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吳馨慧，每天像抄《心經》似地虔敬抄寫投資書籍，長期內化成為自己的投資智慧，她靠著操作一口小台指，每天平均賺進五、六千元，二年來，賺進二百多萬元。 加上長期投資每年賺取近五十萬元的現金股息，一位月薪六萬元的會計，卻是身價三千萬元的小富婆。 撰文‧謝富旭 一九七八年出生的吳慧馨（化名），在某家上市公司擔任會計，年薪（包含獎金與年終）約在一百萬元。外表樸素的她，不穿戴名牌，也不開名車，很難相信她是一位身價逾三千萬元的小富婆。 「我都三十多歲了，還沒有交過男朋友，爸媽都以為我太投入工作了，其實，我在這家公司已經工作將近十年，工作駕輕就熟。」「我是因為太熱愛投資賺錢了，才沒有時間交男朋友，這點連我父母都不知道。」她羞赧地說。 這 位年過三十歲的未婚熟女，下班後的「夜生活」，就是修煉投資功課。每天下班先到附近健身房鍛鍊身體，隨後就回家開始她的投資修煉。吳慧馨把她最喜歡的投資 書籍，譬如說傑西．李佛摩的《股市作手回憶錄︾、安德烈．科斯托蘭尼的《一個投機者的告白︾等十幾本書，不僅研讀得滾瓜爛熟，還動手打字，把書抄寫一遍又 一遍。 學習是需要付出代價的 與其繳學費給市場 不如繳給老師「我像一位虔誠的宗教信徒不斷抄寫︽心經︾一樣，李佛摩與科斯托蘭尼等人的投資書籍就是我的︽心經︾！」「不斷地重複閱讀並重謄他們的著作，不僅可以加深印象外，我還希望藉由這種方式，能悟出書中投資操作的更高境界與絃外之音。 她形容，她學習書中的投資技巧就彷彿喝海水般，越喝越渴，越想更上一層樓把投資市場看清楚。 問 題是，這種苦讀的方式真的有用嗎？吳慧馨微笑說：「有用是有用，但是也造成一點點小困擾！」原來這幾年下來，她除了期貨操作與波段操作外，也累積了約一一 ○○萬元的長期投資部位。長投部位她規畫日後作為退休之用，持股計有廣達、台積電、遠傳、中華電信與中鋼五檔股票，每年領取的現金股利高達五十萬元以上。 「以我的收入，原本只要繳一三％的稅率，因為這些股利收入，導致稅率級距跳到二一％，多繳了不少稅金！」她的投資修煉不只關在象牙塔裡苦讀閉門造車，周末 時，她報名許多投資理財課程，除向名師請教外，也可以與同學彼此切磋。平均每個月花在上投資理財課程的學費與交通費，約占月薪近二成，達一萬多元。 「投資理財學習是需要付出代價的，與其繳學費給市場，不如繳給老師。糊裡糊塗地在市場虧損一無所獲，不如花點小錢至少還拿一本講義回家Ｋ。」她如是說。 知 識管理：市場不會照你的想法走如何解讀不是重點 須回歸股價反映吳慧馨股齡其實已長達十年，但財富有明顯成長的不過是近三年的事。她自承，以前是標準的小散戶心態，操作方式主要是追逐類股輪動以及落後補 漲，雖然沒虧到錢還有點小賺，但她深入檢討發現，三年前手上還不到一千萬元的資產，絕大多數是靠薪水與公司配股累積來的，投資上的加分極為有限。「過去十 年，每日進進出出，還花了十幾萬元參加投顧會員聽取明牌，結果是白忙一場！」她感慨地說。 三年多前開始，她報名金融研訓院、證券基金會，以 及寰宇出版公司齊克用老師的投資理財等相關課程，與她一齊上課的除了投信、自營商以及銀行資產管理部門的專業操盤手外，甚至連一般對投資有興趣的散戶也在 內。靠著上課與苦讀所學到的投資技巧，使她的資產在三年期間，從一千萬元成長至三千萬元以上。 這三年的學習，可濃縮在目前她操作的三大紀律以及六本書的投資心得當中。 雖 然已經學習到如何解讀政策與總體經濟對股市影響的知識，吳慧馨仍體會到這些知識其實是死的，重點是市場如何解讀，而不是專家或自己如何解讀。