Airbnb成長手記：從街邊的三床小公寓開始，到市值100億

Airbnb 的市場爭奪，硝煙越來越盛

數月前的某個早上，紐約市民們突然發現，整個紐約市似乎在一夜之間被 Airbnb 的廣告包圍了。一幅幅廣告幹凈白亮一如初雪，上面是某個紐約人的燦爛笑臉，並附著簡介，講述了 Airbnb 這家在線租賃網站是如何在財務層面、甚至精神層面上改變了 Ta 的生活。廣告上的宣傳語這麽寫道，「紐約人一致認為：紐約有 Airbnb 簡直再棒不過了!(Airbnb is Great for New York City)」。

如此這般的宣傳，沖擊力並不小，仿佛 Airbnb 是在與某位勁敵全力相爭——可一時半會兒也看不出 Airbnb 在抗爭的是什麽，也無從理解這廣告，是想讓路過的地鐵乘客們記住什麽。

然而，饒是再鮮亮的畫面，也逃不出地鐵站廣告「遭遇塗鴉」的宿命。當天晚上，就有人在堅尼街(Canal Street)的廣告海報上塗鴉道「嘿!你公寓里那個默不作聲的租客小夥伴正把你家鑰匙交給外人呢!」，西四街(West 4th Street)的海報上，相似的字體寫道「Airbnb 根本不負責任!」，而在第四十二街(42n Street)，這些塗鴉者更是將目標鎖定在了 Airbnb 的宣傳詞上，將「Airbnb is great for New York」改成了「Airbnb is great for Airbnb」。這些塗鴉伴著 Airbnb 的廣告遍及哈利、布魯克林、皇後等幾個區，顯而易見，這不是普通的廣告塗鴉，而是有針對性的「反 Airbnb」活動了。

近來，Airbnb 所面臨的抗爭，不僅是來自商業上的競爭，也是來自觀念的不兼容。不同的觀念來自 Airbnb 所代表的新潮租賃方式，對傳統租賃模式的沖擊，也來自生活富足的「有房人士」對「新派租客靠著 Airbnb 來湊足房租」這種行為的不理解……這之中，許多反對派不時引為依據的「紐約精神」也是 Airbnb 在紐約遭遇的阻力之一。

Airbnb 的創始人兼 CEO，33 歲的 Brain Chesky 在采訪時表示，他更願意這麽來想——「人們能夠關註、並談論到 Airbnb，就已經讓我們深感榮幸了」，Chesky 說話時語調和緩，不過臉上的表情卻透出些緊張嚴肅的情緒來。

采訪時已近 8 月底，這個夏天對 Airbnb 來說過得可並不容易——在柏林、舊金山等的業務都有遭到限制的隱憂。包括在 Palm Springs 發生的惡意霸租事件(租客不繳租金還霸著不走)，也讓 Airbnb 的短租業務遭到了不少質疑。甚至於新 Logo 也被吐槽長得像生殖器，把原本「四方為家」的溫暖寓意破壞了不只一星半點。囧事還不僅止於此，其後，在紐約也出現了不小一陣針對 Airbnb 的不滿情緒。

當筆者提到海報事件的時候，Chesky 幽幽地表示「喔，我並不知道這事兒。不過說實話，每年夏天都挺瘋狂的。」Chesky 笑著致意剛到的創業夥伴 Joe Gebbia，「嘿，我正在講 6 年前我們創建公司時是有多瘋狂呢——從街邊的三床小公寓開始的創業。」

是的，溯源 Airbnb 六年前的初誕生，並回顧其善意初衷，正是那次采訪的主旨。

現下可謂是 Airbnb 發展的關鍵時期，隨著融資的註入，Airbnb 完成了從初創公司到一家市值過億大企業的華麗變身。這家公司的成敗將與其代表著的「分享經濟」的未來發展息息相關，而 Airbnb 未來將如何發展，很大程度上取決於這家公司能否順利在紐約立足。紐約之所以重要，不僅因其市場份額之大，亦是因為紐約這個市場上會集中出現許多 Airbnb 在全球發展中可能遇到的問題——尤其當大部分紐約人在公共利益與私利的權衡中會更傾向考慮公眾利益。

就讓我們從兩位創始人開始聊起。

Airbnb 的創始人 Chesky 和 Gebbia 結識於羅德島設計學院(Rhode Island School of Design)。少有創業者來自藝術設計類院校，不得不說兩人的學歷背景是比較特別的。不過，羅德島設計學院的理念倒與矽谷有著相似之處。Chesky 談到，在學校里，老師們傳遞這樣的觀點——「你是個設計師，你可以重新定義你所生存的世界」。對於在紐約上州社工家庭長大的 Chesky 來說，老師們的這一觀點非常有影響力。談及此，Chesky 流利地引用了現下大多數矽谷業者的座右銘，「正如蕭伯納所說，理性的人使自己適應這個世界;不理性的人卻努力讓世界適應自己。因此, 一切進步都仰賴於非理性的人」。

畢業後，Gebbia 在舊金山創立了自己第一家公司，主要設計並販賣「久坐一族」所適用的坐墊 CritBuns，藝術生臨摹時久坐的不適感、時常出現在褲子上的臟印子驅動 Gebbia 設計了這麽款形狀、創意都略微別具一格的創業產品。與此同時，Chesky 在洛杉磯當著一名普通的工業設計師。那時候的日子，Chesky 過得並不開心，甚至有些痛苦——「這和老師們在學校里說的不一樣，我渾渾噩噩地仿佛過著另一種生活，幾乎沒有靈感沒有創意。」

當 Gebbia 寄來自己設計的 CritBuns 時，Chesky 仿佛突然被點醒了。「那種感覺就像是」，Chesky 回憶道，「哇!他做出來了!他正在做這件事情!」於是，當 Gebbia 的公寓空出房間時，Chesky 當機立斷決定搬家到舊金山去。他解釋道，「就感覺，舊金山才是對的地方。就像……如果你是 14 世紀的畫家，你一定想去意大利一樣。」

然而，當 Chesky 準備搬過來的時候，Gebbia 卻是遇上了「經濟危機」，差點就沒辦法續租公寓了——可以猜到，CritBuns 並不是多麽熱銷的產品。Chesky 談到，「那時我的銀行賬戶只剩下 1000 美元，對於創業完全沒有任何主意。我們聊起來，隨後發現那陣子有個國際設計會議要在舊金山舉行。於是 Joe(Gebbia)就建議我們趁著會議提供住宿+早餐的服務(Bed and Breakfast)來賺一筆。」

於是兩人開始著手準備。Gebbia 翻出了此前露營旅行購置的 3 張氣墊床，前室友 Nathan Blecharczyk 幫忙設計了專屬網站 Airbedandbreakfast.com。第一周，兩人的小生意迎來了 3 位顧客。Chesky 描述道「我們會在早上為客人們準備早餐，包括超級新鮮的橙汁以及你能想象到的最贊的果餡餅。還會為他們準備一些零錢來應付 Tenderloin 附近的流浪漢。」Gebbia 補充到，「這是在舊金山生活的一些小經驗。」

Chesky 表示，「更重要的是，我們交到了許多朋友」。對於 Chesky 兩人而言，新鮮的租賃經歷就像 The Real World 這檔真人秀一樣，只不過少了些許意外感滿滿的戲劇性。「當我們送別這些客人時，我們意識到，這簡單的租賃關系，或許也能成為新的商機。」

「試想你能像訂酒店房間那樣，輕便簡單地預訂其他人家里的閑置房間，那會是怎樣呢?」Gebbia 補充到，不過他也坦言，「我們花了一陣子才理清思路」。

最開始，兩人的業務範疇主要「在各類會議高峰期提供氣墊床租住」。為此，他們在 2008 年美國總統大選的時候還設計了「Obama O』s」、「Captain MaCain』s」兩個牌子的麥片，自行販賣推廣。回想到那時候，Chesky 談起「我記得我那時候還在想，紮克伯格有這麽做過麥片麽?」而 Gebbia 則憶起了彼時窘迫的財政狀況，「那時候我們倆差不多每人都有 2、3 萬美元的債務。」

「那你們有沒有考慮過換個容易點的工作，比如說在咖啡館打個工?」

「這不可能」Gebbia 的回答直接幹脆。

Chesky 則是又一次引用起了名言「畢加索就說，創造力正是從束縛中蘊育而出。」

可以看出，Chesky 和許多創始人一樣，喜歡在發表的言論中嵌入許多名言警句——隱約暗示著自己也與這些精英、天才屬於同一群體。(當然，Chesky 引述的這句並非來自畢加索。websitestartupquote.com 上顯示這句話來自 Twitter 的創始人 Biz Stone，不過事實上，這句話更可能來自一本名為 Creativity From Constraint 的心理學書籍，講述畢加索與布拉克是如何在繪畫中添加限制從而開創出立體主義繪畫流派的。不過話說回來，也不用這麽仔細計較了，畢竟 Chesky 他們可正在改變著周邊的世界呢。)

