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過去兩個月，恒生指數反覆下跌，由6月底至上週收市已跌了21%，如以4月最高28,588點計算，更跌了27%。大家都反覆問何時是「摸底」的好時機？甚至已經摸底！內房股愈摸愈低？ 恒 大地產（3333）上週一公布中期業績，對比去年同期，收入上升23%，利潤更上升40%，朋友間就引發內房股摸底的衝動。朋友更用手機按程式，分析內房 股的市盈率及市賬率，說碧桂園（2007）的市盈率僅3.9、雅居樂（3383）的市賬率僅0.3等等。現今資訊氾濫，用程式或網頁要拿到資訊非常容易， 但大家也要格外小心。就是可靠的資訊，也要明白那些資訊是怎樣計算。以市盈率為例，程式或網頁都是按股票最新的報價計算，但市盈率當中的「盈」代表盈利， 每每卻僅按歷史盈利計算。如以最新中期業績計算，市盈率或已不一樣，代入內房股的最新中期業績亦然（見附表）。
雅居樂的中 期收入對比去年同期僅升0.1%，毛利率及利潤率持續下跌，利潤率由去年中期的14%，大跌至今年中期的8%，利潤因此下跌了四成多，下半年還會繼續下跌 嗎？碧桂園中期收入較雅居樂優勝，比去年同期升了23%，與恒大並肩。可惜，碧桂園一樣面對毛利率及利潤率收縮的現實，利潤率由去年中期的15%，持續下 跌至今年中期的11%。如以中期業績估算市盈率，雅居樂應是5.8，碧桂園應是4.8，已沒有程式中找到的那麼低，但現實是還要面對利潤率持續收縮的風 險。 恒大利潤強勁增長的背後 眾裡尋他，恒大的利潤及收入都強勁增長，估算市盈率僅3，可考慮嗎？先不論恒大持續擴大的債務及 與其他內房股的相反趨勢，就看看所謂的利潤增長。大家有否留意，恒大中期收益表中的「透過損益按公平值列賬之財務資產之收益」，達25億元人民幣。從恒大 2014年的年報，可看到此財務資產就是「若干A股上市公司之權益投資」，可說是「炒股」收益。此外，恒大中期收益表中的利息收入亦不知何故，升了6億元 人民幣。另一令恒大利潤增長的，是靠估算師估算的「投資物業公平值收益」，對比去年同期上升達11億元人民幣。有趣的是，碧桂園及雅居樂同期相關「靠估」 收益都是大跌，分別減少六成至八成；反之，恒大相關「靠估」收益卻上升25%。市場一向關注內房股的債務，大家或未留意恒大廣泛業務的其他方面，當「炒 股」、利息及「靠估」收益主導了中期利潤增長接近八成的同時，其他業務包括營運連奪中超四冠的足球隊，雖有16億元人民幣收入，卻仍持續虧損，中期就虧損 了15億元人民幣。從小股東及公司管治看，持續虧損的業務應怎樣處理，是愈營愈低？還是冷靜分析後，引入如馬雲的投資者？再看看本地地產股的市賬率，領展 （823）的較高是0.8，九倉（4）的較低是0.4，恒大的是1，哪些較相宜？衝動是要控制的！摸底也是投資，也要冷靜分析，否則或會愈摸愈低！
林智遠 Nelson Lam執業資深會計師，會計專業發展基金主席，最愛與太太旅行，出名講talk及撰寫大學會計書，其著作已被翻譯成不同語言。目標以淺易簡單的方法，使牛頭角順嫂也能看懂會計數字和陷阱。 | ||||||