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近期，佐敦金漢大廈、銅鑼灣伊利莎伯大廈、杏花邨及美孚新邨等地方，先後在凌晨時分左右，被幾名古惑仔貼大字報。

大字報下款為受害人，痛斥百億物業集團業主「為富不仁，貪狼再現」。所指的業主，是永倫地產集團主席倫志炎。

江湖消息指，自前年開始，一班在倫氏旗下商廈經營娛樂場所的江湖大佬，因為倫志炎父子不斷加租，怨聲載道。當中，有北角雞王之稱，在北角經營廿載桑拿室的14K大佬大魚，更因被雙倍加租被迫結束生意，一直心有不甘。

大魚聲言既然從正途講數不成，唯有採用「江湖手段」，正聯絡同在倫氏物業旗下經營夜場的江湖大佬，同氣連枝對付這名億萬包租公。

坐擁過百物業，上市公司茂盛控股主席，現年七十八歲的倫志炎面對這回江湖殺氣，見慣風浪的他，一派氣定神閒。

「我都有聽過伙記講呢件事，好似話有人對我收的租金不滿……前幾日有個伙記同佐敦金漢大廈其中一個夜總會單位嘅人講租約，其實因為租期就快滿，對方就以為我哋逼遷。」倫一邊歎茶，一邊淡定回應。

包租公不怕

倫於是重提兩年前北角一間桑拿倒閉事件：

「其實當年北角英皇道有間桑拿係自己『做唔住』，所以把間鋪交番出來。不過有人交鋪之後，打電話來我公司，話非常唔滿意我加租幅度太高……呢啲人其實係桑拿裡面『搵食』或者『睇場』，自己失業不滿搵我發晦氣……喂，我唔係做社會福利署，照顧唔到咁多人，我問心無愧。」

倫解釋，當時該間桑拿的租金每月十多萬，但同幢大廈的樓上樓下單位均以每月三十多萬租出，倫只是將租金提升至二十多萬，在商言商，加租合理。

「我哋都係根據市值調整租金，唔會話見到租客好生意就加租，做生不如做熟，佢走咗，我又要再招租，我仲蝕啦。」倫志炎解釋說。

北角大佬宣戰

不過，據江湖消息，當日打電話向倫志炎表示加租不滿的人，並非普通睇場，正是北角桑拿的幕後老闆，人稱北角雞王的大魚。

大魚在八十年代是北角14K揸弗人，在北角長康街經營多個馬檻，用「波妹」（吉隆坡小姐）吸客，是行內有名大撈家，坐擁過億身家，出入揸平治。八九年他在英皇道開設桑拿，被稱為全港「最好玩骨場」，高峰時期每月營業額過百萬，客人要排隊等入場。

生意火旺，當時就有報導指大學生畢業放棄老師專業，到他旗下骨場做骨妹賺錢。輾轉下，記者終於找到他做電話訪問，他一開口，便承認自己正是貼大字報的幕後指揮人，正向倫氏集團倫志炎表達不滿。

加租逼遷

「我是想用大字報逼呢個無良業主現身！」大魚火氣地說。

他八九年便在北角開設桑拿，一萬呎單位連地租差餉月租十九萬。○四年，倫收購該單位業權，○九年該桑拿收到倫氏寄來一封通知書，要求他加租至三十四萬。

「封信話佢哋搵測量師計過，話我個單位其實面積唔只一萬呎，計埋平台閣樓有一萬七千幾呎咁話，又話我一直好着數，交少咗好多租，所以新租約要加我租十三萬，即是要double計。」大魚在電話中咆哮。

他說當年桑拿骨場生意已經開始下滑，加上○五年又先後遭警察放蛇，控告他經營色情場所，被迫停業一段時間。

「我停業嗰陣照樣交租，搞咗一大輪，蝕咗大嚿錢，終於成功重新申請牌照話可以開番工，呢個姓倫嘅突然又話要加租一倍，明玩嘢啦！」

當時經營困難，拖租半年，倫氏就找人上門封鋪，他唯有結束營業。

江湖執法

大魚稱，因為過去租金事宜，與倫志炎兒子倫耀基相識。多次想與倫氏父子面談商討，但兩父子愛理不理。

「我一直都識倫少（倫耀基），平日都飲酒傾吓生意，估唔到佢今晚攬住你膊頭飲酒，聽日就搵執達吏封你門口。」他說既然逼到他走投無路，唯有採用「江湖手段」。

他承認是他找手下到倫氏集團旗下的物業貼大字報，之前他曾多次考慮找人「做嘢」，目的是要倫氏父子出來跟他談判。

「聽聞之前仲有另一班江湖中人用車撞佢啲地鋪……」大魚說既然自己生意做不成，索性搞大件事，由於旗下尚有娛樂場所在倫氏的鋪頭經營，為免被進一步加租趕絕，所以不惜任何代價，甚至用盡江湖勢力，聯繫其他同在倫氏旗下商廈做生意的江湖人士，要倫志炎父子就範。

對付惡租客

四十年來作為超級大業主，多年來拆解過無數奇難雜症的倫志炎，面對任何租務問題卻「坐定粒六」表示自有良方妙計拆解。

「我哋嘅方法好簡單，任何人欠租一個月加十五日，立即「封租」，然後搵執達吏上門通知租客離開。七天內仍不交租，再叫執達吏上門查封單位內所有財物，一律 貼上封條，請看更廿四小時輪更，看更薪酬每八小時三百六十多元，一天三更，全數由租客支付。七日後租客仍不支付，登報紙拍賣財物。我有晒法律顧問……」倫 笑笑口如數家珍，他一向主張「不報警，盡量與租客和平調解」原則，對於是次租務糾紛，亦全由公司租務部同事負責處理。

倫最後心平氣和地說︰「做咗咁多年，當然有遇過租客恐嚇……所謂『盜亦有道』，黑社會、大哥、黑手黨都好，我冇刻意搞佢，如果佢哋搞我，好簡單，我都識人……我乜嘢界別都熟，咩人我都識，我唔驚喎，大家講道理啫！」

億萬永倫集團

永倫集團主席，人稱億萬包租公的倫志炎在過往四十五年來，投資過的物業起碼近千間。六十年代，倫志炎本身是工程師，專門替地產發展商設計建築結構，令原本 高昂的建築成本大大減低，發展商省下的，便與倫對分。六七年暴動，人心惶惶，樓價下跌近四成，發展商因周轉不靈拖欠倫酬金，倫便向發展商提出「要貨不要 錢」，於是倫便接收了近五十個住宅單位，一下子成了大業主。

此後，倫便開始投資住宅及商業單位，並主力放租，成為超級業主。

現時，倫氏是兩億上市公司茂盛控股有限公司主席，他持有公司及個人擁有的商住物業過百間，包括○四年斥資二億六千萬元購入八成業權的金漢大廈及○五年以十四億八千萬購入伊利莎伯大廈地下至六樓商場及停車場。

另外，他在杏花邨、黃埔花園、美孚新邨、海怡半島亦擁有數十個住宅物業及車位，估計個人身家最少數十億。

梁碧珊，一個只有小學程度，對漂 染業一竅不通的「師奶」，憑着膽識和幹勁，在香港最動盪的六七暴動前後，創造過億財富，成為漂染業界最富有的女人。為了做個真正企業家，她不惜斬斷第一段 婚姻，離開兩個心愛的稚子。和她一齊打天下的第二任丈夫也說：「我老婆係大佬！」轟轟烈烈幹一番事業的代價，是在兩個丈夫和三個不同姓的兒子中間，埋下一 條不易彌補的裂痕。這條裂痕，待她九四年一死，隨即演化為一場糾纏八年，至今不能化解的億元遺產管理權糾紛。富婆梁碧珊名下尚有觀塘鴻圖道整座偉基工業大 廈、加多利山一間豪宅、四間公司、十六個遍布港九新界的商鋪住宅，身家估計超過一億。但 梁碧珊的傳奇一生，卻很神秘。梁、廖的加多利山豪宅長年空置，偉基染廠則謝絕採訪。至於梁碧珊的死亡證，連生死登記處也找不到，只能猜測她身死他鄉。梁碧 珊十分低調，漂染業公會的老師傅只聽聞她六十年代在牛池灣開山寨染廠，後來發跡觀塘。來到牛池灣邨，記者終於尋找到梁碧珊首間漂染廠「好運」。只見逾千呎 的鐵皮屋重門深鎖，內裡野草叢生，銹跡斑斑，染缸積滿污水，陰森得像間鬼屋。原來這間染廠自七九年已經停產，空置了廿三年；但由於梁是唯一能衝出牛池灣的 富婆，所以事隔廿幾年，街坊仍記得她。住在隔鄰的婆婆，一聽見梁碧珊就扯火：「梁碧珊？佢數口好精㗎，間廠連我住嘅地方都想霸埋！」曾在牛池灣村開染廠的 吳先生，六十年代認識梁碧珊：「事頭婆見面只會點吓頭，寒暄幾句。她後來請到一位技術了得的漂染師傅坐鎮，間廠搬去觀塘，之後愈做愈大。」這位為梁碧珊事 業扭轉乾坤的師傅，正是她第二任丈夫，今次遺產案的主角——廖志揚。

