中環中心買家蔡志忠：港島核心區寫字樓 有市有價
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GS(14)@2018-01-11 10:36:29https://www.mpfinance.com/fin/da ... 9593&issue=20180111
【明報專訊】亞洲地產主席蔡志忠去年11月伙拍國企及4名本港資深投資者，斥資402億元向長實（1113）買入中環中心75%樓面，創本港歷來最大額物業成交紀錄。他在接受訪問時解釋，幾年前他投資荃灣銀座購物中心及內地東莞住宅均勁賺近倍，兩年多前則留意到中資機構積極來港進駐中環核心區甲級寫字樓，料將推高有關物業的租金及價值，故積極投資區內商廈，並且具備相關買賣的賺錢經驗，有信心今次投資中環中心也能夠取得理想回報。
去年11月初向長實購買中環中心75%樓面的財團，以中國國儲能源化工集團股份公司佔55%，其餘45%為一班本地資深投資者，包括「物流張」張順宜、「小巴大王」馬亞木、「磁帶大王」陳秉志、亞洲地產主席蔡志忠及中華總商會永遠榮譽會長盧文端。
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交易公布兩個多月，恒基（0012）本月初向有中資背景的中科創資本及太平信託財團，以99.5億元出售北角京華道18號全新商廈，每方呎價約3萬元，是次訪問在位於北角的亞洲地產總部進行，記者以上述交易打開話匣子，蔡志忠回應說，他與拍檔是次購入中環中心，若不計商場及車位，只計寫字樓面積呎價亦僅3.15萬元，「當然是覺得『抵』才會買」。他又強調，自己並非財團的控股股東，只是其中一名投資者，希望藉着是次接受訪問，與讀者分享自己為何看好中環核心區寫字樓市場。
甲廈租金回報勝豪宅 價格可追落後
除了將中環中心與北角寫字樓的成交價作對比外，蔡志忠認為，甲廈與其它種類的物業，例如豪宅比較亦屬落後，是他與拍檔購入中環中心的另一原因，「目前山頂豪宅每呎售價逾10萬元，但其每呎月租僅100元；作為比較，中環頂級甲廈呎價約5萬元，但每呎月租可達150至200元，租金回報率明顯較吸引，呎價因此也有條件可追落後」。
根據蔡志忠的分析，隨着內地及本港經濟融合，內地資金已成為本港樓市的新興力量，他坦言，近年內地經濟向好，資金持續湧港，對本港樓市十分正面。他續說，中國恒大（3333）於2015年11月以125億元向華人置業（0127）購入灣仔告士打道的美國萬通大廈（今已易名恒大中心）後，可視為中資企業加快收購及進駐本港甲級寫字樓的分水嶺，故他在當時已開始將投資焦點由商舖轉為商廈。
中環中心租金有上升空間
蔡志忠認為，中資機構來港購買商廈，以港島核心區（即中環、金鐘至灣仔告士打道以北）為首選。他解釋，由於區內主要的物業都是甲級寫字樓，類似紐約及倫敦的中心商務區（Central Business District，CBD），具備匯聚效應，而且供應有限，故有關寫字樓的租金長期看漲，支持價格屢創新高，「投資任何物業也好，一定要考慮一旦價格下跌時，你能否承擔有關風險，如果你買入物業後無法收租，供樓就會好辛苦，故此有租金支持十分重要。中環核心區寫字樓租金近年不斷破頂，目前國金2期的每月呎租達200元，交易廣場是160元，置地廣場是150元，水漲船高，有關寫字樓價格跟隨租金破頂實屬正常」。至於中環中心現時每呎月租則介乎60至80元，他相信有上升空間，當中40樓以上的海景單位呎租日後可挑戰100元。
事實上，蔡志忠於去年3月已斥1.08億元購入中環遠東發展大廈23樓全層，現正以1.5億元放售，若能夠成功出售便可於短短1年內勁賺四成，他認為自己的叫價合理，「去年3月買入遠東發展大廈23樓，原因是該物業位於德輔道中，就在恒生銀行總行附近，位於甲級地段，即使買不到甲級地段的甲廈，我也要買甲級地段的乙廈，因為甲級地段本身便屬罕有。目前我以1.5億元、呎價2萬元放售，雖然較我的買入價有可觀升幅，但考慮到金鐘指標甲廈遠東金融中心最近成交呎價達5萬元，叫價達6萬元，而遠東發展大廈本身有重建潛力，我成功出售也是有可能的，因為投資者即使以呎價2萬元購入，一旦重建，不排除將來呎價可升到2.5萬至3萬元」。
短炒灣仔甲廈 半年賺逾兩成
另外，蔡志忠透露，他於去年5月以4570萬元買入灣仔安盛商業中心面積2570方呎寫字樓單位，亦已於11月以5680萬元出售，半年內勁賺兩成，可見核心區商廈有價有市，升值潛力頗大。
在中環核心區商廈以外，蔡志忠在2015年底以7.9億元，向鵬里資產管理買入荃灣川龍街118號百悅坊銀座式商廈。他在訪問中透露，由於調整租戶組合得宜，目前該物業每月租金收入已由接手時的200萬元大幅增加至逾370萬元，估值亦增加到16億至18億元；如上述往績，蔡志忠希望是次與拍檔聯手購入中環中心，也可以取得理想回報。
明報記者 葉創成
[名人樓市論壇]
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GS(14)@2018-01-11 10:37:32https://www.mpfinance.com/fin/da ... 0420&issue=20180111
【明報專訊】在2013年12月主講《明報》舉辦的樓市研討會時，蔡志忠已指出：「全世界凡有內地人買樓的地區，樓市都會興旺，那最多內地人買樓的地方，當然是中國國內，那為何不直接投資內地房產？」他當時分析，由於內地經濟向好，人均收入大幅上漲，住宅樓價近年已錄得可觀升幅，而一線城市如深圳、上海、北京均價已達每呎4000元人民幣或以上。
惟二線城市如廣東省東莞、中山或福建省泉州等，樓價仍在每呎1000元人民幣以下，非常吸引，故他擬在這些城市買地起樓做發展商。
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蔡志忠在是次訪問中則透露，他與友人跟着亦的確投資1億元（人民幣‧下同），購入東莞市中心一幅地皮興建為2幢物業，於前年底及去年初期間出售，賣樓收益達3億元，扣除稅務開支及其他成本後，實收2億元，投資回報率達100%，「我們樓盤的住宅單位面積平均約400多方呎，每方呎售價約1300元，每套平均售價僅50萬至60萬元。當地居民拿十多萬元做首期後，餘下款項向銀行貸款，每月按揭供款低於2000元，很多人可以負擔，故銷情亦十分理想」。