二手量升 現小陽春? 樓市未見底 4指標測證
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GS(14)@2016-03-16 15:18:542016-03-12 iM
踏入3月,沉寂多時的樓市交投突然暢旺,數百萬元的中小型新盤以至數億元的豪宅盤,銷情均不俗。發展商爭相加推單位應市,部分更提價試水溫。新盤市場回暖,冰封多時的二手市場更有溶雪迹象,過去一周,全港35個私樓屋苑錄66宗成交,成交量按周彈升74%,創去年7月後新高。
樓市久旱逢甘霖,究竟是小陽春乍現還是見底?本刊據四大指標作出分析,發現目前樓市僅成交量稍為反彈,樓價未見有上升勢頭,現時市況只屬小陽春,難言見底。不過,紀惠集團行政總裁湯文亮卻估計,金管局有望於4月放寬逆周期措施,屆時發展商將趁勢谷優惠推盤,有助激活整個樓市,下半年樓價有望回穩。全年整體樓價或將跌少於10%,寄語有足夠能力的準買家,可先物色心頭好,其中新盤市場更是不錯之選。
辣招未減 小陽春現
農曆年後,多個準買家屏息以待的一手樓盤恢復推售,紛紛以貼市價或大額優惠作招徠,令新盤市場回復熱鬧,部分樓盤的第二批單位開價甚至有所調高。隨着美國聯儲局本月加息陰霾減緩,而新年度財政預算案雖然沒有解除樓市辣招及金管局按揭成數限制,卻消除了市場對減辣憧憬,使買賣雙方議價回歸務實。
綜觀3月迄今,本港大型屋苑中,最具指標性的太古城、嘉湖山莊等成交回升,睇樓量拾級而上,都反映出樓市正受惠小陽春。問題是,上述因素是否足以支撑樓價見底反彈,抑或小陽春乍現後即無以為繼,樓市調整未見盡頭?
近期樓市氣氛改善,尤其一手市場再次掀起新盤推售潮。在過去周末,一手市場共錄得92伙成交,按周急升九成,屬去年12月初以來市況最暢旺的周末,上車盤及大碼豪宅皆受捧。新鴻基地產(00016)今年首個項目元朗映御,早前開售138伙,首周沽出九成,新地食髓知味,24小時內公布3份銷售安排加推,迄今累沽160伙,套現6.2億元,系內將軍澳海天晉、峻巒及明德山也趁勢「添食」,反映發展商刻意加促銷情。映御周五(11日)起出售新一批40伙,連折扣10.76%計,最新入場價維持300萬元內,對準買家仍具吸引力。
朗屏8號每呎1.16萬元
中大碼新盤同樣造好,主打3房、4房大單位的恒基地產(00012)馬鞍山迎海?御峰,首輪開售38伙,兩天內售出22伙,平均每伙涉資2,300萬元,個別大手客斥5,000萬元連購10伙;本周末將加推31個第9座單邊單位出售,普遍加價1%,部分加幅更達3%。中國海外(00688)環角徑二號洋房項目,又以約2.94億元售出5號屋,呎價高達69,971元;同區新地的50 Stanley Village Road亦售出獨立屋,價值1.358億元,一手市場不乏逾億成交。
同時間,不斷有新盤加入酣戰,嘉華國際(00173)及信和置業(00083)合作的朗屏8號,屬西鐵朗屏站沿綫項目,周四(10日)公布首批208伙售價,市值13.5億元,成為元朗區近12個月來第五個新盤。首批涵蓋1房至4房間隔,計及最高12%優惠後,折實單位售價介乎338.8萬元至1111.8萬元,平均呎價11,588元,較長實地產(01113)世宙去年底首批均價11,950元低約3%,但比映御首批高逾一成,最快下周開售。是次入門單位,為2座1樓C室的1房戶,實用面積337平方呎,折實售338.8萬元。
發展商順應趨勢,為買家提供八成一按計劃,最長還款期25年,首三年定息3厘、之後全期為P(現為5厘)。事實上,朗屏8號與映御位置鄰近,其賣點為設有天橋接駁朗屏站,但樓花期達22個月,兩盤定價直接對壘,上述1房入場售價,與映御同類單位售340萬元相若;估計即將推出的開放式單位,造價亦追貼映御同類售價280萬元水平。
