美學生公寓升價 跑贏傳統住宅 相關信託基金 回報勝整體20%
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GS(14)@2017-05-19 05:20:46【明報專訊】不少家長都十分着緊子女成長，一早為他們部署升學路線。有專家認為，不少中港父母都希望子女到海外升學，並投資當地物業，因而逐步兌換當地貨幣，他們都計劃周詳，這趨勢造就熱門留學地點如美國的學生宿舍物業具有不錯的投資價值，值得留意。
明報記者 龍彩霞
英國和美國仍然是很多父母心目中子女理想的留學地點，其中美國樓巿經過2008年金融海嘯調整，近年開始逐漸呈現復蘇趨勢。根據美國地產經紀協會公布的2017年成屋銷售數據，成屋銷售年率已升至2007年2月以來新高，而其中不少投資正是來自華人。近兩年來學生公寓尤其吸引投資者的原因，在於其極低的空置率，市場需求甚殷，而且租金回報率不俗。
需求大 空置率低
事實上，學生公寓的投資表現與傳統的房地產類別相關度較低，在投資組合分散程度和多元化方面有突出表現，即使在宏觀經濟環境惡化的情况下，也能夠帶來穩定回報。過去5年來，學生公寓的租金增長和出租率數據遠遠較傳統的多戶住宅佳，專注學生公寓投資的信託基金也發展迅速。雖然隨着美國聯儲局加息周期開始，在市場預期抵押貸款利率上升下，學生公寓物業連同其他美國房產一起出現過短暫調整，但很快就恢復增長趨勢。美國學生公寓地產信託基金在過去24個月表現，優於全種類房地產投資信託基金近20%。
據估計，到了2022年，美國整體大學入學人數將增至2400萬。此外，來到美國接受高等教育的國際學生的數目也會創歷史最高。人口預測數據顯示，中國仍然是最大的留學生輸出國，幾乎是印度的4倍。而美國是最主要的留學目的地，也是迄今為止住宿支出最昂貴的留學地點之一，其次是英國和澳洲。然而，美國學生公寓供求不平衡，目前專門的學生公寓覆蓋率只有12%，僅為英國的一半。入學人數不斷增加，機構投資者的加入，學生住宅設施質素要求提高，這種種因素都進一步增強了學生公寓的吸引力，為相關開發商、營運商及感興趣的投資者提供了良機。
不過，投資學生宿舍在傳統意義上與標準的多戶家庭建築相比，有更高的更替率和折舊速度，導致更高的維護和翻新成本，學生住房的成本比傳統宿舍的成本更高，這部分成本為投資者帶來額外風險。但對於機構投資者而言，在競爭激烈的大學城，通過合理的選址、改造、推廣和運營，學生宿舍收益的年回報率比傳統宿舍高出約1至1.5個百分點。學生宿舍市場的持續發展，令更多的機構投資者和專業的房地產開發團隊進駐，普通個人投資者有了投資學生宿舍地產的更佳選擇，通過股權、債權、基金等多種方式進行投資，使得學生宿舍投資成為了一種更為親民和成熟的體系。
學校質素影響附近樓價走勢
在中國，大多數置業人士都會傾向購買學校區的物業。在美國，這個問題同樣重要。即使買家暫時沒有孩子上學的需求，附近學校的教學質量也會很大程度上影響未來樓價的走勢。如果準買家正在考慮置業，需要考慮很多方面的因素，如周邊環境、建築面積、家居設備條件等。
[龍彩霞 海外置業錦囊]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 6822&issue=20170519
尋找《再見王老五》劏房康富大廈32年升價13倍
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GS(14)@2017-07-09 02:48:51■灣仔康富大廈（箭嘴示）相信是電影《再見王老五》的拍攝場景。
【地產專題】樓價逼人狂，首期掹掹緊的新婚上車客，若果以九成按揭、4球內的市區樓為目標，走盡全城代理舖，選擇只餘納米樓，上世紀被稱作縮水樓。要數屈質縮水樓，經典港產片《再見王老五》內被廣傳的145呎灣仔私樓必不可少，單位由1985年一手賣約22萬元，32年後升價超過13倍至318萬元，呎價近2.2萬元。記者：陳東陽
電影《再見王老五》中張曼玉及鍾鎮濤飾演準新人，跟隨地產代理參觀市區一個出租單位，客廳狹窄到伸唔直雙手、睡房只能擺設一張雙人床如同山窿，單位內活動空間少之又少。隨住去年屯門菁雋公佈最細單位低見128方呎，令到電影片段事隔幾十年後在網絡瘋傳，揶揄納米樓始終如一，發展商劏到盡。幾經求證，綜合劇組成員及地產代理資訊，幾乎可以肯定該段電影片段於灣仔康富大廈拍攝。