盡管 Chesky 現在一副高談闊論、盡在掌握的樣子，5 年前他也還是創業領域的外行——甚至在朋友向他介紹天使投資人的時候，他還真以為這位小夥伴信仰上帝來著，聽了朋友的解釋才按下心來——「噢，不。放心，我介紹的是大活人、投資人，共進晚餐後指不定能給你 2 萬美元的投資呢!」

朋友引薦的投資者就包括了 Y Combinator 的創始人、素有「矽谷的宙斯」之稱的 Paul Graham。Gebbia 回憶起 Graham 當時說的「去找 100 個真正喜歡你們項目的人，這比找 100 萬個有點興趣的人來的有價值。」

那時候，兩位設計師創立的 Airbedandbreakfast.com 還沒有多少用戶，使用者主要集中在紐約。於是 Graham 建議兩人到紐約去開拓業務。

2009 年，Airbedandbreakfast.com 這個長長的名字被縮整為 Airbnb。起初，Airbnb 主要在 80、90 後一代中流行，同時還得與非盈利的 Couchsurfing.com 搶客源。而隨著用戶的增多，Airbnb 整體的租賃機制也逐步完善，漸漸成為人們出行時的住宿備選之一。而彼時出現的經濟危機，更為 Airbnb 的發展推廣助了一臂之力。

談到經濟危機，Chesky 從手機里翻出一封 2009 年的郵件，房東在郵件中寫道「Hi，Airbnb，毫不誇張地說，你們拯救了我的生活!我和丈夫剛結婚就遇上了經濟危機，股市賠錢、工作也丟了，存款日漸減少幾乎都付不起房租了……是 Airbnb 讓我們有能力保住我們的家!」

Gebbia 很莊重認真地說，「正如我提到過的，我們提供的不是(冷冰冰的)房子，而是(溫暖的)家。」

當然，如果經濟危機沒有出現，Airbnb 想要發展起來並不會這麽快。但彼時的經濟環境確實有助於 Airbnb 的迅速發展——人們一邊計劃著存錢，一邊因為厭惡體制而在 Airbnb 這個網站上體驗到打破常規的租賃愉悅感。對於房東來說，以往房子得抵押給銀行換取貸款，如今不用抵押他們也能充分利用房子來賺點融通的資金了。而對租客來說，通過 Airbnb 搭建起來的租賃關系更有人情味，至少，付款對象是實在的某個人，而非抽象的機構。

2009 年，2.1 萬人通過 Airbnb 尋找到了租住場所，到了 2010 年，Airbnb 的用戶已經上升到了 14 萬，2011 年更是直接飆到了 80 萬。風頭正勁的 Airbnb 自然也吸引到了風險投資。隨後 Chesky 被任命為 CEO。在接受采訪時，Chesky 將 Airbnb 的商業模式形容成一種立於觀念改革前沿的運動。

現下，基本上每晚有 40 萬用戶住在通過 Airbnb 尋獲的房源。今年春天，Airbnb 順利融資，估值達到 100 億美元——至此，身價倍增的兩位創始人再也不用擔心沒錢交房租了。順便一提，這兩人目前還是住在之前的小公寓里。Chesky 表示，「它能提醒我們不忘初衷」——同時，這也是他們在舊金山新建的總部按照實際尺寸搭建了個複制版公寓的原因。在 Airbnb 總部，還有一些辦公室的設計思路來自精選的 Airbnb 租房，從中可以看到位於巴黎、哥本哈根、巴厘島等地 Aribnb 租房的特色。在 Aribnb 的總部，還有提供健康小食的咖啡廳，爬滿常青藤的墻面，以及碩大的 Airbnb 的新 Logo——這個造型有些別致大Logo還真是屢屢遭人調笑。

話說回來，從某種層面上看，Chesky 形容得很對。Airbnb 一直就是一場瘋狂的嘗試，從六年前兩個設計師大膽粗糙的構想，到如今遍及全球的大公司，Airbnb 的商業模式改變的不僅是租賃雙方，同時也對相關法規政策產生了不少直接、間接的影響，更是波及到了經濟、科技等相關領域。

至此，Airbnb 的發展還算事順風順水，對紐約居民似乎也作出來不少貢獻。但就像大多數創業公司會經歷的，當公司業務規模越來越大，Airbnb 也將面臨新的問題。

就像是小正太終究要成長為更有擔當的漢紙，Airbnb 也從一家「看起來構想善意又美好」的小公司發展成了獨當一面、得承受種種關註與質詢的大企業。紅杉資本的 Alfred Lin 就指出，「當初創公司規模還小的時候，所有人都會祝願他們順利成功;可當公司發展走上正軌，計劃著改革、盈利時，人們就開始變得更為現實，不再那麽善意滿滿了。」

Airbnb 滲入紐約這座城市的速度是緩慢的。但當你好奇地觀望到，街角一群身材高挑的瑞典人拖著行李箱步履匆匆地穿過布魯克林區，你會發現，似乎還有咖啡店收銀臺那個摸索著錢包的生面孔、在 Smorgasburg 美食集市上拎著大包小包的吃貨、不太熟練地刷著地鐵卡的外地人……似乎一夕之間到處都是遍及了 Airbnb 的租客：Airbnb 悄無聲息地就成了紐約一種新的生活狀態，它不再僅僅是廣告上的名字，更成了一個新鮮的動詞，為無數租客的生活方式添加註解。

一位通過 Airbnb 當起房東的朋友就表示「你碰上的租客可能來自法國、德國、北歐等等，如果你能早點確定出租期，指不定還能招到喜歡提前做規劃的澳大利亞人」。

不久後，似乎每個人都有用 Airbnb 的經歷了。在這些租賃合作中，也有溫馨歡樂的一面——有位租客的祖母想著「這該是小孫子好友的房子」，還把租屋徹底打掃了一遍，也是萌萌噠。當然，租房容易遇到的囧事也少不了——另一個朋友回到租屋發現租客正赤身裸體地呆在廚房里……不過，更令人煩悶不安的經歷也不是不存在(這在後來的報道中被稱為 Airbnb 黑色體驗)。一位朋友回到位於切爾西的公寓中發現公寓里已被狂歡鬧騰得一團糟，聚會者不僅放浪形骸，還將整間屋子折騰得烏煙瘴氣、不堪入目，甚至還有人刺傷了招來的妓女——顯然，這不是 Airbnb 兩位創始人想要看到的結果，但這確實是 Airbnb 短租業務所沒有預見到的問題之一。

沒多久，這些惡意租賃的事件就傳到來州議員 Liz Krueger 那里。Krueger 的小辦公室和 Airbnb 的總部大樓恰巧形成截然不同的兩種對比風格。有 Airbnb 的員工抱怨「她就是生來摧毀 Airbnb 的!」不過說實話，Krueger 打擊短租產業的浩大工程早就開始了，那時候 Airbnb 還沒影兒呢。

這位健談的金發議員從辦公桌後擡頭問，「我致力為此工作有多久了?」

Andrew Glodston，28 歲點發言人回道，「您似乎一直以來都在從事這項工作，也會繼續做下去。」

2002 年，在 Krueger 上任後不久，她連續接到了不少關於短期租賃的投訴。「似乎是房東和某個意大利的旅遊網站達成了協議，經常會有 10-20 歲的意大利年輕男人搬過來短租。」Krueger 回憶道：「我喜歡意大利，也沒有性別歧視，只是恰好是這些意大利年輕男人，他們會喝酒、開派對……當然，作為遊客玩 High 了也情有可原，但如果他們住旅店，至少有關於安全、噪聲等方面的規定……可在居民區公寓樓就沒有相關管制了。」Krueger 比喻道，這些投訴就像是「嘿!我快被這些醉酒又瘋狂的年輕男人折騰瘋了!他們每晚都在我家廊道上醉酒嘔吐、對著我家的墻踢球、還唱歌擾民亂扔東西——」

這類投訴逐漸增加，Krueger 開始組建相關團隊來考量如何處理這些短租客。雖然處理的問題表面上看是「短租客帶來的噪音和安全隱患」，實際上也是考慮到長期租客在房東逐利開放短租的情況下有可能受到的困擾——不少房東開始發現在外地人口大批量湧入的時候，日租、短租的形式更有利可圖。Krueger 表示「我可以想象得到，大部分房東都會漸漸將目光著眼於短租，畢竟這來錢又多又快。」

彼時，短租的產業還非常碎片化。雖然有 Craigslist、HomeAway、VRBO 幾家提供房屋租賃服務的公司，但主要還是提供個別小公寓、或者度假專用的租屋，並沒有專門在居民區公寓推行短租業務。

Goldston 接過話頭，「這之後，Airbnb 出現了，還順手打開了潘多拉魔盒。」更多的房東發現了短租的既得利益，至此，Krueger 所擔憂的情形變的一發不可收拾。

2010 年，Krueger 與紐約州議員 Richard Gottfried 通過了一項法律草案，草案規定，居住在多住戶單元的紐約市民轉租公寓的時限不得少於 30 天。不過，這項法案對 Airbnb 的影響並不太大——多住戶單元的居民仍可以將自己的公寓進行短租，只要居民(房東)本人也住著就能避開「轉租」的限制了。而獨立住戶的居民就更不受限制了。

