2011-4-28 TNM
「水舖牛肉」是國畫大師張大千的私房菜，賣牛肉麵的張北河看到文章，一心想求得祕方，直到張大千過世仍不得其門，摸索了十六年，做出屬於自己的水舖牛肉。
外號「將軍」的張北河廣邀藝文界品嘗，打響名號，卻因店裡二度大火，全身三○％燙傷的張北河，終身洗腎，生意也急轉直下。
心灰意冷的張北河，一度想把將軍牛肉麵商標拍賣，直到三年前妻子駱美華接手麵店，她說：「這家店就像將軍的小孩，店在，將軍活下去的精神就在。」
台中市學士路上的中國醫藥大學商圈車水馬龍，立店於此三十年的「將軍牛肉大王」，上午十一點不到，即有客人上門，卻不見櫃台有人接應，喊了二聲，從廚房探頭出來的老闆娘駱美華交代一聲：「自己畫菜單。」又轉回廚房備料。
肉嫩筋Q 濃湯提味
這幾年，將軍牛肉大王的創辦人張北河身體不好，開了三十年翻譯社的太太三年前決定接手，廚房助手應徵不易，來了又走，這天只剩老闆娘煮麵。
客人慕名而來，點了一碗三百元的金廚牛肉麵，亮澄澄的湯汁，不同於一般市面上暗棕色牛肉湯，麵上放著二塊有如嬰兒拳頭大的牛肉，讓客人不知如何下手。
這用腱子心滷上一天的腱子肉，牛肉軟嫩、牛筋彈Ｑ，湯汁濃郁香甜。
下午，「將軍」張北河拄著傘，步履蹣跚地走進店裡。太太駱美華端出一碗剛做好準備拍照的水舖牛肉，像小學生恭敬地交作業一般，將軍看了牛肉一眼說：「還算及格，但色澤要再白一點更好。」
「水舖牛肉學問很大，她現在人手不夠，有時忙不過來，水舖牛肉都用涮的，不像我做，一定要在滾燙的牛肉湯汁中，利用水中的漩渦，一秒、二秒後起鍋，利用滾水的浮力，牛肉完全沒有沾到鍋子才叫『舖』，但做這道菜，一定要有閒情、有逸致才做得好。」將軍侃侃而談。
台中生根 著迷棋局
七十一歲的張北河，其實沒有做過將軍，「我原先做無線電對講機，那個年代做這種東西，警備總部還派二、三人來監視，日本一度禁止材料進口台灣，不得不結束工廠，虧損很多錢，一度想自殺。」
之後在台北開酒吧的他，有天來到台中，發現台北又溼又冷，台中卻是豔陽高照，三十九歲的他決定轉行，在台中市學士路開牛肉麵店。一開始沒有生意上門，他與 隔壁算命仙下棋，下得太著迷，他非得「將軍」才肯離座煮麵，客人總站在算命仙那邊將他一軍，逼他煮麵，將軍的稱號不脛而走。
將軍說：「我是廣東人，原本想賣廣東人愛吃的香肉，但我父親叮囑我千萬不能賣狗肉，留下一輩子臭名，我店開的時候，台中市只有菜根香、湖南味這二家牛肉麵店。」
但張北河用廣東人燉煮狗肉的中藥滷包來滷牛肉，逐漸累積客人，後來經美食作家唐魯孫建議，改用紅糟、豆瓣醬來紅燒牛肉，湯汁便呈現紅糟的色澤。
金廚加持 往來名家
沒當過廚師的張北河，憑著十塊腱子頭，拿到觀光局一九八三年舉辦烹飪比賽職業組的金廚獎，也讓他與當時的裁判美食名家唐魯孫、夏元瑜、張佛千結為好友。
一臉落腮鬍的將軍說起二十多年前往事，興緻更高：「我滷了二鍋腱子頭，一鍋軟爛給七、八十歲的唐魯孫、味全公司創辦人黃烈火吃，唐魯孫只用筷子點了一下腱子頭上的牛筋，就點頭說『好』，牛肉入口即化。」
「另一鍋牛肉彈Q，給中生代的裁判柴松林、趙寧吃。趙寧一挾失手，整塊肉彈了出去，肉汁飛濺上了白西裝，引來哄堂大笑；用筷如神的唐魯孫，見多識廣，出面 示範，用單筷叉上肉心，再用另一隻筷子單邊挾住，抓住平衡感後，左轉右轉、忽上忽下都可以，」將軍說：「這才是金廚牛肉麵的正確吃法。」
當時，連曾居住台中的蔣緯國、被軟禁的孫立人等，也是將軍的座上客。將軍說：「原本是孫立人的守衛喜歡上我這裡吃牛肉麵，我經常招待他喝一杯二百五十元的冬蟲夏草酒，久而久之，同意我送牛肉麵去台中市向上路，給當時在監禁中的孫立人將軍。」
「我把牛肉燉得軟爛，孫立人將軍很客氣，說能吃到我的牛肉麵很感恩。一九八八年，李登輝總統解除他長達三十多的監禁，第一天他就由美食作家張佛千帶著，來吃牛肉麵。」
「其實，美食家朱振藩曾帶你們壹週刊的老闆黎智英，他吃完，要求外帶六塊，說要帶回去給太太吃。」
將軍指揮 小兵打仗
不過，將軍只有名人上門才親自下廚，早在十多年前，廚房的工作即交給店長管理，甚至引發外界批評。他聽了，睜著圓鼓鼓的雙眼說：「這個錯！將軍不一定要上戰場，小事交給小兵處理即可！」
張北河習慣坐在櫃台前收錢，遇到慕名而來、初次上門的客人，便用他有名的笑話捉弄大家。他會問客人：「要吃公牛？還是母牛？」客人往往會很驚訝：「公牛與 母牛有什麼不同？」將軍便建議：「男的吃小母牛，女的吃小公牛，這樣吃味道最好。」客人被唬得一楞一楞，其實公母牛沒有分別，他只是開個玩笑取樂。
為尋求化解羊肉腥羶的祕方，將軍走遍外國、大陸；他用中藥淫羊藿燉烏骨雞，用牛鞭、牛睪丸、雞睪丸做成餃子，一席春宴，邀請作家李昂、朱振藩來吃。店內裝潢雖簡陋，但牆上掛著將軍親筆寫的春宴，不時推出鮑魚、九轉肥腸等菜單，小廟裡也有大菜。
二度祝融 失意傾圮
只是，將軍廚藝功夫獨道，卻解決不了家庭問題。一九九四年，張北河離婚四年的前妻林阿麵帶著汽油上門，雙方發生口角，林阿麵將汽油往店門前的鍋爐上灑，引 發氣爆，將軍全身三○％灼傷，住在燒燙傷病房半年，後來因大量使用抗生素，必須洗腎，前妻也因公共危險罪遭送警局，這個新聞還上了報紙。對這件事，愛面子 的將軍只搖搖頭，不願再提。
一九九六年店再遭祝融災。「小徒弟下班忘了關瓦斯，之前與美食名家的合照和得獎紀錄，全都付之一炬。」「燒一次，靠著我人緣好、有存一點錢，麵店改建還能馬上營業；但燒第二次，衰三年喔！一個漢子再怎麼堅強，也禁不起二次火災。」
一九九八年將軍罹患膀胱癌，割除整個泌尿系統，「我的求生意志很強，在燒燙傷病房、手術檯上靠著念《般若心經》度過去。」
而後來物價上漲、金融風暴、景氣下滑，店裡收入不足支付每月多達五十多萬元的人事、物料管銷費，最後銀行跳票。將軍為此嚴重失眠，人真的病倒。二○○六年，他有意委託經紀公司將店的商標及技術轉移，並上網拍賣，一度飆高到一千三百萬元，結果卻遭到棄標。
不過，將軍牛肉麵要轉手的消息傳開，讓老客人擔心以後吃不到，反而紛紛上門，意外再夯，只是熱潮過後，店內財務的問題仍舊未解。
裁員苦撐 靜待機轉
二○○七年，將軍開了三十年翻譯社的第二任太太駱美華，決定接手店務，「將軍開店像藝術家，不僅處理食材過程繁複，店裡七、八個員工，煮麵的一個、煮牛肉 的一個、端麵的一個，浪費人力。我來裁員又減薪，但如果不這樣做，店如何賺錢？」駱美華說。也因為人力只剩我一人，原本水舖牛肉要用冰塊去血水的流程也簡 化了。」
現在，張北河會趁洗腎空檔來店內坐坐。駱美華看著丈夫心疼地說：「我雖然二年多來沒有休過一天假，但我知道，只要牛肉麵店在，他就有精神在。」
小辭典 水舖牛肉
「水舖牛肉」是國畫大師張大千的私房菜，1981年張北河在《傳記文學》雜誌上，看到劉紹唐介紹此道菜。與張大千素昧平生的張北河，輾轉向吃過的好友劉紹唐、唐魯孫、小說家高陽打聽做法。1984年張大千過世，張北河找上張大千的園丁詢問食譜，僅知牛肉須去血水烹調。
1997年，張北河用牛肩胛骨肉，切成薄片，再用牛肉高湯滾水燙肉的做法，做成水舖牛肉。宴請曾吃過張大千做法的劉紹唐、張佛千等人見證。雖同名為水舖牛肉，但口味與做法皆不同。現由張北河太太接手，也省略部分做法。
2011-4-28 TNM
台灣飯店史上第一家認證的國際飯店，不在台北，而是高雄的華園飯店。53年前，陳海尼的父親陳植佩在政府重點扶植下成立華園，成了黨政軍流連、影視藝人星光閃閃的交際場所。
那是高雄加工出口區支撐台灣經濟起飛的年代，當初的時尚飯店，後來在超高樓層飯店擠壓下求生。陳海尼進行改裝整修，大膽顛覆了老飯店外觀，變得風姿綽約。但他堅持的高房價，也拉低了住房率，考驗著南洋富二代在南台灣的生存本領。
陳海尼 小檔案
年 齡：1951年次，60歲
學 歷 淡江大學國貿系、加州多元技術學院旅館管理系
經 歷：華成製罐紙器股份有限公司總經理、華成股份有限公司總經理
家 庭：太太林淑惠，育有1子2女
嗜 好：撞球、釣魚、太極拳
最喜歡：偷吃甜點（因為太太禁止）
最討厭：同樣的錯誤連犯3次
經營哲學：公司照顧好員工，員工自然會照顧好客人
「高階飯店的枕頭，頭一壓，噗，就陷下去，要是側躺，鼻子掩住，怎麼睡？」色彩繽紛的客房裡，陳海尼一拳輕輕打在枕頭上，擺出頑皮的表情。
輝煌歲月 星光熠
二○○八年初，五十年歷史的華園飯店改裝整修前，陳海尼一度躊躇了。但飯店老了，年輕人不來，他再不下決心，只怕時不我予。
身兼台灣首家國際觀光飯店，及第一家股票上市飯店，去年營收一億八千萬元的華園飯店，曾有過一段光輝歲月。
一九五五年，政府頒布〈華僑歸國投資條例〉，包括富都飯店徐亨、中泰賓館林國長，都在台北蓋飯店，獨獨陳海尼的父親陳植佩和四伯陳植津，選擇高雄當根據地。「父親沒說原因，我推斷是只有高雄才可能在市中心找到一千五百坪大的土地吧！」
陳海尼的二個哥哥都在大陸出生，他則在台灣出生。「飯店起造時，我剛上學，都在工地裡跑來跑去。」 一九五八年，華園飯店落成啟用，陳植佩軍方人脈雄厚，陸軍一級上將何應欽還來剪綵。那也是高雄身為加工出口重鎮的時代。在華園飯店美容室幾十年的劉秀昭 說：「當年住了好多外國工程師和技術員，劉文正、白嘉莉、凌波這些明星也都是常客。」
一九七九年，陳海尼進入父親和南部麵粉大廠永光製粉方金炳家族共同經營的華成工業合板廠。當時，華成營收超過六億元，曾名列中華徵信所台灣企業排名前一百五十名。
年少應戰 喬債務
一九八○年全球石油危機，華成工業陷入困境，市場派介入取得董座席位，時任副總的陳海尼被家族推上總經理位置應變。提起這段往事，陳海尼常開笑口的臉也沉了下來；「爸爸事業太大，不是都管得到，大哥三十二歲病死，二哥負責新加坡事業，我還年輕，接班斷層了。」
