愈到後頭難度愈高，住戶郭昌文說，最明顯的，就是每戶住戶對自己在重建案中的損失，主觀感受不盡相同，如頂樓住戶因為有增建，重建後價值等於歸零，室內面積也會減少。此外，許多近幾年才剛裝潢的住戶，等於裝潢使用沒多久就要拆除，心理抗拒很大；還有一樓店面，依照新的建築法規必須增設逃生梯，店面得一分為二……等。

此外，在這四百天整合過程中，還因為牽涉到有一戶是國產署無人繼承的產權，須專案申請同意，以及其他暫不同意戶的各自困難處理，整合協調過程仍走走停停。住戶楊維新說，潤泰團隊以誠待人、以忍處事、以勤溝通的態度加上社區住戶的團結與理解，讓許多原本持反對意見的住戶終於體認到，大樓鄰居彼此是生命共同體，堅持走一條正確的路是必要的，愈晚簽約壓力愈大。

潤泰的誠意成功地爭取到部分住戶的認同，而這些住戶主動出面說服其他人才讓大樓重建成為可能。

而潤泰雙子星大樓重建委員會主任委員謝美麗也扮演關鍵角色。熱心的她是學校退休老師，一開始就義務擔任重建委員會主委，與其他十餘位委員利用晚上時間不斷拜訪住戶參與重建，「很多原本對公共事務冷漠的鄰居，也在重建過程成為好朋友。」潤泰在一四年十二月十四日完成最後一戶同意戶簽約，前後只花費一年一個月、共約四百天的時間整合。

潤泰預計今年六月一日拆屋動土興建，希望在二十六個月後可以完工交屋，讓住戶在一七年的下半年重回家園。

潤泰創新向來以「售後服務」自豪，房子即使完工，也會定期到社區巡邏維修。潤泰雙子星大樓就是在例行維修中意外被發現是海砂屋，然後建商又主動積極協助整合住戶做大樓重建，成就台灣第一件由當初蓋的原建商出面再重建的海砂屋案例。

而建商願意解決問題、並與住戶溝通協商的態度，也讓一樁可能彼此互控的糾紛轉為重建家園的美事。

全部住戶點頭才能動工

海砂屋重建法條太嚴苛

潤泰改建海砂屋的故事只是台灣眾多海砂屋當中其中一件，根據統計，目前台北市政府列管的海砂屋共有56件、2678戶，實際上尚未申報的海砂屋恐怕遠遠超過這個數字。

然而，根據《台北市高氯離子混凝土建築物善後處理自治條例》，必須取得百分之百住戶的同意才能進行重建，讓重建案的推動增加許多困難。事實上，台北市《都市更新條例》只要同意戶達到80％即可申辦，沒想到涉及安危的海砂屋竟更嚴苛。

如何能讓人民免於居住在海砂屋的陰影之中，不僅需要政府更多的智慧，更需要法令上的配套，以及遇到有良心負責任的建商肯參與，才能讓整合過程更加有效率。

只花400天，

全部住戶同意拆屋

— 潤泰雙子星重建大事紀

1988

潤泰建設（現更名為潤泰創新）完工，土地面積561.44坪，戶數106戶2012 / 07 / 18 潤泰發現大樓多處混凝土脫落、鋼筋外露2012 / 11 / 14 聘請台北市結構技師公會鑑定2013 / 04 / 13 鑑定報告完成，召開第一次住戶大會報告結果，住戶表决通過拆除重建2013 / 08 / 09 台北市政府公告潤泰雙子星為海砂屋、函令限期停止使用2013 / 11 / 04 潤泰開始整合所有權人進行重建2014 / 12 / 14 簽約完成106戶改建契約