Krueger 表示，這項草案的相關研究工作主要開展在 Airbnb 成立之前。同時，這項頗為打擊 Airbnb 的草案也並非她與酒店旅館行業的「合作結果」。Krueger 笑談道，自己經常被吐槽是酒店行業的「托兒」。

不久後，州長 David Paterson 通過了 Illegal Hotel Law，至此，Airbnb 上相當一部分租賃關系成了違法行為。

這一打擊可是讓 Airbnb 有些措手不及。但這也並不是因為他們沒有預見到阻力。正如歷史中常出現的一樣，所有先行者都容易遭到質疑。Chesky 談到，「我們了解，任何新的技術準備付諸實踐的時候，都有可能被誤解，尤其是被政府所誤解。」他繼續補充到，「縱觀歷史，可以看到很多相似的例子。比如汽車，剛問世到時候，不也被政府規定不能上路麽?理由卻是因為要避免打擾到路上馬車的前行。」

不過，來自政府方面的如此阻力，多少也讓兩位年輕人略微受傷。畢竟這波強力的反擊正是來自紐約——他們最為看重的市場。「我本人就來自紐約。」Chesky 坦言，「我總覺得紐約該是會愛我們的。我們還想著會被感謝……至少那麽多受益於 Airbnb 的人們會多少有點感激……可明顯，我們想偏了。」

不過，失敗受傷又何曾阻止過喬布斯?何曾讓紮克伯格停下了腳步?Chesky、Gebbia 二人也決意努力抗爭一番。

可問題來了，兩個毫不熟悉法律的藝術生，要如何贏得這場硬仗呢?他們按照羅德島學院里用過的方法來處理這個難題——自己不熟，就咨詢專家唄。仰仗著可觀的資本，二人迅速集結了一群政客精英，足夠年輕，因而能明晰地理解 Airbnb 的發展藍圖，又足夠有經驗能處理 Airbnb 目前遇到的阻礙。

這其中，有 David Hantman(議員 Chuck Schumer 前任麾下大將)、政聞報道宣傳員 Risa Heller、在新近紐約市長競選過程中國年扮演重要角色的 Bill Hyers 等。Hyers 在市長競選前並未在紐約生活過，不過這並不妨礙他迅速地感知到紐約居民的焦慮感。「每個人都有種對於錢財的焦慮感」Hyers 談到，「(在紐約，)有 40 個億萬富翁、40 萬個百萬富翁……這意味著有 800 萬左右的人們正在這座物價高昂的城市里努力工作、掙紮在生存水平線上。」Hyers 認為，他在競選中策劃的、從經濟角度切入的廣告也能夠為 Airbnb 打造相似的光環。「如果人們對某件事物有好感，並且願意分享出來，這會非常具有效果!」

同樣加入 Airbnb 智囊團的，還有此前擔任 JetBlue 航空公司擔任廣總監的 Douglas Atkin。他在今年春季名為「Share(分享)」的討論會上如此形容自己「事實上，我就是魔鬼。」他還專門寫過一本關於品牌崇拜的書《品牌崇拜：讓你的顧客成為信徒( The Culting of Brands: Turn Your Customers Into True Believers)》。去年 Airbnb 聘請 Atkin 負責公司的社區相關活動。顯然，Airbnb 最新的口號「四方為家」就是出自 Atkin 的手筆，同時，他在用戶聚會上煽動人們的技巧也非常高超。Atkin 深信，人與人之間的互動，是促進品牌崇拜的最佳方式。

在用戶聚會上拍攝的視頻里，人們如此談論 Airbnb——

「在遇到 Airbnb 之前，我一直覺得被公司束縛住了。而現在，我感到非常自由!」

「它釋放了我心中從未察覺的、冒險的熱情」

「我覺得我再世為人，重新做回了自己!」

如果有人讀過 Atkin 的書，會發現以上感想還蠻符合 Atkin 的論調——「品牌崇拜會讓人們進一步體悟到自我。」

如果有可能，Airbnb 更願意將其「使命感」作為品牌崇拜的核心——Airbnb 每一筆收入中，有 6-12% 的利潤會被匯集起來，用以支撐 Airbnb 促進經濟發展並承擔社會責任的使命。這也是 Airbnb 今年夏天推出宣傳視頻，提醒人們在颶風 Sandy 之後，Airbnb 曾為協助收容無家可歸的災民貢獻了一份力量。視頻上，布魯克林的一位房東 Shell 回憶，「在颶風後，很多人願意為災民提供力所能及的幫助，這真的很棒!」於此同時，Airbnb 的 Logo 出現在屏幕上，提醒人們發短信「BELONG」來成為提供幫助的一員。宣傳視頻上寫道，「你將感受到真正的紐約精神」。

不過，說起紐約精神，更多人會想到紐約的善變與情緒化。在部分紐約人看來，以颶風 Sandy 為主題的廣告非常感人，但也有部分人叫囂著「難道紐約需要一個舊金山來的、推銷分享經濟的初創公司來闡釋什麽是紐約精神麽?!」顯然，答案是否定的。

紐約的科技博客 Valleywag 用「懷疑」的態度來評價這些廣告，顯然，這並不是褒揚。而 Gothamist 則用「意圖不良」來形容，並深入剖析到，拋卻公關戰術下醞釀出的閃光面，Airbnb 實際上很可能讓紐約的住房問題進一步惡化。

這是 Airbnb 遇到的最為混亂的一場舌戰。Airbnb 宣傳廣告的精髓正在於，這家網絡公司讓那些想要在紐約生活的人更能負擔得起租住成本——這是廣告中被采訪者所敘述的經歷，也可能來自生活在紐約的任何一個人。根據官方數據，使用 Airbnb 出租屋子的「房東」中，有 62% 利用 Airbnb 的租金來繳付自己的房租。

而另一廂，Airbnb 主要的反對者都是支持經濟適用房的激進分子。

這些反對派中的一員，都市住宅委員會的 Jaron Benjamin 如此評價道，「Airbnb 的推廣運動實在是太狡詐了……非常狡詐!」他指出，「Airbnb 有個故事提到中產階級化，是這樣描述的——周圍的鄰居變來換去，租客常常擔心付不起房租要被趕走……這時候!Airbnb 這個救世主一樣的角色就出現了!」

雖然話是這麽說，不過 Benjamin 提到，「實際上，紐約的房產業者大都意識到，短租將為他們賺取更多的利潤。他們會開始將整租公寓轉變為專門在 Airbnb 上提供短租服務的房產——而這將意味著這些房源將從房產市場上獨立出來，不再是長期租客的選擇，也進一步耗減了市面上本就不多的經濟適用房資源。」

我的一個鄰居在布魯克林區的 Bed-Stuy(貝德福德-斯圖文森)有個三戶的房產。他就表示「(將整租公寓改為短租房)顯然是最佳最經濟的選擇。」有意思的是，上個冬季，數據挖掘公司 Connotate 分析了 Airbnb 網站上的數據，發現房源集中的幾個地方租價直線上漲，比如如哈林區、以及上文提到的 Bed-Stuy。當然，這有可能只是巧合，畢竟不是每個房產業者都想、並且能夠將房產轉為 Airbnb 短租專用的公寓——我那位鄰居就懶得經常更新租賃合約。

那麽，Airbnb 究竟是讓紐約的租房環境變得更好，還是更壞?

這個問題至今無從定論，然而不同的人有不同的看法：Airbnb 官方、平臺上的租賃雙方、排斥 Airbnb 的老紐約人、包括鉆著漏洞牟利的租客……他們都有自己的一套說辭。

盡管 Airbnb 始終堅稱自家的服務出於善意，部分房產業主也並非逐利之輩，但這仍無法避免有部分人成為短租業務的犧牲者。 29 歲的互聯網業者 Chris Dannen 就是個鮮明的例子。Dannen 在他在自己位於 Greenpoint 的公寓接待來自 Airbnb 的租客，而一年後，他接到了一份住房回收通知——房產公司計劃將公寓改造為短租旅館，以 199 美元的價格掛在 Airbnb 上出租。盡管如此，Dannen 仍然贊同 Airbnb 的理念。「作為一個 80 後，我覺得 Airbnb 很棒!通過它，我們得以和不同的人相遇、並結識。」不過，對於 Airbnb 當前的不作為，Dannen 也是蠻失望的，「現在回想起來，我敢說，Airbnb 肯定有預料到這種事情會發生，但是卻什麽都沒做。」

事實上，Airbnb 在相關草案推出兩年多之後，才在網站上貼出公告提醒人們，將公寓放到 Airbnb 上出租有可能違背法規或者公寓樓的相關條例。不過就算 Airbnb 給出了警示，相當一部分人也是直接忽略掉了這些信息——或是因為對於條例的漠視，或者是對 Airbnb 出租模式的堅持。我在 Airbnb 上搜了下自己位於 Bed-Stuy 的公寓樓，輕輕松松就發現有 5 個出租條目實際上是違法的……

