香港内房股的黄金时代已然来临 等着蚂蚁变大象

http://xueqiu.com/7351106301/41945583
首先说下地产大环境：地产在12年火爆上涨后，接连遭到政策拼命打压，包括限购限代，提高首付比例，提高贷款利率等等，随后一两年时间，政策效果显现，房价回落，成交减少，观望情绪严重，而副作用带来经济开始快速下滑，这是政府不愿看到的，新经济在未来5年内都很难填补地产下滑带来的经济影响，这个直接体量每年8万亿，相关行业60多个的行业一旦减速，基本百业萧条，经济休克。
所以从今年初，政策开始转向，由限制变鼓励，降准降息降首付，除一线城市外都取消限购，成交出现回暖迹象。人们最关心的是地产还能否刺激起来，下面我就简要说下我对地产行业的理解。
中国现有城市住房总量在200亿平，现在每年完工量在12亿平，以发达国家85%的城市化率，中国未来城市人口大约12亿人，以人均33平算，最终会有400亿平城市住宅。以现有开发速度，大约15年将趋于饱和，400亿平总量达成后，年均住宅更新率依发达国家数据看，每年在2%到5%之间，也就是每年仍然有12亿平左右的旧改，所以，永远不要担心房屋没市场，衣食住行是人类生活永恒的主题。城市化后期，高端人士会逃离市中心，在郊区形成富人聚集区，豪宅别墅成主趋势，这是新增部分，另外商业地产随着人口的聚集会迎来黄金收获期。
综合以上因素，我认为当前房地产市场是需求被压抑了，不是消失了，在政策转向后，信心会逐步恢复，消费能力会逐步培养，出现地产新常态。中国目前有5万家房企，其中80%未来将被淘汰，最终不会超过10000家，悲观预期也就3000家，就算只有三千家，行业前200名企业也会活的很滋润，而上市公司大部分是行业前200名之内，所以无需过分担心。行业集中度的提升，必然带来优胜企业规模的不断扩大和业绩的逐步提升，作为将来世界最大的经济体，房产永远会占有重要的一席，包括美国在内，房产都是支柱产业之一。
说完大环境再说市场机会，国内股市在银行放水等政策利好下，已成功翻倍，估值水平基本处于历史高位，而中小市值公司股价已飞天，风险巨大。国家出台港股通政策，并允许公募基金投资港股，这是放水，避免国内决堤，而被外资蹂躏多年的港股，扭曲的估值成为最大的历史投资机会，相信大陆水一到，被压缩成一个个压缩饼干的股票，必会迅速膨胀。
随着沪港通的开启，大市值股票开始普涨，相信深港通后，中小市值股也会遭到更猛烈的抢购，定价权之争会精彩纷呈。最近大市值地产股融创和恒达，接连创出历史新高，大戏已经开演。解放军完胜外国投行。
由于地域限制，中小市值地产股被外资关注较少，价值被长期以倒闭破产价评估，出现三倍市盈率的可笑估值，而同规模国内上市公司都是给予远高于大公司的估值，这个差别在解放军过去后必然纠正，所以也是下步布局的重点。
下面简要说下自己关注的几家地产企业。
恒大地产：恒达梦，中国梦。恒大以高负债，高周转，高增长，高分红，多元化为特点，其中高负债和多元化被外资不认同，长期看空，股价被压制在历史低位几年，随着沪港通大军过香江，四大国内券商接连公开力挺，股价已扶摇直上。正加速价值回归。恒达在大地产行业不用多言，银行已给予国企待遇，这从今年1600亿新增贷款额度就可看出，其次介入的快销和大健康等等产业也是承载了中国梦的产业，长期看真成功有望成为巨象级别的世界级大公司。所以股价会随时间反复向上。
新城控股：小万科+小万达，住宅周转速度不输于万科，商业产品质量不输于万达。这是一家不段学习进步的优秀民企，快速复制能力得益于高效的企业执行力，最新预计2017年建设40家商业广场，建成15家，每年新增10块商业用地，2020年跻身商业地产第一梯队，从已建成商业看，客户体验一级棒。将来一个自持几百万平物业，年租金几十亿的新城呼之欲出。
花样年控股：世界最大的物业管理O2O服务商。拥有1400万平土储的地产商华丽转身，未来彻底退出地产主业，改为以物业管理公司为主，以增值服务为利润增长点的O2O社区服务商，把住小区入口，以最后100米的优势实现服务价值的突破，在小区金融，购物，养老，旅游，聚会等方面实现线上与线下互通。现在以科技为主导的低成本优势席卷109个城市，托管面积2.5亿平，以每年1亿平的速度快速拓展，把住小区，抓住人的要素做文章，继彩生活后，培养一批子公司单独上市，成为公司努力的方向。
宝龙地产：专注商业地产，在建和建成已达55个项目，全部完工自持面积500多万平，最新策略聚焦上海，全面服务于上海的城市发展，拓展区域商业和社区商业，未来价值不可限量。
莱蒙国际：高端商业和住宅开发商，扎根深圳和南昌与南京等一二线城市，以品质获取利润，精研产品，物业收租和住宅开发并重。积极实施转型，做好地产+的文章，以医疗服务为突破口，携手世界著名医疗机构，拓展中国医疗服务行业，最新又介入海洋牧场，开发海洋旅游休闲资源。公司的深圳莱蒙新都会和深圳布吉国际商贸中心项目，都是重量级待建项目每个利润都会以数十亿计。公司和农产品合作的天津农贸综合市场项目规划面积360万平，一旦建成可成利润加速器。
时代地产：次新股，上市一年，年销售额150亿，专注广州珠三角区域，擅长旧改项目，土地成本很低，最近几年销售额飞速发展，盘小绩优高分红。
禹州地产：厦门合肥为主的开发商，去年销售额120亿，毛利高达36%，现价股息率可达7%，今后三年内年业绩增长40%，土地储备优良。
以上是我对地产行业的个人认知和对自己关注的个股的粗浅看法，带有严重个人色彩，不对之处见谅，权当一笑。