她舉去年底央 行升息的例子說，理論上告訴我們，升息對股市是不好的；反之，降息對股市是利多，但市場仍以大漲來回應央行升息。她說：「市場沒錯，會錯的是解讀的人！」 「怎麼解讀不是重點，最終必須回歸到去看股價的反映，如果股價反映與你的解讀是不同方向的，那一定是你解讀錯誤，千萬不要固執地要市場照你的想法走。」○ 八年，央行開啟降息循環，股市卻連番重挫。課堂上，老師對學員說，央行不斷地降息終將開啟資金閘門，等信心回復後，資金行情將如猛虎出柙。吳慧馨把這句話 聽進去了，她拋棄升息對股市是利空，降息是股市利多的成見，不僅避開金融海嘯，並在台股跌至四千點時作多期指，長抱期指至七千點時才獲利出場。這一役，讓 她獲利三百多萬元。 金融作手傑西．李佛摩，是從一名抄黑板的小弟做起，他從抄數字裡面找到數字之間的脈動，並在腦中轉化成形態，為後來成為投資大師奠定雄厚基礎。李佛摩的故事，令吳慧馨深深感動。 情 緒管理：沙盤推演 擬定操作策略用交易紀錄寫日記 看清脈動二年多前，她開始以一口單的規模操作小台指，每日當沖交易進行套利，從那時開始，她下定決心動筆寫自己每天的操盤日記。每天早上七點起床以後，到 八點半上班之前，她先整理前一日國際股市與原物料商品的走勢，以及當天台股重要新聞事件，預先擬好當天小台指至少二種以上的操作戰略。到公司後，台期指開 盤半小時內， 再依走勢研判選擇要運用哪一種策略。 操作小台指對吳慧馨而言，宛如部隊作戰般地縝密嚴謹，無論走勢與戰略相符，到達停利點， 或是走勢與戰略違背，觸及停損點，都不因情緒、雜念影響而戀戰，隨即出場。當天來回當沖操作這種作戰方式，使吳慧馨在過去兩年，每個交易日平均賺取五千至 六千元，獲利高達二百萬元以上，以一口小台指的保證金為一．六萬元計算，報酬率高達一二四倍。 「我等於是用交易紀錄來寫自己的日記，每日寫 的字數高達六千字以上！」「自己動手寫交易紀錄，讓我看清楚這脈動，這些脈動讓我到市場換到報酬。當然，我在公司財務部門上班，公司允許隨時可盯盤，也開 啟了一扇方便之門。」做好知識與情緒管理後，接下來則是資金管理。吳慧馨把Alexander Elder在《操作生涯不是夢》的一句話當作資金管理圭臬：「一位優秀的交易者，必須隨時留意他的資本，就如同深海潛水專家，必須隨時留意他的氧氣供給一 樣。」從這句話，吳慧馨為自己制定了一個資金管理原則：「維持重挫時有錢可以買股，大漲時有股可以賣錢。」 資金管理：隨時留意資本 跌時有錢買股，漲時有股賣錢目前，吳慧馨在自己的期貨帳戶存入三十萬元，操作一口保證金只需一．六萬元的小台指。其他資金平均分兩部分：一五○○萬元部位進行波段操作，另外一五○○萬元則作定存概念股投資。 波 段操作部分，○九年操作台期指、原相、茂迪三檔標的，獲利一二○○萬元後，目前除了勝華與可成僅數十萬元的部位外，幾乎以現金方式持有。「漲到七五○○點 後，我找不到適合作大波段的個股介入，寧願作壁上觀，等下一次機會來臨再進場。」長投部位目前約在一一○○萬元，持股計有廣達、中華電、遠傳、中鋼與台積 電，但部位仍未買滿。「就算全天下的人都說股市即將上萬點，長投部位我頂多買到一二○○萬元，亦即這部位可投資資金一五○○萬元的八成！」「相反地，如果 市場已經搖搖欲墜，一場股災即將來臨，我的長投部位也頂多降到可投資資金五成，亦即七五○萬元，因為這種資金管理方式，可以讓我維持跌時有錢可買股，漲時 有股可賣錢的狀態，這是我的資金管理紀律！」三年前吳慧馨下定決心，改變近十年積非成是的操作習慣。