中原地產亞太區住宅部總裁陳永傑指,朗屏8號以低市價半成推盤,若加推時定價仍保持克制,估計短期內便可沽出七成至八成單位。朗屏8號開價後,映御更即時加推55伙截擊,包括首度應市的兩房戶,並增加員工優惠至樓價八折,以搶佔購買力。
二手屋苑成交急升74%
二手市況亦回暖,藍籌屋苑交投表現理想。美聯物業統計,過去一周全港35個大型屋苑總共錄得66宗買賣,大幅急升73.7%之餘,也是連續第三周回升,創去年7月後的35周新高。該行首席分析師劉嘉輝指出,二手成交明顯攀升,主要受新界屋苑帶動,相信隨着發展商重新啟動推盤步伐,整體市況更為改善,3月首周的大型屋苑成交,已逼近2月全月數字的106宗,很大機會超越上月數字。
上月底財政預算案後,二手議幅陸續加大,成交呈「價跌量升」格局,多個上車屋苑兩房戶跌穿300萬元關口,例如荃灣錦豐園的339平方呎高層單位,減價12萬元或4%後,日前以288萬元易手,創屋苑近1年低位,另外嘉湖山莊過去一周成交量,亦回復至10宗以上的正常市況水平。
亦有投資者趁低吸納,荔枝角美孚新邨本月暫錄6宗成交,市場消息指,其中3宗由同一名在該區經營裝修工程的投資者購入作長綫收租,涉資1,860萬元,3伙造價均低市價逾1成,包括屋苑5期恒柏徑低層C室,面積509平方呎,以500萬元承接,呎價僅9,823元,按市值租金約1.5萬元,回報率達3.6厘。
中資獨攬今年3地皮
近期市場關注,是中資財團搶攻本港樓市,趨勢有愈來愈加快迹象。月初,何文田常盛街的一幅矚目豪宅地皮,就由主要業務位於內地的高銀金融(00530),出價63.81億元投取,每平方呎樓面地價10,889元。繼上月中海外投得大埔山塘路地皮、萬科置業(香港)投得深水埗福榮街地皮後,2016年迄今,政府推出的3幅住宅地皮,全由中資機構囊括。
法巴最新報告亦指,留意到中國發展商進取地收購本港地皮,從去年9月起政府共批出6幅地皮,中資財團投得當中5幅,包括大窩坪及常盛街都是價值60億元以上的地王,持續支持香港地價。法巴估計,中資搶地意欲增強,源於內地房地產陷入僵局,香港為一綫國際城市,屬開拓海外業務的起點。
高力國際資本市場及物業投資副常務董事胡孝直同意,中資積極來港買地,對樓市有承托作用,因地價是支持樓價的主要因素,且近期出手的中資公司中,民企比央企為多,估計內地房地產市況欠明朗,人民幣滙率疲勢,使香港物業愈來愈吸引內地資金避險,有利促進和本地發展商之間的良性競爭。
4大因素證樓市未見底
樓市轉旺,亦看似有見底迹象,但本刊據以下四大角度分析,目前樓市僅屬小陽春,樓價未來仍有下跌壓力,現階段樓市難言見底:
1.成交量增惟樓價未升
近日無論是新盤還是二手交投明顯增加,但值得留意,交投量只屬反彈,據美聯物業數據,上周末(3月5日至6日)10大藍籌屋苑錄得約16宗買賣成交,雖然較前一周的7宗急升約128.6%,重返雙位數水平,但於正常水平而言仍屬極低數字。同時,樓市見底的其中一個重要訊號是「價量齊升」,如今成交稍為增加,但樓價未見上升動力。
樓市看似回暖,相信是由於農曆新年以來積存已久的購買力再重投市場,但由於業主的持貨能力仍強,願意大幅減價的業主有限,當二手市場上的減價盤被吸納,相信成交將再處於膠着局面。另方面,一手市場看似銷情暢旺,但看清一點,以往旺市時新盤開售當天推出單位不難出現「一Q清袋」,但過去銷情較理想的新地映御,發展商於2月26日首輪推出138伙,至數天後仍未「清袋」,只售出約九成單位,銷情較旺市時稍為遜色。
2.新盤未有明顯加價空間
近日新盤群起而出,部分雖然首批是以低市價開售,但當加推第二輪銷售時,卻僅以為數不多的單位應市,優惠幅度亦不及首批單位,例如恒地迎海?御峰加推31伙,位於項目第9座的單邊單位,就作出平均提價1%,一些單位加幅更達3%,有分析認為這個情況,顯示發展商持有惜售態度,亦象徵樓價距離見底之日不遠,但高力國際香港副常務董事胡孝直並不同意。