內房股也掀回歸潮? 萬達商業地產擬A股上市

來源: http://www.yicai.com/news/2015/07/4640479.html

內房股也掀回歸潮? 萬達商業地產擬A股上市

一財網 蔡胤 2015-07-03 14:06:00

眼下內地房企在香港資本市場融資的最佳時機已經過去，難以像過去一樣以高估值發行股票。對於一家內地房地產公司來說，A股平臺無疑更接近自己的市場。然而，雖然內地房地產融資松綁，回歸A股仍然並非易事。

內房股摸底的衝動 林智遠

2015-09-10  NM

過去兩個月，恒生指數反覆下跌，由6月底至上週收市已跌了21%，如以4月最高28,588點計算，更跌了27%。大家都反覆問何時是「摸底」的好時機？甚至已經摸底！內房股愈摸愈低？ 恒 大地產（3333）上週一公布中期業績，對比去年同期，收入上升23%，利潤更上升40%，朋友間就引發內房股摸底的衝動。朋友更用手機按程式，分析內房 股的市盈率及市賬率，說碧桂園（2007）的市盈率僅3.9、雅居樂（3383）的市賬率僅0.3等等。現今資訊氾濫，用程式或網頁要拿到資訊非常容易， 但大家也要格外小心。就是可靠的資訊，也要明白那些資訊是怎樣計算。以市盈率為例，程式或網頁都是按股票最新的報價計算，但市盈率當中的「盈」代表盈利， 每每卻僅按歷史盈利計算。如以最新中期業績計算，市盈率或已不一樣，代入內房股的最新中期業績亦然（見附表）。 雅居樂的中 期收入對比去年同期僅升0.1%，毛利率及利潤率持續下跌，利潤率由去年中期的14%，大跌至今年中期的8%，利潤因此下跌了四成多，下半年還會繼續下跌 嗎？碧桂園中期收入較雅居樂優勝，比去年同期升了23%，與恒大並肩。可惜，碧桂園一樣面對毛利率及利潤率收縮的現實，利潤率由去年中期的15%，持續下 跌至今年中期的11%。如以中期業績估算市盈率，雅居樂應是5.8，碧桂園應是4.8，已沒有程式中找到的那麼低，但現實是還要面對利潤率持續收縮的風 險。 恒大利潤強勁增長的背後 眾裡尋他，恒大的利潤及收入都強勁增長，估算市盈率僅3，可考慮嗎？先不論恒大持續擴大的債務及 與其他內房股的相反趨勢，就看看所謂的利潤增長。大家有否留意，恒大中期收益表中的「透過損益按公平值列賬之財務資產之收益」，達25億元人民幣。從恒大 2014年的年報，可看到此財務資產就是「若干A股上市公司之權益投資」，可說是「炒股」收益。此外，恒大中期收益表中的利息收入亦不知何故，升了6億元 人民幣。另一令恒大利潤增長的，是靠估算師估算的「投資物業公平值收益」，對比去年同期上升達11億元人民幣。有趣的是，碧桂園及雅居樂同期相關「靠估」 收益都是大跌，分別減少六成至八成；反之，恒大相關「靠估」收益卻上升25%。市場一向關注內房股的債務，大家或未留意恒大廣泛業務的其他方面，當「炒 股」、利息及「靠估」收益主導了中期利潤增長接近八成的同時，其他業務包括營運連奪中超四冠的足球隊，雖有16億元人民幣收入，卻仍持續虧損，中期就虧損 了15億元人民幣。