但後來華成市場派因炒股失利而棄走美國，二十八歲的陳海尼被推上火線。
「欠了銀行幾億元債，整天跑外商銀行開會，後來是泰國的堂哥（陳德樹，現泰國盤古銀行最大股東、台灣國泰世華銀行董事）用二億元買了高雄廠，債務才解決。」他皺著眉說。
「爸說算了，這行業不是我們要做的，決定全面退出。」偏著頭，陳海尼解釋：「我們是華僑家族，事業做不好就賣掉，心力不會固定放在一個事業上。」
回扣突圍 虧轉盈
一九八三年，陳海尼到美國念旅館管理，回國後到華園飯店擔任副理。此時，大統吳家經營的華王飯店已紮穩根基，國賓剛剛開幕二年，三家觀光飯店均分市場，但華園飯店仍年年虧損。「副總是以前老董事長的同袍，軍人個性，沒服務觀念，一年要虧二千萬元。」老員工說。
當時來台的日本遊客一年可達一百萬人次，陳海尼自己跑起業務，每月上台北一週，拜訪東南、新亞等大型日本線旅行社。
「我開的條件很好，一年滿二千間，每間退五十元，滿三千間，每間退一百元。」由於條件優惠，旅行社樂得把客人一車車往華園送，加上高雄加工區的日本企業尚未大量遷往中國，華園的日本客比重高達七成，財務也慢慢轉虧為盈。
那些年，華園住房率曾高達七成五，一九八五年的第二十二屆金馬獎在這裡舉辦，星光閃閃。協理陳祥銘回憶：「林青霞、湯蘭花都住過這裡。以前樓下的麗池，是南部第一家夜總會，政商名流都往這裡跑。」
一九九九年，陳植佩過世，太太陳柯淑卿接任董事長，陳海尼跟著母親見習財務管理。由於僅有國賓、華王二家主要競爭者，「一九八四到一九九五年間生意很好做，我們手上多累積了一億元資本。」陳海尼說。
眾敵來犯 大改裝
但眾敵很快來犯，「以前三家飯店總共才一千一百間房，現在光漢來和金典二家就超過這個數字，還不算福華、寒軒、天悅、福容咧！」根據業者估算，大高雄地區觀光飯店總房間數已高達四千間，是歷史高峰。
因應市場競爭，高雄老字號的華王和國賓相繼改裝整修，陳海尼也展開行動，和太太飛到紐約和洛杉磯，聽說哪裡有特別的旅館就去。「洛杉磯Sunset Boulevard（落日大道）上很多別緻的精品旅館，有家晚上全部點蠟燭，迷迷濛濛，有張長椅，洛城最時尚的男女就著長椅社交，人影隱約，非常『性 感』，華園茶餐廳就複製了這個氛圍。」
他找來高雄市「城市光廊」設計總監何怡珍，告訴她：「我要弄一間『design hotel』（時尚設計飯店）。把你當成好萊塢電影導演，好好玩玩布景吧！」
二○○八年年中，華園進行改裝，完工時連員工都嚇了一跳。「前棟七十間客房全改了，五個樓層一層一個顏色，床大電視大，衛浴夠好，行了。」陳海尼得意說著。
改裝完隔年第一季，因平均房價半年內從二二○○元跳到三○○○元，住房率由六成跌到三成。員工回憶：「他難得動怒，一天卻把大家叫到辦公室罵，那個危機 感，他感受到了。」相較於對手華王飯店整修後，採取二千多元的平價策略，陳海尼卻堅持要跟漢神、金典等新型飯店房價一樣超過三千元。
住房暴跌 嘸在驚
「華園近六合夜市，是其強項，改裝前接國民旅遊團，檔次平平，改裝後房間漂亮，但客人要重新培養，有斷層出現。」不願具名的飯店業者說。
漢來飯店總經理林子寬則覺得，陳海尼讓華園轉型時尚飯店，是聰明的決策，但也說：「他是高雄飯店業裡唯一身兼業主和專業經理人雙重角色的人，人才培養不夠快，會是罩門。」
拉高房價的堅持，導致華園住房率在高雄觀光飯店中墊後，一直在五成左右打轉。但陳海尼顯然不著急。
陳海尼解釋：「一般飯店想賺錢，住房率要超過六五％，華園營運成本低，住房率只要五○％就能賺錢。」他大學時會計特別好，「老飯店折舊少，帳面不賺錢，現金流卻很多，我現在手上現金超過一千萬美元（約新台幣三億元），準備再在美國買間飯店經營。」
公子哥兒 沒脾氣
年輕時，陳海尼與和信辜啟允、中泰賓館林命群等二代公子哥兒就有來往。「林命群年輕時有個綽號，叫『掃把』，辜啟允我們叫他『辜仔』。辜仔常請一堆朋友去 中山北路的UCC喝咖啡，很貴耶，他只說，你們儘量點，儘量吃，但他總是簽完帳，人就跑了。當朋友，他是第一流的，偏偏害他的，也是朋友。」
他和辜啟允都喜歡打撞球，辜啟允從撞球一分一元賭到保齡球一局一萬元，「真匪類。」他說，但他卻是玩認真的，撞球界的黃國展、趙豐邦等知名人物都是他的好朋友。我們造訪了他百來坪大的豪宅，他拿出珍藏的撞球桿，每一支都身價不菲。
「做這行不能有脾氣，真的滿適合我。」我們在大廳找員工和他合照，大家爭著擁上來，他戲謔似板起臉，複頌「客人就是客人不是朋友，分寸要拿捏。」大夥兒收起笑容，他才又擠擠眉說：「幹嘛那麼嚴肅啊！」
陳家起底
陳植佩是福建晉江人，大學三年級時響應蔣介石「十萬青年十萬軍」，1949年隨部隊來台，與四哥陳植津在高雄鼓山開文興行，做大宗物資進出口貿易，結識同因貿易起家的高雄方金炳家族。
1960年代，陳植佩和方金炳家族合作，先後成立華成食品、華成紙業、友聯儲運等。曾經是台灣南部商界呼風喚雨的人物，手下最多擁有華成工業和華園飯店2家上市公司在內的十幾家企業。
陳植佩兄弟先後到泰國、馬來西亞、新加坡種鳳梨，曾是全球第三大鳳梨加工業者。陳海尼說，四伯在東南亞事業很大，堂哥陳德樹是泰國盤古銀行最大股東，持有15％股權，也是台灣國泰世華銀行董事，總資產超過10億美元，曾在富比士華人富豪榜中排名101名。
2011-4-28 NM
港鐵透過合作多年的廣告公司，向全港15份報章發出信件，指報章一旦刊登港鐵的負面新聞，會保留取消及重新安排廣告的權利。
廣告公司所指的負面新聞，除了涵蓋港鐵在香港境內和境外的所有業務外，還包括港鐵的員工（即包括管理層）及持份者（即包括政府），連任何會令人聯想到港鐵的外地鐵路事故亦包括在內。若是這樣，日後港鐵的廣告（或者負面新聞）恐怕難以在報章上刊登。
我們實在很難相信，一間在廣告界地位顯赫的公司，若沒有得到顧客的授權，會發出一封如此「老實不客氣」的信件。港鐵高層承認曾經指示廣告公司爭取更佳的廣 告版面，亦承認廣告公司向報章發出信件前曾經給港鐵內部過目和認可。現在信件被指為以抽廣告來恐嚇傳媒，責任應該由誰人來承擔？
自從2007年兩鐵合併後，關於港鐵的負面新聞便不絕於耳。除了鐵路事故增多外，港鐵兩年來再次加價、大量興建發水樓圖利、濫收管理費、出賣八達通個人私隱資料等等。然而，即使港鐵負面新聞增加，管理層往往只是道歉了事，並沒有受罰，董事酬金還不斷攀升。
2002年，九鐵爆冷擊敗當時的地鐵奪得沙中線的經營權。地鐵競投落敗，失去過海線的壟斷權，日後要和九鐵互相競爭過海乘客。之後便傳出政府為了要整頓九 鐵管理層，要求兩鐵商討合併。經過多年拉鋸，政府最後以「超筍價」，半賣半送方式將九鐵的鐵路資產及土地交給地鐵管理和發展。
筆者一直對兩鐵合併有所保留。誠然，九鐵管理層過往表現十分不濟，成為退休高官的俱樂部。但政府全資擁有九鐵，若認為公司管理不善，大可以透過撤換管理層去改善營運效率，毋須強行把九鐵的資產管理權併入地鐵。
須知道合併後，港鐵控制的資產達到2,000億元，日後所有鐵路新線的發展權，包括港島西、港島南、高鐵香港段及沙中線等，完全交由港鐵負責，公司控制的 資產將達到3,000多億元，規模較兩電一煤加起來還要大。此外，港鐵自動享有所有鐵路上蓋的物業發展權或代理權，成為全港最大的發展商，完全有能力操控 地產市場的發展。
現時港鐵在公共交通市場的佔有率超過四成，有份發展的新樓盤相信亦佔市場四成以上。如此巨大的市場權勢，即使是長實、新地和恒地等大型地產商，亦自愧不如，難以抗衡，要依靠和港鐵合作發展新樓盤和分享利潤。難怪港鐵管理層自視過高，港鐵霸權逐漸形成。
政府作為港鐵的大股東，持有七成半的股權，不斷補貼港鐵發展，本應可以駕馭港鐵的管理層。奈何政府同時作為土地供應者，地產及公共交通市場的監管者，又有份制定相關政策，以致經常出現角色衝突的情況。很多時候不知是要保障港鐵小股東的利益，抑或是小業主和乘客的利益。
港鐵藉着發展鐵路，操控全港主要的商場、住宅和商業大廈，市民的衣食住行，很難完全和港鐵無關。港鐵的急速擴張，已經到了令人憂慮的地步，政府和立法會議員實應正視有關情況，避免港鐵因操控龐大資源，以致出現權力使人貪污腐化的問題。
近月港鐵透過傳媒大賣廣告，希望能夠改善公司的公眾形象。今次恐嚇報章的事件令港鐵形象衰到貼地，日後真不知要再花多少廣告費才可以挽回聲譽。
林本利
現任教於理工大學，專門研究公用事業及公共政策。
2011-4-28 NM
國內暴發戶沉迷燃點沉香，一小塊 香木動輒過百萬。沉香木在國內早已被斬得一乾二淨，整個中國，就只剩下香港還有一批野生的。利之所在，偷渡客乘搭快艇，帶齊斧頭和鋸，每星期都在西貢一帶 搶灘登陸，大肆斬伐沉香樹。記者在樹林中晝夜埋伏，最終發現斬樹黨踪影，並拍下他們掠奪的罪證。本刊更走訪粵西茂名一帶，直搗這批斬樹黨的老巢。
所謂沉香，是指沉香樹的樹木受外來創傷後，結痂處因真菌感染及與分泌出的樹脂所結合，經長年累月積聚，結痂處便成為沉香，加以熏烤之後，就會釋出獨特的香 味。隨着國內近年「養生」熱潮，沉香和紅酒，同時成為有錢人趨之若鶩的玩意，一塊手掌大小的頂級沉香木，價值分分鐘過百萬。狂熱之下，國內以至越南的沉 香，都被砍伐殆盡，中國更將沉香樹列為瀕危植物，斬樹者最少監禁七年。利之所在，國內沉香商人，便將眼光聚焦在香港西貢沿岸的野生沉香樹。
西貢淪為重災區