自小立志營商上月中，案件正式開審，六十八歲的廖志揚在兒子廖榮基陪伴 下出庭。他身穿淺藍恤衫、灰褲，外罩灰風褸，衣著樸素，貌似裝修師傅多於千萬富翁。為了捍衛亡妻梁碧珊億元遺產的管理權，他不惜興訟，和亡妻與前夫所生的 兩子對簿公堂。意難平的廖志揚，最後打破緘默，向本刊披露了富婆太太傳奇一生。梁碧珊祖籍廣東南海，家中從事油鹽大米等現貨買賣，耳濡目染下，令她立志做 生意。四八年來港後，梁碧珊開洋服鋪，可惜經營不善，未幾結束收場。她見到染廠林立的牛池灣，是做寮仔部（房屋署寮屋管制組）督察的丈夫的「環頭」，他們 又住在牛池灣木屋區，因利乘便，與數名友人，合資在村內成立山寨式「好運」染廠，專門染槍袋、背包等軍用品。只有小學畢業的梁碧珊，對漂染業一竅不通。然 而，人如廠名，她非常「好運」。比梁小八歲的丈夫廖志揚還記得：「六四年尾，梁碧珊接到大華鐵工廠一批軍用布料定單，佢染唔掂，後來有人推薦我去幫手，幾 日內就搞掂。」憑着廖志揚這名師傅，以及與廠商的關係，好運生意愈來愈好。

同居廿二年才再婚「六六年，在行內手執牛耳，專做軍用品的大華鐵 工廠，老闆徐立夫接了一宗新加坡政府軍用品訂單，打算舉家移民。徐為了周轉，把觀塘的偉基染廠，連同五十萬元的債務交由梁碧珊經營。」廖志揚說，當年一間 觀塘旺鋪才買八萬元，可見五十萬債務是個多沉重的包袱。梁碧珊「恨」做大生意，為之心動。但其前夫非常反對她接手。廖志揚說：「張錦添（梁的第一任丈夫） 話如果她一意孤行，那麼大家就分開。我女人（指梁碧珊）唔理咁多，認為偉基有得做，引致雙方決裂。」兩個兒子跟丈夫。梁碧珊則破釜沉舟，親自接單，即使遇 上六七暴動，仍安然度過。在短短三年間，成功將偉基所有債項還清。不過，梁碧珊前夫始終不肯和她離婚。在艱難的歲月裡，她和廖師傅共賦同居，還誕下幼子廖 榮基。梁和前夫糾纏了廿二年，才正式離婚。梁的前夫現居加拿大，梁在遺囑中，連一毫子也不分給他。八六年聖誕前夕，梁、廖為了移民加拿大，才在新蒲崗婚姻 註冊署草草結婚，總算給了廖志揚一個名分，卻連結婚相也不影一張。六十年代尾，梁碧珊因做漂染假髮而蝕了近三百萬。最倒霉的時候，梁碧珊的「好運」又來 了，英國大化工公司ICI出了個紫藍靛色的新染料，因緣際會，負責人選中了廖志揚這個師傅，讓「偉基」獨得使用權，這隻染料令他們漂染牛仔布，獨步江湖。

每月收租六十六萬經過一番折騰後，他們終於在七十年代，賺到第一桶金，開始狂掃物業。梁碧珊分別以私人及公司名 義，於七五年以二百五十萬元先後購入加多利山豪宅，及整幢偉基工業大廈作大本營。七六年底至七八年中，她再動用超過一千萬，買入鋪位及住宅共二十一間。其 中以七七年中最瘋狂，差不多每兩星期購入一個物業。全盛期，梁碧珊於港九新界擁有近三十間商鋪和住宅。買賣物業令她豬籠入水。由九四年六月至今，就收取超 過六千二百萬元的租金，平均每月收租約六十六萬元。既然是兩人一齊打天下，何以物業多以梁碧珊佔大股？廖志揚淡然表示：「佢鍾意用自己個名，呢啲嘢我唔介 意。」

一家兩姓溝唔埋梁碧珊一意孤行的強悍個性，令她惹來一身病。「佢至鍾意食肥膩嘢，飲湯話要飲埋啲油至香。晚年她雖有糖尿及冠心病，仍 然唔戒口。」丈夫說。她的主治醫生、人大代表鄔維庸，亦屢勸她不聽。她最終也因病情而令移民加拿大的計劃告吹。臨終前幾年她在廣州南方醫院休養，但仍未能 放下權力。廖志揚說：「佢話男人有錢就去搵女人，後來直頭叫我留在內地休養，唔好理香港間廠。」夫婦便長留順德二萬呎的別墅中，廠房的事交由梁與前夫所生 的兩名兒子張偉蔭、張勳蔭全權負責。梁的妒忌心，架空了廖志揚的權力。梁碧珊九四年過身，葬於廣州，享年六十六歲。她一死，便掀起爭產的序幕，令原值二億 元的物業錯過了九七年前套現的黃金機會。梁碧珊雖有立下遺囑，把億元遺產，交由廖志揚和幼子，及張偉蔭、張勳蔭四人管理，但一家人兩個姓，始終無法溝通。 法官王式英上月中在庭上表示希望雙方大事化小，下令將官司案件押後三個月，等控辯雙方再預備訴訟文件。提起母親，任職保險的幼子廖榮基說，母親生前好惡， 但很顧家，「阿媽連的士牌都考埋，佢怕有一日生意無晒，都可以養得起頭家。」他說，媽媽對於離婚時，置長子與二子於不顧，感到內疚，所以四間公司中，她均給予長子股權，由百分之零點零一至三成六不等，遠多於給現任丈夫，幼子更全無股份。廖榮基慨嘆與同母異父的哥哥不能溝通：「水同油係溝唔埋。」廖志揚更氣憤的說，如果梁碧珊在生的話：「根本唔使審，實行掃晒佢哋出街！」

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股市淡靜，不少經紀行都要勒緊褲 頭過日子。但永安祥集團旗下證券行，卻於本月初登報招兵買馬，並籌備在兩個月內開設地鋪吸客。敢逆市出擊，皆因後台夠勁。永安祥集團在港已有五十年歷史， 靠貿易批發起家的老闆李定中向來低調，卻原來坐擁三幢大廈及逾五十個商鋪住宅單位，身家豐厚，估計擁有資產超過四億元。初約李定中訪問，他推五子李鼎正出 來搪塞記者；再請，也只肯電話閒聊，不肯露面。正入手無從之際，一永安祥員工透露了尋人的線索：「李定中是個生活很有規律的人。十時半上班，十二時左右便 獨自乘巴士到淺水灣游泳，然後三時回公司，直至晚上七、八時下班，絕少夜間應酬，日日如是。」於是記者立即飛的士趕往淺水灣碰運氣，果然比搭巴士的李定中還快抵埗。問他為何搭巴士，他答道：「巴士幾好呀，有冷氣又舒服，五分鐘不到便有車，很方便。「以前自己有揸車，但年紀大了，不可再揸。且公司樓下很難泊車，請司機仲麻煩。」事實上，熟悉李定中的人都知道他除了愛坐巴士，還喜歡擠地鐵、逼電車。「我試過和老闆到灣仔的會計師樓，他說要坐電車，難道我可說『不』？」另一永安祥員工道。

豪 宅收租自住舊樓為了方便坐地鐵於上環上下班，李定中甚至寧願將名下物業，如淺水灣和雲景道等千餘呎大宅放租，而選擇居於銅鑼灣景龍街舊廈，連菲傭也不用， 只請鐘點。即使永安祥有鐘錶製造業務，但李定中左手一伸，戴着的卻是隻舊款鋼錶。記者一問，他立刻除下來給記者看，說是他曾代理的相機Contax公司， 於周年紀念時所贈的，更自豪地說：「不是人人都收到㗎！我見一來有紀念價值，又性能正常，一戴便戴了幾十年。」在永安祥工作二十年的董事任祝齡，深知老闆 精打細算，「他連放工離開前都會先關冷氣」，但又強調那並不等於刻薄。任祝齡說：「他賞罰分明，能辦事的人都有回報。譬如九二至九六年好景時，我便試過一 年加三次人工。」除了珍惜錢財和人才，李定中更珍惜時間。他做生意五十年，從不加入任何商會；祖籍番禺，也不參與同鄉會。「加入這些會，會佔用我至少三分 之一時間，影響我做生意，會分心。」這種性格其實是成長經歷使然。四一年香港淪陷，差半年便於皇仁書院中學畢業的李定中被迫輟學。「那時好慘，一日食兩 餐，一餐粥、一餐飯，飢寒交迫。」李定中憶述道。