從小股東及公司管治看，持續虧損的業務應怎樣處理，是愈營愈低？還是冷靜分析後，引入如馬雲的投資者？再看看本地地產股的市賬率，領展 （823）的較高是0.8，九倉（4）的較低是0.4，恒大的是1，哪些較相宜？衝動是要控制的！摸底也是投資，也要冷靜分析，否則或會愈摸愈低！ 林智遠 Nelson Lam執業資深會計師，會計專業發展基金主席，最愛與太太旅行，出名講talk及撰寫大學會計書，其著作已被翻譯成不同語言。目標以淺易簡單的方法，使牛頭角順嫂也能看懂會計數字和陷阱。

對內房股的看法 止凡

來源: http://cpleung826.blogspot.hk/2015/12/blog-post.html

上年油價大跌，有blog友在facebook留言話除了留意油價大跌之餘，還覺得一些內房股正在下跌周期，更會留意其他版塊，希望止凡給點意見。




Marco留言：

不單止石油，內房下跌週期中也影響內房股，現在都轉向基建同能源。止凡怎樣看？內房比石油更值得睇好嗎？


止凡回覆：

我沒有好好研究過內房股，感覺上內房板塊正是戰國時代，誰勝誰負還未知，太政策性，又有不少亂發展，到3、4、5、6線城市發展了不少「鬼城」，所以投資者要小心，還是先了解後投資，不是你財不入你袋呢。


Marco後續留言：

研究過一些內房，真的是「戰國」，他們現在轉型，什麼都想做，美容、零售、酒店等等。 但每一家負債都還是很高，還在發債。

其估值與回報都下降了，但息率仍然好吸引，這方面同內銀一樣好。


止凡回覆：

息率、市盈率這類東西，都可以一夜變天，最重要是看其公司運作如何，如果公司變質了，吸引的息率不代表什麼，小心。


後記：

我很少看有關內房的資料，所以沒有一個很清晰的版圖，例如哪幾家重點發展什麼地方？哪家負債水平多少？哪家公司的效率水平如何？哪家是走什麼路線的？其實，話自己在投資內房股的人，又有多少個了解呢？

換轉是香港的地產發展商，由於從前的工作關係，加上一向都對樓盤有所留意，每一家地產商的生意模式，市場定位，有時連正在發展及賣樓花的項目都算略知一二（因為不時都有看有線電視的樓盤傳真）。其實，這都不算什麼出奇，我想家住香港多年的中產人士，大部份人都或多或少地了解新鴻基及長江樓的分別，漸漸變成常識。

人家常說投資股票乃高風險，因為其升跌波幅，我則常說風險來自你對所投資項目的認識不足。何為認識呢？從以上例子觀察所得，一般香港人對香港地產發展商的整體認識應該較多，但偏偏香港人就喜歡投資內房股，為什麼？主因是人家說內地經濟雲雲，人家說內地房價會上升雲雲，人家說下一個版塊輪到內房股雲雲，資產下跌周期應該見底了雲雲。其實，想深一層，為何大部份人都是在股市中賠錢呢？主要原因就是買入自己根本不太認識的東西。