由於地理關係，西貢大浪灣一帶的山頭，長滿了五、六十年以上的沉香樹，國內斬樹兵團在深圳南澳出發，乘快艇一批批在西貢搶灘，瘋狂砍伐這一帶的沉香樹。這 些斬樹黨極具效率，首先有先頭部隊入境踩線，在西貢一帶登岸，以數日時間在樹林中穿梭，當找到成熟的沉香樹，便在樹上劃上記號。其後，另一隊「刀手」再潛 入境，將目標沉香木斬成一段段後，以快艇火速運回國內。由於現場環境樹林茂密，斬樹黨又神出鬼沒，香港「嬌生慣養」的巡邏警察自然連衫尾都碰不到，只能眼 白白看着香港野生沉香樹被破壞。大浪村原居民吳國安向本刊表示，村民自上年年頭已發現斬樹黨踪影，而他亦曾與斬樹黨碰個正着，「兩星期前，我响村後面行 山，見到三個後生仔著淺灰恤衫，一個攞住開山刀，一個攞住把鋸，好彩，佢哋一見我就掉頭走，如果佢哋狼死啲，衝埋嚟我都唔知點算……」阿國雖然頻呼好彩， 說執番條命，但村附近的十幾棵沉香樹卻遭逢劫難，「我見其中一個拐吓拐吓咁走，可能斬樹時整親，我報警個幾鐘後，警察先到現場，結果人就搵唔番，淨係見到 好多沉香樹俾佢哋攔腰鋸斷，估唔到效率咁高。」
「盜香」路線圖
發現隱蔽蛇竇
為追查蛇踪，記者上週二花了三小時行山路，才到達西貢大浪灣沉香樹林區。根據阿國提供的資料，記者嘗試到赤徑碼頭附近的山頭找尋斬樹黨，其間記者要用雙手 撥開密麻麻的樹枝及雜草才可前行，手腳亦因此滿布傷痕。卒在一處隱蔽山坡旁，見到一個用石塊堆成的爐灶，灶上還擺放了煮食器皿，從器皿的數量看，約可供五 至六人使用，由於該處山路非正式行山徑，煮食器具應是內地斬樹黨所遺下。沿山路至大浪村的路程，都可找到被斬伐的沉香樹。大浪村興記士多老闆陳生透露，在 這一帶活躍的斬樹黨，差不多相隔幾日便來斬樹，「我依家成日都聽到斬樹聲，報警後，差人三個鐘後至到，所以一直未見過拉到人，阿sir話人手唔夠噃。」 「班斬樹黨好多時為咗方便，連沉香樹附近其他嘅樹都斬埋，我依家怕雨季時會山泥傾瀉，上星期唔見佢哋出現，今個禮拜佢哋多數會嚟……」
「盜香」三人組
至上週三早上約十一時，有村民通知記者，說在大浪村的林屋圍，有人聽到砍伐樹木的聲音。記者便即到上址察看，初時未有任何發現，順山勢再走了約廿分鐘後， 便隱約聽到斬樹聲，再步入密林內，斬樹聲及樹幹倒下聲變得清楚及響亮。記者俯身放慢腳步前行，避免踩到地上枯葉驚動斬樹黨。緩慢推進了四十多米，終於發現 斬樹黨踪影。他們一共有三人，一名戴帽及穿淺灰色恤衫的男子，靈活地爬上樹幹，以四呎長的鋸來鋸動樹枝，另一同黨則正用斧頭猛劈另一棵沉香樹。第三個手執 三呎開山刀的，在樹林中找尋其他沉香樹，記者與他們最近的距離約七呎，清楚聽到其中一人是操廣東話，另外兩人則是閩南口音。其後，記者不小心踩到地上樹枝 發出聲響，與其中一名偷渡客兩眼對望，對方提起斧頭似有所動作，記者只好奪路而逃。由於該處電話訊號網絡覆蓋不到，最後要折返大浪村才可報警，適值當日有 大批機動部隊警員在赤徑及大浪灣一帶的山頭巡邏，記者引領警員返回現場時，幾名斬樹黨早已逃去無踪。
警察很難捉到人
上週四，村民又再通知發現斬樹黨的踪影，記者和警察趕到現場，再度撲個空，而警員陳sir無奈地向記者呻：「大佬！我哋唔夠人手，要求出動直升機協助，飛 行服務隊竟然話呢啲唔係救急扶危，所以唔肯載我哋。要求水警協助我哋喺鹹田灣上岸捉人，水警又話怕撞爛隻快艇。就算咁好彩捉到佢哋，我哋都好難舉證，好多 持雙程證入嚟香港，佢話嚟行山，你奈佢唔何，就算見到佢哋鋸樹，佢哋擅打森林戰，我哋只擅長城市戰，好難埋到身。」其後數日，警方村巡隊，派出三名便衣警 員為一小組，喬裝行山人士搜索，雖然有所發現，但又因警察對講機的訊號無法接收。根據指引，探員只能折返通知上司及要求同袍增援，當大批警員向斬樹聲方向 進發，斬樹黨已聞風先遁，警方最終都是無功而回。
尋找斬樹之鄉
曾有被捕獲的斬樹黨，向警方承認來自廣東茂名電白縣，是受僱來港專門斬樹，他們一行有十多人，通常從深圳南澳上船，之後在西貢一帶上岸，再攀山到大浪村一 帶山頭斬樹。為了追尋斬樹黨的源頭，記者來到茂名電白縣，假扮沉香買家尋找線索。最終，找到專做沉香生意的劉素芳，她收藏了不少上等沉香待價而沽。阿芳承 認附近一帶三千多居民都是靠沉香搵食，當她聽到記者想購入大量貨源後便即放鬆了警戒，更忍不住爆出來港斬沉香樹的過程。阿芳的父親，原來早在數年前已持雙 程證來西貢大浪灣一帶山頭斬樹，「有親戚住九龍，最初由親戚帶去西貢搵樹，西貢沉香係靚貨，日照夠長，濕度又適合，加上香港會打風，易令沉香樹折枝，引發 樹幹分泌樹脂……最正係咁多年未俾人開發過。依家我交晒俾個仔做，而個仔會另請工人去做，我哋好專業化o架。」劉父告訴記者。「香港貨靚，其中响西貢嘅收 穫，一公斤就賣到十四萬，沉香中屬第三級，在國內已相當罕有。」劉父表示，他們聘請外省人來香港斬樹，人工是每公斤一萬元人民幣，每次支出都要好幾萬。
東莞另設門市部
他指出，若刀手被香港警方拘捕，他只會給兩萬元安家費。「我哋請外省民工做，大約一個星期時間可以有貨，若遇上大風浪可能遲少少。南澳坐快艇到蚺蛇灣上 岸，班工人會匿响山頭煮食及過夜，我哋做一次成本都唔少o架，要包晒班工人交通來回，人工及食用……」為了拉生意，劉父還自爆幾名子女都在東莞經營沉香的 批發及零售，着記者可以到東莞選購。「○九年最好搵，每個月營業額有成三百幾萬，依家多咗同行競爭，不過都仲叫有得搵……我哋搵到錢都唔敢換大屋同靚車， 最緊要低調。」劉家的沉香，動輒過十萬，就算一條佛手沉香珠鏈，也要開價二萬五千元。劉表示最頂級的沉香，價值過百萬甚至上千萬，但貨源稀有，只有馬來西 亞的深山樹林中，才能找到那些幾百年樹齡的沉香樹。
有錢人豪玩沉香
沉香被人稱為「神木舍利」或「香中鑽石」，一直以來，中國的鬥茶、品香、插花及掛畫是古代文人雅士及皇室貴族的「四般閒事」。到清末，由於戰亂及經濟環境 轉差，歷代生生不息的「香」火突然熄滅了一百年，至近年國內經濟起飛，令沉香這種奢侈玩意又再回復舊觀。沉香主要用途是作中藥藥材、手工藝品及燒香，其中 玩得及炒賣得最瘋狂的是燒香，沉香原料價近兩年以倍數上升，而頂級的棋楠沉香，現時便要每公斤一千萬元人民幣。
燒香如燒銀紙
燃燒沉香來聞的玩意，為何會變成這麼瘋狂？說穿了，與內地人豪飲法國紅酒來顯示地位身價同出一轍，當飲拉菲已變得漸普遍後，國內的暴發戶便找尋另一玩意來 自顯身價，近年便玩起燒沉香來。北京及上海的高級食肆、私人俱樂部及富豪宴會上，必定見到的拉菲紅酒外，便是燒沉香，當中燒幾克沉香，最低消費便要數萬元 或以上，幾乎與燒銀紙無異。由於官場及商界盛行玩沉香，故現時內地流行的送禮或賄賂，都與沉香沾上關係，如近期北京富豪舉辦的私人派對，到場的達官貴人都 會獲贈一盒近二萬元的線香作為見面禮，交情再深一點，送上的沉香級數自然也提高。據深圳市收藏協會常務副會長韓昌晟表示，就連國內中產也興起一片沉香熱 潮，如每當飲宴，各人便自攜線香到場燒點及比併當中優劣，再豪華些，就直接燒沉香。「由燒沉香開始，國內玩家甚至連沉香飾物等也不放過，卒之，全國形成一 股沉香炒風。」韓昌晟覺得現時國內沉香的炒風已到瘋狂的地步。
最後採摘地
由於利之所在，國內盜伐沉香樹蔚然成風，甚至吸引越南的斬樹黨入侵。過去幾年，越南斬樹黨便不時潛入雲南西雙版納「盜香」，至今總共拘捕超過四百人，再加 上國內的盜香集團，原先在廣東、廣西及海南一帶的野生沉香，至今基本上已絕跡。為求貨源，「盜香」集團便南下香港斬伐野生沉香樹，以掠奪這塊野生沉香樹的 最後生長地。
沉香小貼士
在香港生長的沉香樹屬土沉香樹（英文名Incense Tree，學名Aquilaria Sinensis），又名牙香樹、白木香，樹脂帶有香氣。一般生長海拔四百米以下，屬高溫多雨，濕潤的熱帶及南亞熱帶氣候的植物，生長環境最好在年平均溫 度十九至廿五度。幼年生長較慢，十年後漸增快，年平均高度可達九十厘米，最常見於本港村落的風水林。土沉香樹若因外來創傷，再經樹脂與真菌產生生化效果 後，歷十數年或以上而形成的「沉香」，則會發出香氣。據知沉香香氣主要成分來自「沉香脂」或「沉香油」，已知的「沉香脂」就有十多種，由於樹種不同，所接 受自然環境催化不同，年期長短不同，十多種沉香脂的生長變化也不同，故沉香產生的香氣也是變化多端，由雲呢拿味，牛奶味甚至蜜糖味等數之不盡，且隨燃點時 間繼續變化，這也是最令焚香玩家們醉心的原因。
貨源短缺價格飛升
東南亞及國內，經過長年開採，野生沉香已差不多絕跡，而國內更將沉香樹列為國家二級瀕危珍稀植物作保護，屬限制進出口的物品。供應少，需求大，再加上要真 正形成沉香需時經年，高品種的沉香更需上百年時間才能形成，故天然沉香可說是無價寶，故其市場價格近年只升不跌。並非每棵沉香樹都能產生沉香，只有當沉香 樹被蟲咬、風吹折枝或人為致傷後，樹身便會分泌一種保護性的油脂癒合傷口，而傷口處恰巧遇上一種名為黃綠墨耳真菌的入侵，在真菌與樹脂互相抵抗下而產生的 生化效果，沉香便告形成。人工合成的沉香需時至少十至廿年，天然沉香則需時更久。沉香之名，因其木入水即沉，故名為沉香。
焚香記
後記
記者埋伏樹林直擊斬樹黨，除了面對蚊叮蟲咬及山路崎嶇之外，最困難是如何靠近斬樹黨，因他們警覺性高，記者除了要一直沉默行事，連每行一步也要計過，如上 空有飛機聲時，便快步行多兩步。此外，步伐也要與斬樹黨一致，他們停步記者也停步，才得以逐步靠近。至成功接近他們，記者要屏住呼吸拍攝，但最後斬樹黨還 是發現了，與記者四目交投，另一名斬樹黨更手持斧頭想包抄攝影記者，最後記者只有落荒而逃，至今想起仍心有餘悸。
2011-4-28 NM
自從去年底政府實施特別印花稅為樓市降溫，住宅成交頓時萎縮，相反鋪位市場卻有價有市，今年首季買賣宗數，更創九七年來同期新高，其中摸貨比率更大幅上揚。
鋪位炒風熾熱，但銀碼動輒千萬元以上，並非人人可上車沾手。但有一班牙醫一邊披上白袍替病人剝牙、補牙；另一邊廂就揸起鑊鏟密密炒鋪，大型連鎖牙醫診所恒 健的創辦人冼仲彥及朱啟裕，自爆組成為數八十人的團隊，集資籌旗連環短炒鋪位，單單去年至今已炒賣逾十個鋪位，賺近三千萬元。