其中的一位出租者，29 歲的兼職家教 Tory 就表示「嘿，這就像千年以來……嗯，至少數十年以來一直持續都模式一樣——人們會在家里留宿其他人，一切租住關系都是口頭協議，比如『嗯，我們要離開一陣子，房子你住著，回頭給我 100 美元電費哈』」Tory 憤憤不平地說「難道現在因為有人把這種租賃關系統一規範化了，這事兒就變得違法了?我住在公寓里，付了錢，理所應當享受這暫時的所有權，房子當然可以隨我心思來利用了。」

目前，在我們居住的 Bed-Stuy 地區，房產所有者看重 Airbnb 的短租利益，將公寓樓改建成短租性「旅館」的可能性並不大。不過，數年前，經濟適用房里的住戶也無從想象我們這棟老式照明的公寓還有一棟體育館會在對街建起來——講到房地產的時候，紐約精神根本什麽都不是。

某天下午我通過朋友引見了一位 40 歲的歐洲設計師 Rolf(當然，為保證個人利益，用的是化名)。Rolf 在 Airbnb 上掛著 3 套房子在出租：一套是他現在正住著的，放假出遊的時候會租出去;一套靠近 West Side Highway 的公寓租給了一個欠他錢的俄國人;還有一套是位於 West Village，有房租管制的工作室：這套房子是 Rolf20 年前和前女友租下來的。如今 Rolf 娶了老婆有了家庭，可房子的主人還一直以為他和前女友一起住在那兒呢。Rolf 得意地笑道「啊，我們有好多『親戚』時不時會來住一陣呢!」

當然，Rolf 對於轉租條例的限制心知肚明，但他對於觸犯條例可沒有半點不安。在他看來，漏洞擺在那里，自己不鉆別人也會鉆。20 年前他還是從個律師身上學會這招的……

話說回來，Rolf 放在 Airbnb 上出租的房子掛的還不是自己的名字。Rolf 自得地用他濃濃的德國口音吹噓道，「我用了假名字和假地址，照片也是從網上找來的——照片上是個年輕陽光的小夥子，我就是想讓人們覺得，我會是個熱情友好的房東。」Rolf 的做法也註定來他更愛 Airbnb 而非其他一些管制更為嚴格的網站。「在 VRBO 上，我得證明自己是個房產經紀人，還得出示相關租約什麽的。」Rolf 還談到，如果他手上資金再多點，會考慮再弄些房子放到 Airbnb 上出租。他大方地招呼道，「走，來一場不顧一切的狂歡!」

Rolf 的行為正為 Airbnb 的反對者提供了攻擊素材。「這不就是助紂為虐麽!」West Side 友鄰聯盟的 Tom Cayler 抨擊道，「所有的這些，Airbnb、Flipkey、Homeaway、Stayonmyface……這些帶來的都是災難啊!它們霸占市場上一大批公寓!我根本看不到這樣做的好處，除了少部分人能牟取暴利之外，市場上少了那麽多居民公寓能有什麽正面效果?」

Cayler 算是個地道的紐約人，住在時代廣場附近帶租金管制的公寓里。和多數 Airbnb 的反對者相似，Airbnb 在他看來就是個居心不良的新事物，不懷善意地想要把紐約古老的、美好的一面洗刷掉。就算是實打實的市場數據也無法說服他，Cayler 無法相信 Chesky 和 Gebbia 這兩位藝術生的創業初衷是多麽簡單又美好的、關於分享的理念。他不滿地咆哮道，「你知道他們為什麽這麽強勢推廣麽?IPO!他們想要 IPO!這根本不是什麽『關於分享』，根本就是『我我我!我要讓我的 IPO 更順利更漂亮!』。為了達到目的，他們才不介意把整個紐約弄得一團糟。」

「噢……不可能……這是不被允許的」當我將 Rolf 的造假事跡轉述給 Chesky 的時候，他如此回應。「我們嚴打了很多造假行為……大部分的人都是實實在在出租房子的。」而針對「Airbnb 是否會對住房市場產生不良影響」，Chesky 則引用了一份報告來解釋——Airbnb 的員工經常引用這份分析報告。分析報告的撰寫者是來自加州大學伯克利分校的教授 Ken Rosen。在報告中，Rosen 教授分析道，Airbnb 這類分享租賃是不會影響到住房市場的，並且，更進一步分析，還可以看到租賃分享將有可能讓更多家庭擔負得起在都市租住的開銷。

「不過，這個報告是由你們主導的呀!」我指出。

「好吧……」Chesky 稍顯不快地回應道，「所以我們說得有其他人也來弄個研究報告。不過現在誰也沒研究，那我們只能引用目前唯一的相關報告了呀。」

作為一家還算成熟的公司，Airbnb 多少顯得有點敏感焦躁。此前，當紐約司法部要求 Airbnb 提交用戶的相關資料時，Airbnb 就略有些被冒犯的不悅。在 Airbnb 看來，司法部過問具體運營相關細節的行為著實有些「管得太寬了」。

「這既浪費了時間，也浪費來執法部門的精力!」David Hantman 在官方博客上如此吐槽道。並玩笑著建議司法部「幹脆上門把那些不合規矩的短租客趕出來列隊銬走好了。」

他還寫道，「如果你是大多數會在自己離家數周的時候把房子出租的千萬紐約人之一，嘿，司法部現在可是要知道你姓甚名、誰身居何處呢!」

在 Atkin 的《品牌崇拜》那本書里，他將這種應對方式稱為「魔鬼化他人」，他寫道「在虛擬或者現實的情況下都好，當你描述出敵方、或者是演繹出一種威脅感的時候，將會刺激你的社區團體進一步理解己方的身份、團結性、並了悟與對方之間的分隔差異。」

任何反對的觀點都被視作別有用心。「你難道不認為政府的態度過於強硬麽?」Hantman 在午餐的時候談到。「世上紛紛擾擾這麽多事，憑什麽要把 Airbnb 的分享觀念看得如此糟糕?嘿，我看啊，是有點陰謀論的味道。我們都覺得政府索取資料的原因可不止表面上的那麽冠冕堂皇。一定有些什麽，我們也不知道的原因。」他意味深長地說道。

隨後司法部作出讓步，表示 Airbnb 只需要提供紐約區前 124 位房東資料即可。即便如此，Airbnb 仍然暗示，如此要求下，每個用戶也都還有被獲悉私人資料的可能。Hantman 在 Airbnb 的官博上寫道，「如果司法部不能進一步說明調取這些資料的理由，那麽很難真正了解到司法部門盯上這些用戶的原因。」

司法部的發言人則回應稱 Airbnb 行事不夠坦誠。「我們已經一遍又一遍地公開聲明，表示此舉是為了定位紐約的不法房屋出租者。」發言人指出，這部分不法房東在過去三年中靠著非法房屋出租賺取了 6000 萬美元的利潤，手中資源較好的房東平均每年可收入 50 萬美元，最差的手上至少也掌握著 10 套左右的可出租公寓。「因此，這部分人並不是 Airbnb 所強調、並主要服務的，需要勉強掙紮在生存線上的出租者。」

Airbnb 堅持稱自己的業務沒有影響到規章，甚至還提出可以沿用酒店旅館的稅率(當然，真要繳稅最終還是出租的房東自行繳付)，可這個建議一提出就被斷然拒絕了——「(哈，他們才不會同意，因為)這樣就能讓我們的商業模式徹底合法化了!」Hantman 如此解釋道。不過 Airbnb 至今不願在服務中增添控制性算法來防止同個出租者提供多套房源。

Chesky 解釋道，有些城市是需要這類「手握多房源」多出租者——才能順利提供各種各樣的房源。在與司法部會面後，Airbnb 刪掉了 2000 條違規出租的房源，對此，Chesky 表示，「嗯，他們都是不良房東……此前我們並不清楚在紐約有多少這類出租者。我們註意到的時候，發現他們提供的租賃服務大部分都很差，也遭到來不少投訴。我們並不支持這種不良的租賃行為，所以 Airbnb 刪掉了這批房源。」當然，這並非長久之計。

不久前，關於 Airbnb 的一段視頻在科技博客中廣為流傳。「如果你熱衷於結識善良有愛的小夥伴，那麽你一定會喜歡上這里的!」拍攝者晃著攝像機一邊拍攝一邊穿過一間 2 居室公寓里的 22 張氣墊床。

對於這段視頻，有兩個較為正面的回應。一是樂天派的嬉笑應對「嗯，真的是能夠認識很多人的節奏啊!」

還有，就是 Airbnb 極為少見地承認自己的用戶群中「確實存在害群之馬」。Hantman 坦言「Airbnb 是個初創公司。隨著公司規模的增大，到了某個節點我們確實無法對所有的用戶知根知底。我們是有一些問題需要處理應對。」他接著談到，「但如果條件反射般地守舊拒絕，高喊著『噢!我的天!這東西，這新東西我們不懂不理解啊，趕緊停了停了』，這就過頭了。大部分人還是接受 Airbnb 的，排斥的主要還是老一輩的人，不太了解新科技、不太接受創新、並且喜歡事物按照原有的軌跡發展下去。