她說，這當中最大的轉變，與其說是視野開了，不如說是 心態完全不一樣了。「以前我認為自己是小散戶，就用小散戶『賭賭看』的僥倖心態來操作；如今，我依然只是小散戶，但我把自己當成法人一樣地操作，講究知 識、情緒與資金的管理，這是我心態最大的不同！而心態的調整，也讓我嘗到甜美的報酬！」 吳慧馨（化名） 出生：1978年 現職：上市公司會計 學歷：商專畢業 從月薪2萬元到身價3000萬元——吳慧馨的財富累積進程22歲：進入上市公司，擔任會計，月薪2萬元。 23歲：開始操作股票。 27歲：財富已累積至1000萬元，但大多數是薪水與公司配股所存下來。 29歲：接觸傑西．李佛摩著作，開始學習到投資理論、法人操盤技巧，投資觀念與心態大轉變。 31歲：操作五口台指，從4000點長抱到7000點，以及原相、茂迪等波段操作，獲利1200萬元，財富累積達2500萬元。 31歲：操作一口小台指，進行當沖交易，2年下來獲利達200萬元，加上波段與長期部位資金，資產突破3000萬元。 苦讀６本書 奠定獲利2000萬元基礎 股市作手回憶錄 作者︰傑西．李佛摩 出版公司：寰宇 讀後心得： 厚厚的一本書，講李佛摩當時所處的情境，一位偉大的投資者成長與失敗的故事。 操作戰績： 從中學到強勢股波段操作心法，台期指、原相、勝華、可成等股獲利1200萬元。 探金實戰 李佛摩投機技巧 作者︰齊克用 出版公司：寰宇 讀後心得： 這本書提到判定走勢的技巧、追求強勢股的觀念、關鍵點運用技巧。 操作戰績： 09年茂迪買進價55元，130元賣出，獲利380萬元。同年，原相155元買進，330元賣出，獲利380萬元。靠李佛摩強勢股操作心法，賺到完整波段。 探金實戰波浪理論 作者︰齊克用 出版公司：寰宇 讀後心得： 這本書如同我的導航系統，讓我知道市場目前是處於大圖中的哪一小點上面，讓我知道前面還有沒有路走，讓我知道未來還會不會漲。 操作戰績： 運用波浪理論上漲5波下跌3波概念，在台股3955點時進場作多至7000點，5口單共賺進300萬元。 操作生涯不是夢 作者︰Alexander Elder 出版公司：寰宇 讀後心得： 裡面講很多簡單易懂的投資正確觀念，以及如何做好投資情緒管理。 操作戰績： 小台指當沖交易，2年累積獲利200萬元。 攻守四大戰技 作者︰Bruce Babcock 出版公司：寰宇 讀後心得： 我學到進入投資市場前，先算好賺賠機率與賺賠比率。 操作戰績： 2年前學習操作一口小台指，每日平均獲利5000至6000元，累積獲利200萬元。 一個投機者的告白 作者︰安德烈．科斯托蘭尼 出版公司：商智文化 讀後心得： 金錢像海水，喝得越多就越渴。投資知識也一樣，從此愛上了投資知識鑽研以及投資樂趣。 操作戰績： 長期投資部位，每年領現金股息達50萬元。 投資金律 3大黃金習慣 1. 知識管理 不固執：市場不會錯，會錯的是解 讀的人 2. 情緒管理 不偷懶：每日動手寫屬於自己的交 易紀錄 3. 資金管理 不貪心： 維持重挫時有錢可買股，大漲時有股可賣錢的資金管理 |