銀行打工建網絡重光後，李定中輾轉到嘉彰莊銀行當簿記，並夜裡自發進修會計，不到二十四 歲，便升任嘉彰莊的會計主任，主要負責接洽有利、滙豐等大銀行。嘉彰莊銀行老闆陳克讓是個馬迷，常差李定中去馬會買馬。而當時的馬會又是銀行家的集中地， 通曉英文的李定中，也常被派來與其他銀行交收支票，因而與一眾銀行家混熟。在嘉彰莊六年，李定中不但在銀行界建立了自己的網絡，更摸熟了貿易往來的訣竅。 見戰後物資缺乏，五三年，才廿八歲的李定中，湊來四萬元資本，膽粗粗在上環廣源東街經營華洋雜貨，由美國入口的新奇士橙，到日本玩具，通通都有批發，生意 甚不錯，皆因捉到潮流。「美國入口的玻璃絲襪最好賣，由訂貨落船到運抵，通常要兩、三個月。貨未到，便已經賣光。」

乘越戰一躍成布王後來批 發業務擴展到日本布絨，到越戰爆發，他睇準美軍來港度假都會跑到灣仔消遣、做西裝，於是積極向裁縫店促銷，一躍成為全港最大的布絨入口商。批發國產呢絨的 中和貿易的馬先生便指出，當時業內人士都要看永安祥的盤口來開價。戰勝同行，除得定居日本的哥哥李定大幫忙，與日本廠家聯絡外，與銀行稔熟是最大的關鍵， 令永安祥比同行更貨如輪轉：先將來貨存於九龍倉或均益倉，再將倉單押在銀行，便暫時不用找數。待找到買家或倉單到期時，才抬錢贖單。

轉營相 機代理避過衰落當華洋雜貨生意在六十年代衰落，而裁縫又逐漸被成衣百貨所淘汰，李定中便努力尋找下一個發展機會。「當時Yashica相機是由梁耀紳士的 宏記代理的。由於宏記主要做運輸船務的大生意，所以兼營的代理業務做得不好。」李定中於是把代理權搶過來。他落本促銷，找來肥肥（沈殿霞）拍廣告，更率先 在七○年代初免費招待成績好的經銷商到歐洲、日本、菲律賓等地旅遊，令生意漸佳。隨着經濟起飛，七、八十年代的全盛期，永安祥單是Yashica相機便年 售過萬部。不過，在李定中眼內，這只是細眉細眼的業務，搵大錢還是靠財務證券。李定中說：「我們專做銀行不接受的客，例如唐樓，按揭息率約二十釐。」永安 祥七三年開始經營財務生意，最初只替周轉不靈的小商戶做支票的背書擔保，後來更參與首三期居屋的按揭貸款計劃。至八六年見股市興旺，李定中即加入證券業， 用二十萬元買了一個證券牌，怎料甫開張便遇上八七股災，一年蝕了百多萬元，但他認定並非純粹市況不就，炒了特地聘來掌管業務、有證券經紀牌的執行董事。

六 十三歲考經紀牌他自信自己會幹得更好，索性跑去理工讀書考牌，當時他已經六十三歲。他笑道：「全班同學都是二、三十歲，也有點兒怪。但我這麼老都讀書，他 們應該更勤力。「老來讀書，記性當然差些，只好多讀幾遍；考試前幾個月，一吃過晚飯便讀。雖然辛苦，但考試及格，都好大成就感。」怎料聯交所說他不夠三年 證券經驗，未能復業。李定中重提此役，依然洋洋得意：「證券條例寫明，銀行不受此例限制。我七三年開始做接受存款公司（即 永安祥財務）的執行董事，有十幾年經驗，我叫他們再考慮這點。」結果，聯交所終批准他重操證券業務。五十年來，永安祥不斷擴展，甚至試過入口過測謊機、避 彈衣，開設燒臘店和超級市場等失敗經驗。任祝齡說李定中「可以嘗試新業務，但他必須控制到虧本的程度」；以李定中的話來說，即是「有微利的，可由它發 展」，三年內不能轉虧為盈，則止血要快。而作風保守的他，就算是發展地產，也要待出售套現後，才發展另一物業。但亦因此令他發展不及同行，例如他創業時， 只隔他幾個鋪位、靠YKK拉鍊起家的郭得勝。

「大富是捱苦」可羨慕郭家如今身家六百億？李定中一副自得其樂的樣子說：「大富才是捱苦。多多錢有何用，給你餐餐吃魚翅又可吃多少？整日給保鑣跟着，你說大富的人敢不敢行街、逛百貨公司？「我沒病沒痛，現在很舒服！」時至今日，永安祥的業務主要有五類：收租物業、鐘錶、財務、證券和期貨。李定中七個子女，大部分都在公司幫手，如鼎立負責財務、鼎耀專注鐘錶、鼎成兼看財務和物業，至於證券則交由五子鼎正負責。李定中已半退休，太太則與移居加拿大的子女同住。李鼎正指自己的管理作風及經營策略，都較父親進取，故趁有證券公司倒閉，即登廣告招徠，並以財務公司擔保，萬一證券行倒閉，財務公司會保證賠償，務求媲美銀行。事實上，以永安祥將一成實收佣金捐予公益金推算，該公司每年證券交易額平均達四十億元，利潤的確可觀。「如果最近的宣傳有反應，我們會考慮在灣仔或銅鑼灣再開地鋪。」李鼎正滿有信心地說。

李 定中養生法跟李定中由交易廣場走到上環永樂街，十數分鐘的路程，七十八歲的他面不紅、氣不喘的急步走，連廿來歲的記者也差點跟不上。對於自己的健壯，他相 當自豪：「流行性感冒在辦公室傳來傳去，唯獨我一個避得過。」他每日必到淺水灣游泳，風雨不改：「我一定不游泳池，因為池水有殺蟲劑（其實是氯），多吸了 始終會影響肺部等器官。運動是為了健康嘛！游泳池就違背這意義。」不煙不酒的他，少吃雞牛豬，每餐吃鮮魚，進補所費無幾，「每隔幾日，我就會開兩、三樽白 蘭氏燕窩，倒埋一齊再加片薑去風，煲熱就飲得，好潤㗎！」

今年四十歲的廖麟鑫，加盟房仲業的資歷不過十二年，目前已擁有十家房仲加盟店，並跨足加盟餐飲事業。擁有上億身價的他，總是在計畫著下一步，究竟能夠讓他 複製再複製的展店經驗法則是什麼？

撰文‧何珮郁

走進東森房屋的三峽北大店，映入眼簾的是黑色大理石的門面，挑高寬敞的氣派大廳，讓人彷彿有置身於豪宅預售屋接待中心的錯覺。這裡，是廖麟鑫的加盟總部， 每周一早上，他旗下所屬的十家加盟店店長都會聚集於此，準備店長會報。

業務起家 走上加盟之路從加盟第一家店開始算起，廖麟鑫的房仲生涯不過只有十二個年頭。但如今，除了三鶯地區的七家店，台北市也成功地拓展了三家店，合計年營收超過 億元。不僅在房仲業穩紮穩打，廖麟鑫近年來更跨足加盟古典玫瑰園三峽北大店。十二年間，這位三峽房仲加盟店長，估計身價已逾億元。

一九九五年，廖麟鑫加入當時力霸房屋的體系，成為樹林店的房仲業務員，不到兩年時間，就創造出每月平均成交十件的好成績，因而調任到三峽拓展新店業務，並 擔任副店長。就在這個時期，廖麟鑫開始培養他的精英團隊，但或許是功高震主，不到一年，他就被調派到企畫單位，一心熱愛業務工作的他，不僅收入大減也感到 志趣不符，決定暫別房仲業。

九九年，九二一大地震讓全台房地產市場陷入蕭條，廖麟鑫之前在三峽服務時的店長，因為經營狀況不佳，說服他回鍋協助重整旗鼓。重回房仲業的廖麟鑫，在不到 一個月的時間內就讓業績明顯改善，此時，老闆卻意外表示要把店賣掉，廖麟鑫和太太商量後，決定咬著牙，把這家店承接下來，開始走上加盟之路。

廖麟鑫苦笑地說，「只能抱著沒有後路的決心去拚，不拚就只有輸！」當時，三峽地區的房價一坪不過八萬元，廖麟鑫接手之後，立刻成交了一件一千六百萬元的店 面，讓他的團隊注入一劑強心針。

重視人才 厚植展店實力在第一家店站穩腳步後，廖麟鑫開始實行「包區經營」的理念，也就是讓三峽鶯歌地區的東森房屋加盟店，都歸屬於他的體系下，增加資源分享的利 基。經過八年的耕耘，他在三鶯一帶的布局已有五家加盟店。