當然，還是有高手投資內房股賺得大錢，因為了解，若這高手能對內房這個戰國形勢分析得很好，對不同公司的地位規模發展方向都瞭如指掌，就比我對本地地產商的認知還要熟稔百倍，這的確是高手，這些錢更值得他去賺。對於我這些沒有在這領域下過苦功，不是自己能力圈，賺不到這些錢是應該的，blog友也請留意。

對內房股的看法

上年油價大跌，有blog友在facebook留言話除了留意油價大跌之餘，還覺得一些內房股正在下跌周期，更會留意其他版塊，希望止凡給點意見。




Marco留言：

不單止石油，內房下跌週期中也影響內房股，現在都轉向基建同能源。止凡怎樣看？內房比石油更值得睇好嗎？


止凡回覆：

我沒有好好研究過內房股，感覺上內房板塊正是戰國時代，誰勝誰負還未知，太政策性，又有不少亂發展，到3、4、5、6線城市發展了不少「鬼城」，所以投資者要小心，還是先了解後投資，不是你財不入你袋呢。


Marco後續留言：

研究過一些內房，真的是「戰國」，他們現在轉型，什麼都想做，美容、零售、酒店等等。 但每一家負債都還是很高，還在發債。

其估值與回報都下降了，但息率仍然好吸引，這方面同內銀一樣好。


止凡回覆：

息率、市盈率這類東西，都可以一夜變天，最重要是看其公司運作如何，如果公司變質了，吸引的息率不代表什麼，小心。


後記：

我很少看有關內房的資料，所以沒有一個很清晰的版圖，例如哪幾家重點發展什麼地方？哪家負債水平多少？哪家公司的效率水平如何？哪家是走什麼路線的？其實，話自己在投資內房股的人，又有多少個了解呢？

換轉是香港的地產發展商，由於從前的工作關係，加上一向都對樓盤有所留意，每一家地產商的生意模式，市場定位，有時連正在發展及賣樓花的項目都算略知一二（因為不時都有看有線電視的樓盤傳真）。其實，這都不算什麼出奇，我想家住香港多年的中產人士，大部份人都或多或少地了解新鴻基及長江樓的分別，漸漸變成常識。

人家常說投資股票乃高風險，因為其升跌波幅，我則常說風險來自你對所投資項目的認識不足。何為認識呢？從以上例子觀察所得，一般香港人對香港地產發展商的整體認識應該較多，但偏偏香港人就喜歡投資內房股，為什麼？主因是人家說內地經濟云云，人家說內地房價會上升云云，人家說下一個版塊輪到內房股云云，資產下跌周期應該見底了云云。其實，想深一層，為何大部份人都是在股市中賠錢呢？主要原因就是買入自己根本不太認識的東西。

當然，還是有高手投資內房股賺得大錢，因為了解，若這高手能對內房這個戰國形勢分析得很好，對不同公司的地位規模發展方向都瞭如指掌，就比我對本地地產商的認知還要熟稔百倍，這的確是高手，這些錢更值得他去賺。對於我這些沒有在這領域下過苦功，不是自己能力圈，賺不到這些錢是應該的，blog友也請留意。

內房股經營地區 (12 Oct 2009)

(News / Report consolidated by www.redmonkey.hk)

(節錄自香港經濟日報)

內房股不宜重倉

網誌分類：股票經
網誌日期：2016-03-17

為了幫助地產商「去庫存」，中國政府2016年初推出了多項刺激樓市的措施，包括減少部分契稅和營業稅及下調首付比例（首置房首期從25%降到20%，而第二套房的首期則從40%降到30%，北京、上海、廣州和深圳除外）。加上人民銀行自2015年以來多次降低存款準備金率和減息，國內的房地產市場因而出現「小陽春」，量價齊升，一線城市（尤其是深圳和上海）的房價更大幅上揚，「泡沫」跡象明顯。

