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一張圖說明香港樓宇供求







樓市其實很簡單,主要需求來自新婚夫婦,當然亦有額外因素,例如外地來港讀書而要租樓,外地來港工作又要租樓,投資既需求(買樓收租)等,但這些每年只佔少數,而且沒有統計數據可找,我們暫時簡單化地了解新婚=新需求(當然有部份結左同父母住),暫時深入的問題不探討,只探求最基本需求,新婚住屋需求,如果連基本需求都未能滿足,加多額外需求,需求更大於供應...

供應量參考差餉署,房屋署統計數字,網上可查,公開資料,已經沒計拆卸量(每年千多套)

藍色線,香港統計署每年香港註冊結婚宗數,每宗=2個人=1個家庭,單方是香港人/雙方香港人都算在內,而領取無結婚證明書內地/外地結婚不算在內,當佢地移居....

紅色線,公私營落成量,公屋+私樓,單位為套....因為結婚之後有部份人住公屋,有部份住私樓,當然公屋唔係即申請即上樓,亦唔係個個都有資格上樓,只反映總供應

綠色線是將供應(落成量)減需求(結婚數),數值大於0等於供過於求,負數供不應求...

1994私樓供應增加,與3-4年前樓市有關,之後供應量都放緩,但供應剛好滿足需求
1997回歸之後供應大增,8萬5計畫有關,加上1995年樓市旺,發展商施工增,1999-2000建好推盤
1999年私樓落成量3萬5,接近歷史新高.........
公屋建成量都大增,達2萬7,是90年代新高,2000年公屋建成量達4萬7,是歷史新高.....

落成量大幅高於需求量,之前供應略多於需求,基本上之前沒有延遲需求.....
綠色線2004年前都是供大於求,但自從董生2000話8萬5不存在,供應開始下降...
多次經濟危機使發展商也減少施工,新供應開始一落千丈....
曾蔭權時代更惡化,無論公營/私營供應都繼續維持低位........

供不應求由2005年開始,直到2018年都會出現....
加上經濟向好,結婚人數2005年開始增加....需求上升,供應下降,供不應求更嚴重.....
導致過去十年樓市瘋狂,越來越狂....

2014年開始雖然供應開始增加,但供仍不應求
結婚人數2014年後維持每年4萬5是我估計,預期4-5萬之間
2014年後4年的公私營供應是政府提供的估計數字....

未來新增供應除了依靠建屋,
就是老年人口增加,部份人口離開(死亡或入住老人院)
但這方面比較緩慢,所以未來4年樓價升幅會收歛~
如果加上經濟問題或加息因素,有機會略跌,但大跌機會極微.......
除非失業率大幅急升,因為以前積落延遲購買需求仍然多....
他們有一定積蓄,有一定購買力未釋放,除非有其他原因消耗他們購買力...
暫時現時情況看,買樓的話,等多2年會較好
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=176324

艾拉物聯完成C輪融資 看好智能樓宇和醫療健康

近日，Ayla Netwroks艾拉物聯宣布公司正式完成3900萬美元C輪融資，此次融資為安賜資本、三諾集團聯合領投，同時還包含日本三井財團和Acorn Pacific等全球投資者。思科、賽富亞洲基金、線性資本等再次跟投。2014年4月，Ayla完成了1450萬美元的B輪融資。

據Ayla首席執行官兼聯合創始人大衛·弗里德曼(David Friedman)介紹，本輪融資將繼續推進公司的全球化運營，加強對中國大型制造品牌的拓展，完善生態體系和海外渠道系統。同時加大垂直行業布局，尤其看好智能樓宇和醫療健康領域。

Ayla創辦於2010年，總部位於美國加利福尼亞聖克拉拉，業務服務網點覆蓋歐洲、中國臺灣、日本等全球多個地區。Ayla目前的產品包括三個部分：芯片、雲服務和應用程序庫。通過將物聯網Wi-Fi芯片嵌入設備中，以模塊化的服務讓設備連入雲端和App。

Ayla首席執行官兼聯合創始人大衛·弗里德曼(David Friedman)

硬件之外更需軟件

如今各國都意識到了物聯網的重要性，美國做了“智慧地球”，歐盟推出“E-Call”，此外還有日本的“E-Japan”，韓國的物聯網平臺“U-Korea”，而中國在去年5月份也提出了“中國制造2025”的計劃。

越來越多的公司進入物聯網的逐鹿賽場中，其中蘊藏巨大的需求和異常可觀的利潤。根據普華永道發布的“工業物聯網”研究報告顯示，2015年至2010年期間，物聯網解決方案將獲得6萬億美元的高額投資，到2020年，企業、政府與消費者安裝物聯網解決方案所投入的資金將達到約1.6萬億美元。軟件與應用程序開發將吸收絕大多數投資。