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過去在國營事業上班的陳金芳，全家只靠他一份薪水生活，他何以能在五十歲前擁有千萬元以上存款，五十六歲時年領八十五萬元利息安心退休？ 原來，我們只要及早產生四個覺悟，訂下明確目標，五十歲後真的可不必再為錢煩惱！ 撰文‧謝富旭 「春有百花秋有月，夏有涼風冬有雪，若無閒事掛心頭，便是人間好時節！」五十六歲的陳金芳，用這首宋朝無門慧開禪師的詩偈作為自己現在生活的寫照。 如果這首詩偈讓你「霧煞煞」，看看陳金芳退休的日常作息，就明白了：早上七點半，起床吃完早餐後，去住家附近象山健走。 九點半回到家，休息片刻後，騎腳踏車去台北信義區某家號子看盤。 十二點半回家，與太太下廚做午餐，飯後看完書報小睡片刻。 下午四點，騎腳踏車健身。 下午五點半，陪太太上攝影課。 晚上六點半回到家，與太太、女兒共進晚餐，享受天倫之樂。 偶爾去銀行打開保險箱，為心愛的二十幾只價值不菲的古董錶上鍊擦拭；或受邀去知名錶廠和錶店為員工上課。 這樣的生活看似平淡，卻是大自在。陳金芳的人生座右銘正是：「生命可以不完美，但要幸福、自在！」他不諱言，自己五十歲後，就不再為金錢煩惱。而今他能享受日日好時節的瀟灑愜意，一切基礎都建立在財富自由上。 為了接受《今周刊》採訪，陳金芳特別列了一張自己的財產清單：除了保留約新台幣五五○萬元作為台股與外幣的短線操作，其餘新台幣二千五百萬元平均配置在躉繳美元計價養老保單、澳洲昆士蘭州政府公債、韓國股市連動債保險、南非幣定存以及新台幣三年期定存。 「這是新加坡的理財專員為我規畫的，人家真的很專業，在如此低利息的年代，就是有辦法幫你生出每年三％到四％的穩定報酬。」陳金芳趁著到新加坡旅遊時，在 當地銀行開戶，現在每年坐領至少八十五萬元利息，「我與太太兩個人每年頂多花六十萬元，多出來的錢剛好可以拿來孝敬我母親，讓她每年出國玩。」陳金芳在國 營事業上班，但他沒有優惠存款利息，當過老師的太太，早在十五年前就辭職陪小孩子出國念書，也沒有享受到任何福利。之前家中所有開銷，都靠他包含年終與三 節獎金，一年約一四○萬元(退休前五年平均數)的固定收入支應。 覺悟一：存小錢靠紀律 存錢搭配跟會 三十二歲賺得第一桶金這份薪水得養家、養老母親、供女兒出國念書……對一個居住在台灣物價最高的台北市中產階級家庭而言，陳金芳竟能在五十五歲前還清房貸，並擁有三千萬元以上的現金，實在罕見。 這主要歸功於他在理財功課中的四個覺悟，每一個都讓他在人生不同的關鍵階段，財富累積大步前進。 陳金芳的父親從事除草劑代理生意，相當成功，但中年即因交際應酬過度，患上肝疾長期臥病在床。「我的母親很了不起，她白天在衛生所上班，下班後種菜養豬， 還要照顧我父親和三個孩子。」陳金芳說，母親不僅在節流上條理分明，帳簿巨細靡遺；在開源上更有一套，賣豬仔的錢成為家中經濟支柱，「我們家三個小孩從小 就要分攤很多農務。」母親辛苦持家的榜樣，深深烙印在陳金芳的腦海中。 為了分擔家計，陳金芳從台中一中畢業後，以師範大學為第一志願，讀完師大物理系，拿到每月八千元的獎學金，進入清華大學核子工程所攻讀碩士。 「從讀大學開始，我就很愛賺錢，經常兼完家教後回到寢室，已過了熄燈時間，只好拿著書本到餐廳念書。」求學時期，陳金芳的收入已與一個上班族相當，卻沒存 到錢。他搔搔自己後腦勺害羞地說：「因為我很喜歡一個女孩子，為了追求她，錢幾乎都花光了！」他自嘲說，「這大概是我這生賠最慘的一筆『投資』。」當完兵 出社會賺錢後，陳金芳自我要求至少把收入的二分之一存下來，參加同事的互助會。結婚後，他與太太商議，決定把家庭財務大權交給「最愛錢」而且「最懂錢」的 人處理。「那個人就是我，我管錢後第一件事就是：太太與我每天最多只能帶兩千元出門，這樣可以從支出源頭控管，也達到『彼此牽制』的效果。」陳金芳說道。 就這樣，一對上班族小夫妻，靠著紀律嚴明的存錢與跟會，才五年多，陳金芳三十二歲那年就存到第一桶金，在台北市買了戶小套房。數年之後，他賣掉小套房，在台北市信義區再購置一戶三十幾坪的公寓，居住迄今。 