此外，廖麟鑫特別重視人才培養，「現在，我旗下的每一位店長，都是『從零開始』訓練起，平均年資都有十年以上。」從語氣中不難感受到，他對自己的團隊相當 引以為傲。

廖麟鑫面試業務員，從不重視年齡和資歷，「如果是『一張白紙』，更好！」 「有些業務員擁有豐富的房仲經驗，反而是一種包袱，很難融入團隊。」廖麟鑫表示，旗下每一位業務員都會通過他的面試，而且在對談過程中，他一定先了解對方 的家庭狀況，「一個人的家庭觀念、和家人互動的模式，會影響他在工作團隊中的表現，是否願意合作、有所付出。」「有多少人才，做多少事。」廖麟鑫強調，每 一次計畫展店前，他一定會先確定已有合適的店長人選，而這個人選，不光要有超強的業務能力，品格也要經過多年的嚴格觀察，才能出線。另一方面，展店的資金 也要從平常就開始累積，從獎金制度設計中就有提撥展店基金的準備，一旦出現好的契機，人才、資金都不會是問題。

○六年，廖麟鑫已可稱為三鶯地區房仲業的一方霸主，他也開始認真思考，要跨入台北市這個一級戰區。不過，當時台北市各區早已布滿同品牌的加盟主，暫無機會 進駐。接下來的兩年期間，他持續穩守三峽的命脈根基，優秀人才團隊也持續壯大。就在萬事俱備之際，一道東風就在○八年的金融海嘯中吹來了。

當全球資產價格慘跌，許多加盟店東萌生收店念頭，養精蓄銳已久的廖麟鑫見機不可失，趁此承接東森房屋敦北長春店，成功進駐台北市。不過，「危機入市」的操 作還不止這一次，從去年底開始延燒的奢侈稅效應，曾對房市帶來不小的衝擊，在人心惶惶之際，廖麟鑫今年再度見縫插針，大舉進軍士林區和大安區展店。

有趣的是，大部分的房仲業者挑選展店地點都會避開信義、永慶兩大品牌，但是東森士林店的位置卻偏偏開在兩大品牌中間，難道不怕慘遭「夾殺」嗎？他充滿自信 地笑著比喻說：「怕打架就不要當流氓！」他強調，只要體質好，在房仲品牌林立的區域，「集市效應」的貢獻將超過同業競爭的傷害。

雖然強調集市效應，但廖麟鑫也不忘在同業門市的夾殺之中創造差異化特色，藉此拉高識別度。廖麟鑫旗下的每間店面都有一個共同特色，就是店內的水晶吊燈和大 理石門面，他表示，這些特別設計的識別，不僅要和其他房仲品牌區隔，也要在同品牌的加盟店中獨樹一格。

廖麟鑫

出生：1971年

現職：東森房屋店東高峰會總會長、永閎建設董事長學歷：台北工專工業管理科廖麟鑫（後排中）的高速展店心法：1. 第一間店是一切的基礎，要盡全力鞏固客源，並培植展店人力。

2. 利用危機入市的原則展店，不但能降低成本，也能挑到較佳地段。

3. 善用集市效應，同業林立的集客效果大於競爭的殺傷力。

4. 創造特色差異，甚至要與同品牌的加盟店有所區隔。

「你有發現任何詐騙行為嗎？」

「這間公司有多少錢，能賠償政府的財務損失嗎？」

「你曾跟政府官員、媒體討論過公司的犯罪行為嗎？」

在菲利浦&柯恩（Phillips & Cohen）律師事務所網站上，清楚列出這樣的問題。這些問題，可能讓告密者變成億萬富翁。

這家律師事務所最擅長的，就是把告密變成一門好生意，他們結合法律和商業，把告密者手上的資料，變成公司的營收。我們走進這家律師事務所，位在舊金山灣區 高級地段，從會議室窗外看出去，就能直視電影《絕地任務》裡的監獄島，不遠處是人潮熙攘的舊金山碼頭。

這間律師事務所的十五名律師，個個來頭不小，有人曾替國會起草法案，有人是美國司法部前助理檢察官、美國參議院委員會前法律顧問等。而這次控告JM的兩位 律師，則是哈佛和賓州大學的高材生。

做獨門生意：用告密情資打贏官司，分得賠償金

「我們是美國唯一專門處理吹哨者（Whistleblower）委託案件的法律事務所，」負責JM案的律師英曼（Mary Inman）解釋，從逃漏稅，以及故意將劣質品用高價賣給美國政府，這些跟政府有關的經濟犯罪，他們都有興趣。

一般人打官司，要準備大筆現金，這家律師事務所卻倒過來，讓人們免費打官司，他們甚至還用獎金吸引告密者上門，在事務所網站上明白寫著，從開業到現在，他 們已發給「吹哨者」的總獎金，超過七億三千萬美元（約合新台幣二百二十億元）。

網站上還有各式各樣的網路問卷，想告自己老闆佔政府便宜？上網回答十個問題，就能從爪耙子變億萬富翁。

最經典的案例是，一位輝瑞藥廠的業務代表，請他們代表控告這家全球數一數二的大藥廠，他手中握有的證據，足以證明這家藥廠罔顧病患生命安全，利用違法的 「標示外使用」（off label，指將藥賣給適用範圍之外的病人服用）方式賣藥。經過六年訴訟，輝瑞藥廠最後以二十三億美元的天價和解。這位吹哨者一夕間，從年薪四萬美元的小 業務，變成身價五千一百萬美元（約合新台幣十五億元）的富翁。

事務所的獲利模式，就是從打贏官司後收費，他們一面代表告密者提起訴訟，一面代表權利被侵害的政府機關求償，如果勝訴，事務所就會跟政府收訴訟費用。

他們憑什麼做這個獨門生意？第一個挑戰就是如何從眾多爆料內容中，找到真正值錢的大案子。

這家事務所長年和美國司法單位有非常緊密的關係，創始人之一菲利浦（John Phillips），就曾協助美國國會起草吹哨者法案，所裡律師有人擔任過檢察官，事務所總部則離華盛頓的美國司法部不遠。

「我們跟司法部並肩作戰，」英曼解釋。美國司法部會跟他們分享訊息，討論他們對案件的看法，他們則和事務所合作，更快速的找到政府需要的答案。因為熟悉美 國政府單位的運作，事務所能從投訴案件裡，挑出司法部最有興趣的大案，案件被挑中的「錄取率」約一％。

變巨人殺手：吸引藥廠經理和銀行家，踢爆弊案

一個案子上門，他們會先投入資源，聘請不同領域的專家組成小組，研究這個案子的勝算，評估要不要接受這個案子，「一旦我們發現很強的案子，我們會用最有效 的方式和政府官員簡報，爭取他們加入，」事務所網頁如此寫道，「這是個非常重要的工作，司法部門的支持，會大大增加案件的成功機率。」

另一個挑戰是，這家十五個律師的事務所，必須面對全美國最有錢企業請來的一流律師團，要踢爆這些企業，並不容易。

在美國，這間事務所建立起「巨人殺手」名號，過去十六年來，他們成功吸引藥廠經理、國防工業的產品經理，甚至投資銀行家，向他們攤開自己握有的關鍵證物。

這家事務所一年究竟賺多少錢？「我們不會討論我們怎麼收費，」事務所另一位律師哈凡（Eric Havian）只透露，事務所十六年來，替政府要回的賠償已超過七十億美元（約合新台幣二千一百億元）。

有人戲稱，如果把美國律師輸出，就會大幅減少美國的貿易問題，因為連告密都能變成這麼賺錢的服務，外銷競爭力一定很高。看起來，這句話真的不假。

【延伸閱讀】想當抓耙子致富？先回答這10個問題——菲利浦＆柯恩律師事務所網路問卷：1、你發現哪些行為，可被視為欺騙政府，獲取不當利益?2、誰涉入 這些不法行為？他們的職稱是什麼？他們在這些行為裡扮演什麼角色？3、你何時、如何知道這些不法行為？4、這些不法行為是何時開始的？結束了嗎？何時結束 的？5、你有跟任何人討論過你的指控嗎？像是你的雇主，地方、州或聯邦政府官員？或是媒體記者？如果有，請列出你跟誰討論，當時情況是什麼？回應是什 麼？6、如果你失去工作，你會提起非法解雇訴訟嗎？如果要這麼做，可否描述你會採取的行動？7、你舉發的不法行為，是否已被法務單位調查？8、你估計，政 府因這個不法行為蒙受多大損失？9、這間公司有多少錢，能賠償政府的財務損失？10、你過去曾告過任何人、任何公司嗎？如果有，控訴的內容是什麼？

資料來源：菲利浦＆柯恩律師事務所

對五十九歲的李哲豪來說，命運一 點都不好玩！為了擺脫貧窮，他努力工作、兼差，但錯誤的投資卻讓他幾乎賠光積蓄。

六年前他被迫退休，為金錢焦慮不已，直到悟出賺錢的道理。

他 運用三個投資理財的致富錦囊，五年內，用一千萬元滾出上億元身價。

撰文‧謝富旭、林心怡

五十三歲(六年前)時 自某家企管公司退休的李哲豪(化名)，在旁人眼中是生活過得還不錯的人。他在台北市木柵區擁有二戶國宅(一戶自住、一戶出租)，在新北市新店區的巷弄間還 有一家租給7-ELEVEn的店面，以及在坪林山區還擁有一片農莊。即使如此，潛心學佛多年的他，還是被金錢折磨得焦慮不已！