資料來源：潤泰創新

生技股王浩鼎上月因乳癌疫苗新藥解盲失敗，股價直落，轉移浩鼎技術的中央研究院長翁啟惠，不顧研究者的中立身份，發言力挺浩鼎，引發爭議。

本刊接獲爆料指稱，潤泰集團董事長尹衍樑四年前曾透過兩家旗下的投資公司，在上興櫃前，以每股三十一元低價，轉讓三千張浩鼎持股給翁郁琇，市場人士估算翁郁琇因此獲利十多億元。

本刊查閱浩鼎二○一四年上櫃公開說明書，翁郁琇名列浩鼎第十大股東。翁啟惠以及中研院多次指稱翁並未持股浩鼎，但他女兒的高持股，難脫未迴避利益衝突之嫌。身為國家最高學術研究機構領導人，翁啟惠及主管機關應對社會大眾說清楚。

三月七日，立委曾銘宗在立法院財委會質詢時，要求金管會主委王儷玲徹查中研院院長翁啟惠，因為翁多次發言評論浩鼎非常不合適，「把學術研究與浩鼎的商品化完全搞混！」

上週五，曾銘宗接受本刊記者採訪時直言，台灣一千多家上市櫃公司當中，沒有人這樣搞的。翁啟惠身為中研院長，卻多次對單一公司發言，非常不適當，因此他要求金管會針對翁啟惠的發言是否涉嫌違反證交法第一五五條意圖影響股價，以及是否涉嫌內線交易等四大疑點，進行調查。金管會承諾一個月內就會將浩鼎案調查完畢，消息曝光後各界高度矚目。

潤泰轉讓 穩賺不賠

無獨有偶，就在曾銘宗開砲的同時，本刊接獲讀者爆料指出，翁啟惠的女兒翁郁琇在二○一二年十二月浩鼎興櫃前一週，取得潤泰集團旗下的投資公司─長春投資四○○張和原弘投資二六○○張，總共三○○○張的浩鼎股票轉讓。浩鼎董事長張念慈對本刊證實，當時轉讓價格是三十一元。

根據公開說明書的資料顯示，二○一四年八月浩鼎上櫃掛牌，翁郁琇雖已賣掉一０六七張股票，持股張數仍有一九三三張，名列第十大股東。去年股東會的年報上，翁郁琇被玉山創投的股數超越而退出前十大股東，因此，她究竟還有多少持股，有沒有在解盲前後賣股，外界只能靜候相關單位調查。

法人估算，翁啟惠的女兒投資浩鼎獲利可能高達十幾億元，因為這四年來，浩鼎的股價從四○元一路飆漲，最高一度達到七五五元，翁郁琇可說是怎麼賣、怎麼賺。

知情人士透露，浩鼎在興櫃前大量以四○元價位釋股，轉讓對象多為參與研究的臨床醫生、生技專家以及潤泰集團高層主管，主要目的是藉此綁住專業人才以及拉攏人脈。實際上，浩鼎在興櫃市場掛牌後的股價從未低於四○元，因此拿到股票認購權的人，可以確定穩賺不賠。

在這一次的釋股當中，浩鼎董事長張念慈就拿到二六○○張，浩鼎執行長許友恭拿到二○○張，中裕董事長陳志全八○六張，至於潤泰集團董事長尹衍樑的妻子、潤泰全董事長王綺帆，則拿了三二二張。

窮女畫家近億買股

但翁郁琇既非潤泰集團主管，也不是生技業的專家，年僅三十九歲、畫家背景的她，卻拿到三〇〇〇張浩鼎的股票，並高居這次釋股名單的榜首，關鍵究竟是什麼？

三〇〇〇張的浩鼎股票，以三十一元的認購價計算，也要拿出近億元才能買單;二〇一二年九月翁啟惠受訪時談到女兒還說，翁郁琇是個窮畫家，怎麼才隔三個月就可以拿出近億資金認購股票？