此前谷歌以32億美元現金收購美國智能家居公司Nest Labs，再次提升物聯網產業的投資估值，但伴隨Nest CEO離職，也反映出目前物聯網所面臨的挑戰，即開發一個要與各種感測器以及不同家用裝置連線的無線中樞裝置並不是那麽簡單的事情。

“很多時候並非技術就可以取代整個傳統產業，物聯網不是東西做出來就可以馬上大賣，或是變網紅，有些渠道、有些經驗還是要慢慢培養。”在Ayla聯合創始人、中國區總裁Phillip張南雄看來，很多企業都有自己的IT部門，但並非加個“O”就變成“IOT”，收集海量數據之外，有效、簡單和安全問題更重要。”

未來幾年，隨著物聯網技術的不斷發展，我們每個人都會在家里、在身上配備一系列的聯網設備。要想實現這一點，聯網產品制造商就需要克服物聯網的複雜性。

“制造商和投資者都意識到,一個安全、靈活、可擴展且具有成本效益的物聯網平臺所帶來的價值。這種物聯網平臺不僅能夠滿足當今市場的需求，還能夠在聯網產品生命周期內不斷提供價值。”Parks Associates研究總監Tom Kerber表示。

Ayla聯合創始人、中國區總裁Phillip張南雄

智能樓宇和醫療健康

目前Ayla已在家電、暖通空調、水凈、照明等多個垂直領域擁有實踐案例，在張南雄觀察看來，目前國內的制造商從單純地只是希望打造聯網產品，發展到現在越來越看重利用物聯網產品生成的數據實現業務轉型。

在全球產業格局正發生重大變革的當下，中國企業也正在全球市場中重新定位，中國制造往日的成本優勢也正在消失，面對日益激烈的競爭和挑戰，由物聯網帶動的制造升級，進而促使產品和服務模式及商業模式的轉型，成為多數品牌制造廠商正在關註的重點。

在智能家庭設備完善之後，弗里德曼認為智能設備會進入樓宇，智能樓宇、智能酒店是其未來重要發展方向。利用超級APP控制房間里的一切，例如當洗衣機漏水，手機端就會收到提醒，主人不用察看洗衣機，直接借助超級App安排物業或其它渠道進行維修。

此外，醫療和健康也被其視作一個主要的增長領域。此前Ayla曾和Qwlet共同設計了一款嬰兒智能襪子，用以監測嬰兒的心率，血液中的含氧量、皮膚溫度等，防止因意外情況導致早產兒猝死。

未來這些技術還可以應用到老年人群體，實現防丟、防摔等功能，甚至可以進行全生命周期的監測，發揮疾病預防和警示功能，想象空間巨大。

雖然看好醫療健康領域的物聯網技術應用，但張南雄也表示，並非有一個成功案例就可以馬上跳到醫療領域，要真正踏入醫療健康，還需從長計議，需要十倍的穩定性和很多認證，保證萬無一失。

“不一定是去解決具體的醫療問題，而是解決不要讓人們去醫院的問題，在苗頭出現時及時發現，這部分以後我們會花一些時間。”弗里德曼表示。

PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=202760

立法會十七題：樓宇僭建物

1 : GS(14)@2011-06-05 18:09:34

http://www.info.gov.hk/gia/general/201106/01/P201106010210.htm
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=274648

股樓齊鳴：買賣樓宇能掀動情緒

1 : GS(14)@2012-10-27 14:42:31

http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20121027/18049767
一個物業，不再單純地是人們的需要或投資，它漸漸影響了大家的心態，作出無法理解的決定，然後又為了這些決定懊惱、不安。
筆者有一位朋友，坐擁大筆現金，但因為銀行冇息可收，他購入多達20至30個物業作收租，以免金錢在銀行呆著不動，任由通脹蠶食。買樓是否現時最佳投資選擇？大部份人心底的答案都是「不」，但人們還是身不由己地把金錢投放在物業市場，似乎只有磚頭才能令心情踏實一點。
另一位朋友，他剛剛把物業賣掉，原因是在QE3之後，樓價再升，升到了他心目中的價位，可以「止賺」，於是他就賣樓了。然而賣樓後，他忐忑不安，太太更加因而失眠，甚至夜半哭起來！結果，賣樓後的第四天，他連忙再次買樓了……
畸型樓市　苦了平民
上述個案的主人翁，都是勤懇工作的一群，只想令辛苦打拚得來的財富，得到合理的保本增值，但畸型的樓市現象，令他們本來冷靜、穩健的投資心態都出現變化，明明樓價偏貴、政府不斷出招，已經是人所共知的事實，但他們仍然繼續「追樓」，而沒有細想是否最好的投資，只因現時的亂象，已使人產生恐慌心理——不是恐慌性拋售，而是恐慌性買樓！
現時樓市已經極不健康，既一環扣一環地掀動升勢，影響民生，還令人們的投資決定變得不理性。港府官員雖然經常出口術，苦口婆心勸市民小心，可惜越講就越升，本來想令市場冷靜下，偏偏卻火上加油，政府要做的，還是遠遠不夠。
張一鳴
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=281766