本月中，香港大學公布去年畢業生的薪酬報告，平均月薪約為一萬七千多元；但若撇除最高薪的兩大學科醫生及牙醫，平均月薪僅一萬五千元。
有資深牙醫表示，畢業生甫踏出校門到連鎖牙醫診所工作，只要勤力密密做，月薪隨時達四萬元，「開牙科診所，需要買好多昂貴儀器，成本唔平，請多幾個新仔，星期日照樣開門做生意就最划算。」
新進牙醫人工已高人一截，作為全港最大牙醫集團恒健的創辦人，畢業已十八年的冼仲彥更加豬籠入水。事關他除了本業外，近年還密密炒鋪，每次皆有斬獲。去年 開始，至今已出動十一次炒鋪，除了仍然持有的尖東港晶中心地鋪外，其餘皆閃電摸出，當中尤以買入自己租用的上水龍豐花園診所獲利最豐厚，去年九月以一千二 百五十萬元買入，持貨僅半年，以二千四百萬摸出，勁賺逾一千一百萬元。
記者首次到其上水診所，以客人身份約見冼仲彥，護士表明必須預約才可見冼醫生，而且費用較其他醫生貴，更不做洗牙等濕碎功夫。兩日後，記者終於約到冼仲 彥，他起初不斷讚自己的專長是植牙，九成時間也是處理這種收費昂貴的手術，費用動輒四萬元，「喺上水呢間診所先咁平，若果你要去我外邊的診所做手術，要收 多幾千元，因為其餘診所有其他股東，要用公司資源，所以收得貴啲。」（記者後來到其他牙醫診所，表示要進行相同的植牙手術，費用僅一萬五千元。）
拍檔爆合作模式
後來記者道明來意邀請採訪，冼仲彥即耍手擰頭拒絕多談，「我買鋪只係初哥，唔值得訪問，你搵其他人啦。」記者遂找跟他聯手創辦恒健兼炒鋪拍檔朱啟裕牙醫， 朱啟裕在其位於大圍村屋地鋪診所內，禮貌地簡單回答了記者的問題，但他強調投資鋪位銀碼很大，絕非他們二人合力便可成事。「我們集合咗一班專業人士，人數 由最初七個人，慢慢愈來愈多人加入，變到依家八十人，有一半係牙醫同醫生，其餘有律師、會計師等等。總之大家志同道合想投資，所以夾份買鋪。」由於團友眾 多，未必每個鋪位皆符合各人心水，為了簡化程序，他們每次買鋪，事先皆成立一間全新公司，董事名義只有朱啟裕和冼仲彥，「冼醫生先係牽頭人，四圍去搵鋪， 我就負責處理文書工作。」為保障其他股東利益，朱啟裕指落實交易之前，必定與股東們簽了協議，「通常事先講定目標鋪位喺邊區，預算呎價多少，價錢上限係幾 多，俾其他人諗清楚有冇興趣。否則睇啱鋪先問齊咁多人，肯定趕唔切交易，到正式簽約才夾錢俾訂金。」由於買賣頻密，他笑言亦忘記最近買了什麼鋪位，「我要 睇番資料先答到你。」但他強調每次拍板買鋪位之前，例必與冼醫生在返工前或下班後，跑到目標鋪位觀察人流，「雖然唔係黃金時間出巡，但點都有指標作用。」
長揸回報更高
記者問他如何結聚八十人合力炒鋪，他倒過來說組織其實很鬆散，很多戰友是朋友一個拉攏一個加入，彼此未必認識。他指這種合作方式勝在集腋成裘，「專業人士 通常工作好忙，係賺到啲錢，不過冇時間投資，好似我咁，以前買住宅物業多數損手，有啲朋友更試過遇到租霸。相反買鋪雖然銀碼較大，但相對穩陣好多。」惟朱 啟裕承認人多容易手腳亂，故此早有共識，專揀數千萬元以下的細價鋪位，而且專跑短途，貪其只須付一成訂金，便可趕在成交期內獲利摸出。就以上月斥資三千四 百萬元買入的大角咀鋪位為例，假設有十人合資出擊，每人首期只需三十四萬元，但持貨一個月，每人已獲利四十萬，回報相當和味。有鋪位經紀更指冼仲彥是地產 常客，由於出入頻繁，因此佣金特平，甚至只收對手單邊佣。雖然短炒賺了不少，但朱啟裕內心卻充滿矛盾，認為長揸利潤更高，「最衰上會造按揭，起碼要俾四至 五成首期，相當犯本，未必個個partner願意攞咁多錢出嚟，但如果肯長線持有的話，回報隨時數以倍計。」原來冼仲彥的妻子馮漢琴，○九年底與親友合作 買入廟街一個實用面積僅三百多呎的地鋪，作價六百五十萬元，三個月後成功摸出，賺了一百三十多萬元；惟該鋪自她買入後，一年內竟轉了六次手，最終升值至一 千三百多萬元。事後冼仲彥得悉該鋪位價值極速翻了一番，也表示後悔太早離場。
曾開地產鋪
據一名曾跟冼仲彥合作炒鋪的牙醫表示，冼很貼近市場，經常閱讀有關鋪位的報導，對鋪位價錢亦能瑯瑯上口。起初他僅與太太聯手炒住宅物業，最初於九五年買入 大埔中心單位，持貨一年多小賺四萬元離場，轉而殺入加州花園，九六年中以四百六十八萬買入一單位，持貨不到一年，食盡九七樓市升浪，一鋪賺近一千萬元；嘗 到甜頭後，九七年先後買入上水中心、馬鞍山聽濤雅苑、大埔新峰花園三個住宅單位，可惜金融風暴掩至，全軍覆沒，共蝕六百多萬，最終在數年前轉炒街鋪；惟後 來買入的鋪位，銀碼愈來愈大，才夥拍其他牙醫，藉以減低風險，其他人熟知冼投資屢有斬獲，亦願意以他馬首是瞻，齊齊合作搵快錢。冼仲彥早年更曾與另一牙醫 袁川辰合作，在上水開設黃河物業從事代理生意，最終在○五年結業。「我以前幫佢（冼仲彥）打工，的確一齊開過地產鋪，不過依家冇任何瓜葛。」袁川辰說罷便 着記者離開醫務所。
太太也是牙醫
事實上，冼仲彥很懂得分散風險，他與太太馮漢琴同為九三年港大畢業的牙醫，卻選擇獨自出外拼搏開私人診所，太座至今仍留守衞生署工作，無風無浪薪高糧準。 據悉冼仲彥畢業了數年，便拉攏兩名港大的牙醫師弟，亦即朱啟裕及周家華，聯手在柴灣區開設牙醫診所。朱啟裕憶起，也不禁指昔日非常辛苦，「我哋從零開始， 晚晚不停接病人，做完之後才做其他工作，捱到三、四點先有得走。」
夥拍查懋成大搞
直至九八年，他們終於捱出頭來，上市公司香港興業老闆查懋成有意發展醫療生意，而當時香港連鎖牙醫診所不多，他們最終被查家睇中，入股牙醫診所，條件是他 們須要以合夥人的身份，繼繼留在恒健工作一段時間。有大水喉作後盾，恒建作風更進取，○一年，冼仲彥及朱啟裕曾被牙醫管理委員會開名譴責，指他倆展示面積 過大的招牌，並以「兒童牙科保健計劃」作招徠，不適當招攬生意，違反專業行為。但恒健的生意，未有被譴責影響，生意更愈做愈大，至今在香港開了十四間診 所，當中有不少更是駐紮在香港興業旗下的物業，除了接街客外，還接了不少大公司的生意，替僱員做牙科保健，甚至衝出香港，跑到澳門開了兩間診所。據一名認 識三名恒健創辦人的牙醫表示，自從恒健生意上了軌道後，其餘兩名創辦人朱啟裕及周家華，已退下恒健的前線，各自開了一間私人診所睇症，但冼仲彥除了在上水 開設私人診所外，還在中環、旺角及澳門的恒健收症，除了假日閒時與家人坐自己的遊艇出海外，每日便忙個不停做生意。就連拍檔朱啟裕亦笑他屬驛馬星動，「佢 唔停得，一定要四圍去搏命搵錢，我早就頂唔順停下來。」
摸 鋪 使 費 輕
政府為打擊樓市炒風，去年十一月推出物業額外印花稅，由於商鋪不受此限，大批住宅炒家轉型買賣商鋪，導致鋪位成交激增。再者，炒家購入鋪位後，如在完成交易限期前成功轉售，便是成功「摸售」，摸貨者毋須繳交釐印費，變相令交易成本大減。
冼仲彥短炒鋪位全賺
恒健股權變化
2011-4-28 NM
美孚牙籤樓事件鬧得民怨沸騰，事 緣發展商企圖強霸屋苑的剩餘地積比率，計劃在八期加建一幢牙籤樓。小業主當年花盡畢生積蓄，只求置業安居，怎料今天要瞓街示威兼收律師信。本刊全方位調查 五十個大型住宅項目，發現美孚牙籤樓非屬個別事件，原來全港逾三十個屋苑，都有剩餘地積比率，足以忽然再發展。其中，南區老牌屋苑置富花園的商場，隨時可 搖身一變成為一百八十度全遮擋海景的牙籤樓。另一港島藍籌太古城，發展商太古早已加建四星酒店和甲級商廈。屯門的黃金海岸隨時可起多三幢住宅，還有荃灣的 海濱花園計劃在廣場上加建屏風商廈。原來，不少發展商在開售樓盤之前，早已部署兩大陰招，預備日後食盡剩餘地積比率。美孚翻版牙籤樓暗藏全港各區，梗有一 幢在左近。
自發展商祥達的工程車，於三月中駛入美孚新邨八期的空地後，有受影響的居民，每日都到在地盤附近，由帳篷臨時搭成的「保家亭」打躉。住在九十六座C單位的 葉少舟，單位露台對正地盤。「如果真係起樓，唔好話個海景，連個太陽都會被完全擋晒。」葉少舟一邊說，一邊帶記者在地盤位置走了一圈。依記者所見，地盤外 圍被畫上一條黑色線將來會建圍板。站在黑色線上往上看，就是四座美孚新邨對海單位的露台圍欄。「低層嘅露台欄杆與地盤圍板之間嘅距離，應該少過一隻手 掌。」葉少舟說。祥達早前入稟法院，控告美孚居民在四月三日阻礙起樓，葉少舟與該區區議員王德全齊齊成為被告。本刊訪問被告之一，退休前是教師的葉少舟， 他眼神顯得有點愁緒：「無端端做咗被告……唉……都無計啦。依家都擔心o架，要我哋賠百四萬，個地盤啲嘢邊值咁多錢呀。四月三日仲要係星期日，邊有人開工 o架！」惹上官非，但葉少舟表示會堅持到底。「我哋會喺政府賣地當日（二十七日），拉隊去賣地現場嘅新伊館抗議。另外，廿九日十點，我哋被禁制進入地盤嘅 禁制令宣判時，我哋都會在高院門外集會。」
剩餘地積比解構
1. 發展商買地起樓，均受屋宇、地政及城規三個政府部門規管。屋宇署批出的地積比率（指總建築面積與地皮面積的比率），一般較地政總署地皮地契內的地積比高。 2. 發展商受地契和其他規劃條例（如高度限制）的規限，未能用盡屋宇署批出的地積比。但發展商在起樓賣樓前早有部署，留有兩大陰招，希望日後能與政府商討改地 契再進一步發展。
3. 陰招一：分割地段原本政府把每一塊地皮劃為一地段，地段上所有小業主共同擁有該地段的「不可分割份數」（undivided share）。發展商日後要發展剩餘地積比，本來要得到所有小業主同意，可謂十分困難。故此發展商在賣散住宅單位給小業主前，會把地皮劏開成若干小地段， 然後保留游泳池、停車場、會所等有發展潛能的小地段，只把住宅部分小地段賣給小業主。
4. 陰招二：不平等大廈公契若沒有在售樓前把地段割開，發展商可在大廈公契內列明日後有權再發展，用盡剩餘地積比。根據土地法，發展商只須與第一位買家簽大廈公契，發展商容易找來友好買家簽字。