翁啟惠對外宣稱自己沒有浩鼎持股，結果自己的女兒卻涉入浩鼎這麼大的利益；浩鼎解盲失敗，他還多次背書力挺；堂堂中研院長，放任清譽捲入炒股疑雲，實在踐踏尊嚴。

新加坡管理大學教授康榮寶對本刊表示，這裡面確實有說不清楚的事，因為證券交易法第一五五條第六款規定，對於在證券市場交易的有價證券，不得意圖影響集中市場有價證券交易價格，而散播流言或不實資料。康榮寶說，「嚴格來說，翁啟惠已經觸犯這項規定，現在就看主管機關以及法院如何處理。」

業界人士表示，多數公司上市前，會洽特定人土釋股，如果利益小一點，大家不在意，現在利益大，又牽涉到炒作，問題就複雜了。

一名市場大戶不滿的指出，二〇一四年基亞的肝癌新藥解盲失敗，股價連十一根趺停，從四〇〇多元殺到一〇〇元附近。浩鼎(解盲失敗後)之所以撐在四〇〇多元那麼久，翁啟惠影響股價的發言當然很關鍵。」

技轉浩鼎關係密切

而且，未來投資人還是要面臨下次浩鼎解盲的風險，一名翁啟惠的前同事質疑，「如果浩鼎的乳癌新藥真的可行，為什麼都已經研發十幾年還是沒有結果？」但也有醫界人士力挺，認為新藥研發非短時間可成。

其實，翁啟惠與浩鼎的關係本來就很密切。翁啟惠和張念慈是在美國麻省理工學院念書時認識，情誼長達三〇年。兩人一九九八年在美國成立OptimerPharmaceuticals公司，當時，翁啟惠將他鑽研多年的醣分子自動化合成技術轉移給Optimer，然而，由於醣分子當時還無法運用到藥物，Optimer因此虧損累累，籌資困難。

二〇〇二年翁啟惠回台在中研院主持基因體研究中心，張念慈也跟著回台籌資，由Optimer在台轉投資，設立子公司浩鼎。

當時，中研院基因體研究中心正在建造，常到工地視察的翁啟惠，總會看到一個戴著帽子、圓圓眫眫的人在指揮，起先他以為這個人是工頭，進一步交談後才知，原來是負責建造工程的大老闆尹衍樑，兩人因此建立交情。

經過翁啟惠的介紹，尹衍樑認識張念慈，由於尹衍樑早年投資生技股時，每投必敗，損失好幾千萬美元，後來張念慈幫尹衍樑評估建議投資案後，「從此每戰必勝。」尹衍樑投資的生技公司包括中裕，F-泰福獲利可觀，張念慈便成為尹衍樑投資生技的頭號軍師。

二〇一〇年，翁啟惠研究團隊研發的第二代轉移性乳癌疫苗，由中研院技轉給浩鼎，面對外界質疑是否涉及利益衝突，他透過中研院發表聲明，一概不收取相關股票，不持有任何其他上市、上櫃及未上市生技公司的股票，也未擔任任何公司的董事。

經營之爭尹衍樑挺

由於Optimer的乳癌疫苗市場商機高達兩百億美元(六千多億元台幣)，二〇一二年，美國Optimer董事會要求張念慈把浩鼎乳癌疫苗技術所有權拿回美國，張念慈拒絕，Optimer便解除他的董事長職務。

張念慈與尹衍樑連繫後，尹衍樑挺身而出，向Optimer提議買回該公司所持有的浩鼎四十三%股權。一開始Optimer並未接受，但由於獲利實在不佳，現金也快燒完了，當年十月Optimer同意賣股，尹衍樑以每股一美元、出資六千萬美元(約十八億台幣)，買下Optimer持有的浩鼎全部股權，入主浩鼎。

浩鼎的乳癌疫苗新藥技術，主要原理是當細胞發生癌病變時，表面會有大量多醣體抗原Global H，可以拿來做疫苗，打入人體後可產生抗體，活化免疫作用，並鎖定癌細胞進行攻擊，因此有可能根治乳癌。