他指出,發展商今年必定大手推盤,雖然新盤優惠在第二批加推時未必再有減價,甚至調轉頭出現加幅,但這情況是按個別樓盤而定,「市面各個新盤位處地區、素質不同,有些單位望海景,或屬於大型項目的最後僅餘貨尾,當然會賣貴一點,但不代表發展商對銷售上有保留或遲疑,畢竟,發展商眼見樓宇落成量踏入高峰,倘若今年不賣,明年面對競爭就更大,因此仍然是以盡快沽售套現,作為銷售目標。」
胡孝直估計,隨着新盤魚貫而出,競爭逐漸白熱化,多數都向買家設有大額樓價折扣或現金回贈作為招徠。
3.供應量超實際需求
2008年金融海嘯後,樓市大幅滑落但迅速在半年內收復失地,胡孝直指出今次情況不同過往,較難短時間內反彈,主因是供應量變得龐大。「目前樓市和2008年不同,當年只是銀行體系問題引發市況調整,但本港市民人均收入、整個社會經濟表現,都沒有損害。更重要是當時樓市供需關係也沒有改變,並不是說金融海嘯發生,大家對住屋的需求就降低,或者供應量急升,因為當年幾乎是停止賣地。」
「相反,現在樓市面對的結構性問題,就是供應量過多,在外圍經濟和本地GDP增長不明朗環境下,供應可能超過實際市場需求,因此會延長今次樓市調整周期,跌市料將持續多2至3年。近數個月,從官方住宅施工及落成數據慢慢證明,未來3至4年有8.7萬伙並不成問題,可以說供應量大幅上升情況已十分明確。」
4.政府未有意減辣
「3D」辣招一直是近年樓市隱憂,胡孝直認為短時間內,政府撤除單一辣招的機會很微。「政府要考慮辣招今時今日的效益,以及小心衡量一旦減辣對樓市產生的作用,上月宣讀財政預算案,無改動任何現有措施,其實已反映政府不知道可以怎樣調整,相信最少今年之內都很難真正撤招,財金當局不敢過早拿走抑制樓市的工具。」
湯文亮:昐4月放寬逆周期措施
樓市回暖,但住宅成交量仍處於低位,近月要求政府減辣的聲音增加,紀惠集團行政總裁湯文亮卻認為,政府的原意是希望首次置業人士有機會上車,但取消辣招只令有錢人受惠,對首次置業人士作用有限,反觀放寬按揭卻令多方受惠。多次準確預測樓市的他,這次大膽預測,金管局或於4月放寬逆周期措施,並估計成交量於下半年將回升,樓價亦會平穩下來。
湯文亮於去年2月提出「細價樓爆煲論」,在樓市處於極高峰時預言細價樓將於6個月後爆煲,最後樓市於去年9月轉勢向下,細價樓更出現明顯調整,僅較他的預測稍為推遲一個月而已。自此湯文亮被市場冠以「爆煲之父」的稱號,成業界大紅人。本刊翻查他過去的言論,發現他對樓市的預測準確度甚高,如去年初時,當時中原城市領先指數(CCL)處於136點水平,他曾估計若政府沒出手,樓價會再升10%至15%,隨後會回落;也預測當時入市、愈遲買的人會愈重傷。最後樓市走勢的確如他所料。
二手成交將達4.8萬宗
市場對今年住宅市場看法不樂觀,部分投行、地產代理界人士更預計未來樓價潛在跌幅達三成,甚為驚人。湯文亮卻唱反調,認為住宅樓價今年上半年將跌15%,至下半年成交量將回升,樓價也會平穩過來,轉捩點在於一手市場。他解釋:「過了復活節後,隨着更多新盤以低價推出,一些現在心大心細的買家最後也會按捺不住入市。」
他續稱,今年新盤供應甚多,估計新盤買家中,起碼有一半人本身已持有物業,「他們購入一手單位後,就會沽出本身的自住物業,這樣樓市成交就會增加,因此我相信上半年的樓市成交可能差少少,但全年來說,整體情況不是太差。」隨着下半年成交量增加,他估計今年全年二手成交量將會達至4.8萬宗,高於市場預測。