司法部有位工作人員笑道，「沒錯，在很多人眼里，我們部門比較守舊，是得要趕緊跟上時代潮流。尤其是許多在矽谷發家的公司，都覺得自己身為互聯網公司，可以不用 100% 遵守當地條律。」

1950 年出生的 Tom Cayler 更是嘲諷道，「某件事情很新潮，並不意味著它就值得去做。要知道，希特勒的納粹運動也是曾是新潮流呢!」

喔，等等，我們聊的是什麽來著?對了，是 Airbnb，一家本著「分享」的善意初衷成立的短租網站。讓我們回到 Airbnb 上來。

勞動節後，Airbnb 同意向首席檢查官提交重度用戶的名單。同時，新一輪的地鐵海報攻勢再度展開，而這一次，Airbnb 代表的新租賃模式或許能更為紐約人所接受。

Chesky 表示，「我們熱愛這座城市。也希望能夠幫助我們所愛的城市。我們不懷一絲惡意，但畢竟，潘多拉魔盒已開，想要關上就不那麽容易了。」

根據來自 Airbnb 最新的消息，有不少使用 Airbnb 的房東開始起訴這家公司，希望能夠由此阻止 Airbnb 將他們的信息交到司法部那兒去。房東們的律師怒斥道，「他們(Airbnb)是叛徒!」然而，也正是這一群體，這個據稱通過 Airbnb 年入 50 萬美元的群體，可憐兮兮地稱自己是「借助分享經濟勉強在紐約活下來的人」。

9 月初，一群抗議者在市政廳門口匯集。彼時和我接洽中的 Airbnb 發言人匆匆中斷電話交流，他的語調陡然一變「我們正在向非常不喜歡我們的一群人發出抗議!」

這群抗議者的組織名為「ShareBetter(分享更棒)」，抗議的對象則是我們熟悉的反對者的 Tom Cayler、Liz Krueger、Jaron Benjamin、Dick Gottfried。抗議活動後，ShareBetter 發布了一段仿 Airbnb 廣告視頻，高清的畫質和視頻內容都不禁讓人猜想這個組織背後的支持者是……「酒店行業」，Airbnbn 在官博里得意洋洋地寫道。

關於 Airbnb 的征戰仍在繼續，顯然，無論貧富老少，沒有人會是這場紛爭的贏家。但看著這雜亂紛爭，可以鮮明感覺到，所謂的紐約的精神正貫穿其中，並未走遠。

獨家 | 小米式公寓火了之後，雷軍又要顛覆裝修行業？

邦地產獨家報道小米式公寓——You+國際青年公寓之後，又最新發現：雷軍已經悄悄盯上了家庭裝修領域，嘗試“用互聯網改造裝修”。作為房地產下遊產業，市場容量過萬億的家裝行業仍然行走在傳統、粗放的道路上。

2014年6月，41歲的陳煒從一家家居公司離職創業“愛空間”。他用一周時間做PPT，兩個月後和雷軍談話一個半小時，2014年8月拿到了順為資本領投、總共超過5000萬元的Ａ輪投資。

699元的裝修單價、20天完工，在雷軍“七字訣”（專註極致口碑快）的點撥下，陳煒能給傳統的家裝市場帶來顛（you）覆（zheng）性（yi）的surprise嗎？在小米“智能家居生活”產業鏈上，“愛空間”會比You+國際青年公寓更能成為“爆款”產品嗎？

“小米家裝”

這份PPT花了陳煒一周時間來準備，他最終把標題定為“小米家裝”。

倒不是故意迎合即將見到的這位“觀眾”，陳煒打心眼里覺得自己做的事“很小米”。

一周後，在小米公司的辦公室，陳煒見到了他的“觀眾”——雷軍。

這場談話持續了一個半小時，超出了雷軍與其他被投資人見面的平均時長。陳煒第一次見識到了雷氏風格，他出了幾身汗。

臨走時，陳煒扔下一句話，“不管投不投，我就這麽做了。”

一段時間以後，陳煒創辦的這家裝修公司——愛空間，獲得了超過5000萬元的投資，雷軍的順為資本領投，其他幾家成熟基金跟投。

如果不是雷軍，在外界眼中，愛空間也許只是一家打著“互聯網思維”的普通裝修公司罷了。和You+從事的長租公寓一樣，裝修行業也處於野蠻生長階段，極不透明且充滿爭議。

陳煒看到11月底被邦地產“捅出去”的You+國際青年公寓備受輿論關註，半開玩笑半認真地說，要找You+創始人劉洋“聊聊被曝光之後的感受”。

他和劉洋的交叉點，正是雷軍；確切說，應該是順為資本，雷軍用它投資了小米手機業務之外的領域。作為愛空間的創始人，陳煒用了不到兩個月的時間創立了這個品牌，並拿到了雷軍的投資。

據邦地產另外了解，愛空間已經在進行Ｂ輪更大規模的融資。

沒個0%的毛利率，

不好意思跟小米打招呼

見到雷軍之前，陳煒其實已經被周圍一圈從事互聯網行業的朋友“洗過腦”，但殘留的傳統思維還在他腦海里揮之不去。

陳煒，愛空間創始人

陳煒問過很多人：為什麽電子商務發展了十多年，卻改變不了一個裝修行業？他就想做一個改寫規則的人。

他把裝修公司搬到天貓上，打出了899元一平米的套餐價。市場部的人員都用上了“旺旺”，在線等候。客戶倒是來了，房子也裝完了，五星好評也拿到了，陳煒卻高興不起來。

“他們怎麽不surprise呢？”不管是價格還是工期，陳煒覺得都已經遠遠超出了行業水平，但客戶的反應讓他覺得夢想還沒有照進現實。

就在這時候，有人推門進來，突然間，陳煒覺得夢想向他砸了過來。

進門的是順為資本創始合夥人CEO許達來，“這將是一個價值100億美金的公司啊！”陳煒當時就傻眼了，“雖然我腦子里全是夢想，但我真沒想到會這麽多啊！”他必須清楚地記得這一天——2014年8月5日。

那時候，愛空間誕生不過兩個月。

2014年8月中旬，在許的安排下，陳煒見到了雷軍。於是就有了文章開頭那一幕。雷軍看到這個PPT的標題，笑了笑沒說話，聽了十分鐘，雷軍打斷了陳煒。

“什麽是小米的商業模式？”雷軍問。

“七字理論唄。”陳煒答。

雷軍反問，“現在裝修工期兩個月，那你最短可以多長？”

因為之前與開發商合作過樓盤精裝修的樣板間，陳煒估算過，如果加班加點，理論上20天可以實現，但成本會非常高，也很冒險。

“20天吧。”陳煒脫口而出，他並沒當真。

雷軍一拍大腿：“好，就20天！晚一天給客戶（賠）一萬塊錢。”

陳煒還沒緩過神，899元每平米的定價又被雷軍砍掉了22%，只剩下699元。

雷軍講故事，“你知道有一家公司堅持了30年毛利率只有10%，並做到了全球最大的零售商，它就是沃爾瑪。”雷軍還搬出了自己的故事，“當年第一臺小米電視的成本要比售價高出500元，我咬著牙賣了。”

成本價銷售是雷軍眼中的硬性條件。陳煒原本以為他行業里可以賣到1299元的套餐他賣到899已經夠慷慨了，現在才明白，要是沒個0%的毛利率，你都不好意思跟小米打招呼。

走出雷軍辦公室，已經出了幾身汗的陳煒感覺一身輕松，心里又是沈甸甸的，相比最終敲定的投資額，他的更大收獲是這場談話顛覆了他原有的思維模式。“我原以為我做的事情跟小米的商業模式很接近，但其實我還是在用傳統模式思考問題，但雷軍一下子就好像打通了我的任督二脈。”

顛覆的邊界

如果你恨一個人，就讓他去裝修。

陳煒用“微笑曲線”形容傳統的裝修過程，“買房子大家都很高興，但裝修又是痛苦的，心情就像拋物線沈入谷底，房子裝完看到這個家越來越像樣，又會笑起來，我們就是想讓中間這段低谷期也能笑起來。”

但凡有過裝修經歷的人，且不說各種裝修材料“霧里看花”摸不清真偽，與裝修公司鬥智鬥勇耗時耗力，時間成本是最大的消耗，大部分時間不是用在監工上，就是往返在住處、單位和新房的路上，到了最後房屋驗收階段，少不了各種妥協無奈。

“簡直就是滿身痛點的一個行業。”陳煒感慨，當初他懷著夢想離開博洛尼公司，就是想解放被裝修所禁錮的一代年輕人。

他的想法是，將家裝整合成一個標準化商品，用互聯網思維整合行業，為消費者提供性價比最優的家裝。

但這到底能否實現？在去愛空間的路上，我始終持保留意見。而今的家裝市場上，“裝修套餐”並不少見，之前邦地產記者自己就曾差點體驗某知名裝修公司的“幾萬塊精裝搬回家”的裝修套餐，結果交完定金之後落荒而逃。誇張點說，“扶個掃帚都要收錢”，各種隱性收費讓人苦不堪言。

