經濟觀察報 記者 吳娓婷 9月11日，珠光控股集團有限公司（01176.HK）掛出公告稱延遲票據發行的最後完成日期。
該公告所稱的票據是在今年7月發行的。7月23日，珠光控股宣佈發行年利率達12.5%、總額為2億美元（相等於15.6億港元）的優先票據，用於日後將在廣州進行項目收購。此優先票據發行捆綁了兩項特殊條款，要求公司的控股股東和投資者簽訂認沽期權契和借股協議，用以吸引投資者購買。
公司表示，發行票據及認股權證所籌得資金主要用於收購位於廣州市多個行政區域的地產項目。
據瞭解，珠光控股2009年上市，大股東融德投資由廣東著名的富豪家族朱孟依家族掌控。朱氏家族大哥朱拉伊及珠光控股主席廖騰佳分別持有40%和60%的股份。更受人關注的是三弟朱慶伊，其所掌控的珠光集團表示將陸續往珠光控股注入資產。但是，至目前為止，珠光控股僅收購了珠光集團兩個項目。
有分析指，此次高風險票據的發行折射出珠光控股想要收購更多項目的急切心理。
資金飢渴
今年以來，珠光控股圍繞籌集資金做了多個舉措。
7月，該公司宣佈發行2億美元優先票據。公司稱，此次集資所得最多6600萬美元將用作償還債務；其餘不少於80%的所得款項餘額用作集團日後收購位於廣州市越秀區、海珠區、荔灣區、天河區、白雲區及或黃埔區的地產項目提供資金；不多於20%的所得款項餘額用於集團的一般營運資金。
票據協議捆綁了兩項特殊條款，要求控股股東投資者簽訂認沽期權和借股協議。透過認沽期權，投資和可在珠光控股收市價連續20個交易日高於行使價的情況下行使認沽期權。而根據借股協議，控股股東在收到任何投資者的借股要求後，都應借出有關數目的股份予該投資者，借出股份的上限為7800萬股。
盛富資本有限公司總裁黃立沖評價道：「這是對投資者安全，對股東危險的一項安排。一旦股價波動，將造成非經營性虧損。」
黃立沖續稱，珠光控股之所以做如此複雜的融資，是因為無法進行配股，市場對公司股價的認可度較低。
在上述同一份公告中，該公司還向有關投資者發行認股權證，初步行使價每股2.2691港元，涉及最多約1.37億股股份，佔擴大後已發行股本約3.62%。通過發行認股權證，公司將得到款項約3.12億港元。
綜合上述，通過優先票據及認股憑證，去年營業收入僅5.71億的珠光控股集得超過18億港元的資金。
此外，珠光控股還急於利用現有項目套現。
今年4月，公司以15億人民幣向廣東粵財信託有限公司轉讓海聯項目的三年收益權。所籌得的資金作為海聯項目建設成本的資金及償還聯屬公司的貸款。四個月後，公司即宣佈與平安銀行簽訂框架協議，出售其中部分面積。目前價格未定。
有關公告稱，如海聯項目所有寫字樓單位及商用單位分別按每平方米人民幣3.6萬元及人民幣9萬元出售，而所有泊車位可按每個人民幣40萬出售，則海聯項目的總銷售收益款將為人民幣49.55億元。
這樣算下來，雖然珠光控股為海聯項目使用了高槓桿，但仍然有豐厚回報。
不過，上述安排在為公司帶來資金的同時，導致財務成本飆升。中報顯示，公司錄得重大虧損，原因主要融資成本有所增加。公告稱，公司為該15億元人民幣的集資方案，用較高財務顧問服務費支付予一名獨立顧問。期內，珠光的行政費用及其它經營開支亦大幅上漲至6656.7萬港元（去年同期2399萬港元）。
資產衝動
珠光控股明確表示，融資是為了收購資產。一名長期關注珠光控股的廣州地產業內人士說：「珠光控股要收購的應該就是珠光集團的項目。」
2009年，新南方集團總裁朱拉伊及珠光集團副總裁廖騰佳通過股權轉讓控制融德投資。其時，融德投資佔珠光控股57.39%的股份。由於珠光集團掌控人朱慶伊是朱拉伊的胞弟，且珠光集團旗下擁有眾多知名項目，該次上市被認為實質是朱慶伊的珠光集團借殼上市。。
然而，珠光控股遲遲未獲得珠光集團的注入。根據香港港交所反收購條例，買殼一方在成為超過30%股權的股東的24個月內，累計注入資產的任一指標高於公司的收益、市值、資產、盈利、股本等五個測試指標中任何一條的100%，則該交易構成非常重大交易，該注入可能要以IPO申請的標準來審批。於是當時的珠光控股只能尋求第三方注入。