覺悟二：學經驗靠實戰 搭上瘋股浪潮 「最多買一半 獲利存一半」除了跟會，陳金芳也搭上一九八○年代末期全民瘋股的浪潮。「我鑽研當時最熱門的波浪理論，還滿準的，現在就不怎麼管用了。」他說。 一九八八年，證所稅復徵導致台股連續大跌十九天，陳金芳第一次遇到投資大考驗。「我大約有三十幾萬元的股票部位，眼睜睜看它每天一直跌，無法執行停損，就 一直抱到加權指數二千多點！」但是，這一波崩跌危機，陳金芳做了一個大膽決定：再拿二十幾萬元加碼買進太設、國建、亞聚、彰銀等原本套牢的股票。 「我不知道那算不算危機入市，那時候我認為，台股無量下跌，其實與經濟基本面無關，只是股民恐慌情緒使然。其次，我抱著要與我的持股長期抗戰的心態，所以錢就這麼砸下去了！」陳金芳解釋說。 結果，八九年至九○年，台股展開有史以來最瘋狂的牛市行情，陳金芳在這波行情中大賺數倍。雖然九○年台股從一二六八二點歷史最高點再次崩跌至二千多點，陳金芳卻僅受輕傷；之所以持盈保泰，他歸因於「最多買一半，獲利存下一半」的關鍵心法。 「買股絕不買滿，一定留一半的現金；每當賺錢時，把至少一半的獲利存起來，或用來多繳一些(當時利率較高的)房貸。」他解釋，「這是克制貪婪，對無知保持 警覺性最簡單的方法。」因此，即使在最高點一萬二千多點，他在獲利後持續減碼，因此台股部位也僅占總資金不到二成，所以後來崩跌時，損傷有限。靠著台股的 獲利與本業薪資儲蓄的累積，在四十三歲那年，他的現金部位首度突破了五百萬元。 覺悟三：守財富靠分散 投資外幣 只要利率夠高就不擔心不賺隨著資產的成長，陳金芳亟思分散風險之道。「因為女兒出國念書，接觸到了外幣，結果為我投資理財又開了一扇窗！」陳金芳投資外幣 的心法很簡單：先看利率，再看匯率。只要利率夠高，除非這個國家垮了，否則只要耐心等待，總有賺回來的一天。 二○○三年，他陸續把一半資金轉往外幣定存，分別買進紐幣(當時利率七．一％，新台幣定存利率僅二％)、澳幣(利率六．五％)與英鎊(利率六．二％)，買進總金額達新台幣二百多萬元，一直抱到○六年才陸續出脫。 三年間，三種外幣帶進高達新台幣七十五萬元的匯兌及利息收益，同一期間如果只放新台幣定存，利息僅十二萬元。 四十二歲至五十歲，也是陳金芳職場最輝煌的時刻，職級與薪資每年提升。他記取父親生前的教訓，遠離不良嗜好，培養收藏古董名錶興趣，怡情兼保值；加上股市與外幣投資獲利，不僅繳清了房貸，也讓現金部位在五十歲前達陣一千萬元。 前幾年金融海嘯後，台股跌到四千多點，陳金芳又複製一九八八年證所稅事件賺危機財的手法，加碼二百多萬元買進台股，兩年多淨賺超過一倍。同時間他也趁低加碼澳幣與紐幣，獲利兩成以上。 「每個人一生會遇到好幾次市場崩盤的機會，你能不能掌握機會，不是靠運氣，而是在考驗你平常資產配置的基本功有沒有做好，有沒有累積足夠的理財知識，讓你有膽識危機入市。」陳金芳說。 覺悟四：賺大錢靠危機 趁金融海嘯加碼 兩年賺一倍「與其想靠買樂透發財，不如好好地學投資理財，一生中只要掌握住二至三次危機入市，就可以少奮鬥好幾年。」去年，陳金芳任職的國營企業推出優退方案，他衡量女兒已經出社會賺錢，自己的老本光靠每年孳息就可輕鬆過活，於是申請退休。 「人生就是三個二十五年，第一個二十五年被呵護；第二個二十五年要照顧別人，累得像頭牛；只有第三個二十五年才能做自己。」「我有好多夢想要實現啊，要當志工、做公益，把自己的專長與財富做更有意義的運用。」陳金芳感性地說。 想好要怎麼過人生的第三個二十五年了嗎？從訂定五十歲不必為錢煩惱的目標開始吧！ 