當時已坐擁土 地與房地產資產的李哲豪，金錢的焦慮來自三個方面。

第一、除了土地資產，他身邊的現金所剩無幾，靠著當老師的妻子每月約六萬元薪資以及約四 萬元租金，總計十萬元的收入，要養活一大家子的人。包括在洗腎的母親、中風的父親以及兩名在念書的子女。因此，每月十萬元的收入仍顯得捉襟見肘。

「富 同學」點醒 翻轉窮忙命運第二個焦慮則是，他在坪林投資的土地，原本是想蓋一座休閒農莊。幾年下來，包括購置土地、裝潢等，已經砸下約一千萬元，而休閒農莊生意一直沒 有起色。因此，不但一千萬元的本錢回收希望越來越渺茫，每年還得支出一筆維修費用。

第三個焦慮也是最令他輾轉難眠的難題：腦性麻痺女兒的未 來。李哲豪眼看女兒一天天長大，他與妻子卻一天天衰老，女兒下半輩子的照顧問題始終無法讓他與妻子放下心來。雖然他已經打算將一戶國宅留給女兒，問題是國 宅位於半山腰上，從捷運站到家裡還有一段吃力的上坡路，夜晚路途又漆黑。而以他當時的財力狀況，要為女兒預備一戶更適合的房子似乎希望渺茫！

五 年前某天，李哲豪帶著妻子到一位大學同學家作客，這位身價逾三億元「富同學」的一席話，震懾了正在徬徨無助的他。接下來，他照著同學的建議，為自己的資產 狀況做了詳細的「健檢」，並對資產進行「活化」，加上適當地舉債投資，只不過五年的時間，李哲豪從一個焦慮的中產窮忙族，成為身價億元的富翁。如今，他一 年坐領四百萬元現金股息，還是新北市新板特區一戶市值約二六○○萬元的「輕豪宅」的主人。

這五年來，李哲豪到底想通了什麼事？做了些什麼 事？使他的窮忙命運翻轉過來。以下是他首次對媒體分享致富心法的內心告白：我出生於苗栗縣鄉下，父親除了務農還得做工，靠他一人的收入要扛起一家八口生 計。五位兄弟姊妹裡就屬我最會念書，所以家裡集中所有的資源放在我身上。兄弟姊妹們大多讀到國中就出社會賺錢，供我讀書。我也很爭氣地考上第一志願台大商 學系，光耀門楣。

畢業後，我先到某家貿易公司上班，然後到機械產業，從小辦事員一路升到管理階層。在我職涯的最後幾年，被某外商企管公司延 攬成為顧問，老外老闆對員工很大方，給我一年超過三百萬元的年薪，直到這家企管公司縮編。六年前，也就是在我五十三歲時，我被迫退休。

瘋賺 錢 高階白領下班做「土水」二十幾年的職場生涯，我存下了不少錢。不但我的薪資高人一等，我的妻子是老師，收入也相當穩定。即使如此，可能是小時候家裡太窮的 關係，我非常地節儉。雖然收入不錯，我從未帶妻兒上過館子，即使要慶祝什麼事，我們一家大小都是吃路邊攤。我記得，有一次公司舉辦員工聚餐，餐後竟要向每 位員工收五百元，讓我心疼好久。當時我心中還一直嘀咕：「早知道是員工要出錢就不來了！」不單是節流，我也積極地開源。白天穿西裝打領帶在大公司上班，下 班後常常到親戚開的工廠幫忙，不論是工廠的作業員或是水電工作，只要有錢，任何粗重的活我都願意做。你一定不敢相信，台大商學系畢業的我，嘛ㄟ做「土 水」(泥水工)哩！

我不到四十歲就開始為退休後的生活打算，把省下來的錢全部用來買房地產。我不僅一口氣花了八百萬元在台北市木柵區買了兩 戶國宅，又在新北市新店區的巷子內以一二○○萬元的代價買了一家店面，而且順利地租給7-ELEVEn，月租三萬元。

不單想當包租公，我更 希望退休後能擁有一座休閒農莊，不但營業有收入，還同時可以退休養老。抱著這樣的美夢，二十年前我在新北市坪林山區買了一塊山坡地進行開墾，蓋起民宿，前 前後後總計投入了一千多萬元。

所以，原本白天在大公司上班，晚上常常兼差做工的我，周末時還得跑去山上經營民宿，搞得我人仰馬翻。很多人看 我的外表好像七十歲以上的阿公，事實上我還未滿六十歲，我的外表之所以這麼蒼老，就是因為年輕時操勞過度導致。

忙於賺錢的我，因為忽略照顧 家人，最後讓我付出慘痛的代價。我的妻子，是我的大學同學，因為身體本來就不好，又因為腳疾而行動不方便。她懷孕時，我因為太過忙碌無法陪她去做產檢，就 連生產的時候也不在她身邊。如果那時我多關心妻子一點，早點發現胎位不正，選擇剖腹產，或許女兒就不會腦性麻痺??。

我對妻子與女兒一直深 感自責，我記得，就讀國中的女兒有一次對我說：「爸爸，我在學校好孤單！」一想到這裡，我的罪惡感就與日俱增。我也不斷地告訴自己，一定要盡最大的力量， 照顧她的生活，給她一個最溫暖舒適的家來彌補她。

儘管我與妻子的收入尚可，但是腦性麻痺女兒龐大的醫療復健支出仍讓我們備感壓力。女兒每周 一定要做一次按摩，否則她的雙腿會日漸萎縮，而一次按摩復健就要花七百元。從國小開始，我們就給她請家教，直到她大學還是如此。因為腦性麻痺的小孩手會顫 抖根本無法做筆記，口齒不清使發問也頗困難。更重要的是，幫女兒請家教不僅可加強她的課業，也等於為她找到一位最好的朋友，讓她不那麼孤單。不過，這一切 一切都是龐大的開銷。

那時候我的休閒農莊也一直處於燒錢階段。我無暇管農莊，便把它交給父母親經營，但經營民宿農莊遠比我預料的要複雜很 多，根本不是兩位老人家可以應付得了的。於是，眼看投入的一千多萬元回收遙遙無期，而且每年維修還要再花一筆錢，原本讓我寄以厚望的生意，竟成了尾大不掉 的賠錢貨。

打擊接踵而來 喜遇好友檢視財務狀況六年前，我任職的企管顧問公司縮編，我成為優退名單的一員，更是讓我的人生跌到了谷底。當時五十三歲的我，找工作已非常困難，於是專 心經營農莊。這個時候，父母親的健康開始惡化，媽媽定期要洗腎，爸爸中風後還患了阿茲海默症（又稱老人癡呆症）。這種情況，我實在不敢再對年久失修的農莊 硬體設施再加碼投資，所以經營上也一直毫無起色。

當時，家裡就靠著妻子當老師的薪水、出租的國宅、租給7-ELEVEn的店面，維持著所有 開銷。問題是，兩位還在讀書的兒女以及兩位生病的老人開銷實在太大了。外人看我好像資產滿厚實的，其實五十三歲的我已經開始在吃老本了，儲蓄逐漸地流失， 我對我的未來，不，我的未來一點也不重要，應該是我對我兒女的未來感到憂心忡忡。

五年前，即二○○六年，我的一位台大商學系的好友傅先生， 原本移民國外，決定回國定居。我與妻子跟傅先生都是大學時很要好的朋友。一到他們家裡，我的妻子可能太久沒見到老同學，心情相當激動，大家在聊天時，妻子 竟把這幾年我們的處境向老同學一古腦兒地和盤托出，還難過地當場掉下淚來。妻子說，我們夫妻倆辛苦了大半輩子，生活條件卻越來越差，連一個普通家庭的水準 也比不上，還提到我們夫妻長期為錢失和、吵架。

當時的我覺得很沒面子，然而，好友傅先生似乎嫌我不夠痛苦般地還補了我一槍：「你是沒日沒夜 地拚命工作拚到快吊點滴，我是輕輕鬆鬆地賺錢，也賺到快吊點滴！」老同學的一句話，雖令我極為難堪，卻是我上半輩子窮忙人生的最貼切注腳，因為我內心也時 常在吶喊：「老天爺啊！你到底有沒有長眼珠子，像我這樣努力勤勞節儉的人，竟讓我終其一生都在為金錢奔波煩惱，甚至痛苦不堪！」我沒好氣地看著同學反問 他：「我已經五十四歲了，也沒有工作，還有機會翻身嗎？」他請我將自己的財務狀況仔細跟他說清楚，他聽完後，沉吟了一會兒：「明天你再來找我，我送你三個 錦囊妙計，如果你決心夠的話，一定能翻身。」隔天，我懷著忐忑不安的心再度拜訪老同學住的豪宅。前一天大家都只在客廳與飯廳聊天，這是我第一次走進他的書 房，傅先生則稱它為「戰情室」。走進他的「戰情室」時不禁讓我瞠目結舌，因為這位在大學時期功課平平還不時蹺課的同學，藏書宛如一座小型圖書館。