公司先是分批收購了地中海國際酒店，該酒店成為公司的主要收入來源。其後，珠光控股開始「以小搏大」。2011年底，珠光控股通過轉讓項目45%股權獲得2.8億港元，又以高達15%的年利率發行5億港元於2014年到期的票據，籌得7.8億港元的資金。所得資金用於收購廣州珠江新城一個估值達到20億的爛尾項目——海聯。
雖然來自資本市場的錢讓珠光控股實現「蛇吞象」，但代價不可謂不高。其中15%年利率的票據創下中資地產股發債融資新高，珠光控股每年的利息就高達7500萬港元。另外出售給投資者45%的股權也有對賭的性質，預計該筆2.8億港元資金的最低年利率高達21%。「從收購的便利性來說，當然是自家的項目最好，沒有談不攏的。」上述廣州地產業內人士說。
時至2012年，珠光控股終於獲得珠光集團折價注入從化云嶺湖項目、從化御景山水花園項目。這一年年底，珠光控股的總資產由上市初期的幾億港元大增至超過60億港元，而營業額則較前一年增長近9倍，達5.71億港元。
然而，激進的財技已留下巨額債務包袱。截至2012年底，該公司的流動負債達到21億。須於五年內悉數償還的銀行貸款及優先票據利息分別達到3374.5萬和8339萬，比2011年底增加了超過9倍。其2012年底的銀行及現金結餘約1.38億元，比2011年底的3.93億元減少不止一半。
對於現在的珠光控股來說已經不能停下來，它必須裝入更多項目，獲取更多收入，以應付沉重的債務。
今年2月，珠光控股宣佈將收購廣州住宅及商業項目75%的股權。8月16日，珠光控股旗下全資附屬子公司寶豪完成一項收購，以3.5億元人民幣收購廣東喜龍房地產有限公司，獲得位於珠江新城H3-3地塊的翡翠商務大廈。
據瞭解，珠光集團擁有超過20個項目，且近來表現活躍。旗下瀝滘村、潭村兩個舊改項目均有進展，以86億高價拿下的廣鐵南站項目首批單位亦於去年底面市。珠光控股方面曾透露，預計今年內注入廣鐵南站項目。
朱慶伊的控制權
一位投資專家稱，注入項目是否順利取決於項目歸誰所有。其稱，如果項目是外商持有則問題不大，但如果是內資則會面臨高昂的稅費問題，導致收購成本太高。
從已有的注入項目可見，珠光集團為以財務最優的方式注入項目，做了不少佈局。其中一個特點是，所注入項目均有多重的股權結構。
2012年，珠光控股第一次收購的盈信國際是一家位於英屬處女群島註冊成立的公司，盈信100%控股冠恆（香港），而冠恆擁有內地東港合眾房地產。東港合眾負責開發云嶺湖項目。
第二次項目注入中，大股東融德投資買下的靄德是朱慶伊在2011年8月及9月買的空殼公司。靄德持有泰恆及以泰恆向冠懋收購御盈的70%股權。御盈持有御景山水項目。
上述投資專家說，這種項目注入的方法達到優化財務的目的，但會導致公司的股價一直上不去，進而影響後續融資安排。
此外，珠光控股這個殼資源本身，也受到諸多限制。儘管朱慶伊是珠光集團的實際掌控人，擁有眾多優質項目，但根據香港《公司收購、合併及股份回購守則》，新股東入持有股權超過30%，可能被要求向全體股東提出全面收購要約，並證明買方擁有收購所需資金。
在收購從化云嶺湖項目中，珠光控股向朱慶伊配發4.37億股新普通股以支付4.37億港元的收購對價。通過股份配發，朱慶伊成為融德投資的股東。融德股權結構從朱拉伊持有40%、廖騰佳持有60%調整為朱慶伊、朱拉伊和廖騰佳分別持有34.06%、29.94%及36%。
7月股份認購權全面行使後，融德投資所持股份佔珠光控股總數的65.12%.倘若繼續通過配股方式收購珠光集團的項目，朱慶伊在珠光控股的實際持股比例可能進一步提高。
更多的項目用何種方式注入暫時未可知。但在2012年收購御景山水花園時，方法是由融德投資用現金從朱慶伊手中收購靄德。是次交易不涉及股權變化。