好友忽略樓宇需求彈性問題 周顯
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GS(14)@2013-06-29 17:37:042013-06-28 MP
關於樓價怎麼看，分成了兩半的人，一半是看好，另一半是看淡。我知道，這句話說了等於沒說。看好的人，會列舉一些數字資料，看淡的人，也會列舉一些數字資料，究竟是誰對誰錯呢？首先說的是好友。他們列出的是供求關係，港樓的確是缺乏的，所以就會上升了。當然，他們的說法是荒謬的，因為供求關係是基本原理，但除了供求兩個因素之外，還有第三個，就是價格。只要價格太高，超過了負擔能力，那供應縱少、moneysupply 縱多，也是沒有作用的。
好友忽略樓宇需求彈性問題
所以，如果要把供求關係計算清楚，必須要在一方面量化地計算樓價供應，另一方面計算moneysupply，兩者對消之下，才能夠得出答案。現在大家很清楚地知道了，這兩年樓宇的供應量，也很清楚將會繼續低息，可是在低息環境之下，在已知的經濟增長數字之下，money supply 究竟是多少呢？其中又有多少會流進房地產市場呢？
換言之，這些人只是計算了供應面，但卻並沒有計算需求面。或許說，他們的確是講出了需求面，因為他們知道，香港的房屋是缺乏的，可是，究竟是缺乏到哪一個程度呢？這即是說，缺乏到哪一個高價位，才可以供求平衡呢？這一些，他們卻是完全沒有量化。他們只說樓價會升，可是，升至哪一個價位，例如說，10 萬元一呎，才叫做「合理價」呢？沒有量化分析，這些數據也就不能出來。
推算錯答案對也是零分
簡單點說，今日的樓價好友，對於樓宇供應，有量化分析，得出來的結論，是樓宇是缺乏的。這個前提並沒有錯。但是，他們對於樓價，卻並沒有量化分析，所以，樓價究竟會升，還是會跌，他們的預測可能中，可能不中，但是縱是中了，其分析也是錯的。這正如在數學考試，答案中了，但推理過程錯了，也是零分。