最近樓市稍為解凍,但住宅交投仍處極低點,據中原地產的數據,今年2月已登記二手私人住宅現樓按揭僅得2,300宗,創歷史新低,地產業界多次懇求政府為樓市減辣,惟湯文亮卻認為放寬逆周期措施較取消辣招更有效。他指出,政府推出辣招的原意就是樓價太高,人們上不到車,如果政府放寬辣招,對首次置業者其實是沒有影響,作用不大。
他說:「如政府取消辣招,買第二間樓的人不需要繳交雙倍印花稅,而利用有限公司,甚至海外公司名義買樓者,也不需要繳交買家印花稅,但取消辣招對初次買樓人士可謂『冇着數』、『冇作用』。」反觀放寬逆周期措施,如將可承造按揭金額由七成升至八成,就有更多人可以買到樓,地產商、銀行也可以做更多生意。
放寬措施樓價即穩
自2009年以來,金管局已先後推出7輪收緊按揭等逆周期措施,湯文亮估計,假如金管局開始放寬逆周期措施,大有可能回到「逆五」,甚至「逆四」(編按:第四輪逆周期措施於2011年6月推出,其中1,000萬元或以上物業按揭上限降至五成,700至1,000萬元物業按揭上限維持六成;700萬以下的物業按揭上限維持七成),他續稱,即使不放寬按揭成數,金管局在壓力測試方面也會做些功夫。
究竟樓價回落至甚麼水平,政府才有機會放寬逆周期措施?湯文亮指政府官員早於去年9月時已提出,如確認樓價下跌就會放寬,現在樓價已由高位累積跌約11%,部分屋苑樓價更跌約20%,他相信已近合適的放寬時間,估計最快是復活節後,即4月推行。「我相信最遲在6月前會放寬,如果真的在4月放寬,地產商也一定會做一輪推廣,刺激起整個樓市,樓價會立即平穩下來,樓價全年計最多只跌10%。」
湯文亮奉勸,市場不要期望政府會突然全面放寬辣招,「這要一步一步來,事實上,如政府放寬辣招,即代表市場的情況極度不好,沒有人買樓時,政府希望再吸引人入市才會這樣做。」他又舉例指,連同滙率下跌的因素,新加坡樓價已累積跌了四、五成,但當地政府仍未有放寬,或考慮放寬樓市調控措施。
消費仍強經濟不死
過去一年,本港訪港旅客人數下跌,零售經濟也步向弱勢,湯博士對今年樓價預測卻相對業界樂觀,他表示:「事實上經濟並沒有你們想像中那麼差,滙豐之前說過凍薪其後收回,但我覺得這只是她跟港府在放寬按揭上的角力,因為如果政府不放寬按揭,銀行就冇生意做,可能要凍薪,甚至裁員。」
值得留意的,是紀惠集團持有多項收租物業,租客遍布本港多個行業,湯文亮對各行業動態瞭如指掌,「現時零售及酒店業的生意只是不及以前般理想,但香港消費情況仍不錯,不是想像中那麼壞。」他引述新鴻基發展(中國)董事馮秀炎的說話,「她曾說過,做零售生意不能飯來張口,其實只是以前生意太容易做,以前客人走到一家藥房,可能一口氣購入大批藥物,現在的模式可能是客人走進來想找一種藥品,如店內沒有售賣這藥品,可能做不成生意。」
他表示,目前仍有很多內地人來香港消費,只是消費模式變得低調,並分享了個人經驗,「有次我到著名食肆『阿一』吃飯,當時有不少內地客在用膳,他們吃的是『六頭』鮑魚,每隻索價逾萬元,如計入其他餸菜,每人消費可能逾2萬元,10個人吃飯總數可數要20萬元。由此可見,香港經濟百分之一百『唔死得』,之前零售業只是過度發展,現在只是回調一下,大家不要以為幸福是必然。」
出書教授睇市心法
貴為市值超過300億的紀惠集團掌舵人,眾所周知湯文亮是位資深物業投資者,但他近年的另一個身份,就是網上人氣專欄作家,他在過去幾年撰寫的文章數量已逾3,000篇,其文章於網站的點擊率更逾億。近年他也密密出書,目前已撰寫達6本著作,去年更一口氣推出3本著作,包括《玫瑰玫瑰我愛你──細價樓爆煲論後的反思》、《細價樓爆煲論之始末因由》及《物業投資筆記2之逢三退一》。
他今年首本著作——由天窗出版的《細價樓爆煲論之危中有機》也剛於上月出爐,除解構香港樓市的根本問題外,也破解各種樓市怪現象,同時向讀者教授睇市心法,助業主、租客、物業投資者、準備上車的年輕人等於逆市中取勝。
入市待價量齊升
1.何時是入市時機?