首 先是一排排整套金庸、古龍、梁羽生所著的武俠小說映入我眼簾，但是除了武俠小說外，其他清一色皆是財經與投資書籍，有不少還是英文書。桌上則堆滿了財經雜 誌、股市四季報與企業年報等刊物。傅先生打趣地說：「過去十幾年退休生活，都是在練功，每天至少『練』足八小時以上。武俠小說的『降龍十八掌』，一招也沒 練成，但投資理財的功力倒是已達爐火純青的地步！」點出三大缺陷 提出三個錦囊妙計傅先生為我進行了詳細的財務「健診」，點出了我投資理財的三大缺陷。第一，資產高度集中在房地產、變現性太差，會影響投資理財的靈活性； 其次，租金收入每月僅四萬元，等於每年四十八萬元，以目前出租的房地產(一戶國宅及一家店面)市價保守估計約二千萬元計算，投資報酬率僅有二．四％，這還 未把仍在虧錢的休閒農莊計算進去；第三，當時我手上市價約六十多萬元的歌林、三陽等股票，基本面與配息不穩定，根本不適合像我這樣的退休者投資。

傅 先生的分析論點，我完全同意，但問題是，我已是退休之人，不但沒有收入，家裡還有老小要照顧，我不知道是否還有改變的能力與本錢，於是進一步向老同學請教 對策。

他說對策的確有，但命運還是掌握在自己手中，以同學的立場，他只能提供建言，無法提供任何實質的幫助。我請他不必顧忌，我會充分尊重 他的建議，後果自己完全承擔。於是，他為我提出了三個日後改變我財富命運的致富錦囊。

第一條錦囊妙計「五力搬錢法」：傅先生說，窮忙族最大 的理財盲點在於，只知道用勞力賺錢。殊不知，如果善用「五力」，財富累積上就可以達到事半功倍的效果。這五力即是：勞力、腦力、眼力、財力以及耐力。而已 經退休的我，顯然已經氣力(勞力)不足，靠腦力(專業)也一時很難找到工作，所以只有靠眼力(投資眼光)、財力(用錢賺錢)以及耐力(等待)這後三力才有 翻身的可能。

掌握理財原則後 積極請教、辛勤研究第二條錦囊妙計「借二買六」的資產活化策略：大部分的人痛恨負債，除非不得已，不然不輕易向銀行借貸。但傅先生說，在當前低利率的時 代，理財腦袋也要跟著變通，如果你能找到每年穩定六％以上報酬率的投資標的，用房地產向銀行借二％的利息又何妨，這等於是用錢來賺錢。

第三 條錦囊妙計「三不一沒有」：不亂投資、不隨便借錢給別人(救急不救窮)、不幫人作保，以及沒有胡亂捐錢，是我守住僅存一千多萬元資產的最高指導原則。

除 了這三條理財指導原則的「錦囊妙計」，傅先生大方且無私地與我分享他多年來花費極大苦心研究的投資心得。那一天的建言如雷貫耳，當晚上床休息時，仍如耳鳴 般令我徹夜難眠，但我整個心情卻是極為興奮雀躍！

於是我開始向傅先生借相關的財經書籍「練功」，遇到不懂的地方也會密集向傅先生請教與討 論。不久之後，我培養出一套選股的邏輯，那就是選擇具有寡占地位、穩健獲利的傳產股，其次就是三至五年每年穩健配息、現金殖利率高達六％以上，財務體質 佳，籌碼安定、持股落在經營者大股東比率甚高的公司。

第三，就是挑選手上握有賺錢金雞母，或者龐大值錢土地資產的好公司，更有加分的效果， 像是我的核心持股上海商銀，以及目前衛星持股之一的新光保全，都符合這樣的投資邏輯。

還記得當時練功一陣子後，我做了一件人生中最大膽也最 重要的決定：用我與妻子名下所有的房地產向銀行抵押，總共借出一七○○萬元。並以二十八元的價位，買進六百張上海商銀。

做這項決定時，我妻 子是同意我的，但我的大舅子卻心急如焚地跑來質疑我：「如果上海商銀倒閉了，你豈不是將一無所有？」我回答他，上海商銀是我精挑細選的股票，它的財務體質 可說是台灣的銀行中最穩健的，如果上海商銀真的倒了，我們的金融體系也會崩潰，到時候擔心的不是個人財產的問題，而是社會整體危機的問題！

落 實資產活化策略 找到核心持股標的當時我買上海商銀前，就曾做過一番研究發現，這家公司持有香港上海商銀的股權高達五七．六％，加上上海商銀在香港擁有四十幾家分行，光是 潛在的房地產資產，規模至少八百億港幣左右；此外，上海商銀的逾放比低，僅二％左右，且呆帳覆蓋率高達六五○％，代表了這家銀行不但獲利能力好，財務體質 相當健全，是值得長線投資的好標的。

我還記得買進上海商銀之後半年，配發二．四五元(二○○七年，現金股利一．四五元，股票股利一元)的股 利，就足以支付銀行貸款的利息。

隔年配發二．三五元(○八年，現金一．三五元，股票股利一元)，金融海嘯後配發一．五元(現金股利一．一 元，股票股利○．四元)，一○年，現金增資四一％時配發二．五元(全部現金)，到今年配發三元(一一年，全部現金)。每年高股息的複利效應，五年下來，上 海商銀的股利、現增認股以及股價增值(現已漲至近四十元)竟讓我累積了五九四○萬元的資產(編按：李哲豪出示上海商銀持股證明顯示，目前持股已達一四八五 張)。

○八年我進一步落實傅先生教的資產活化策略，把出租給7-ELEVEn的店面賣掉(因租金年報酬率僅有二．四％)，總計二五○○萬 元， 一口氣還清銀行的一七○○萬元貸款。剩餘的八百萬元，陸續投入現金殖利率六％以上，我稱之為衛星持股的上市櫃公司股票。

事實上在此之 前，我就一直把上海商銀的現金股利陸續投入我的「衛星持股」。以○七年來說，我就領到八十七萬元的現金股息(六百張乘以一四五○元)，扣除一七○○萬元的 銀行借款利息約三十萬元，我等於每年還多賺了五十七萬元。以今年而言，上海商銀配三元，我領到三三○萬元現金股息(一千一百張計算)。

資產 淨值逾億元 只為替家人帶來幸福這幾年下來，這筆「借二買六」策略多賺出來的錢，陸續投入如新保、橋椿、永記、高林股、精誠、中聯資等股票。如果目前市值五九四○萬元 的上海商銀是我的核心持股，這些股票就是我的衛星持股，這五年多下來，我的衛星持股部位迄今已高達一八○○多萬元。

而目前持續看好的標的， 除了我的核心持股上海商銀之外，還有新光保全。這家公司不但產業市占率名列前茅，每年還可以穩健配息，現金殖利率平均有六％至七％，加上新保旗下持有的新 光三越百貨股份，高達二萬八千多張，若以持股成本十．五元來看，新保目前持有新光三越的潛在利益至少有八億至十億元，無疑是持有一檔賺錢的金雞母；一旦未 來新光三越掛牌上市，新保的潛在投資收益不容小覷。而我從新保成本價二十五元多持有至今，也已累積了四八○張，長線來看，我仍會伺機加碼。

此 外，○九年，我看到新北市新板特區中，有一戶新成屋的環境很適合我女兒，於是我又賣了手上一戶出租國宅(賣出價八百萬元)，以每坪三十九萬元買下一戶三十 八坪的房子(當時市價約一五○○萬元)。這戶新板特區的房子，目前已漲到每坪接近七十萬元，市值至少二六○○萬元。不過，增值不是重點，重點是，這間房子 不僅鄰近四鐵共構的板橋車站，未來還規畫興建百貨公司、愛買超市以及一家大型的威秀影城。一想到我女兒未來大學畢業後，就可以入住，不僅交通方便，生活機 能也極為便利，日後回家，不必再忍受吃力而且漆黑的上坡路，我就覺得很欣慰。

今年對我是很值得紀念的一年，我算一算手上的房地產與股票，扣 除房貸後，資產總淨值已經正式超過一億元大關，而且每年穩定地領取約四百萬元的現金股息。六年前，我根本無法想像有朝一日我會成為「億萬富翁」，如今，我 真的辦到了。我很感謝老同學傅先生給我在投資理財上的啟發與指導。

事實上，即使有億元身價，我的生活與六年前沒什麼兩樣，我吃素多年，菜都 是自己種的，甚至自己吃不完還分送親友。現在一天花不到一百元，再多財富對我而言，並沒有實質上的用處。然而，這筆財富卻可以為我的妻子、兒女以及父親 (母親已過世)帶來更大的安全感與舒適生活，使我多年來最大的煩惱與牽掛，終於可以放下了。