牙籤樓危機遍港九
剩餘地積比的誘惑
美孚鬥爭的根源，是剩餘地積比率。不論美孚新邨、國金二期、還是半島酒店，香港所有樓宇都身負地積比率（plot ratio）。以一個十萬呎的地盤為例，五倍地積比率代表可以建五十萬呎的多層樓宇。換言之，地積比率愈高，發展密度愈大。現時市區呎價上萬元，每塊階磚 都是錢，賺到盡的發展商誓用盡地積比率，此舉在地產界稱為「炒盡」。港大房地產及建設系助理教授姚松炎指，六、七十年代起的樓不少還未「炒盡」，原因五花 八門。「當年大型屋苑好罕有，發展商嘅憂慮係怕賣唔晒，所以唔需要用盡地積比率。」他分析道。另外，受飛機航道的高度限制（如美孚新邨），以及遷就建築設 計（如九倉在天星碼頭的海運大廈），甚至太過複雜計錯數（如北角英皇道的嘉信大廈），都解釋了為何發展商不把樓盤「炒盡」。但是，原來政府的行政漏洞，才 是發展商玩轉地積比率的罪魁禍首。發展商買地起樓，受屋宇、地政及城規三個政府部門管制。屋宇署根據有近五十年歷史的建築物條例，限制樓盤的地積比率。現 時，香港的建築物條例適用於全港任何一個地區、任何一類物業的地盤。過了屋宇署一關，發展商還要把發展項目拿到城規會討論。城規會再根據分區規劃大綱圖， 規限土地用途和樓宇高度等。此後，地政總署會為每塊地皮制訂地契，列明最多可以起的總樓面面積。換言之，城規會和地政總署針對個別樓盤限制發展規模，屋宇 署則按放諸四海皆準的成文法辦事，尺度不一。「三者互不從屬，又互有漏洞。」姚松炎總結道。
欲要改契必先劏地
本刊翻查屋宇署的建築圖則和地政總署的地契，調查全港五十個地皮面積超過十萬呎的大型住宅項目，發現逾三十個樓盤剩餘超過兩倍的地積比率，多個藍籌屋苑如 置富花園和太古城，以至屯門的黃金海岸和荃灣的海濱花園，統統榜上有名。這些屋苑的發展商多數把地契和城規會限制的地積比率「炒盡」，而按屋宇署的準則， 則有剩餘地積比率。樓盤落成若干年後，發展商可與政府協商補地價改地契，以便把屋宇署的剩餘地積比率也「炒盡」。根據現時土地條例，假如在樓盤落成後已將 業權賣散給小業主，發展商除非取得所有業權人的同意，否則無權改地契。故此，為了有利日後與政府談判改地契，發展商一早部署兩大陰招。多位資深測量師和建 築師均表示，發展商多會用整塊地皮計算地積比率起樓，在業權賣散之前，將一塊大的地段劏開幾份，然後只把部分地段賣給小業主，自己則持有一些有剩餘發展潛 力的地段，待往後霸佔小業主的剩餘地積比率起牙籤樓。即使不劏開地段，發展商也可在業權賣散前，利用大廈公契的不平等條款，獨吞剩餘地積比率。本刊翻查全 港三十個大型住宅項目的公契，發現發展商為了保留將來發展剩餘地積比率的特權，訂立辛辣條款，在公契內寫明日後可再在屋苑內發展而毋須得到小業主同意。姚 松炎這樣比擬︰「就好似一個蛋糕，劏契（地段）就係將個蛋糕同士多啤梨切開，我（發展商）就有士多啤梨；而用公契的協議，就係話個士多啤梨係我嘅，個蛋糕 係共有嘅。」
置富設施轉手新地
美孚八期不是特例。時光倒流至三十五年前的香港，今日位於港島南區的置富花園，當年仍是牛奶公司的牧場。七六年，發展商香港置地透過補地價，發展大型住宅項目。
據七六年的建築圖則，置富花園的地盤面積近八十萬呎，按屋宇署的規例，可發展成數以十幢共超過六百萬呎的多層住宅。不過，由於受到地契和城規會的限制，發展商未能「炒盡」，造成地積比率剩餘逾四倍。
就在置富花園落成的七八年，置地在把業權賣散給小業主前，向地政總署申請，將一整塊地皮劏開十份，其中五份由置地的附屬公司持有，並於八五年轉手賣給母公司。九一年，置地以近三億五千萬，把該五個地段賣給新鴻基地產的一間附屬公司。
這五個地段除了是出租商場和停車場，更包括供小業主使用的網球場等康樂場地。「小業主買樓，除咗係買單位嘅擁有權，亦都係買『不可分割份數』的地權（undivided shares），即係話一啲公家地方，其實小業主都有份。」城大建築科技學部高級講師潘永祥說。
換言之，由於已被劏成獨立地段，小業主買樓的時候並不知道，他們買的只是置富花園的單位和其「不可分割份數」，另外五個地段並不屬於他們。
翻查屋宇署和地政總署的紀錄，假如非住宅部分，把剩餘地積比率「炒盡」，可額外獲得超過三百萬呎的總樓面面積。只要改契補地價和過城規會一關，新地隨時可以在置富花園興建牙籤樓。港大的姚松炎直言，發展商在業權賣散前劏地的做法是「最乾淨」！
這五個地段包括十七座對出的網球場及石屎平地、置富南區廣場平台、鄰近十四座平地、一至六座對出的兒童遊樂場和平地以及雅緻洋房停車場上蓋。
記者走訪該屋苑，認為十七座對出的網球場、置富南區廣場平台及一至六座對出的兒童遊樂場這三個範圍較大，最有機會及空間加建物業。
劉先生的家人兩個月前才斥資三百多萬，購入置富十二座富雅苑一個五百多呎的望海單位，他剛跟進單位裝修進度而準備離開，雖未見屋苑有再起樓的動靜，但顯得 十分擔心，「唔係啩？幾高呀？咁個海景單位咪拜拜囉？對成個屋苑環境都唔好啦。」他表示一直有跟進美孚牙籤樓一事，覺得一眾業主好無奈，始料不及家人的物 業有機會變成翻版，「如果香港咁樣真係好恐怖，住住吓前面又多幢嘢。但置富起咗好耐啦，又係新地，應該唔會嘅。」他自言自語說。
而住在二十座富興苑幾年的王先生，指着對出的網球場嘆道：「對我嚟講，置富可以加建完全係新消息，不能置信！（屋苑有剩餘地積比）全是隱蔽式資料，我冇話發展商錯，但小市民只可以無奈接受。」
現時，最令居民、學者和測量師摸不着頭腦的地方就是，政府有何法理依據，容許發展商用大的地段計算地積比率起樓，然後劏地改契，獨吞其他業權人都應該享有的剩餘地積比率？
黃金海岸起多三幢
除了港島藍籌屋苑，信和集團也曾經計劃施展先劏地、後改契的策略，企圖「炒盡」位於屯門海邊的黃金海岸。八十年代中，信和購入現址為黃金海岸的一幅一百多 萬呎地皮興建住宅。九○年一期落成前，信和入紙向地政總署申請劏地，之後才把一期的業權賣散給小業主。至九五年，二期陸續落成，信和重施故技，入紙劏地， 地皮劏開十五份，然後賣散業權。據屋宇署和地政總署的紀錄，信和雖然用盡地契條款限制的總樓面面積，卻沒有「炒盡」建築物條例的規限。九六年，香港樓市接 近頂峰，信和以逾四億元補地價獲地政總署批准改地契，在二期興建多三幢總樓面面積近三十萬呎的高層住宅，每呎成本約一千五百元。不過，此舉立刻招致小業主 大力反對，因為其中兩幢新樓遮擋着第六至十一座的無敵海景。後來經歷金融風暴、樓價大跌的洗禮，信和決定收回起多三幢的計劃，反而向政府索回補地價金額， 至今仍在法律訴訟階段。換言之，信和隨時可以發功「炒盡」黃金海岸。推着嬰兒車的陳先生，剛搬進屋苑不久，未聽聞擴建一事，卻已打定輸數，「人哋信置係大 業主，邊有得爭o架？嘥氣啦。」有駐黃金海岸十多年的地產經紀表示：「拖拉好耐，發展商隔幾年就開業主會試水，睇吓住戶反應仲大唔大，冇抗議就可能即刻開 工。」
地積比率知多啲
六十年代之前，政府以體積限制樓宇發展規模。賺到盡的發展商為了不浪費一尺一寸地盤範圍，勢必起一幢幢樓貼樓的建築物，有損環境。「所以政府在五五年從英 國引入地積比率，建築師可以揀起矮又肥或者高而瘦嘅樓，改善採光、通風、密度等。」港大房地產及建設系助理教授姚松炎說。不過，由於在計算體積的年代，大 騎樓可獲豁免計入總樓面面積，發展商可用騎樓發水，新例令發展商大為不滿。故此，遲至六七年才實行用地積比率計算。
大廈公契知多啲
身兼港大房地產及建設系副教授的大律師梁慶豐表示，大廈公契是根據土地法而非合約法訂立。「土地法嘅理念係，賣地嘅人唔單只希望第一個買家受土地條款約 束，亦希望以後任何一個買家都自動受約束。」梁說。在多層大廈林立的香港，購買一個大廈單位也是同樣道理，只要第一個業主與發展商簽署大廈公契，其他業主 都自動受公契條款約束。「可以理解為，第一個買家簽咗公契之後，跟住張地契走。」
太古城加高商廈
另一個老牌藍籌屋苑太古城，亦藏牙籤樓危機。七十年代中，太古船塢遷拆，原址發展大型屋苑。發展商太古地產為了把太古城分五期發展，於動工前，先後把地皮 劏開六十三份。翻查屋宇署的記錄，太古地產沒有「炒盡」建築物條例的地積比率限制。以最後一期第五期為例，現址是四星級酒店「東隅」、海天花園、太古城中 心連同一座商廈。由於發展五期前已經劏開地段，海天花園的小業主並不擁有「東隅」、商場和商廈的地權，而是由大業主太古地產持有。據太古地產的年報，自太 古城中心一座在九七年落成後，發展商考慮利用剩餘地積比，提出在二十七層的商廈再垂直加建十六層，涉及近四十五萬呎總樓面面積。不過，由於未能通過城規會 的高度限制，太古地產自○九年已沒有在年報提及加建計劃。當然，這並不代表太古地產不會捲土重來。記者上週六來到太古城，看見太古城中心一座的樓高，已經 比附近住宅如海天花園和高山台高出數層。如太古在大廈上蓋再起十幾層，加上其藍色的反光外牆，感覺就像一根金剛棒壓住太古城一眾住宅。其實，早於○三年， 太古地產已開始發掘可用的剩餘地積比，現時位於太古城與鰂魚涌中間的港島東中心，便是一例。記者由太古城出發，會先穿過一個名為「匯圃」的休憩公園，公園 內有小瀑布、樹蔭、長椅等，儼如一個私人會所內的公園。步行約五分鐘，才來到樓高七十層的港島東中心。港島東中心原地的地積比，本身不足以起一幢七十層的 大廈，但太古地產巧妙地先轉移原位於匯圃內的高爾夫球場用地，並與原本同在華蘭路的萬邦工業大廈合併，才成功取得足夠的地積比。而附近居民沒有反對，全靠 在正中間的公園匯圃。住在面對港島東中心的太古城順安閣，並為太古城區議員的趙家賢說：「我哋知道地產商如果要用plot ratio，事先要經業主同意。而我哋亦一直都驚佢哋亂咁起，影響到班居民。太古自○六年話起港島東中心之後，就不停諮詢我哋意見。匯圃原本只係一個好舊 嘅公園，我哋要求加長櫈俾老人家坐，又加種好多棵樹，最終成為依家俾居民行逛嘅匯圃。」趙家賢說，而且當時地盤與太古城的住宅之間相隔接近五分鐘步程，因 此居民對興建一幢七十層高的大廈，都沒有作出反對。
