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中企海外地產投資創紀錄：酒店物流學生公寓成新寵

非官方的研究數據顯示，2015年中國企業的境外不動產投資額刷新歷史紀錄。繼2014年突破140億美元關口之後，2015年中國企業的境外(大陸以外地區)投資成交額接近213億美元，同比增長49.5%。

第一太平戴維斯首席執行官兼董事長劉德揚認為，從區域來看，中國企業在英國市場的房地產投資交易有所放緩，暫別前兩年聚焦倫敦巨資收購的勁頭。另一方面，美國房地產市場成為投資者的新寵，2015年投資額累計近87億美元，約為境外投資總額的41%。澳大利亞緊隨其後，2015年總投資額達35億美元。日本房地產市場投資額增長最為迅猛，較2014年投資總額實現近10倍增長，達到14億美元。

酒店資產成新寵

寫字樓和開發項目仍是中國企業境外投資的重點，分別占投資總額的34%和26%。但隨著中國境外遊不斷壯大，中國企業正瞄準這一商機，酒店資產成為境外投資新寵，占比一舉躍升至24%。上海錦江集團以約13億歐元(14.6億美元)收購法國盧浮酒店集團，成為國內酒店業迄今為止達成的最大一筆境外投資。

劉德揚表示，當前境外投資主體仍以開發商，主權財富基金，保險公司為主。受制於境外投資審批流程繁瑣，外匯結匯管制，稅務籌劃以及境外投資經驗缺乏，境外投資市場鮮有私募基金的身影，同其他國家境外投資主體構成大相徑庭。

險資監管放松，境外商業資產租約長，回報率較高的特點也推動保險公司頻頻“出海”，成為境外投資主力。2015年，境內保險公司參與共計約60億美元的境外不動產投資，占全年總額30%。

此外，開發商走出去熱情依然不減，完成27%的總投資額，達成最多成交宗數。盡管主權財富基金僅有兩家開展境外投資，但在2015年共達成19%的總投資額，成為第三大投資主體。

市場新動向

在劉德揚看來，中國企業海外投資不動產也出現了一些新動向。

近期，人民幣對美元貶值明顯，自2015年8月至2016年1月，在岸人民幣已經累計貶值8%。短期內人民幣貶值壓力不減，境內投資者也將加速境外資產配置以抵抗人民幣貶值影響。與此同時，美國迎來自2006年來首次加息，美國樓市回暖也將推升以美元計價資產價值攀升。

劉德揚表示，資本的湧入也將繼續對不動產回報率施加下行壓力，傳統投資熱點城市，諸如倫敦等回報率將繼續下降。積累了一定境外投資經驗的境內投資者也將目光瞄準成熟經濟體的二線城市，例如曼徹斯特，休斯頓等，謀求更高投資回報。

從投資的標的物來看，寫字樓和開發項目仍將是市場成交主力，另一方面，其他另類不動產投資也正在成為市場新的投資熱點。2015年跨境電商正式起步，正逐漸成為支撐外貿發展的新支點，實力雄厚的險資開始搶灘境外物流設施。2015年包括平安和中國人壽等大型保險公司通過聯合其他境外投資者投資物流平臺。出國留學群體不斷壯大，境外學生公寓租金走高，也使得這一另類不動產投資成為投資者新寵。

此外，劉德揚認為，通過聯合境外投資者，收購資產平臺部分股權，可助其享有境外投資者成熟資產管理經驗，並降低風險。例如中國投資有限責任公司聯合AEW集團斥資14.4億美元收購歐洲10家商場，而中國人壽保險耗資10億美元收購普洛斯美國倉儲資產組合。中國人口老齡化到來，也將促使國內養老金提高投資回報率。養老金等資本或也將追隨歐洲和韓國養老金的步伐，開展境外投資多樣化投資組合，獲取更高收益。