■電影《再見王老五》（左）中鍾鎮濤在客飯廳無法伸直雙手，而本報記者亦只能勉強伸直（右）。
■睡房位置在電影中被形容為山窿（左），現場所見，剛好擺放一張雙人床（右）。
灣仔康富大廈於1985年入伙，位處軒尼詩道179至181號，鄰近灣仔電腦廣場，距離港鐵站出口僅約兩分鐘步程，住宅單位實用面積劃一145方呎，屬全灣仔最細私樓。本報記者曾參觀其中一個單位，並對照單位圖則，與電影取景角度大致脗合，能夠再現數個經典場景。例如只夠擺放一張雙人床的睡房令鍾鎮濤大嗌「點解會咁㗎！」、張曼玉鬧爆「一入房就上床，成個山窿咁」。雖然業主大多拆睡房門，將單位變開放式設計。現場度尺，山窿位的確如電影中所述剛好擺放到一張4呎乘6呎的標準雙人床。而電影裏頭地產代理大力推崇的微型電器家具，到今日仍然被採用，例如酒店式迷你雪櫃、「享受二人世界」的隱蔽式餐櫃。不過，部份位置被業主作出改動，例如電影中的蚊型明火廚房，被張曼玉狠斥「咁細，我點煮飯呀？」，今日已經裝修到變「洗手間」，即只有一個洗手盆的空間，換言之，單位內再無獨立煮食的位置。
■上一手業主將蚊型廚房改成梳洗間。
■馬桶及淋浴間獨立分隔，空間擠迫。
一手價僅20餘萬
同時間，劇中花灑對正馬桶的浴室，如今如廁及淋浴位置完全分隔，不會出現花灑水噴馬桶的情況，不過身形豐滿的人仍然難以使用。康富大康放盤稀少，最新一宗成交是一個實用面積145方呎單位，業主叫價318萬元下零議價易手，呎價2.19萬元。區內代理表示，同類型單位市值租金介乎9,000元到1萬元。據土地註冊處資料顯示，康富大康42伙住宅單位的一手成交全部錄於1985年，成交價介乎20.2萬元到24.2萬元，中層戶成交價約22萬元。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170708/20082535
中環甲廈8個月升價27%
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GS(14)@2017-10-09 02:46:06【本報訊】中環美利道地王今年中出爐，帶動核心甲廈升值。美聯工商舖研究部資料，中環甲廈最新平均建築呎價36,435元，過去8個月來累積升26.7%，升幅冠絕全港。
平均建築呎價3.6萬新高
美聯工商舖資料研究部根據多座指標甲廈成交資料，計算出各核心區平均建築呎價走勢，截至8月為止，中環甲廈平均呎價36,435元，創歷史新高，今年首8個月呎價累升26.7%，冠絕全港。期內錄多宗創新高成交，最矚目是皇后大道中九號一個單位，呎價造出3.98萬元，創全港商廈新高紀錄。其他4個核心區商廈呎價全錄升幅，包括上環、金鐘、灣仔及尖沙嘴，灣仔僅次於中環，平均呎價28,418元，8個月升14.6%。商廈業主試水溫，美聯商業區域營業董事周永亨表示，尖沙嘴南洋中心一座6樓全層，面積約14,542方呎，放盤叫價約2.326億元，呎價約1.6萬元，市價呎租約35元計，料回報率約2.8厘。同區商廈成交呎價由1.26萬至1.7萬元。另有4個車位放售，每個叫價約250萬元。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170918/20156136
不法分子換馬 門羅幣兩月升價3倍
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GS(14)@2018-01-07 12:41:34【明報專訊】彭博社指出，比特幣偏軟之際，它的一些活躍投資者、即罪犯正在「換馬」，令一些新興虛擬貨幣急升。過去兩個月，由於執法人員採用軟件監控使用比特幣的用戶，部分投資者於是轉為投資旨在避免追縱的門羅幣（monero），使其在去年最後兩個月升值3倍，同期比特幣升幅只有1倍。新年伊始，門羅幣已升值逾一成至接近400美元。
可掩蓋用戶身分 避過追查
歐洲刑警組織近期發出警告，指門羅幣、以太幣（Ether）和Zcash正在地下流行。黑客利用勒索軟件鎖死受害者的電腦，迫使他們支付虛擬貨幣。根據安全公司Wordfence的數據，12月18日黑客每小時攻擊19萬個WordPress站點，就是要取得門羅幣。相對於比特幣技術仍可追蹤收發雙方的數據，門羅幣則可生成虛假信息，掩蓋使用者身分。Zcash則可把交易資料一概加密。