美孚八期民怨載道
今日的美孚新邨在四十年前仍是美孚石油的油庫。七一年，美孚石油與港英政府協議，透過補地價把油庫搬到青衣，聯同新世界在油庫原址發展住宅，也就是後來的 美孚八期。據七三年的建築圖則，美孚八期的地盤面積近廿萬呎，按屋宇署的規例，可發展成約一百三十萬呎的多層大廈。但是由於位處飛機航道，受高度限制，發 展商未能「炒盡」，造成地積比率剩餘○點六七倍，即約十二萬呎。（舊契並沒有限制總樓面面積。）就在七八年把美孚八期賣給小業主前一年，發展商向地政總署 申請，把近廿萬呎的地一分為四，包括兩條私家路、西南角的石油氣庫和十幢住宅。由於兩條私家路和石油氣庫已劏契成為獨立地段，小業主買樓的時候並不知道， 他們買的只是美孚八期的單位和其「不可分割份數」的地權，另外三個獨立地段並不屬於他們。九八年美孚八期對開的石油氣庫搬走後至今，發展商四度向屋宇署入 建築圖則，欲在原址起樓，總樓面面積由五萬多呎至十二萬呎不等。由於原址一直是住宅用地，發展商毋須補地價就可以建住宅。○九年，祥達發展有限公司以約一 億二千萬元購入石油氣庫和旁邊通道的地，翌年獲批建築圖則，建樓高二十層的住宅。
二期六期︰照辦煮碗
除了八期，二期和六期正面臨同樣威脅。據本刊獲得一份○九年美孚居民與時任新世界發展總經理梁志堅的會議紀錄，梁主動表示，二期的社區會堂和六期的油站都 有剩餘發展潛力建住宅。六六年，美孚石油透過補地價，在原來的油庫地皮發展住宅，也就是後來的美孚一至四期。七十年代初，美孚首四期陸續落成。同樣是因為 高度限制，發展商未能「炒盡」，剩餘地積比率為○點九七。以一至四期近一百萬呎的地盤面積計算，剩餘近十萬呎總樓面面積。位於二期南端的社區會堂「孚佑 堂」屬獨立地段，新世界的子公司匯秀管理有限公司曾聲稱由其擁有。不過，二期的大廈公契寫明「孚佑堂」屬於美孚居民，即使該地段一直是住宅用地，發展商要 在此起一幢望海牙籤樓，必定困難重重。至於美孚六期，同樣在六六年換地，起樓前已把地皮劏開八份，也是因為高度限制，發展商未能「炒盡」，剩餘地積比率為 ○點五二倍。以五、六期逾四十萬呎的地盤面積計算，剩餘超過廿萬呎總樓面面積。位於六期東邊的油站屬獨立地段，由美孚石油持有，並不屬於美孚的小業主。不 過，油站是非住宅用地，如果要起牙籤樓，須先經城規會改土地用途。
海濱花園不平等公契
位於荃灣西的海濱花園，前身是加德士的油庫。八六年，油庫拆卸後，加德士聯同新世界發展透過補地價興建大型屋苑，地皮面積超過五十萬呎。據屋宇署的紀錄， 當年發展商原定在第二期興建一座商業大廈連商場，後來把計劃擱置，只建了商場，也就是今日的「海濱廣場」。所以，雖然發展商用盡地契規限的住宅總樓面面 積，但是商業部分仍有剩餘。不過，建商廈的計劃擱置時，發展商已於八八年把海濱花園賣散給小業主，無法劏地保住商廈的地皮。但原來發展商早已在大廈公契做 手腳。翻查海濱花園的大廈公契，契上寫明︰「發展商在適當的情況下，經權衡後，毋須經小業主的同意，也有權直接入紙申請附屬公契發展商廈。」果然，新世界 在九三年把商場賣給自己的附屬公司，並加入附屬公契，再次寫明商場的擁有人可以利用剩餘地積比率再發展。○七年，屋宇署批准在「海濱廣場」上蓋加建樓高廿 四層、總樓面面積近二十五萬呎的商廈，惟至今仍未動工。由於海濱花園當中有七座都是圍着海濱廣場而建，有居民及地產經紀估計，建成後，景觀最受影響、完全 被遮擋的有十七、十八、二十至二十二座。記者在現場視察，外貌似文化中心的海濱廣場，共八層高，內有超市、食肆、溜冰場等，但有多個鋪位空置，場內陰暗， 扶手電梯亦沒有運作。堅持每天到場跟鄰居聊天的曾婆婆謂：「寫字樓起好之後，會好似一支香插喺中央，真係啋！依家商場冇人行o架，以前有戲院同永安，現時 四、五樓變咗護老中心，不過我都老啦，唔理得咁多。」對於一眾長者，可能只是少了一個舒適的休閒設施，但其餘大部分業主，都高呼反對。住近廣場的鄧小姐， 對加建一事表現非常愕然，「唔係嘛？我租咗兩年，覺得治安好又夠寧靜先買依家個單位。真係加建，實有排嘈啦，工人出出入入，人流都複雜晒，我好擔心，今次 死啦，出面啲樓又咁貴，想搬都未必搬到。」正前往洗衣店的她，指日後居住密度、空間環境，一定受影響，「海濱花園本身都好密，再加一幢嘢點搞？」既然公契 對小業主如此不利，為何所有小業主買樓時都簽署了？關鍵就在於，「根據土地法，只要第一個業主簽咗公契，其他業主都受公契嘅條款約束。所以第一個買家通常 都係同發展商有關係嘅人，其他業主冇得選擇。」身兼港大房地產及建設系副教授的大律師梁慶豐說。
2011-4-28 NM
金像獎，頗悶。轉台阿仙奴大戰利物浦，也不精彩。再看金像獎，久違的周潤發上台，頒獎給徐克大導演。然後，看到《打擂台》奪得最佳電影，三十五歲的郭子健衝上台又跳又嗌。
「你有看《大時代》嗎？大奇跡日，方展博就是跳起抱住慳妹。我跳，因為金像獎同樣是大奇跡日呀！」算不算奇跡？《打擂台》只拍了十五日，男主角是陳觀泰與梁小龍，而其餘對手全部是面向中國市場的大製作。
同樣是導演，殿堂級的徐克當然冷靜，郭子健不能。他很記得拍攝過程如何被嘲笑：蝕死老闆呀，班演員玩完啦，十五日拍套愛情片都唔夠時間呀……
《打擂台》後，周星馳找他開戲再拍《西遊記》。
郭子健仍然住在深水埗舊樓，月租四千。
「一搬，我就要買最大最靚的豪宅。」
似說笑，又好像不是。清醒
壹：贏不到最佳導演，失落嗎？
郭：你唔好推我去死啦。未到位置，贏了，後果不堪設想呀！就算單以作品論，我也不覺得自己可以跟其他四位相提並論。甄子丹拍一場結局，拍足一個月。我拍整齣電影，只有十五日。
《打擂台》沒有特別巴閉，電影有幾多斤兩，我心知肚明。它只是代表業內人士的心態和取向。這個年頭，太多合拍片，難得有老闆不怕蝕本還肯投資港產片，有班人又肯花心思拍得不太爛，值得支持。
我只是精神可嘉。
壹：你的另類，正是你的賣點呀！
郭：我想接近觀眾，從來沒有打算特立獨行。
我喜歡的電影是《英雄本色》、《秋天的童話》，是很傳統的口味。我偏鋒？唔夠錢呀！我的資金不夠我起一幅牆，我做到的，只是破壞一幅牆。其實，根本沒有商業與另類的區分，老土地說，只有分好看不好看。
如果有大製作找我，我一定拍。
壹：不擔心喪失自主性嗎？
郭：我不是很個人主義。
周星馳找我拍《大話西遊》，合作模式是他說他的看法，我說我的看法，融合到就融合，融合不到就看看到時誰人在場。連周星馳也說自己並非天下無敵，我還可以出什麼聲？
我是small potato，外面風高浪急，如果一個人戇居居舉起枝旗，收檔啦！不如找隻小船一齊浮浮沉沉向左向右。死唔去，等到有隻舢舨仔，再去出海啦。
一味憤怒，一味爆粗，有用嗎？自己相信的，決不可以忘記，但如何表達便要根據時勢。
我是清醒地隨波逐流。
壹：得獎後，你的舢舨應該穩固了吧。
郭：得獎，是甜品，不是主菜。興奮過一晚，喝酒喝到朝早六點，盡情過，好了。你決定做好一件事，不代表一定有好結果；到你清楚知道想得到什麼，情況更容易萬劫不復。
遇逆境時，坦坦蕩蕩；遇順境時，戰戰兢兢。我被稱為票房毒藥，難道遇過的失敗還算少？
青春
壹：很多人說《打擂台》滿足到香港人懷舊心態。郭：懷乜鬼舊？《打擂台》是青春勵志片，我沒有歌頌過去的好，我只是指出現在有幾差。世界很差，人性越來越 負面。又如何？你還不是要繼續行下去？我是o靚仔時，日日給大人看輕，又話我英文差又話我有懶音又話我打機睇漫畫；到今日，三十幾歲，身邊朋友開始變成那 些大人，話班後生坐巴士無禮貌又玩女又3P又4P。年輕人的本質其實沒有變過，是你們老了。至少，我未聽過曾志偉和泰迪羅賓批評過。所謂青春，正正是不會 提及青春兩個字，到你只懂緬懷過去，你的人生已經玩完。所以，我不是懷舊，我只是在惡劣環境中發掘美好的事情。壹：例如選用一班過氣武打明星？郭：很多年 前，跟泰迪羅賓創作過一個講樂隊的劇本，賣極賣不出。前年，林家棟問我有什麼故事，我便拿出來再賣一次。音樂無市場，功夫囉。如果功夫唔得，還可以變成槍 戰片。最緊要有得拍。原意是拍一齣功夫喜劇，一班阿伯，騎騎呢呢，終日坐喺茶樓吹水，結局打一場大交。直到有一日，看到梁小龍接受你們《豪語錄》訪問，說 練武是為了令自己有能力維護法紀，才開竅。功夫片經常說練武是用來強身健體，多餘，練武一定用來打，用來戰勝別人，用來置對手於死地，正如拍色情片一定要 ×。一打，就要贏，是心態，不是結果。結果，輸，可以點？咪再打過囉，可以點呀？
困難
郭子健，香港長大七十後。中五時追看電視劇《大時代》，看到羅樂林質問劉青雲：「如果你明日便死，你想死在哪裡？」突然覺悟，立誓要找尋到屬於自己的地 方，發光發熱。現實是中五畢業考不入理工設計系走去做美術設計員，日日對住電腦熒光幕畫惠康開心價的笑臉圖案，月薪二萬。前途無可限量。慘在無聊去便利店 買可樂時順手翻閱《電影雙周刊》見到導演會開製作課程，一萬八千讀半年，不影響正職，想起舊同學入行做場記好似多姿多采，決定報名，一個星期上堂三晚。客 席導師之一的泰迪羅賓頗欣賞郭子健的畢業功課，誠邀加入一間並無實質工作的電影公司。郭子健拿着積蓄八萬，將養家重責交給弟弟妹妹，狠心辭工，離家出走， 與另外兩個志同道合的好友，搬去月租四千的深水埗舊樓單位。朝不保夕。郭：我是想一步登天。一入行已經打算當導演。如果安安分分做個編劇，一年可以寫兩、 三個劇本；做個副導演，一年也應該接到五齣戲收到五、六萬。我偏偏要兩者兼顧。黑澤明也是這樣呀！難得葉偉信又肯給我機會。我便白天在片場，深夜回家改劇 本，第二朝又返片場。收錢？人家二千幾萬成本的電影俾我搞，還好意思要求？拿過很多劇本搵老闆，失敗過無數次，想放棄了，打算跟葉偉信跟一世。直到拍完 《大城小事》，在北京做後期，黎明鼓勵我，我才有決心放棄所有工作，專心推銷劇本。結果，曾志偉讓我拍成《野良‧犬》。那時，積蓄只有四萬。壹：現時還住 在深水埗？郭：是。一個人住，月租仍然四千。之前，有個單位，在銅鑼灣，面向維多利亞港，月租萬二。我想了想，還是留低，每個月慳八千。即使，現在的單 位，樓上試過燒死人，樓下是雞竇。創作，或者都是要在苦楚中進行。困難？有什麼工作不困難？你寫份稿也困難。所有難關，只是用來隔開對該項工作不夠熱愛的 人。所有難關，其實都撐得過的。
