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搜房研究系列二：搜房的潛在市場空間到底有多大？ 虎父兔女

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今天我們來逐一分析一下$搜房(SFUN)$ 的各個業務，看看他們的潛在市場空間到底有多大？從product life cycle來講現在是個什麼階段？未來還能不能保持增長？


首先，我們來看一下SFUN總體的歷史收入情況：

(註：除非特別標註，以下單位均為US$ '000)

2008至2013年，SFUN的營業收入快速增長，年均複合增長率達44%。增長主要原因包括：

– 廣告預算持續增長：房地產市場雖然起起伏伏，但總體增長情況良好

– 網絡廣告滲透率不斷提高：廣告費用正快速從傳統媒體轉向網絡媒體

– 業務擴張：SFUN的業務覆蓋從2010年6月的106個城市快速擴張至目前超過330個城市


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由於Marketing services和E-commerceservices均由新房業務驅動，因此可以將其合併來看，且稱其為」新房業務」

– 合併後， 新房業務及房源發佈業務的年增長率如下:


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根據商品房銷售額的歷史數據，我們知道2009年和2012年是房地產市場比較差、市場預期非常悲觀的兩個年份，當時也是崩盤論疊出，最可笑的要數謝國忠同學，2008年喊2010年房地產泡沫要破裂了，2010年喊2012年泡沫要破滅了.....我們再重新看一下商品房銷售額的歷史數據：


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值得指出的是，在2009年和2012年最差的兩個年份，SFUN的新房業務分別增長18.7%和30.0%，也可以看出SFUN其實具有一定的defensive屬性，為什麼呢？後面我會詳細談到，一個是城市擴張，另一個是房地產行業網絡廣告滲透率的不斷提高。

那麼，我們就來仔細看一下各個業務：

一、在線廣告業務 (Marketing service)


在線廣告服務是SFUN做的最早、最成熟的業務，業務已覆蓋超過330個城市。近兩年來，增長速度有所放緩，如下圖：

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由上圖可以看出，在線廣告的營收主要由新房營銷業務驅動，2008-2013年年均複合增長率為26%

– 近年來增長有所放緩，2011年增長47.1%，2012年增長1.3%，2013年增長11.4%

– 2012年僅增長1.3%的原因是SFUN集中精力推動搜房卡業務，而搜房卡業務可以看做是變相的營銷費用，因此和SFUN本身的在線廣告業務有左右互搏的現象，管理層在2Q2013的季報會議上也談到這一點。管理層針對這一點改變了對銷售的激勵措施，使得2013年在線廣告業務重新恢復了兩位數的增長

– 由於該業務為房地產在線網絡廣告業務，較為穩定，保守估計未來5年年均增長率可保持在5%-10%。管理層預期該業務增長會保持在兩位數low double digit (3Q2013季報會議)。

– 在剛剛過去的銷售額"同比下降三成」的2014第1季度，SFUN的在線廣告業務同比增長31.2%。這其實不難理解，因為首先不管最終成交額是多少，開發商總要推樓盤的，推樓盤自然要做廣告營銷。其次，目前房地產行業網絡廣告滲透率僅在13%左右(後面我會寫到估算過程)，也就是開發商投放100塊錢的廣告費用，只有13塊錢投放在網絡上。這個相對其他行業，和整體44.1%的互聯網滲透率還是比較低的，未來還有很大空間。

二、電子商務，即主要為搜房卡業務 (E-commerce)

SFUN於2011年推出搜房卡業務，近三年來發展迅速，該部分收入由2011年的US$24mm增長至US$188mm，年均複合增長率為179%。截至2013年底，該業務已進入全國48個城市，參與了1534個項目的銷售。


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– 搜房卡業務在一線城市滲透率約10% (2Q2013季報會議)，二三線城市約8% (4Q2013季報會議)，管理層認為長期來講可以達到30%，即參與約30%的樓盤的銷售

– 由於目前該業務僅進入了48個城市，根據目前搜房網330多個城市的覆蓋，可以判斷潛在市場空間還很大。如果在地域擴張的同時，能夠提高該業務的滲透率，那麼該業務長期來講至少還有 (330/48-1)*(30%/10%-1) = 10倍的發展空間。假設5年能夠擴展至150個城市，15%的滲透率，那麼該部分收入有望達到目前的3-4倍，即25%-30%的年均複合增長率