李哲豪

出 生：1952年

現職：專業投資人

經歷：機械廠主管、企管公司高階主管、經營休閒農場

學歷：台灣 大學商學系

股市操作金額：7000多萬元

理財貴人傳授李哲豪的

三個致富錦囊

窮 腦袋：

負債是洪水猛獸，儘管利率再怎麼低，也最好不要欠銀行錢。

富腦袋：「借二買六法」

善用理 財型房貸的投資工具，可加快財富累積腳步。比如說，目前房貸平均利率約2%，而每年穩定提供6%以上的殖利率卻比比皆是，可善用這個套利空間。

窮 腦袋：

努力工作勤儉刻苦，聚沙成塔也能致富。投機行為是萬惡淵藪。

富腦袋：「五力搬錢法」

賺錢 的方法應五力並重，即勞力、腦力、眼力、財力與耐心。除了勞力與專業（腦力），殊不知，善用判斷力、用錢賺錢以及找到投資標的後耐心等待收割，也能達到財 富累積事半功倍的效果。

窮腦袋：

買青菜蘿蔔的小錢精打細算貨比三家，股票及房地產等大錢投資卻粗心大意。

富 腦袋：「三不一沒有」守富法不亂投資、不隨便借錢給別人（救急不救窮）、不幫人作保，以及不胡亂捐錢這三不一沒有是守護財富的不二法門。

李 哲豪實踐三個致富錦囊的過程

第一階段

2006年之前

從年薪300萬元的企管顧問退休，前大半輩 子克勤克儉，擁有2戶國宅、1家店面，扣除房貸後，淨資產約1500多萬元。因家有二老及二小要養，財務壓力沉重。

第二階段

2006 年9月

從銀行搬錢，

重壓好股票

用手上的不動產向銀行借貸1700萬元，買進上海商銀達600張，並搭配投資穩 健配息，具寡占地位的高現金殖利率概念股累積財富。

第三階段

2008至2009年

資 產活化再升級

賣掉新店的店面，獲2500萬元。還清1700萬元銀行貸款，加碼買進殖利率6%以上的衛星持股。

2009年又 賣掉一戶國宅，以每坪39萬元買進新板特區輕豪宅，打算留給女兒。

第四階段

2011年

股 房雙賺滾出

上億元身價

上海商銀經多年配股、現增，至今已達1485張，目前持有規模約5940萬元。衛星持股 方面，市值高達1800萬元，加上新板特區每坪上漲至70萬元且附車位的2600萬元輕豪宅，以及目前自住的一戶國宅及農莊，總資產規模上億元。

李 哲豪年領400萬元現金股息——持股配股配息表 單位：元2008 2009 2010 2011 11/15

收盤價

現金 股票 現金 股票 現金 現金

核心持股

上海商銀 1.35 1.00 1.1 0.4 2.50 3.00 40.20

衛 星持股

新 保 1.80 0.20 1.0 0 1.60 1.70 25.95 高林股 0.20 1.30 0.7 0 0.70 1.80 22.95 中聯資 2.40 0.30 2.7 0 2.80 2.50 40.40 永 記 2.00 0.12 1.8 0 2.50 2.50 43.00 橋 椿 2.00 0 1.1 0 2.32 3.50 29.00 精 誠 1.00 0 0 0 1.99 2.05 32.30

製表：陳兆芬

李哲豪花５年累積上億身價持有資產類別 持有標的 資產市值未上市股票 上海商銀(1485張×市價約40元計算) 約5940萬元上市櫃股票 新保、高林股、中聯資、永記、橋椿 約1800萬元自住房地產 新板特區輕豪宅 約2600萬元身價粗估 約1億347萬元

▲精於計數的倫志炎，在六七暴動期間由工程師無端端變成大業主。今天他慨嘆，如果當初不沉迷計數，自己做埋發展商，會有更大成就。

樓價見底，利息不斷下滑，正是買樓收租時。卅五年來投資物業逾四百間，深諳買樓收租必殺技的億萬包租公，福成地產老闆倫志炎，個人經歷大曝光之餘，更現身說法買樓必勝之道。他認為，現時正是入市好時機。

▲倫志炎物業投資戰績

福成地產老闆倫志炎，一直很避忌講自己到底有幾多樓收租。「我啲身家同人哋啲大地產商比較，簡直蚊髀同牛髀。香港地有幾億、十億身家嘅人，喺呢度（中環美銀中心）排隊排到落銅鑼灣啦。

「一個人食得幾多，著得幾多啫？張床大兩呎，落床都唔方便啦！」

倫志炎不欲炫耀，然而卅五年來他投資過的物業，少說也有四百個，價值估計在七、八億。

未計八一年以前（因當年未成立有關資料庫）他買賣過的物業，本刊調查所得，他先後持有三百個住宅單位，分佈於杏花邨、黃埔花園、麗港城，以至海怡半島等。 其中已賣出的有一百五十二個，賬面獲利三億元；今天仍持有一百四十八個，估計市值四億元。而其中，又以杏花邨揸最重貨，先後達一百五十八個之多，應是杏花 邨大業主。

愛坐的士生活簡樸

雖然倫志炎有幾億元物業收租， 成為真正的億萬包租公，但他一直住在杏花邨。他在杏花邨另有六十個車位收租，亦沒有名車出入，最愛伸手搭的士。他的朋友形容他使錢的原則，是應使得使。 「佢話：『養部車又要請個司機，又要周圍泊停車場，每個月要使成兩、三萬。我去叫的士都唔使咁多錢，而且滿街都係司機，幾方便。』」

已半退休狀態的他，平日最愛與廣州華南理工的舊同學會面。他每天會穿三件頭西裝，行落杏花邨的福成地產鋪頭，看看放租及放盤單位的最近情況。他的記事簿 內，整天袋着杏花邨、黃埔花園及麗港城等屋苑的微型地圖。近年已很少買樓的他，今年趁市低重新入市，買了些地鐵沿線屋苑單位收租。

「現在樓價跌到九○年嘅水平，但收入比那時又高咗好多，供樓只佔入息三成幾。另外銀行都肯借全期P （最優惠利率）減二點二五釐，香港按揭利率有史以來從無話P 減，只有P 加，係十幾廿年來最平。長遠嚟講，（將錢）買樓收租，幾時都跑贏放喺銀行，除非你喺高峰時買樓。」

▲將生意交給兒子後，倫志炎已很少回來美銀中心的辦公室，這間房本是他兒子的，借來做訪問。

▲辦公室內有多個鐵櫃，存放各區收租物業資料。

▲大包租公剛收到的水費單及電費單各有幾吋厚。

南海倫文敍後人

億萬包租公出身原來是書香世代。倫志炎的頭很大，他說全家四兄弟姊妹，包括當耳鼻喉科醫生的弟弟倫志根，及曾任教中大歷史系的妹妹倫霓霞，都是大頭仔、大頭女。讀書時曾與同學比賽，用尺量度頭圍，他最犀利，因為這是倫家的特徵。

祖籍廣東南海的他，原是明朝狀元、有鬼才美譽的倫文敍後人，而他的兩位叔公，倫秀章及倫仲海亦是清代秀才。在香港出生的倫志炎，小時候在叔公位於西環的牛皮倉，讀了兩年私塾。每當提起這段往事，他便不期然唸出《孟子》梁惠王上篇的頭兩句：「孟子見梁惠王。王曰：『叟不遠千里而來，亦將有利吾國乎？』」

由小學起以至入讀同濟中學，每逢老師要他用《我的志願》為題作文，他都寫希望當無冕皇帝。後來由於父親要求長子的他學一門技術，所以便考入廣州嶺南大學土 木工程系，其後再轉讀華南理工。五五年畢業後，他留在大陸建設祖國，曾參與興建廣州天河機場及越秀山體育場等，直至六一年父親患病才回港。

起樓識慳鋼材

回港初期，他協助父親打理裙褂生意，其後做回他的老本行，結構工程工作。由於不少嶺南同期的同學，都是本港早期地產商之後，如啟明建業老闆關啟明的兒子關慈安、關義安，以及嘉年地產的彭國珍，成為倫志炎與發展商合作的契機。

那時起樓最貴的並非地價，而是高層結構的鋼筋，倫氏為發展商重新設計建築結構，令發展商以較少鋼材去起樓，而慳回的建築成本，則與倫志炎對分。倫志炎有份參與結構設計的，包括董特首官邸的嘉慧園、司徒拔道嘉苑等，連同零碎的三層高洋房，加起來也近一千幢。

「嗰陣時則師及工程師都少，港大畢業出嚟嗰啲又唔鍾意做實務，去咗做行政官，所以你要做，一年三百六十五日都有得做，唔錯㗎。」

然而好景不常。六七年暴動，滿街菠蘿，樓價跌了三、四成，發展商因周轉不靈，倫志炎日日要上門追數。為免自己的設計費凍過水，他於是向發展商提出，已動工的地盤，他寧願要貨不要錢。於是接收了包括觀塘月華街月明樓，以至各區共四、五十個住宅單位，無端端做了大業主，而這批單位當年市值約一百萬。