翁啟惠的團隊甚至認為，相關技術對於肺癌、攝護腺癌、胃癌、卵巢癌、腦癌以及胰臟癌等八種癌也有療效，未來發展空間大到令人瞠目結舌。只下過，基於經費和市場考量，浩鼎剛開始只針對乳癌進行研究。

二〇一四年，翁啟惠由於醣分子的研究被肯定而獲頒沃爾夫化學獎，浩鼎的股價也從前一年底的二二七.五元漲到當年的最高價四五五元，因為沃爾夫化學獎被認為是諾貝爾獎的前哨站。

解盲失敗發言惹議

去年，信心十足的浩鼎團隊決定將原本今年三月底進行的新藥解盲，也就是公布對病患施打浩鼎乳癌新藥的結果，提前今年二月進行；在外界高度期待下，浩鼎股價衝高到七五五元，榮登生技股王。未料，解盲結果不如預期，也就是臨床試驗結果主要療效沒有呈現統計學上的意義，浩鼎的新藥只能重新設計臨床實驗，至於重新設計的藥療效究竟如何，現階段難以預判。

然而，翁啟惠不但在浩鼎解盲前表示，發現癌細胞有特殊醣分子後，「這件事(癌症疫苗)不再是夢想」，還說若解盲失敗，「也別急著灰心，設計疫苗的途徑有很多種，科學理論上可行，只是設計疫苗的方法上還需調整，醣分子治療癌症仍大有可為。」解盲失敗後更說「這跟試驗設計有關，就疫苗角度來看，逾八成病人有免疫反應，成效良好。」、「我從未看過這麼漂亮的數據。」

出身嘉義縣義竹鄉的翁啟惠，家裡九個兄弟姊妹之中，排行老七。他台大農化系畢業後，進台大化學系教授王光燦實驗室，一待就是八年，還跟著王光燦進入中研院當基層助理，三十一歲才到麻省理工學院攻讀博士。

翁啟惠的太太劉映理原是北一女美術老師，結婚生女後跟著先生到美國，在家相夫教子。翁啟惠的一雙兒女都是麻省理工高材生，女兒翁郁琇念生物，後來走藝術之路，成了畫家；兒子翁郁榮讀物理，曾拿到茱麗亞音樂學院的入學資格，最後成了軟體工程師。

砸八千萬購買豪宅

翁啟惠二〇〇六年從諾貝爾化學獎得主李遠哲手中接下第九任中研院院長職務，今年十月將期滿卸任。其實，翁啟惠與生技業者密切的爭議下只浩鼎一樁，二〇一二年，蔡英文競選總統時，爆出在行政院副院長任內協助核准成立宇昌生技(今中裕新藥)，卸任後擔任宇昌董事長，後將股份轉給尹衍樑。當時外界攻擊甚烈，翁啟惠跳出直言:「輿論對蔡英文不公平，宇昌案不該牽連無辜。」翁啟惠自己也因此案遭約談。

翻開監察院公職人員財產申報表，翁啟惠夫妻曾投資中天生技及穩達生技。依據二〇一二年底資料，翁啟惠及妻子劉映理有現金存款約一五〇〇萬元，以及台積電、中鋼、中華電、富邦金、台泥、台塑和統一等龍頭股股票。

翁啟惠名下除了原本就持有的嘉義縣和美國加州房產，二〇一三年五月新增台北市中正區的房產，土地與建物價格為八四〇〇萬元；而原本名下沒有債務的翁啟惠，還多了一筆二二一八萬元房貸。

至於他持有的Optimer股票，依規定交付信託，Optimer在二〇一三年被國際知名藥廠Mcrck公司併購，翁啟惠已隨同出脫所有該公司持股。

針對外界質疑翁啟惠是浩鼎大股東，中研院曾發聲明澄清，翁啟惠目前名下未持有台灣任何生技公司的股票，但現在卻爆出他在中研院長任內，潤泰集團轉讓三〇〇〇張浩鼎股票給他的女兒翁郁琇，其中是否有交易內幕，翁啟惠必須說清楚講明白。