– 電子商務部分還包括搜房網旗下的家居建材電商交易平台家天下(http://www.jiatx.com)，該業務於2011年推出，但3年來發展的並不好。一方面是在中國電商競爭激烈，沒有規模優勢很難與領先者競爭。另一方面，家居建材這種商品消費者還是更傾向去宜家、居然之家等這類的實體店選購。通過年報發佈的數字可以推算，家天下平台的收入規模不大，且迅速減少，看上去SFUN已經放棄該部分業務


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在線廣告+ 電子商務 = 「新房業務」



由於在線廣告和電子商務業務均由新房驅動，而搜房卡業務可以看做是另一種市場營銷服務，因此我們可以將二者合併來看，稱其為「新房業務」。如果綜合前面的分析，新房業務在未來5年的年均複合增長率將會在15%-25%左右

同時，我們也可從另外一個角度來驗證新房業務未來的發展空間：

– 一般來講，房地產開發商會將樓盤銷售額的0.5%-1.0%作為營銷費用，此處選取平均值0.75%

– 根據國家統計局數據，2013年全國住宅商品房銷售額為6.77萬億人民幣，因此總營銷費用約為508億人民幣 (註：2013年美國房地產行業廣告投放規模為273億美元，即1700億人民幣左右)

– 2013年搜房網新房業務收入為4.66億美元，同期樂居新房業務收入為3.16億美元，共計7.82億美元。按照1:6.3的匯率計算，為人民幣49億人民幣

– 根據易觀國際數據，搜房網和樂居的市場份額共計約74%，因此可以推算出房地產行業網絡廣告投放總額約為49/74% = 66億人民幣 (66億左右也與艾瑞發佈的2Q2013房產網站數據相符。)

– 由此推算，目前房地產行業網絡廣告滲透率約為66/508 = 13%左右 (2013年美國相應滲透率為56%)

– 目前，中國的互聯網滲透率為44.1%(CNNIC)，網絡廣告平均滲透率(易觀國際)為24.5%，由13%的數字可以看出在房地產行業，網絡廣告的滲透率仍然較低。未來，隨著中國互聯網滲透率的不斷提高，以及由PC端向移動端轉移的趨勢，房地產行業的網絡廣告滲透率有望翻倍

– 加上房地產廣告花銷整體的自然增長，未來新房業務潛在收入有望達到目前的2-3倍，若以5年為限，則對應的年均複合增長率為15%-25%左右，與之前的測算相符

由此，也可以得到一個很有意思的數據，即搜房網、樂居、搜狐焦點各自的市場份額：

– 用搜房網和樂居各自2013年的新房業務收入除以房地產行業網絡廣告投放總額66億元，可得搜房網的市場份額約為44.5%，樂居的市場份額約為30.1%

–根據搜狐1Q2014季報會議紀錄，搜狐焦點第一季度收入為US$26mm，同比增長52%，其中1/3來自電子商務業務。由此可知，搜狐焦點的年收入大概在US$100mm左右，即6億人民幣，以此推算，搜狐焦點的市場份額在10%左右

三、房源發佈業務(Listing)

伴隨著中國互聯網滲透率的不斷提高，消費者獲取信息的主要渠道由傳統媒體轉向互聯網媒體，SFUN的房源發佈業務從而也迅速增長。2008-2013年，房源發佈業務收入由1,600萬美元增長至1.6億美元，年均複合增長率為59%。同期，互聯網滲透率由23%增長一倍至46%，但距發達國家70%-80%的水平還有很大提升空間


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– 截至2013年底，SFUN房源發佈業務共有約19萬付費賬戶，較2012年增長47.8% (2008年SFUN共有約5萬付費賬戶)

– 據統計，目前全國有超過5萬家房地產經紀公司，從業人數超過100萬。這意味著僅有約20%的經紀人使用了SFUN的房源發佈系統，隨著互聯網繼續普及，尤其是三四線城市，房源發佈業務的使用人數有望翻倍

– 此外，由於房地產經紀行業競爭激烈且趨於同質化，同一房地產經紀公司下的不同門店間、不同經紀人間甚至存在激烈競爭的情況。上游的低門檻、同質化競爭以及房地產網絡廣告行業的寡頭壟斷情況使得SFUN對房地產經紀人的議價能力也較強

– 因此，未來5年房源發佈業務有望增長至目前的2-3倍，對應的年均複合增長率為15%-25%

綜合以上所有，可見未來5年SFUN整體業務收入的年均複合增長率可以保持在15%-25%。另外，這裡還沒有計算新業務可能帶來的潛在收入和盈利，比如房地產金融平台等等。

下一篇我會來談談SFUN的合理估值應該在多少。