邦地產記者現場探訪

抱著一顆受過傷的心，邦地產記者去了位於北京北四環的愛空間線下體驗店，從一層往下的樓梯間墻壁上，“解放一代年輕人”的slogan隨處可見。陳煒說，這句口號的靈感來自於雷軍。

第一個被解放的年輕人叫劉大山。

劉大山（著紅衣服者）

他位於北京豐臺區福海棠華苑小區的一套57.92平米的一居是愛空間微信公眾號首次實時播報“20天家裝奇跡”的主角。在劉大山家裝修過程中，愛空間派出產業工人85人次，20天一共發送微信溝通消息263條，處理了3次應急問題，配合劉大山調整了1次工期安排。

劉大山跑了兩次工地現場，一次是開工當天，另一次是收工當天。

劉大山是不是托兒？陳煒說，其實是朋友的朋友介紹來的，當時只是想內部做公測發發微信，結果市場部的同事在朋友圈一轉發，關註的人多得超出預期，自然倍感壓力山大，讓陳煒覺得必須要把這件事情做好。

試營業的第一天，依靠朋友圈里的互相轉發，來了60多人。正巧遇上來展廳選窗簾的劉大山。經過大山的賣力“忽悠”，當場就有人拍下了定金，愛空間接下的訂單排到了年後。“現在要是預定，只能到3月份再施工了。這倆月都排滿了。”陳煒沒想到，自己這麽快就收獲了一批粉絲。

邦地產記者在現場發現，不同於其他主打套餐裝修的公司將大量的原材料擺在展廳供顧客選擇，愛空間的展廳只有三種不同戶型的樣板間，裝修材料全部展現在這幾間房子里。主要的合作品牌多是行業知名品牌。陳煒說，要保證成本價，就要靠渠道優勢。他要做的就是把家裝的渾水變清，讓所有環節都透明。

在裝修鏈條上，愛空間既是產業鏈的整合者，也是品牌商的使用者。由於699元的剛性價格，想要在渠道上有利潤，愛空間必然要以規模作為談判條件。

租金回報高達10% 國際投資者盯上英國學生公寓

租金回報高達10% 國際投資者盯上英國學生公寓

第一財經日報 羅韜 2015-07-28 22:38:00

僅僅在2015年前5個月，英國學生公寓投資的數量總額就增長至33 億英鎊(約合320.15 億元人民幣)，是該領域在2014 年全年投資總額18.3億英鎊的約1.8倍。

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YOU+公寓創始人劉洋回應價格昂貴質疑：面積含辦公位及房間

YOU+公寓創始人劉洋回應價格昂貴質疑：面積含辦公位及房間

一財網 羅韜 2015-07-30 21:41:00

這個行業才開始興起，大家都各自為戰，沒有人知道誰的模式是正確的，我們也不知道未來是怎麽發展。

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搶房源殺紅眼 公寓市場真的好做嗎？

搶房源殺紅眼 公寓市場真的好做嗎？

一財網 樂琰 2015-09-16 21:52:00

轉向中高端和公寓是目前經濟型酒店業者的發展趨勢，然而隨著短租、長租和酒店業者的進入，公寓市場的房源爭奪大戰暗潮湧動。為了獲得房源，部分業者甚至不惜重金支出傭金、毀約金，而加速“燒錢”之下，公寓可能即將迎來並購整合大戰，一些中小型品牌或將被洗牌。

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“公寓+” 為何盯上90後

“公寓+” 為何盯上90後

第一財經日報 樂琰 2016-01-08 06:00:00

“公寓+”的社交要註意線上線下的互動，線上得有24小時的社群APP不間斷運作，而線下則要按租客的需求來組織活動，以培養一群擁護者，這樣才能提高租客黏性。

【販賣孤獨】青年公寓：為群居而生的烏托邦

年輕人的荷爾蒙、生活與社交方式，被置於一個有限空間中摩擦、碰撞，所激發的能量與活力超乎想象。於是，一個“路不拾遺、夜不閉戶”，因群居而產生化學反應的青年社區誕生了。

住在“工廠”里的年輕人

王鵬飛搬進來住的時候，整棟公寓算上他，只有3戶。

這是一幢新奇的公寓：剛進公寓門，擡頭就是一張花哨的彩繪墻。大廳里亂糟糟的，到處堆著水泥磚。王鵬飛學的是美術，那張彩繪的水平實在不怎麽樣，但“總比沒有好吧”。

由高露潔廠房改造而來的公寓，每一間都被設計成LOFT結構，當時的房租2000元左右。房間里的紅色管道和消防噴頭，也被原封不動地保留下來，在他看來“挺有意思的”。

這個看起來雜亂，有著工業質感的公寓，有一個洋氣的名字：YOU+國際青年社區（以下簡稱YOU+）。

王鵬飛此前從沒住進過這種公寓，不過從2012年6月的那個暑天，他拖著行李走入公寓的那一刻開始，一種新公寓模式開始在國內發軔。

目前，以YOU+、自如寓為代表的青年公寓，正迅猛在全國複制擴張。至2015年12月底，YOU+在三年間開了11家店，全國已有近萬名年輕人投身到21世紀的群居生活中。

這些青年公寓的房間設計時尚，但只有二十多平米，“小得像監獄一樣”，逼著住戶花更多時間，與各色人等待在一個“像客廳又不是客廳”的公共區域里。

按照房產中介鏈家旗下的青年公寓“自如寓”於2015年對住戶的調查，超過60%的住戶年齡在25到35歲，白領居多，30%左右從事IT互聯網行業，60%有過海外求學或生活經歷。他們在同齡人中年收入較高，是一群“生活獨立，觀念開放，能夠接受新型的租住產品，有他們自己的生活方式和生活理念的年輕人”。

正是這群年輕人，他們願意將自己置於高度共享、頻繁社交的居住環境，試圖在繁忙都市中重構親密的鄰里關系。這種主動選擇之中，蘊含著一種新穎又懷舊的生活哲學。

“每天下了班，經過餐桌的時候，看著這一群人，覺得自己是群體中的一部分，這種感覺已經很好了。”YOU+住客劉輝說。

自然生長的社區文化

“當時，YOU+可不光是沒有名氣。”王鵬飛對新事物的好奇和期待蓋過了公寓所有缺點，於是，在剛入住的那段時間，他每夜就睡在“乒鈴乓啷”的裝修噪音里。

2012年6月1日，全國首家YOU+在廣州鳳凰新村正式開業。王鵬飛入住後的一個多月內，133間客房滿租。

說不出是哪天，王鵬飛突然發現，YOU+多了許多人。大家開始互稱“家友”。“那時所有人都坐在大廳里”，YOU+的兩位創始人劉洋、劉昕也坐在一張“不知道從哪兒淘來的很醜的沙發”里，和他們的每一個種子客戶熱情打招呼。

就在公寓大廳里，劉洋看到了“群居”帶來的化學反應。年輕人的荷爾蒙、生活與社交方式，被置於一個有限的物理空間摩擦、碰撞，所激發的能量與活力，幾乎超出了劉洋的想象。

“2011年啟動這個項目時，定位是一個平臺，有共同標簽的一群人，會形成不同圈子的社區，所以品牌的名字才叫‘YOU+’。”劉洋說，YOU+即“你，還要加上其他人”之意。

在王鵬飛眼中，這個青年社區就是他們“玩”出來的。氛圍最好的時候，整層樓的人夜不閉戶，共享空調，共享外賣，“你有了難了，絕對有人挺你，就鐵到這個程度”。

“YOU+並沒有主動去倡導一個社區，這種社區文化氛圍是自然而然生長出來的，沒有誰給你指一條道。”

自如寓業務中心負責人苗婧擁有同樣感觸。“有了公共區域之後，我們發現大家就開始玩轉了。”

房產中介鏈家旗下的“自如”創立之初，只不過想改善下年輕人“一塌糊塗”的租房狀況。一年後，自如旗下的“自如寓”——這一與YOU+類似的青年社區品牌創立，“自如”開始真正發揮公共區域價值。“不管是一兩百平還是七八百平，有了場所，才會有發生。”

為“有溫情的地方”註入催化劑

為了讓居住在青年公寓中的這群年輕人之間的化學反應，良性且持續地發生，催化劑必不可少。

苗婧說，“自如寓”招募了二十多個“自如管家”，“產出持續的、有頻率的活動”，並專門成立了一個部門做幕後支持，這些活動就是帶著住客夜跑，學插花，做小蛋糕等。

作為YOU+北京蘇州橋店的店長和運營官，王家豪最重要的工作是“帶著大家玩的同時，去連接他們”。連接的方式並不複雜，除了把新入住的人拉進微信群做自我介紹，不過是“每天拎一箱啤酒，誰來了拿一瓶”，想盡名目吃喝玩樂。

苗婧對“自如管家”提的要求是：“一個優秀的自如管家可以熟練地背出12個人喜歡踢足球，20個人喜歡打桌遊。”