白色灰燼
郭子健視韋家輝為偶像，最想葉偉信獲獎，很佩服劉德華，渴望跟周潤發合照，但，訪問中，說得最興起的，是矢吹丈。年輕的小朋友大概未聽過《鐵拳浪子》。六 十年代七十年代的經典日漫，不良少年矢吹丈透過拳擊肯定自己。結局，矢吹丈疲倦到癱坐在椅子上，身體化成白色灰燼。勵志得賺人熱淚。攝影師給郭子健一對拳 擊手套，他便不自覺地模仿。或者也只有他有本事模仿，為了做一做導演，不惜放棄安穩收入，不惜咬實牙關住在三百呎蝸居超過十年，不惜免費被前輩們任鬧任× 還要笑臉迎人。不正是「將青春燃燒殆盡」？而我們，看着股市升到幾多點，層樓該放還是不該放，去朗豪還是四季擺酒……竟然還有矢吹丈。
2011-4-28 NM
行街睇戲食飯，人人smartphone不離手，吸引不少商場、巴士公司、地鐵等企業，推出自家手機apps作宣導，霎時間令寫apps行業變得炙手可熱。單打獨鬥的個體戶、電腦軟件開發公司，齊齊磨拳擦掌，準備靠apps大撈一筆。個體經營
去年Ronald抱着玩票心態，寫了兩款iPhone的心理測驗apps，純粹諗住測試反應，點知竟然帶來可觀收入，「當初於iPhone上推出《16型 人格MBTI測試》（http://itunes.apple.com/hk/app/id403477755?mt=8）（0.99美元）及《9型人格 Enneagram》（http://itunes.apple.com/hk/app/id408693413?mt=8）（2.99美元）的心理測驗 付費apps，只用了一個月時間開發，點知推出兩星期已經高踞台灣及香港區App Store的付費下載榜頭三位，兩款apps全球銷量超過三萬人次，賺了五萬幾蚊（港幣）。」
這次經驗無疑加強了Ronald的信心，不過他未有打算食住上推出付費apps，反而用了幾個月時間收集資料及製作一款以「團購」為題材的免費app， 「今次製作《團購情報》（http://itunes.apple.com/hk/app/id417573816?mt=8）的目的並不是為了賺錢，而 是想提升寫apps技巧同埋點樣令更多人留意自己的作品，結果短短兩個月下載量就超過十一萬人次，雖然app本身免費，但預留的廣告位好快已被廣告商買 起，預計每個月賺到幾千蚊廣告費，對於單打獨鬥的個體戶來說，收入已算不錯。」
精於寫apps的Ronald，就讀城大工商管理（資訊管理）學系，課程內容不涉及編寫電腦程式，「一直無諗過做programmer，寫電腦程式只是個 人興趣，例如中學時就學過寫Flash。去年見到成街人都玩《Angry Birds》（http://itunes.apple.com/hk/app/angry-birds/id343200656?mt=8），不停討論 點攞三粒星，先發現原來小小一個smartphone遊戲都有頗大影響力，所以的起心肝於暑假期間花兩個月自學。」Ronald話學寫iPhone apps不算太困難，最緊要有編寫Flash（http://www.adobe.com/products/flashplayer/）或 Java（http://java.com）的底子，再買書自學同上外國網搵資料，好快上手。
張穎豪（Ronald）
城大工商管理（資訊管理）學系三年級生，雖然未有主修電腦課程，卻於去年寫iPhone apps賺到幾萬蚊，最新的團購app，推出兩個月下載量已超過十一萬人次，深覺發展潛力驚人，正準備全情投入寫apps搵銀。
Android免問
接連寫三款iPhone apps都賺到錢，Ronald不諱言心雄起來，諗住畢業後可以在這一行大展拳腳，「今次的成功令身邊不少朋友都一齊研究iPhone apps，最希望將來可以同朋友合作自組公司，寫更多apps賺錢。」講到smartphone，近期 Android（http://www.android.com/）陣營開始抬頭，問Ronald會否視為另一個商機，不過他說仍抱持懷疑態度，「雖然外 國的Android手機賣得好厲害，而且開發方式同iPhone大同小異，要轉寫Android並不困難；因為 Android可以直接安裝盜版apps，iPhone則需要jailbreak（http://en.wikipedia.org/wiki /IOS_jailbreaking）後先得，所以Android盜版問題明顯嚴重得多。真正付費下載的用家好少，好難賺大錢，所以短期內只會專注研究 iPhone apps。」
開 發 流 程
現時主流的smartphone作業系統，最為人熟悉的是Apple iPhone的iOS，其次就是Google的Android，想賺錢，一定要主攻這兩個作業系統。iPhone或Android apps的開發過程基本上一樣，首先要付費登記成為developer，然後下載專用開發程式；完成開發後，將app遞交Apple或Google審核， 再等多幾日至三個星期就可以上架。
百萬生意
自行寫apps賺錢，規模大極有限，單打獨鬥實在難以吸引大企業上門幫襯。去年初仍於本地電腦公司任職程式設計員的Kenneth，就把心一橫成立公司， 專為企業提供寫smartphone apps服務。「一直以來本地programmer的薪酬待遇比起外國差一大截，做到意興闌珊。去年決心辭職，膽粗粗同朋友Leo合組公司，然後為本地電 子漫畫雜誌DCT Manga（http://itunes.apple.com/hk/app/id393328060?mt=8）開發smartphone專用的電子書 架，估不到一推出就立即成為中國及香港地區Apple App Store排行榜Top 10。」
雖然電子書架未能賺到好多錢，卻收到宣傳之效，「賣apps收入要同DCT Manga拆賬，所以最後只微賺幾萬蚊，不過最重要是吸引到其他企業留意，例如新鴻基、數碼港及三聯書店等，都放心搵我們寫apps。每一單承包製作費由 十幾萬至三、四十萬不等。開業大半年，已為廿幾間企業寫apps，粗略估計至少有三、四百萬收入，利潤都幾可觀。」
除了幫企業寫apps，還會為個體戶提供技術支援，賺取服務費，「而家想自己寫apps賺錢的新手愈來愈多，不過他們都擔心技術未夠成熟，又不熟上架流 程，難以寫出一款受歡迎的apps。我們就收取幾千蚊顧問費，然後提供技術支援，包括市場策略、題材審議、編寫程式建議以及除bug等，令新手更易透過寫 apps賺錢。」
李建和（Kenneth）
四方創意的業務拓展總監，公司去年中成立，最初只得兩個人寫apps賺錢，半年間發展成擁有三十幾人的中小企。
人才渴市
近幾個月有不少公司上門搵Kenneth寫apps，不過，他說最終因為人手不足而推job，慨嘆人才難求，「本地大學現時仍未有專門教寫apps的正規 課程，就算我們出到比市價高幾成的人工，都好難搵到人才。暫時唯有依靠以前就讀的大學，推薦剛畢業的師弟由頭訓練。」
千萬巨作
《Angry Birds》可算是smartphone界的奇跡，推出僅僅一年，不同版本的下載量加起來已超過五千萬人次，當中付費版更佔一千二百萬人次，芬蘭開發商 Rovio（http://www.rovio.com/）估計至少大賺八百萬美元（約港幣六千三百萬元），認真厲害。
網站參考
想自行研究寫iPhone apps，推薦去以下兩個討論區，資料齊全又多同行睇。高手解答iPhone Dev SDK討論區每日都有成千上萬iPhone apps開發者上網交流，有任何寫apps上的問題都可以在這裡發問及搵到答案。網址：http://www.iphonedevsdk.com
中文顯示Cocoa China國內最多iPhone apps開發者聚集的討論區，由新手開發流程、sample代碼至高手技術探討都有，全中文顯示，易明。網址：http://www.cocoachina.com
越洋賣書
就算不懂寫apps，但食住smartphone熱潮，一樣可以賣相關產品賺錢。作家何故早於去年已經進軍電子書市場，於Apple App Store推出三本電子小說搵真銀，合共賺了萬幾蚊。「iPad大熱，明顯改變了不少香港人的閱讀習慣，因為一部機可以收藏好多本書，隨時輕過實體書，而 且想幾時睇都得。」何故認為iPad電子書的另一個優勢，是可以輕易讓不同地方的人接觸到自己的作品，作者更易開拓海外市場，「去年中至今，三本電子書加 埋的下載量雖然只得約二千人，不過，中國、台灣甚至美國的下載量竟然比香港還要多，認真意想不到。」他又補充說賣電子書，比起出實體書可以分到更多版權 費，而且成本較低，所以不少作家都開始轉向電子書發展，「出實體書不夠環保，拆賬又分得少。以每本賣四十蚊的小說為例，賣到二千本已算不錯，不過扣除發 行、印刷及出版社收取的費用後，只得萬幾蚊落袋；如果推出電子書，至少有四至五成利潤，例如賣2.99美元（約HK$24）的小說，就算只得一千人下載， 同樣可以賺到萬幾蚊。」