雖然內房股的銷售和基本面略有好轉，但我認為該板塊的前景還是不明朗，不宜重倉。主要是基於以下的考慮：（1）為了減低房地產行業整體的風險，人民銀行會否嚴厲打擊不合法的首付貸（購房者首期資金不足時，地產中介或金融機構為其提供補助資金拆借）？（2）一線城市的房價升幅過快和過高，泡沫會否爆破？（3）三、四線城市的庫存問題還是非常嚴重及（4）人民幣會否持續貶值？人民幣貶值對外幣債務較多的內房股不利，因為會出現匯兌虧損。

個股方面，SOHO中國（410）於2012年下半年開始轉型，從「開發-銷售」模式轉到「開發-自持」模式。由於沒有銷售物業，引致2015年純利大跌87%，真的未見其利，先見其害！

雅居樂（3383）的股價於2011年11月份被過份拋售後，隨即快速反彈至2013年初的11港元以上，之後便反覆回落至2016年初的4.2港元水平。股價疲弱，反映公司2015年的業績不理想--核心淨利潤下跌約40%，主要由於平均售價較以往低（公司為了削減庫存，在2014和2015年積極降價），導致毛利率下跌，以及2015年下半年人民幣貶值導致重大的匯兌損失。

萬科（2202）於2014年6月以介紹形式來港上市，為投資者在房地產板塊提供多一個良好的選擇。2015年底，萬科被捲入股權爭奪戰。公司於2016年3月擬向深圳市地鐵集團發行股份，購買後者下屬公司（持有部分優質地鐵上蓋物業項目的資產）的全部或部分股權，未來大股東誰屬最令投資者關注。

人民幣貶值如何影響內房股 [工作坊Q&A]

如果早幾年，可能未必有太多人意識到人民幣會有貶值的可能，更不會問及人民幣貶值會對投資有何影響。不過近年，大家都看到人民幣的確在貶值，更曾經試過被暴力貶值，一下子貶掉2%，都別說不可怕。



王先生：

人民幣貶值對內房企業之影響。

止凡兄你好，小弟研究604深控有一段日子，覺得是一間不錯的公司，但最近人民幣貶值，對它有重大盈利影響，想了解止凡兄如何看？


回應：

我對內房股沒有研究，印象中內房股還在戰國時代似的，香港的地產版圖，大地產商分明得很，但內房就好像還是各據山頭，互相爭取版圖，打得火熱。一個行業在這個情況之下，很多時都會靠融資進攻，增加發股及借貸，這也是內房股借貨水平普遍偏高的其中因素。

人民幣貶值，以人民幣計價的企業，是否就一定盈利大減呢？這點值得商榷。試想想，一家企業，如果沒有太多進口的東西，所有本地制造與生產，人民幣貶值更會刺激生意，為何會影響盈利能力呢？

所以我很認同巴黎兄於工作坊上的分享，好的公司團隊會對不同的市場環境作最好的應變，股東最重要是把資金投到這些公司之上。


後記：

以前都分享過，人民幣貶值，不代表生意難做，反而升值後企業的競爭力隨時減弱，見《人民幣升值世界會怎樣》。

對於貨幣，感覺上其勢頭對投資項目的影響未必嚴重，如果經過多年時間緩緩向上或向下，做生意的多能適應，尤其有好的團隊，對匯率變化更能好好處理。

然而，一個貨幣的穩定性反而影響更大。還記得當日人民幣被暴力貶值之時，有香港時裝生意短時間內損失數千萬，更要發出盈警，主因是在貶值前買入人民幣對沖升值風險。

其實，這本來是一個很好的對沖動作，看見人民幣上升勢頭，買入人民幣，如果勢頭回落就慢慢減輕人民幣比重，對生意本業的穩定性可謂相當有幫助。這有如航空公司買入原油期貨作對沖的做法，是有效減輕風險的。

可惜，人民幣受中央操制，隨時人為升跌，做出這麼大的短期變動，這風險比長時間緩緩升值或貶值大得多，這反而是投資者需要考慮的風險所在。

對投資者來說，一個地方的貨幣穩定性是十分重要的，這令投資行為少了一個匯率風險的擔心。還記得當年不少人要求港元應該跟美元脫鈎而掛上人民幣，如果考慮點只限於人民幣會升，美元會跌，那麼這幾年應該有不同的睇法了。