範乃振已經能熟練地背出哪幾個家友的酒量最好。今年讀大三的他每天晚7點至淩晨1點，在YOU+北京蘇州橋店的酒吧吧臺兼職做調酒師。這里的雞尾酒賣得並不貴，最暢銷的是喜力啤酒。由於家友們常常喝得興起而忘了時間，他總是加班陪聊，卻不長工錢。

白天，掛上一張寫著價格表的黑板，酒吧變成了咖啡館。37歲的雷陽在這里做咖啡師。半年前，他還是一名結構設計工程師。他和每一個人講咖啡，每一個人卻給他講創業。他這才學會了“A輪B輪”“天使投資人”，只不過在他眼里，和他從前“拿著設計圖紙去找老板，有了錢就投入生產”沒什麽兩樣。

支阿姨聽不懂年輕人嘴里的創業。她只負責每天燒兩頓飯，給十幾個孩子吃。“他們總說我的菜淡了。該吃得清淡點。”YOU+在她眼里，和從前的筒子樓差不多。她第一天來時，被保安攔下，問“你進來幹什麽，我們這兒都是年輕人”。如今，她和年輕人坐在一張沙發上，連著同一個wifi，一起玩手機。

無論是白天還是黑夜，走在社區里，並不總是熱鬧。但在廚房周圍，飯桌旁邊，如劉輝所說，那是“有溫情的地方”。

創業社區，還是創業者的生活社區？

公眾廣泛認識YOU+及這種居住方式，是在YOU+被貼上“小米公寓”標簽之後。

2014年8月，雷軍旗下的順為資本宣布領投YOU+的A輪融資，YOU+由此走上快速擴張道路。7個月後，三千多個房間投入北上廣深，迅速住滿。YOU+聯合創始人蘇菂稱，YOU+至今已在全國簽下20棟樓。

YOU+還提出了“青年創業社區”的概念。據蘇菂介紹，在全國第一家“創業社區”即北京蘇州橋店，創業者占比約40%。他們試圖在居住空間構築創業生態，配比了一定數量的成功企業家、媒體、法務、財務、金融從業者和投資人，其中包括愛國者董事長馮軍，幾位YOU+聯合創始人也住在這里。

據南方周末記者向多位家友了解，一些創業者確實在社區內找到了合作夥伴，甚至整個團隊都是鄰居。但一位接近核心管理團隊的家友透露：“合夥人層面也在討論，到底是做創業社區，還是創業者的生活社區。畢竟這還是一個居住場所。”

“現在YOU+做大了，關註度也更高了，但動作有變形的地方，人情味下降了。”今年是王鵬飛住在YOU+的第3年，鄰居換了一批又一批，慢慢歡迎會和歡送會都懶得辦了。

除了著名的“三不租原則”（45歲以上的不租，結婚帶小孩的不租，不愛交朋友的不租），YOU+還設立了內部投票制，每季度由家友投出最受歡迎與最不受歡迎的人，後者強制退租。但王鵬飛表示，“實際上YOU+沒有踢走過一個人”，包括“三不租”，也“只是個說法而已”。“不愛交朋友的人，他會來嗎？”

風頭正盛的YOU+面臨諸多質疑。其中包括空氣、采光、漏水等產品質量問題。據劉輝介紹，北京蘇州橋店開業不久，就曾爆發過集體抗議的“甲醛事件”，家友大會也受到工作人員阻撓，一度造成YOU+封鎖媒體，去知乎上刪帖等緊張局面。“我同意外界的所有批評，他們說的都是準確的，而且並不誇張。”YOU+住客劉輝說。

“我調整了2年產品，才有現在的路不拾遺、夜不閉戶，烏托邦的基礎模樣，但還有非常多的不足。”劉洋告訴南方周末記者。

中企海外地產投資創紀錄：酒店物流學生公寓成新寵

非官方的研究數據顯示，2015年中國企業的境外不動產投資額刷新歷史紀錄。繼2014年突破140億美元關口之後，2015年中國企業的境外(大陸以外地區)投資成交額接近213億美元，同比增長49.5%。

第一太平戴維斯首席執行官兼董事長劉德揚認為，從區域來看，中國企業在英國市場的房地產投資交易有所放緩，暫別前兩年聚焦倫敦巨資收購的勁頭。另一方面，美國房地產市場成為投資者的新寵，2015年投資額累計近87億美元，約為境外投資總額的41%。澳大利亞緊隨其後，2015年總投資額達35億美元。日本房地產市場投資額增長最為迅猛，較2014年投資總額實現近10倍增長，達到14億美元。

酒店資產成新寵

寫字樓和開發項目仍是中國企業境外投資的重點，分別占投資總額的34%和26%。但隨著中國境外遊不斷壯大，中國企業正瞄準這一商機，酒店資產成為境外投資新寵，占比一舉躍升至24%。上海錦江集團以約13億歐元(14.6億美元)收購法國盧浮酒店集團，成為國內酒店業迄今為止達成的最大一筆境外投資。

劉德揚表示，當前境外投資主體仍以開發商，主權財富基金，保險公司為主。受制於境外投資審批流程繁瑣，外匯結匯管制，稅務籌劃以及境外投資經驗缺乏，境外投資市場鮮有私募基金的身影，同其他國家境外投資主體構成大相徑庭。

險資監管放松，境外商業資產租約長，回報率較高的特點也推動保險公司頻頻“出海”，成為境外投資主力。2015年，境內保險公司參與共計約60億美元的境外不動產投資，占全年總額30%。

此外，開發商走出去熱情依然不減，完成27%的總投資額，達成最多成交宗數。盡管主權財富基金僅有兩家開展境外投資，但在2015年共達成19%的總投資額，成為第三大投資主體。

市場新動向

在劉德揚看來，中國企業海外投資不動產也出現了一些新動向。

近期，人民幣對美元貶值明顯，自2015年8月至2016年1月，在岸人民幣已經累計貶值8%。短期內人民幣貶值壓力不減，境內投資者也將加速境外資產配置以抵抗人民幣貶值影響。與此同時，美國迎來自2006年來首次加息，美國樓市回暖也將推升以美元計價資產價值攀升。

劉德揚表示，資本的湧入也將繼續對不動產回報率施加下行壓力，傳統投資熱點城市，諸如倫敦等回報率將繼續下降。積累了一定境外投資經驗的境內投資者也將目光瞄準成熟經濟體的二線城市，例如曼徹斯特，休斯頓等，謀求更高投資回報。

從投資的標的物來看，寫字樓和開發項目仍將是市場成交主力，另一方面，其他另類不動產投資也正在成為市場新的投資熱點。2015年跨境電商正式起步，正逐漸成為支撐外貿發展的新支點，實力雄厚的險資開始搶灘境外物流設施。2015年包括平安和中國人壽等大型保險公司通過聯合其他境外投資者投資物流平臺。出國留學群體不斷壯大，境外學生公寓租金走高，也使得這一另類不動產投資成為投資者新寵。

此外，劉德揚認為，通過聯合境外投資者，收購資產平臺部分股權，可助其享有境外投資者成熟資產管理經驗，並降低風險。例如中國投資有限責任公司聯合AEW集團斥資14.4億美元收購歐洲10家商場，而中國人壽保險耗資10億美元收購普洛斯美國倉儲資產組合。中國人口老齡化到來，也將促使國內養老金提高投資回報率。養老金等資本或也將追隨歐洲和韓國養老金的步伐，開展境外投資多樣化投資組合，獲取更高收益。

房屋新政鼓勵個人出租自有住房 公寓等非標化住宿業擬借機擴張

日前，國務院常務會議提出，培育和發展住房租賃市場措施，推進新型城鎮化滿足群眾住房需求。會議提出了四方面措施以支持住房租賃市場的發展，具體包括：支持利用已建成住房或新建住房開展租賃業務；推進公租房貨幣化；完善稅收優惠政策；推行統一的租房合同示範文本等。

第一財經記者5月6日在采訪魔方、水滴、貝客、錦江、如家、螞蟻短租、友社、鉑濤、青客等業者後了解到，實行購租並舉、鼓勵個人出租自有住房等有利於公寓和部分非標準化酒店住宿業的發展。未來一段時間內，上述業態將大舉擴張，甚至有利於部分業者以此抓住迪士尼商機。

公寓齊叫好

“我們從很早就開始關註一些相關的政策，比如之前的去庫存化等，都有利於我們獲得房源。而這次的鼓勵個人出租自有住房等系列措施的出臺，更是有利於我們獲得房源。現在我們可以多管齊下，可以自己尋找房源，也可以與大型的房地產合作夥伴合作。這次的措施又增加了我們多渠道發展的可能。”魔方公寓市場部相關負責人邵俊告訴第一財經記者。

