REIT的股價近期不是很好，看看領匯(823)就知道。市場對這個現象的解讀是: 因「預期加息」所影響，加息增加其他生息工具的回報，令到REIT這類高息股相對不夠吸引，所以要賣貨走人。
我很喜歡這個解釋。這個解釋夠簡單、直接，用的只是中四經濟學所描的「機會成本」概念。「加息」增加了持有REIT的機會成本，放棄其他資產的利息回報，所以股民減持。這是我聽收音機和看報紙財演的通用說法。
細想之下，我覺得這個解釋有少少不足。REIT和其他生息工具的回報差距較接近「經濟租值」的概念。正如兩個同質的面包分別賣五蚊、賣兩蚊。就算兩蚊的面包加價到三蚊，你也依然會買這個三蚊面包，因為此終較五蚊的便宜2蚊。這「2蚊」就是經濟租值。冗長的推論不再做下去，結論是：就算其他生息工具的回報較佳，也不代表必然好過REIT，這只推論到REIT價格會跌，但推論不了REIT會跌這麼多。
回歸最基本的企業結構分析先，凡企業要增長都必須融資。融資有很多法門，但不離三個法則：用自己錢、印股票和借錢。因為REIT必須要將自己的收入和利息的九成用作派息，所以第一招「用自己錢」已經基本上廢了武功，先天不足，剩下的只有兩招。如果加息，是變相增加借錢的成本。由此可見，REIT的可行融資方法只剩下印股票。這些融資限制對REIT未來的業務增長是非常不樂觀的。
而且加息其中一個影響是樓價跌，這個不用解釋的。息率對在香港的地產市場尤見重要。有很多大的地產商，都有一個REIT的子公司。如果要棄車保帥，保住母公司地產商的高每股資產淨價和低市帳率，不排除母公司會用財技，將低質的資產高價賣給REIT子公司。這一招有某大地產商常用，不過是用來避裝修成本。
這是我對REIT和加息的見解。如果這個理論是正確的，這也可以間接推導公用股是比REIT更具防守性。不過，美國加息，對香港的經濟是負面的，買咩都死，還是留一筆現金或投資一些增長型股票。