據湯文亮的預測,樓價將於下半年回復平穩,換句話說,有意入市的準買家,其實可於上半年物色心水盤,他更指:「其實現在你遇到啱價的單位就可以買,你現在見到的劈價個案,全是已經成交的,而不是見到劈價盤也沒有人買入。其實很多劈價盤都是由財務公司放售,通常不會賣得貴,一定有買家承接。」
他又在新作《細價樓爆煲論之危中有機》中分享相對「穩陣」的入市時機,原來是待成交量回升時,他估計,當二手樓成交量回復至每月4,000宗或以上時就可以考慮買樓,但先決條件是樓價至少要保持平穩,最理想的情況,是待價量齊升時入市,勝算會較大。
值得留意的,是部分藍籌屋苑的樓價已較去年高峰期回落約20%,如沙田第一城、太古城等,有意於現階段入市的準買家可於跌幅較深的屋苑着手尋找心頭好。
2.首次置業人士如何部署?
湯文亮表示,對於未有足夠現金付首期的年輕人,現階段不要急於上車,他建議首次置業人士可趁金管局放寬逆周期措施,即放寬樓按後才考慮買樓。他指出:「如金管局放寬逆周期措施,同一筆首期,因為樓價下跌,同時銀行放寬按揭,他們可以買到的單位面積有機會比今天大四至五成。」
3.新盤樓價更吸引?
近年住宅供應源源不絕,今年將有多個新盤應市,市場普遍預期發展商開價必有驚喜,湯文亮也相信兩大發展商:新地及長實今年策略是傾將新盤平賣,他更估計上述兩大發展商旗下新盤出價將會低於二手市場,以刺激市場成交量。他指出:「市道差的時間最好買新盤,我覺得新樓是買得過的,現在最好買新樓,價錢也最優惠。」
4.租金大挫 租抵過供?
近月樓價有明顯回落,事實上住宅租金的跌勢更急,租金連跌4個月,截至1月底已累積跌幅共7.9%,重返一年半之前水平。認為樓價仍未跌至吸引水平的準買家,也可先租平盤,待1、2年後才入市。觀察多個藍籌屋苑的情況,多數屋苑目前已租平過供,如淘大花園實用面積約390平方呎的兩房單位,現時市價約420萬元水平,每月供款額約為11,305元,而現時同類型單位市值租金為約1.1萬元,目前租抵過供。
紀惠行政總裁湯文亮:樓巿小陽春 最看好甲廈
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GS(14)@2016-08-18 05:42:03【明報專訊】紀惠集團行政總裁湯文亮上周六出席明報出版社的投資講座時表示,受惠美國加息步伐放緩,香港經濟也不如預期般差,加上按揭保險公司向首次置業者開水喉,令本港樓價於第二季回升後,第三季成交量亦跟隨上升,出現價量齊升的「小陽春」。另外,他指隨着國家「一帶一路」戰略推進,內地企業將繼續以本港作平台融資及發展國際業務,故最看好甲級寫字樓後市。
明報記者 葉創成
在今年初不少專家均預測本港樓價下跌,個別更料樓價將下跌三成;中原樓價指數去年底收報135.83,假如按年跌三成,今年底將跌至95。湯文亮回憶說,他當時亦預測今年全年樓價睇跌,惟走勢料屬先跌後回穩,中原城市指數料不會跌至低至120。中原樓價指數最新報131.28,較去年底仍跌3.3%,惟湯文亮指樓市正在出現小陽春,全年或不跌反升。
美加息步伐放緩 最關鍵