好友忽略樓宇需求彈性問題 周顯

1 : GS(14)@2013-06-29 17:37:04

2013-06-28 MP
關於樓價怎麼看，分成了兩半的人，一半是看好，另一半是看淡。我知道，這句話說了等於沒說。看好的人，會列舉一些數字資料，看淡的人，也會列舉一些數字資料，究竟是誰對誰錯呢？首先說的是好友。他們列出的是供求關係，港樓的確是缺乏的，所以就會上升了。當然，他們的說法是荒謬的，因為供求關係是基本原理，但除了供求兩個因素之外，還有第三個，就是價格。只要價格太高，超過了負擔能力，那供應縱少、moneysupply 縱多，也是沒有作用的。

好友忽略樓宇需求彈性問題

所以，如果要把供求關係計算清楚，必須要在一方面量化地計算樓價供應，另一方面計算moneysupply，兩者對消之下，才能夠得出答案。現在大家很清楚地知道了，這兩年樓宇的供應量，也很清楚將會繼續低息，可是在低息環境之下，在已知的經濟增長數字之下，money supply 究竟是多少呢？其中又有多少會流進房地產市場呢？

換言之，這些人只是計算了供應面，但卻並沒有計算需求面。或許說，他們的確是講出了需求面，因為他們知道，香港的房屋是缺乏的，可是，究竟是缺乏到哪一個程度呢？這即是說，缺乏到哪一個高價位，才可以供求平衡呢？這一些，他們卻是完全沒有量化。他們只說樓價會升，可是，升至哪一個價位，例如說，10 萬元一呎，才叫做「合理價」呢？沒有量化分析，這些數據也就不能出來。

推算錯答案對也是零分

簡單點說，今日的樓價好友，對於樓宇供應，有量化分析，得出來的結論，是樓宇是缺乏的。這個前提並沒有錯。但是，他們對於樓價，卻並沒有量化分析，所以，樓價究竟會升，還是會跌，他們的預測可能中，可能不中，但是縱是中了，其分析也是錯的。這正如在數學考試，答案中了，但推理過程錯了，也是零分。
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=283197

2月整體樓宇買賣登記 2578宗再新低

1 : GS(14)@2016-03-02 14:15:49

http://property.mpfinance.com/cf ... 0302/paa01/laa3.txt


【明報專訊】樓市去年第4季轉勢以來，成交市况持續淡靜，樓宇買賣登記更連續成新低紀錄。中原研究報告稱，綜合土地註冊處資料顯示，2月樓宇買賣合約登記（包括住宅、車位及工商舖物業）共錄2578宗（反映1月市况），較1月錄得3123宗下跌18%，連續兩個月處低位，並再成25年有紀錄以來新低紀錄；至於涉及登記總金額，亦按月跌約兩成至約164億元，成近7年來按月新低。

一手私宅登記僅210宗

一手私宅方面，2月錄得210宗登記涉30億元，較1月錄433宗涉61.76億元，同樣跌約五成，兩者同為約2年半以來新低；其中錄得最多登記，為長實地產（1113）元朗世宙（25宗）、其次為恒地（0012）銷售的深水埗海柏匯（17宗），排名第三為新地（0016）元朗錦田北峻巒1A期（13宗）。

二手私宅買賣金額跌一成

至於二手私宅，2月錄1462宗登記，與1月錄1453宗相約，惟涉及金額跌1一成至83億元，為2008年11月以來逾7年新低。以大型屋苑計，天水圍嘉湖山莊錄48宗佔多、沙田第一城錄20宗排第二；而荔枝角美孚新邨、鰂魚涌太古城分別錄14宗及13宗，跟隨其後。

非住宅登記603宗跌四成

美聯首席分析師劉嘉輝表示，綜合美聯及土地註冊處資料，2月整體物業註冊量僅2579宗，比2008年金融海嘯後錄得3786宗低位跌32％，更為1991有紀錄、即約25年來最低紀錄，反映交投處冰封狀態。

劉續稱，除一、二手住宅買賣慘淡外，工商舖、純車位等非住宅物業，2月錄得603宗買賣登記，比1月錄得的1014宗下跌逾四成，失守千宗關口，其中純車位2月買賣登記358宗，按月跌逾49％。
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=296510