碧桂園恒大等內房股大漲 因預期三四線城市樓市要火？

來源: http://www.nbd.com.cn/articles/2017-03-25/1088255.html

2017年以來，沈寂多年的香港內房股忽然集體“暴動”，中海宏洋、碧桂園、雅居樂、旭輝控股等個股年初以來大漲50%，中國恒大、富力地產、綠城中國等個股漲幅超40%。

3月22日，碧桂園發布2016年財報。在強勁的業績助推下，23日碧桂園以6.06%股價漲幅領漲港股地產板塊，報收7港元；除中海宏洋微跌0.23%以外，其他內房股也有不同程度上漲。合景泰富漲幅5.44%，綠城中國、雅居樂、中國恒大、保利置業等個股漲幅逾3%。

23日，恒生地產建築業指數收盤上漲1.23%，報3456.87點，年初以來累計漲幅21.70%。恒生中國內地地產指數年初以來更是大漲超29%，22日收盤上漲2.26%，報4007.04點。

在內地房地產調控頻出的當下，是什麽推動了低迷的內房股忽然大漲？

資金推動上漲

長期以來，內地在香港上市的房地產個股估值偏低，市盈率、市凈率都不高，與內地差了大半截。

近期內房股的大漲，首先必然與資金的推動有關。“內房股股價大漲是由於滬港通、深港通的開通，內地資金的流入，他們買的時候勢頭比較猛，所以推高了股價；另外維護自己公司股價的一些主力也趁勢推高，制造熱烈氣氛。”香港地產及金融資深評論人黃立沖表示。

“內房股”雖然在海外投資人眼中，是人民幣資產，因他們的利潤來自內地，如果人民幣貶值將影響其港幣計價的利潤。但在內地投資者眼中，港股是“準美元資產”，因為港幣跟美元掛鉤。到海外配置資產，最方便的就是買港股。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進告訴記者，“過去香港資本市場對房地產股有一些誤解，認為國內房價存在一定的風險泡沫，但是在政策的打壓下國內房地產市場卻表現得很強勁，很多業績表現好的房企就成了他們的投資標的。”

除了滬港通、深港通開通後內地資金的流入，在美元加息靴子落地後，海外資金也明顯回流到香港。“港股本身在全球估值較低，美聯儲加息資金有所回流，對於香港內房股上漲有一定的正面影響。”中國投資協會城鎮化投資專業委員會副秘書長王德勇向記者表示。

房企業績的基本面良好也是股價上揚的重要因素。2016年可以說是內房股業績最好的一年。彭博數據顯示，20家香港上市的中資地產商去年合同銷售額合計增長56%，推動其核心凈利潤同比增長18.2%，2017年預計將增長22%。

“房地產信心提升，中國崛起勢頭越來越確定，之前大家不看好房地產是認為其泡沫大，遲早會崩盤。從一些企業的業績，尤其是1-2月份的銷售業績看來，沒有跌反而漲，整體的業績表現還算不錯。”王德勇說。

“房地產企業自身的業績表現對其股票的影響比較大。一些上市房企市占率在提升，越大的企業可能越有較好的表現。”嚴躍進說。

房企樂觀的銷售目標也是一種推動力。比如近期富力地產、雅居樂均提出了三年千億的目標，恒大和碧桂園的目標更是超過4000億。“很多企業1千億、2千億、3千億這樣的銷售目標，我不認為是激進的，這些企業在市場上表現得可能更好。”嚴躍進表示。

上漲能否持續？

在深圳一位大型地產商人士看來，內房股並非是全部大漲，而是有分化的，一些業務集中於三四線城市的內房股漲幅較大。比如專註三四線城市房地產市場的中國海外宏洋集團、碧桂園、恒大等房企都是內房股領漲的龍頭。