何故
香港小說會會長，集作家、編劇、電台主持及中大日本研究學系兼任講師等身份於一身，近年主力推出電子書，目標開拓海外市場。
多媒體化
不過何故認為要靠電子書賺錢，一定要花多點心思，「只是將文字直接搬上電子書，毫無新意，可以話死路一條，應該要活用iPad的多媒體功能，例如插入音樂、影片，或者同網絡互動等，令買家感覺超值，先可以吸引更多新客路。」
兩大陣營
最受歡迎的smartphone，暫時以iPhone或iPad的iOS以及Google的Android兩大系統跑出，所以想寫apps賺錢必定要先考慮這兩個系統，不過各有優缺點。
特報Facebook群組創立
NEXT 3.0除了繼續搜羅最新產品同潮流玩意，更特別開設Facebook群組，提供互聯網世界精彩新聞同產品情報。只要在Facebook以「NEXT 3.0」為關鍵詞搜尋就搵到，而且全日更新，想睇更多新資訊，就要即刻加入。
2011-4-28 NM
我不相信做事有什麼秘訣可言，我 更不相信世上有信手拈來的秘訣這回事。人們渴求秘訣，那是墮性使然。事情做得不好，他們卻不去想困難所在、設法解決，反而冀求找個秘訣，讓他們可以如有神 助地一蹴而就。奇怪的是，我雖然不相信世上有什麼秘訣這回事，見到別人減肥成功還是禁不住向他們要秘訣。自己做不到的事情，別人做到了，想當然地以為他一 定有什麼秘訣，否則怎麼他做得到，我卻做不到？我們往往忘記，別人成功，因為他們付出了我們不願付出的代價。
我一再減肥失敗，因為我生性饞嘴，永遠忍不住口；一見到美食便要食，即使吃了會死也吃了才算。若然我可以像陳文茜那樣吃番茄火龍果度日，真的要肥也難，哪 來什麼減肥秘訣可言？那完全是個有多少意志力的問題。老實說，像她那樣過活，我是會變態的，犯不着啊。其實不相信做事有什麼秘訣才是真正的秘訣。不相信世 上有秘訣的人，看到別人做事成功，便會自然而然會想：唏，反正世上沒有什麼秘訣可言，別人做得到，我又怎會做不到，甚至做得更好？小時候我在工廠做童工， 見到陪着外國買家來驗貨的華人買辦英文講得咯咯聲，好生羨慕。不過我隨即一想，唓，他也是人，他做得到，我怎會做不到？於是我走去買英文課本回來，從a man a pan, a man and a pan開始，慢慢唸起來，最後不也講得幾句英文了嗎？那時候我在針織手襪廠工作，最初當雜工。早上起來，開門掃地；晚上收工，執拾枱椅工具；日間搬搬抬 抬。一有閒暇，不用別人叫，我自動自覺幫別人手。午飯後別人休息，我會到車間去看有什麼可以幫手。見到我這樣熱心，對我有好感，他們有空便教我織機的工 藝。不到幾個月，我已學會織手襪，見到有織機空下來廠長便調我去當織工。當了織工，我的月薪由六十元跳升到九十元，要是多開夜加班，甚至每個月可以賺到一 百二十元。對我來說那是個大翻身了。在車間織手襪，作息有定時，不像做雜工那麼忙。一有空我便去收發部幫忙，不是調配待發出的毛線，便是整理外發收回來的 手襪片。我自小便學懂打算盤，收工後就幫手結算收發的賬目，乘機學習收發部的工作。
見我這樣熱心，收發部的同事自然樂於教我，不久我已經掌握到收發部門的基本運作。不到一年，收發部門主管晉升為包裝部主管，廠長沒有升擢部門副手為主管， 反而讓我當主管。收發部只有三名員工，是個小部門；我十四歲不到便當上主管，成為行內一時佳話。收發部門連接貨倉和整理部（那是挑縫手襪織片接口然後加以 洗水的部門）。接管收發部後，我發覺這個部門跟整理部幾乎毫無默契可言，以致給收發部門帶來不少麻煩。我雖是部門主管，可是較其他部門主管年輕，他們都視 我為小弟而非同級同事。若然我煞有介事地跟他們說如何去改善部門之間的合作，他們一定覺得很不爽，故此我要用別的方法改善兩個部門之間的運作。安排好收發 部門的工作後，一有空檔，我便會趁貨倉或整理部門特別忙的時候自動請纓去幫手。這樣做既可以搞好關係，更讓我從中了解到這兩個部門的工作。關係搞好了，更 了解這兩個部門的問題癥結，我跟他們的溝通隨着增加，從中協調部門之間的工作，也就水到渠成了。自此，兩個部門之間減少了許多運作上的混亂，這也提高了車 間的效率，而我的工作也輕鬆多了，讓我有時間躲到貨倉的角落温習英文。（貨倉主管譚老先生兼任工廠的會計，他是從名校退休的英文教師，亦是我的英文啟蒙老 師；他鼓勵我在倉庫隱蔽處温習英文，更替我睇水。）那個時候，譚先生的年紀已經不小了，精神不太好，沒有太多時間教我英文，故此他主要是教我查字典和拼 音，讓我學英文生字，到碰上疑難才去問他。就是這樣我跟他學習了一年多英文，勉強可以明白一些簡單的會話，自己也說得上一兩句。拿着字典看，一路看一路 查，英文報紙，一邊查生字一邊看，可以略懂簡單的新聞。廠長很快便留意我的英文能力，遇上沒有買辦陪着的老外單獨來驗貨，他便叫我去招呼和做翻譯。起初見 到外國人，往往不知所措，明明聽得懂他說什麼，也曉得該說什麼，可就是，口窒窒說不出聲來。到鼓足勇氣張開口，又因為太緊張而說得太大聲。見到這個情形老 外都一笑置之，讓我慢慢來，甚至拍拍我的肩膀着我放輕鬆點。不消多久我便真的不怕說英文了，曉得靜心聽、慢慢講，讓我真的搞掂了英文。命運便是這麼神奇的 了，當驗貨翻譯認識了些老外，後來給我遇上一位有心提攜我的德國女士；她成為了我人生第一個伯樂，給我人生和事業帶來重要突破。她將我從工廠帶到「文明」 的洋行，無論是工作或生活環境從此改天換日。幾十年後每當想到她，心底裡仍然禁不住泛起暖和和的溫馨。受人恩惠，讓我的人生添上溫馨的光澤，真美好。不過 那是題外話，扯得遠了。
初到香港，我看到了個嶄新的花花世界，氣息自由、朝氣蓬勃，我像是充了電那樣對未來充滿憧憬和希望。在這個嶄新的世界裡的每一陣風，每一閃磷光，每一絲細 雨，對我來說都是個承諾，那是個令人非常興奮的時代。那時候我只想貪婪地學，學做事、學做人，不放過每一個學習的機會；因為在我來說，做每一件事都是個學 習的機會。別人若然讓我幫忙，我會心懷感激，因為我知道我又可以學到新的東西，幫我在人生的征途上往前走多一步。就是這樣，我每一天都一步步地向前走，冥 冥中上天彷彿已為我留下了個位置。我不是在說秘訣的嗎？說到哪裡去了？其實回頭細數前路，檢驗走錯了的路，吸取教訓，那便是做人做事的秘訣了。人是永遠都 沒有先見之明的，有的只是事後孔明，故此做人做事都沒有秘訣這回事。前路蜿蜒，猶如告訴我們，秘訣其實很簡單：Give yourself credit of the doubt，永遠謙卑，不要害怕從零開始，即使曾經一飛沖天，但每一次其實都是從地上爬起來。你過去曾經飛得很高，甚至上過雲端，那可不是說一切便從此從 雲端開始。謙卑令我領悟到，不怕吃虧，甘於付出，是最順滑的學習之路，但人生得失是無從計算的。若然在人生路上學會了一些事情，那便是人生的得着了。學海 無垠，那又讓我們怎能不謙卑？
望出露台，樹林晚霞旖旎，令人心醉！
2011-4-28 NM
上星期我們討論了通脹成因，快錢及商品價格過高等問題，為世界經濟增添了幾分陰暗面。其實在地球的這邊，並非一片灰沉沉。
歐美政治及財金政策的鬧劇，實際上與我們無關。最困擾亞洲地區的，是不斷加劇的通脹問題。西方國家未能自救，自然幫不到我們，我們不應該被他們的問題所影響。中國十二五有隱憂
我關注的是，中國經濟依賴在固定資產投資上達七成，即使人口達十三億，我仍覺得荒謬。這種失衡情況，解釋了為何上海及香港的股票市場自○七年開始，成為表現最差的城市，可能是因為愈來愈多人預期中國經濟將有一次大震盪。
難怪總理溫家寶要落實下一個五年計劃去刺激消費性開支、服務業、生物科技及清潔能源，減少不必要的生產力及大型計劃上的開支。我真的希望這個「十二五規劃」可以盡快有成果，否則淡友就會得逞。
自○○年起，金屬價格已經增長十倍，估計其中一半都是中國的錯，雖然發展中國家印度亦要負起部分責任，這情況與石油及燃氣一樣。
與 其一味看淡，不如找出哪類公司位處風眼位，我們總不能因此沽出整個組合，尤其是一些表現良好的中國公司。中國要面對經濟大震盪的機會，我相信由零提升到兩 成半，始終溫總在執行規劃時一定會遇到很多困難。歸根究底，中國行政制度透明度低，當溫家寶一人未能控制規劃的每一個細節，自然要依靠下屬之間互相合作。 假如大家都不太熱心，這個計劃最終只會被沖到馬桶去，中國自毀長城。
留意日常消費股
以上所帶出的訊息是，總不能沒有基建，但 必須與交通、服務業及清潔能源有關。我不是支持那些鐵路公司，反而會考慮相關的售票、信號系統，及其他相關的專門行業。我會留意一些售賣日常用品的公司， 例如賣麵、飲料、食品，也包括人壽保險、銀行、流動電話服務及能源發展的公司。假如要買地產股，便要小心選擇，我們持有的瑞安及新鴻基地產是較富有競爭力 及財務實力的公司。開採礦及金屬的公司已經過了巔峰狀態，低毛利、低效能，又是污染源頭，漸漸成為了舊經濟行業，加上中國已經開始於海外買入資源。組合中 的創科、思捷及友邦業務位於歐美及亞洲，可作對沖；太古加強航空及商貿；我相信滙豐表現會有好轉，投資者回頭現已太難，只好一直持有，直至它暴升或暴跌的 一天。我心目中的合理目標價是一百四十元，達標後才對其前景再作評估。管理層決定徹底改革及減薪將是一個好開始。 標普將美國政府債務評級前景下調為負面。這是應該的，但影響對債券甚於股票。祝君好運！艾 薩（[email protected]）
艾薩
Tony Measor的好友及舊同事，本身是特許會計師，有逾三十年投資實戰經驗，現於力寶證券負責管理私人客戶的投資戶口，並在Quamnet撰寫艾薩日誌。其管理的環球投資組合，在91-00年間增長達十四倍。