瑞波幣創始人身家超越李嘉誠
此外，名不見經傳的瑞波幣（Ripple）亦於去年12月中突然發力，由價值0.5美元升至2.64美元，市值超過以太幣成為第二大數碼貨幣。瑞波幣聯合創始人Chris Larsen現持有51.9億枚瑞波幣，單是這些瑞波幣已價值逾137億美元，再加上他持有瑞波幣公司Ripple Labs的17%股份，目前身家已達373億美元，壓倒彭博富豪榜排名22位的富豪、擁有350億美元身家的李嘉誠。
（綜合報道）
[國際金融]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 8449&issue=20180104
九龍站豪宅10年升價逾倍 高鐵效應 帶動佐敦舊區商舖交投
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GS(14)@2018-10-08 07:58:09https://www.mpfinance.com/fin/da ... 1763&issue=20181008
【明報專訊】廣深港高鐵香港段9月底通車後，除進一步帶動中港人流、資金互動外，更直接刺激西九龍、特別是九龍站豪宅的樓價。綜合市場資料，九龍站豪宅凱旋門10月平均實呎高逾3.7萬元，相對2008年10月即金融海嘯的價位，10年間升值1.35倍（見圖），近期屋苑更有二手特色戶呎價再破10萬元大關，升勢跑贏何文田、九龍塘傳統豪宅同期升幅。此外，高鐵效應亦帶動佐敦舊區商舖的價錢，近年持續向上。
明報記者 林可為、甘潔瑩
業界相信，高鐵通車後，九龍站樓價未來一至兩年將繼續跑贏大市，並進一步鞏固其新一代核心豪宅區地位。若比較九龍站、何文田、九龍塘共3個指標豪宅10年來平均實呎（以相關項目每年10月的平均呎價作基準），當中九龍站凱旋門最新平均實呎3.71萬元，較2008年10月平均1.58萬元颷升1.35倍；九龍塘畢架山一號現平均實呎3.09萬元，較10年前平均實呎1.36萬元升1.27倍；何文田君頣峰現平均實呎2.35萬元，較10年前平均實呎1.07萬元升1.2倍，反映九龍站升勢跑贏兩個傳統豪宅區。
天璽餘貨加價五成獲承接
此外，同由新地（0016）發展的九龍站天璽，近月亦成市場焦點。新地副董事總經理雷霆早於2015年3月表示，天璽將保留部分單位留待高鐵通車後發售；事隔3年，天璽部分一手餘貨早前提價40%至50%後仍獲承接。雷霆曾稱，天璽擁地利優勢，高鐵通車後往返內地非常便捷，故提價幅度實屬溫和。
凱旋門特色戶呎價再破10萬
據成交紀錄冊顯示，天璽今年迄今售約16伙，當中8伙、即五成於7月至9月中高鐵香港段通車前售出，其中一組客人連購天鑽璽77樓A、B室，單位實用面積1481及693方呎，相關單位較3年前平均提價45%，成交價1.089億元及5100萬元，實呎達7.35萬元，後者更創全港2房戶新高價；買家以公司名義購入，須付三成辣稅涉約4800萬元。
二手方面，凱旋門1座摩天閣中層A室，屬實用面積1955方呎「大宅門」單位，較早時連雙車位以約2億元易手，實呎10.23萬元，是屋苑一年來呎價再突破10萬元，榮登九龍樓王；原業主於2007年以5663萬元購入，帳面賺逾1.4億元或2.5倍。
利嘉閣研究部主管陳海潮認為，相對何文田、九龍塘等老牌豪宅區，九龍站豪宅以建築較新穎、擁維港海景招徠，早在市場打響名堂，如今加上高鐵和大灣區效應，將更吸引內地客到區內置業，使九龍站一帶樓價「愈跑愈前」，只要樓市沒大逆轉，九龍站樓價未來1至2年仍可跑贏大市5%至10%。
代理：料未來一兩年續跑贏
除九龍站豪宅升幅可觀外，鄰近佐敦舊區官涌街一帶，亦因高鐵效應迎來新商機，價錢亦見上升。中原（工商舖）資料顯示，官涌街15至21號舖位，去年8月連租約以2500萬元易手，總面積約1000方呎，呎價2.5萬元；至去年10月，同一街道的3至5號地下F舖以2480萬元易手，面積815方呎，呎價達30,429元，成交呎價於兩個月內上升22%，升幅甚驚人，業界估計投資者在高鐵香港段通車前，率先在區內商舖「插旗」。
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