在一二線城市調控收緊的前提下，兩會期間，國務院總理李克強提出今年繼續因城施策去庫存。這意味著，目前房地產庫存仍處於高峰的三四線城市樓市有望得到政策支持。

安信證券研報顯示，1 月份市場成交和房企銷售數據超預期。雖然各熱點城市樓市調控不斷深化，但未調控強三線城市成交持續走高形成對沖，推動1、2月份市場銷量好於預期，主流房企年初以來的銷售數據仍十分亮眼。

嚴躍進認為，一二線城市政策收緊，需求外溢到三四線城市，使得最近三四線城市的房地產表現不錯，呈現環比正增長和同比正增長。比如說滁州等地的房地產業績創下歷史新高。

王德勇也表示，內房股的大漲與國內房地產市場業績有關，房地產企業的交易量上升，使得凈資產上了一個大臺階。預計在政策調控下，三四線會持續火熱一段時間。

目前內房股已經上漲了一段時間，一些個股股價已經翻倍。對於未來內房股是否持續上漲，業內人士說法不一。

“政策明確說會對一二線城市房地產行業進行管控，對三四線城市會有一些支持，這跟企業的區域分布有關系，很多配置在三四線城市的房企，業績增長還是有保障的。”王德勇認為，內房股的上漲與否，與後續政策有關系，如果政策繼續打壓導致一二線城市銷售量下滑，不排除政策還會有放松的可能。

樂觀者還認為，投資者結構上，港股市場以境外投資者為主，其中機構投資者所占比重超過七成，個人投資者占比不到三成。海外投資者“喜歡”的是輕資產、運營型的公司而非重資產的房地產企業，所以過去內房股往往得不到好的估值。

但是近期，香港投資者在發生變化，越來越多內資機構、銀行、投資人成為港股的投資者，尤其國有資本和險資。

比如，在華潤置地、恒大、融創等內房股的上漲中，主要貢獻來自內地的資金，尤其是偏好銀行、地產等藍籌股的險資。

深圳一位房地產人士則表示，內房股上漲的趨勢未來很難延續，因為一二線城市房地產政策收緊，一些深耕三四線城市的房企受益，但並非對所有內房股都有正向的效應，內房股是否上漲跟房企的銷售業績相關。

興業證券也指出，從長期角度看，一二線城市長期向上的大趨勢基本不會改變，因為銀行必然給地產加杠桿的強邏輯，壓倒了人口、城鎮化率等其他邏輯。在金融自由化背景下，銀行核心利益就是在一二線核心城市配置按揭。短期內政府強行壓制核心城市房價帶來的短期抑制，以及貨幣政策帶來的擾動，不會改變長期大趨勢。

“如果這一波大漲的核心助推力是三四線去庫存，那麽這種上漲就不可持續”，前述開發商人士指出。

黃立沖則認為，內房股的後續表現取決於國家政策和解套資金會否回流，目前看來解套資金回流可能性不大，因此需要源源不斷的新錢從內地流入，否則這批錢會被套住。

香港內房股走強 中國恒大大漲12%再創新高

周五，內房股早盤發力，截至發稿，中國恒大大漲11%，再刷歷史新高，最高報價9.77元，融創中國漲8%，碧桂園漲近7%，世茂房地產漲近5%，龍湖地產漲超3%，中國海外發展漲2.5%，華潤置地漲超2%，萬科企業漲超1%。

消息面，國家統計局周四發布的70個大中城市房價數據顯示：受政策影響，4月70個大中城市中，30個城市新建商品房價格同比漲幅回落，31個城市環比下降或漲幅回落，包括北京、上海、廣州和深圳在內15個一線和熱點二線城市新建商品房價格同比漲幅全部回落、9個城市環比下降或持平。總體來看，漲幅回落的城市個數增加，不過另外一個趨勢是一二線熱點城市房價降溫，熱度轉向三四線。

此外，5月16日晚間,深圳世聯行地產顧問股份有限公司發布公告,為獲得恒大地產重組上市資本收益以及與恒大地產保持業務戰略合作,擬1億元投資蘇州工業園區睿燦投資企業(有限合夥),該合夥企業擬以現金認繳恒大地產集團有限公司新增註冊資本。

在此之前,包括老板電器、萬和電氣、顧家家居、友邦吊頂在內的4家企業共出資11.025億元參與恒大地產增資。