樓宇買賣登記連升三個月

1 : GS(14)@2016-06-06 03:15:26

【地產數據】樓市交投量經過3個月的持續回升後，升勢開始有所放緩，利嘉閣地產研究部主管陳海潮指出，整體樓宇買賣登記量持續反彈，惟二手住宅市場已出現輕微回落，料市場觀望美國本月中議息，以及短期內市場缺乏大型全新盤開售，6月整體登記量料將回軟。據土地註冊處數據所得，5月份全港共錄6,054宗樓宇買賣登記，較4月份5,612宗再升442宗，升幅約8%，連升三個月，創下去年7月股災後的10個月新高。一手住宅買賣登記按月升28%，錄1,675宗登記，連續兩月迭創今年新高。二手住宅登記5月份基本持平，且錄得輕微跌幅，按月回落4%，全月錄3,389宗登記，結束連升3個月走勢。





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160605/19641245
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=302016

樓宇滲水　查足8年未完成

1 : GS(14)@2016-11-24 07:30:14

【本報訊】樓宇滲水困擾不少業主，食環署和屋宇署2006年起展開聯合行動，處理滲水個案以縮短調查時間及提高找源頭成功率。但審計署發現成功率不升反跌，由2007年46%降至去年36%，平均僅得41%，調查亦需時甚久，截至今年3月在1.5萬宗未完調查個案中，有個案要花8.3年仍未完成調查。


屋宇署拖逾4年方發信


食環署和屋宇署2006年組成聯合行動，2014/15年度涉及開支達1.29億元，截至今年3月兩署接獲的23.8萬宗滲水舉報中83%已完成調查，但當中一半被甄別為不予調查個案，因滲水濕度未達門檻等。調查亦需時甚久，去年至今年完成調查的2.8萬宗個案，34%超過133日總參考完工時限，有255宗需時2.7至7.5年完成。截至今年3月1.5萬宗未完調查個案中，41%已逾期處理，663宗已花上2.7至8.3年調查。審計署選取30宗個案了解，發現有7宗無法找到檔案，7宗更新有延誤，16宗主要因長期沒採行動及無法進入滲水源頭等所致。有個案2010年初接獲舉報，先後由兩承辦商處理，其中一承辦商2011年10月建議屋宇署發信約見舉報人，屋宇署竟拖至今年6月才發信，4年零8個月無採取行動。報告發現負責調查的承辦商表現參差，2014年至15年9份承辦商合約成功率由23%至67%，涉及5,457宗完成個案中6成超過30日目標時限才完成，最長要2.1年。■記者鍾雅宜




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20161124/19844109
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全智賢2.2億購樓宇

1 : GS(14)@2017-04-13 22:40:40

現年35歲的韓國女神全智賢，一向投資有道，她因《來自星星的你》人氣爆燈，密密接工作及廣告，賺到盤滿缽滿。



全智賢

早前拍畢《藍海傳說》後，全智賢專心做全職主婦，但她亦繼續投資，根據韓媒昨日報道，全智賢於上月斥資325億韓圜（2.2億港元）買入江南區三成洞的三層高建築物連地皮，而全智賢所購入的建築物鄰近地鐵站，估計回報率相當之高。




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/entertainment/art/20170413/19988467
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=330446

代理料7月樓宇買賣登記見半年新低

1 : GS(14)@2017-07-24 09:28:58

http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 1921&issue=20170724
【明報專訊】6月份樓市交投淡靜，主要與政府多次出招，加上缺乏大型新盤發售有關。反映6月樓市表現的7月樓宇買賣登記，有代理料7月全月僅錄5300宗。

中原研究部高級聯席董事黃良昇表示，截至7月19日，7月樓宇買賣合約登記（包括住宅、車位及工商舖物業）暫錄3012宗及241.4億元，料全月錄5300宗及440億元，較6月份7902宗及739.3億元分別下跌33%及41%，預期7月份的宗數為今年1月5220宗後的6個月新低，金額則是今年2月份433.9億元後的5個月新低。

6月乏大型新盤推售 料全月5300宗

一手私宅方面，7月暫錄289宗登記及43.7億元，料全月錄1000宗及120億元， 較6月2302宗及273.3億元分別下跌57%及56%，並為今年1月660宗及93.8億元後6個月新低。

7月份市場有大型新盤推售，有望於7月下旬起陸續登記，故此7月宗數雖然下跌，但仍然企穩於1000宗水平。7月份暫時最高登記宗數的新盤是建灝地產啟德天寰，暫錄75宗及6.9億元。其次為投資者盧華旗下的深水埗AVA 61，暫錄41宗及1.4億元。第三為新地（0016）元朗峻巒2A期，暫錄23宗及1.8億元。

至於二手私宅方面，7月份暫錄1469宗及118.2億元，料全月錄2500宗及200億元， 較6月3502宗及259.5億元下跌28.6%及22.9%。
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=338814
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