▲多個工程中，他最滿意司徒拔道嘉苑，因為沿峭壁而建，地基須打進護土牆內，動工時稍有差池，馬上山泥傾瀉，難度十分高。

▲自五十年代開始便從事土木工程工作，他說已把眼睛練成量呎，睇樓時，一看便知實用面積有多少。

▲八十年代，曾參與澳門國際銀行大廈的建築工程。

暴動賺第一桶金

暴動平息後，樓價在六八年回升，倫志炎手上的物業亦陸續入伙，一百萬價值的樓亦迅速升了三、數十萬，成為他發達的第一桶金。他正想出售套現時，卻又遇上阻滯，焗揸的物業其後又再大升值，富貴逼人來。

「嗰陣時賣樓，每幢樓都有個賣樓先生，他見我啲貨唔使錢買，又揸住咁多就同我講價。單位明明可以賣兩萬，佢就話萬八，雖然差兩千蚊啫，都講緊百分之十，於是我決定自己賣。」

倫志炎於是自擬廣告，在《星島》及《華僑》刊登，每段廣告大字四個，細字三十六個，收費一元多。朋友見他登報賣樓，亦紛紛託他代辦。而他亦委託地產代理，但對方自製的賣樓契簡單得嚇人，結果他自行成立福成地產，代理自己及朋友的物業。

「以前啲代理唔使乜學歷就入到行，佢哋通常喺中環嘅蓮香茶樓打躉，有乜消息都係咬耳仔講。而且由於六十年代賣樓好多都係成幢賣，好少分層單位，所以地產代理發展唔完善。」

▲九○年代初，麗港城開賣，倫志炎曾入紙向長實申請成幢買，但不成功，最後聘請人在公開發售時排隊入貨。

▲六七年暴動時收回抵債的觀塘月明樓。

郭伯偉點醒買樓

賺得第一桶金後，倫志炎看好樓市，全力進軍地產。「嗰陣時財政司郭伯偉講明，要刺激香港經濟，一定要維持低稅率。而香港政府公共支出只有兩方面來源支持，一係徵稅，一係賣地。雖然佢無講明，但我估政府會用高地價政策，所以樓市一定會升。」

六九年，美孚新邨第一期落成，他首度出擊大入貨。那時發展商新世界，招攬了一批賣樓先生，規定他們每逢星期日，都要帶四十個客睇樓。其中兩位賣樓先生，於啟明時代已認識倫志炎，於是臨時拉夫請他充撐場面。

「除咗我之外，我仲搵埋啲朋友一齊，嗰時發展商已經有大巴士接送睇樓者，去到仲有中式茶點招待，如春卷、乾蒸燒賣咁，聽完賣樓介紹就會參觀示範單位。美孚係香港第一個有示範單位睇嘅樓盤，睇睇吓，我又覺得買得過。」

他見美孚的交通規劃完善，是入新界的必經之路，又有巴士中轉站，當時樓價只是四、五十元一呎，三萬元可買個七百呎單位，於是他大舉入貨。至今他仍不肯透露當日買了多少個美孚單位，然而業內資深同行則估計，有近二百個之多。

▲六九年推售的美孚新邨，是香港最早落成兼大做推廣的屋苑。

▲早年的美孚新邨（圖）三面環海，現在卻置身茫茫大地之中，市值大跌。

七三年上市受挫

及至七三年，倫志炎手 上累積的物業，已升值至二千萬，於是他與另外四位朋友合組公司，計劃以一億元資產，委任獲多利包銷，將合組公司上市。可惜正當排期之際，全球石油危機，股 市由恒指千七點跌至百五點，股市大跌，樓市亦遭殃，他的上市計劃因此告吹。為了渡過難關、趕快清還銀行債務，他要將部分物業蝕賣斬纜。

八十年代初，太古城屋苑落成不久，樓價只及美孚的六、七成，然而，倫志炎卻決定換馬。「以前有句說話：『英雄被困筲箕灣，未知何日到中環。』因為早年未有東區走廊，地鐵又未通車，所以太古城啲樓價唔值錢。

「但我查過城市規劃圖，知道美孚出面將會再填海，原有的海景單位會跌值，再加上嗰時初現九七問題，美孚在界限街以北，地權唔清晰，所以我賣咗大部分美孚單位，買入太古城。」他當日的決定，今天看來是對的。

而往後日子，每當有大型市區屋苑落成，如杏花邨、黃埔花園、麗港城及海怡半島，倫志炎必定出手掃貨，而且在區內開設福成地產，代理自己的物業，高峰期全港共有十多間福成。

老手亦有損手時

▲九七年初以九千萬買入元朗八佰伴舊址，現雖成為蟹貨，但每月收租七十多萬，回報率逾八釐。

投資物業三十多年，經驗豐富的倫志炎亦間有損手時。九四年，中區皇后大道中九號，以呎價萬八創新高，樓市趨向瘋狂時，他以呎價一萬元，摸頂買入美銀中心寫字樓，七年後的今天，已跌剩三成多。另外，九七年二月樓市另一高峰期，他以九千一百萬頂了元朗八佰伴舊址，至今亦跌價一半。

倫志炎有三名子女，大仔耀基協助他打理投資物業，每逢遇到筍盤，兩父子會一齊出動睇樓；其餘兩名子女均留在外國發展。至於福成地產，由於長子已拒絕繼承，他已經逐步結業，現只得杏花邨一間福成繼續經營，然而為了繼續捱義氣，他仍出任地產代理商總會主席。

買樓收租五大必殺技

▲倫志炎最怕惡租客，他指出每當遇到爽口兼心急租客，最好不要租。

▲$100 萬買樓好過做定存

▲第一城細單位，收租回報率較做定期高。

▲愉景灣的洋房回報率高逾七釐，跑贏其他大型屋苑。

▲利息與樓價低企，買樓收租變得相對吸引。

▲十大高回報屋苑

倫志炎說，做大包租公最大的煩惱，是要揀租客，因為他試過把一層黃埔花園海景單位，租給專門拖欠租金的職業租客，不單收不到每月兩萬的租金，而且租客強霸單位，他與執達吏要四次上門才能成功收樓。

「香港的租務條例，根本無必要去對啲惡租客咁仁慈，呢班人好有計劃去呃租，告到去土地審裁處，都要搞好耐先收到樓，根本浪費社會資源。其實願意買樓收租嘅人，就最安分守紀，我哋又唔係短炒投機，中國政府（共產黨）都俾人收租啦，點解香港政府唔保障吓我哋？」

倫志炎表示現時樓價同息口皆平，是買樓收租的好時機。根據他卅五年經驗，歸納出五招租樓必殺技。

第一招　買大型屋苑至穩陣

由於大型屋苑有管理公司打理，所以樓宇保養較為妥當，即使太古城、美孚新邨等二、三十年樓齡的老牌屋苑，至今外表仍很新淨。相反不少單幢樓連業主立案法團都沒有，自然大有問題。

「好似北角皇都戲院大廈，便是最早期有附屬商場的住宅，而且嗰區又旺，本來算中、上價樓。可惜後來業權賣散咗，無人管理，早年曾試過電梯唔郁，公共地方垃圾無人理，層樓應有嘅價值損失咗。」

第二招　交通方便最緊要

屋苑之中，尤以地鐵上蓋的康怡、杏花邨等至殺食。地鐵沿線以外的，亦要有完備的交通網絡才考慮，交通不便的新界盤最好不要掂。

「市區雖然貴啲，但容易租出，你層樓買咗返嚟，差餉、管理費要俾，擺多兩個月租唔出，就拖低回報率。」

第三招　切勿貪平買劣樓

同一屋苑內，高層、向海的單位售價一定較低層，望街的貴。租客往往只着重內部裝修，所以高層與低層的租金相距較細，低層單位回報率自然高。但倫志炎提醒，切忌貪平買入質素差的單位放租。

「買樓始終睇長遠升值潛能，所以犧牲少少回報率都值得。」

第四招　適當時機換馬

雖然樓宇流動性較低，但他說買樓切忌「死古古」長揸，要特別留意區內外最新發展，一有風吹草動要即時反應。好像他當年賣出美孚換入太古城，今天兩個屋苑樓價相差一半。

第五招　只做五成按揭

雖然利息低企，倫志炎認為買樓收租，最好不要做超過五成按揭，而且要睇自己的入息及租金收入是否穩定。萬一遇上危機，要趕快還清銀行債務。

「就好似上一排，個個都話負資產俾銀行收樓，如果係捱唔過，今日樓價反彈都唔關你事。」

撰文：郭慧妍　資料：顏文迪、黃翠蓮　圖片：黃偉傑[email protected]請參考《壹週刊　時事及財經冊》第58頁