陳金芳 出生：1956年 現職：已退休 經歷：國營事業中階主管 學歷：清華大學核子工程研究所 退休後把大部分資產 放在養老險 ──陳金芳現有資產配置 35%躉繳型養老保險 10%南非幣定存 12%新台幣定存 18%紐幣計價澳洲昆士蘭州政府債 10%台股短線操作 10%澳幣定存 5%其他 關鍵四覺悟讓陳金芳財富大躍進 覺悟一： 父親臥病在床，家中財務吃緊，從母親處學到存小錢也能理出大財富的道理。 32歲，存到第一個100萬元。 覺悟二：1988年證所稅復徵，股市連跌19天，股票套牢。因及早學習投資，從犯錯中摸索致勝方法，在台股第一次登上萬點後，獲利逾200萬元。 43歲，存到第一個500萬元。 覺悟三：懂得分散與多元化資產配置，是守富的不二法門。將一半的投資資金轉往外幣定存，匯差與利息兩頭賺。 49歲，存到1000萬元。 覺悟四： 掌握危機入市機會，可讓人生少奮鬥好幾年。金融海嘯逢低買進台股及原物料國家外幣，平均獲利一倍以上。 55歲，年領85萬元利息快樂退休。 | ||||||
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從三餐靠友人接濟的窮小子，到現在開保持捷跑車，身價逾千萬元的業務高手，謝文偉靠的是一套精密計算的房地產投資計畫。35歲的他許下宏願，希望退休前能當五戶房屋的包租公。 撰文‧林心怡 穿著剪裁合宜的西裝，繫著絲質領帶，手上戴著卡地亞名錶，而且以保時捷跑車代步的房地產代銷業務員謝文偉，憶起十幾年前剛退伍時，身上僅剩七塊錢，連起碼的溫飽都出問題。他感嘆地說：「人生好像一場夢啊！」還好，這是一場以悲劇開場，喜劇收場的夢。十年前，謝文偉從汽車銷售轉換跑道到預售屋銷售領域，從一戶二、三百萬元的小套房開始賣起，到如今每戶動輒上億元的豪宅；每一次結案，銷售獎金收入以百萬元計，年僅三十五歲的他，是已經擁有三戶房子的地產投資達人。 故事要從一個從復興美工畢業的窮小子講起。謝文偉自小父母離異後，總是在親友的接濟下，過著四處寄人籬下的顛沛生活，讓他不論在情感與金錢上，都有極度的不安全感。 「還記得剛退伍時，身上只剩下七元，窮得沒飯吃，只好拜託朋友收留我，幫他們免費打工賺食宿。」謝文偉感慨地說，沒有父母的庇蔭，經濟狀況原本就不好；更慘的是，為了「面子」，他總是花大錢買昂貴禮物討好女朋友，希望留住對方的心。但過度舉債消費的結果，卡債積欠了近三十萬元，「最後女友沒了，錢也沒了！」遭受愛情創傷的謝文偉，還得面臨現實的債務問題。沒有高學歷也沒有人脈的他反覆思量，覺得當業務員、賺獎金，是當時的他最好的選擇。於是謝文偉結束了打零工的生活，應徵進TOYOTA當汽車銷售員。 還清負債 進房屋代銷業 跟在老鳥旁邊學技巧進入汽車銷售業後，謝文偉強迫自己一年內還清三十萬元債務，因此設定每月至少存下一半以上的薪資還債；擔任汽車銷售兩年多下來，每年平均年薪六十萬元的收入，不但還完負債，還存下了三十萬元。 「但對我來說，賺這些錢是不夠的！」謝文偉說，聽聞「賣房子」可以賺很多錢，讓他萌生轉行的念頭，「我心想：既然希望賺錢買房，不如先學怎麼賣房，除了學習房屋理財，還能實現退休後當包租公的夢想！」因為這個「買屋夢」，謝文偉毅然放棄了業務漸入佳境的汽車銷售業，二○○二年進入了房屋代銷業，從一個月二萬八千元的業務專員起步。「頭一年，公司當然不會讓我這種菜鳥業務接待來看屋的貴賓；但我的心態就像學徒，總是跟在旁邊積極地請教老闆與前輩各種銷售技巧，及房市理財的訣竅。」「我當時常趁空檔向跑單小姐學習基本知識及專業術語，以及與消費者基本的應對進退，閱讀許多銷售技巧的書籍，從低單、低總價的房子開始賣。」