就在近期，魔方公寓宣布完成C輪近3億美元融資。本輪領投方為中航信托，魔方的B輪投資方美國華平集團參與跟投。

魔方生活服務集團CEO柳佳告訴第一財經記者，魔方正計劃做策略轉型，從原本的相對單一品牌向多品牌轉向，其將從原本的標準化公寓向“輕奢型”公寓以及解決企業集體住宿需求的新業態發展，前者定位較高端，“輕奢型”公寓正在北上廣等地籌建，預計在2016年下半年投放市場，該專為企業中高管、海歸、外籍等租住人群設計的中高端公寓的租金範圍為6000~12000元/月。後者定位解決企業集體住宿問題的首套企業公寓產品已在上海推出兩家門店，區別於原有產業園傳統區的員工宿舍，企業公寓主要是為在城市中心區域工作和生活的專業技術人員和服務行業從業人員提供集體租住方案。

“根據計劃，到2016年年底前，魔方公寓門店總量將超過300家。而此次措施的發布則非常有利於魔方公寓在未來大力擴張發展。”柳佳坦言。

而貝客公寓創始人魏子石也表示，公寓這幾年崛起迅速，如今在“去庫存化”和“鼓勵個人出租自有住房”之下，其尋找新項目的可能性變大了，未來有更加多樣化的渠道可以發展新公寓項目。

迪士尼商機

而鉑濤、錦江等已經涉足公寓或其他非標化住宿業態的企業大多表示，此次的新措施利好酒店和公寓行業發展，目前非標化的住宿業態是很多傳統酒店業者進行轉型的方向。隨著酒店業競爭越來越激烈，物業越來越難找之下，酒店轉型公寓以及一些非標化住宿業態將更加有商機。而此次的新措施則非常有利於這類非標化的住宿業發展。

頗有意思的當屬螞蟻短租等面向旅遊類租客的業者，其認為上述新措施將有助於其更好地挖掘迪士尼商機。

螞蟻短租方面告訴第一財經記者，其模式之一就是希望通過吸納個人出租者來布局一些熱點區域，比如上海的迪士尼板塊，如果有些合作者可以與螞蟻短租合作，則相當於在迪士尼板塊布局了非標化的住宿項目，在上海迪士尼開業後，並非所有的遊客都可以預訂到熱門的迪士尼主題酒店，那麽這些附近的針對遊客的短租住宿就會非常火爆。

目前，如家麾下的逗號公寓已經在上海迪士尼板塊布局了一家公寓。

“酒店的發展中會遇到很多標準化指標的限制，相對而言，公寓、民宿等一些非標準化的住宿業則沒有那麽多發展瓶頸，因此隨著迪士尼和其他商機的到來，我們非常看好新措施之下對住宿行業的利好發展。”錦江系一位內部人士透露。

或引發資本潮

房東東創始人全靂指出，把現有的租房市場做大、激活後註入住房租賃市場是利好的政策支持。此次會議明確了租房的政策將轉變成租房現金的補貼，同時擴大享受補貼的人群範圍，將剛參加大學生也收入其中。這將為住房租賃市場註入購買力，同時也增加了需求。這也是供給側改革思路的體現。與此前考慮“去庫存”的目的不同，本次會議的對於住房租賃市場保障城市住房的作用有了新的認識，政策上也開始關註租客一方的問題。此前相關專家組已多次前往相關的公寓企業調研。

據悉，會議要求強化行業監管，推行統一的租房合同示範文本，規範中介服務，穩定租賃關系，保護承租人的合法權益。這也是不少業者認為在具體落實中需要註意的細節。

“公寓行業的兩端，一端是7.2億平米且不斷增加的的存量房，另一端是住房消費升級的剛需。如果說2016年之前是資本在推動這個行業快速發展，2016年之後，國家政策的扶植、引導，會讓這個行業加速升溫，未來將會有更多玩家進入。”全靂認為，隨著政策的支持、行業的規範化等，相信未來會有越來越多的資本湧入公寓行業，今後或引發資本並購潮。

【專家視角】公寓運營大法，四招“必殺技”！

我每天在各個公寓群里潛水學習，看到最多的就是如何設計和施工經驗分享，也許這是公寓運營者要解決的最為顯性的需求，那麽還有哪些需要我們學會的絕殺本領呢?

第一招是選址能力：《少林易筋經》

《易筋經》是少林寺最早功法之一。習練此功，可以使人體的神、體、氣及全身得到充分的調理。

在此之上任何其他武功皆可事半功倍。懂得選址就像是學會少林的易筋經，不動產最為核心的要素是地址、地址、還是地址，公寓的選址不但關系當前能否在區域市場站穩腳跟，還關系到未來的市場走勢，能否享受市場紅利。

如何做公寓選址呢?如果你的線上能力強，就扒數據看：區域的房量、客源、競品、產品與價格，如果你的線下能力強，就到區域市場住一周，把產業鏈利益相關者都聊一遍，業主、租客、中介、物業、同行，不管是定量的數據，還是定性的訪談，都會讓你相對全面了解一個區域市場，要比拍拍腦袋就選擇自己學習、居住、工作過的、熟悉區域要好很多，有比較才知道優劣。在水滴管家的產品規劃里，會抓取線上各方數據、建立算法，系統給出初步選址建議。

第二招是成本控制能力：《全真劍法》

全真劍法是王重陽所創全真教的入門劍法，威力大小極為講究個人修行。就像是公寓運營當中的成本控制，是公寓運營的基礎，但是威力大小就要看個人打通了多少關竅。

所有的戰略選擇說到底就三條： 成本領先、差異化、垂直化。有些企業善於使用成本領先戰略，也誤讀這個戰略，認為低質低價就是成本領先戰略，我理解廣義供應鏈效率是成本控制的核心。真正的成本“殺手”不僅僅是眼下砍價高手，更是著眼未來的全局高手。蠶食我們盈利能力的都是隱性成本、或有形成本。

此外，大家最關心的裝修成本，至少有兩個方面要考慮：一是有限的成本如何在基礎裝修、家具家電、軟裝之間進行分配，二是考慮產品全壽命周期的成本。

大家還會關心運營成本，也至少有兩個方面要考慮：一是想方設法用機器、工具代替人工，人工成本會持續上漲，目前智能電表、智能門鎖、公寓管理工具都比較成熟啦。二是做好投入產出比的平衡，要基本知道每一類運營費用的投入會帶來的是哪些短期、長期的收益，平衡是否投入、什麽時候投入。在水滴管家的產品規劃里，會在考量上述因素的基礎上，職業房東提供數據分析和集采服務。

第三招是創造收入的能力：《太極》

張三豐所創的原式太極拳講究運行自然，可以四兩之勁撥千金之力。創收則是太極之功，講究運營手法靈動和收益衡量。

公寓收入的大類可以分為租金收入和增值收入，平淡無奇。先看看租金收入的基本公式：租金收入=客單價*出租時間*房間數

客單價和出租時間大部分時間是矛盾的，你想租得貴一些，出租速度就慢，可以收租的時間就少，道理很簡單，如何落到運營操作層面呢?這里就要定義或者感知什麽是貴、什麽是慢、拿什麽進行對標?至少兩個維度：競爭和空置率，也就是說，看看別人、看看自己，來琢磨用什麽樣的價格、預計多少時間、把多少間房子租出去收入最高。

再說說房間數，這個指標很奇妙。

一般情況下，同一類產品供給越多，競爭越激烈，要麽降低價格，要麽降低出租速度。最基本的要求是做配比：分租與整租、長租與短租、戶型與品質，降低空置。但房間數超過某個市占率的時候，所有的指標突然都正相關啦，可以獲得壟斷利潤，當然這個壟斷利潤是很難做的。再說說增值收入，我知道職業房東在水電、押金上賺得不少，不知道這個收入模式隨著競爭的加劇，可以持續多久，是否還有其他增值收入模式呢?如居住消費、戀愛消費、娛樂消費都是可以探索的增值收入模式，做增值收入需要更加開放的心態、更大的聯合。水滴管家產品將從效率工具到開放平臺，再到商業智能，用算法幫助大家分析這些複雜的相關性。

圖為作者，馮玉光

最後一招是品牌溢價能力：《獨孤九劍》

獨孤九劍是劍魔獨孤求敗所創，生平欲求一對手讓自己回守一招而不可得，可見其殺傷力之巨大。品牌溢價能力其實就是獨孤九劍以無招勝有招，敗盡英雄豪傑，打遍天下無敵手。

有個名字的公寓不一定是品牌公寓，你的公寓、你本人、你的公寓名字在租客心目中的看法才是真正的品牌內涵，目前品牌公寓的品牌溢價能力都不高，在消費者心智中還沒有形成強勢品牌，是品牌建設的好機會。

品牌溢價會體現在哪些指標里面呢?

業主和租客的轉介紹率、業主和租客的續約率、業主的折價率、租客的溢價率、增值收益的轉化率，這些指標帶來的是高客單價、長客戶生命周期。水滴管家會做一些同業指標對比，看看自己哪些方面做得好，哪些地方還需要資源投放。

(作者系水滴公寓創始人，馮玉光，上海財經大學經濟學學士、華東政法法學碩士、長江商學院EMBA，註冊會計師。曾經服務於平安保險集團、複星集團，擔任A股上市公司和地產百強高管，上海中科合臣股份有限公司副總經理、財務總監兼董秘;中銳地產集團有限公司副總裁。現為小水滴分租創始合夥人、董事長。)