他又表示,本港上半年一手及二手住宅成交量分別只有約4000宗及不足1.6萬宗,均屬近年低位,反映不少人均錯判形勢,未有在年初低位入市。湯文亮認為,大多數人於年初預測樓市下跌並不為過,因為當時影響樓價的幾個因素,例如需求、購買力、供應、經濟環境、辣招及利息均有逐漸轉壞迹象,當中利息更是樓市的「首號殺手」,「聯儲局於去年底逾7年來首次加息後,曾預測今年將再加息4次共1厘,由於本港實行聯繫匯率,港息理論上要跟隨美息,加息1厘即是每借500萬元1年要多付5萬元利息,這對一般人的消費力有負面影響」。
至於辣招,湯文亮指可分為兩部分,今年初要政府取消稅務辣招沒有可能,而收緊按揭等逆周期措施,亦沒有迹象放寬,「即是準買家最少要付出40%首期,對於初次置業的人是非常吃力,對樓價影響一定負面」。另外,本港經濟環境轉壞,在年初時已經被肯定,最終都會令到失業率上升,人均收入減少,打算買樓的人都會卻步,甚至有業主需要賣樓以應對惡劣的經濟環境。供應方面,隨着政府近年改以招標替代勾地之後,供應量增加,惟需求卻受到辣招壓抑,令成交量減少,故樓價是應該下跌的。
按揭保險公司借貸 釋放購買力
中原城市領先數指數於3月下旬報127.46,較去年底下跌6.2%,便是由上述負面因素所致。惟隨着聯儲局於3月將今年加息次數的預測由4次調低至2次,本港樓市的「首號殺手」消除,加上其他因素亦有改善,故湯文亮跟着發表了一篇題為《啱價就可以買樓》文章,「 今年初個別熱門屋苑的單位價格較最高峰下跌兩成,以一個500萬元單位為例,可以買平100萬元,即是少付40萬首期,每月供款亦由1.25萬元降至1萬元,少供2500元,我了解之後,認為市場開始釋放購買力」。
樓價下跌,供樓負擔的確減少,惟若準買家不夠錢付四成首期,有什麼辦法呢?湯文亮建議可以向按揭保險公司借錢,「事實上,有很多有能力供款但不夠錢付首期的年輕人真的是採用這個方法,按揭保險公司總裁李令翔5月曾表示,按揭保險的申請者每日平均逾90宗,比年初的時候上升一倍,這些申請者都具備相當實力,獲批准的機會很高,他們大多數是購買二手樓。當時我知道大局已定,於是急急忙忙再發文叫大家可以隨時啱價便買樓,尤其是那些去年已經打算買樓的人,因為由按保所釋放購買力非同小可,這亦是做成樓市出現小陽春另外一個原因」。
另外,湯文亮認為,隨國家「一帶一路」戰略的推進,內地企業紛紛在本港租用或購買甲級寫字樓,利用本港作為平台發展國際業務,故甲級寫字樓租金及售價近月屢創新高。他目前最看好甲級寫字樓的前景,亦相信本港經濟可隨着「一帶一路」國策的實施而有所改善,此舉亦有利住宅樓價表現。
料元朗旺上加旺 街舖潛力高
講座中有讀者問及東九龍商廈是否具投資潛力?湯文亮指雖目前最看好甲級寫字樓的前景,惟主要是供應有限的中區(上環、中環及金鐘),對於供應湧現的觀塘區甲級寫字樓卻有保留,「觀塘寫字樓未來好多新增供應,因為很多工廈均正轉型做寫字樓。何况觀塘的甲級寫字樓外貌及配套是甲級,但地點並非甲級,我覺得暫時不值得投資」。
此外,有讀者問元朗的商舖是否值得投資?湯文亮回應,「元朗是新界的中心,將來只會旺上加旺,所以我看好元朗的街舖」。
[名人樓市論壇]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 2502&issue=20160818