只是，計畫趕不上變化，經過一年的「學習期」，好不容易○三年準備大展身手時，謝文偉卻遭逢ＳＡＲＳ（嚴重急性呼吸道症候群）房市交易急凍，讓他長達半年都是領底薪過日子。 「我一度心想乾脆回去賣車算了！」但好勝的謝文偉一想到當初勾勒的「購屋計畫」，還是硬著頭皮留下來。熬過了房市冰河期，經過三年多的銷售歷練，○六年開始，謝文偉終於實踐了年薪百萬元的目標；存夠二百多萬元自備款的他，也踏上房市投資之路，他投資房市的「處女作」是位於新北市新板特區的小套房。 「雖然這戶十四坪、總價四百多萬元的小套房，最後賺了兩成出場，但對於自備款不足的我，還是學到了教訓！」原來當時適逢「十五坪以下小套房不得貸款」的風暴，讓手上存到二百多萬元自備款的謝文偉，一度資金緊張，索性找合夥人合資，轉手賣出後，才讓他依舊能小幅獲利。「經過這次事件後，我再也不碰小套房的投資物件，但也意識到，只要房子有增值的潛力，即使需要與人合資購買，也不要錯過買屋增值的好機會。」○七年，看好林口機場捷運線未來性的房市發展，謝文偉以四十萬元自備款，買下二十六坪的二房小宅，才一年的時間，就讓他獲利二倍出場。 投資成功 擬定三大買房計畫 獲利至少一倍多次房市投資都讓他賺到錢後，謝文偉靠著賣房的銷售獎金，加上房市理財所賺的錢，○八年在新北市永和物色到三十二坪帶車位、總價八八○萬元的自住宅。「當初買這戶房子每坪約二十二萬元，現在附近成交價一坪都要四十二萬元，房價漲了足足快一倍！」謝文偉有些得意地說，這戶房子目前市價至少有一千七百萬元。 買了自用住宅後，謝文偉開始擬定他的購屋置產計畫。他把房地產投資規畫為三大類：第一類、短期投資賺價差，鎖定在銀行貸款成數最多可達九成的預售屋或新成屋。由於這類型的投資資金壓力較大、風險高，謝文偉採取與友人合資的方式降低風險與資金壓力，獲利目標鎖定在五％至一○％。像是新板特區及林口的預售屋，都曾讓他獲利豐碩。 第二類、波段操作，鎖定有交通或公共建設題材性、具增值潛力的中古屋。購入後先出租，降低房貸壓力，增值二○％至三○％後再出場。謝文偉已成功地在新北市汐止買賣數戶房屋；今年，他看好淡水的後市，打算在該區置產。 規畫退休 存二百萬就買房 樂當包租公第三類、長期投資，即把房地產買賣套利所累積的獲利，投入長期性投資，為將來當包租公打算。 「有些業務賺得多，花得也多，但我總是把本業賺的錢，存在有保值增值性的房子上，強迫自己儲蓄。」目前他除了永和的自住宅，在汐止還擁有二戶房子租人。 「我希望退休後，擁有五戶沒貸款的房子當包租公；每存到二百萬元就開始物色房子，賺價差也好，長線持有置產也可，這樣一來，我就更有賺錢的動力了！」謝文偉笑著說。為了新婚的妻子、今年即將出生的孩子，以及三年多前才接來同住、罹癌後初癒的母親，他現在賺錢的動力更強了，也將更努力完成下一階段的目標。 謝文偉 出生：1978年 現職：新高創廣告業務副理 學歷：復興美工 房市銷售資歷：10年 購屋置產計畫 3 要訣1 訂定短 、中 、長期房產投資策略。 2 為各種策略擬定資金分配比率。 3 詳列每月現金流量表，避免槓桿過高。 以房養房 3 階段——謝文偉的購屋置產計畫書 1短線投資 策略：獲利5%~10%，操作期限一年 資金規畫：與友人合資 標的：預售屋、新成屋 2中線投資 策略：獲利20%~30%，操作期限2~3年資金規畫：自有資金、房租標的：具公共建設或交通題材的中古屋 3長線投資 策略：出租，賺穩定報酬資金規畫：短線與中線的獲利投入 標的：好出租的保值地段 | ||||||