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供樓與租樓(3) 笨發

來到第三個可能性──換樓。換樓一般來說會有兩個目的

1. 提升生活質素
2. 玩多一鋪搏升值

Scenario 1: 生活質素

小弟現居沙田圍一帶，呎數（4xx），步行往馬鐵站約10分鐘，如搭樓下的小巴往沙田火車站，則約15分鐘（平均等車8+車程7）。前往上班地點（尖沙咀），出門口到office，door to door計約50分鐘。

而女友的上班地點並不固定，而佢只喜愛搭巴士，前往巴士站+等車+車程總體來說平均約1小時10分鐘。

a. 如換樓至市中心火車站上蓋，每人每天每程約可省回10分鐘交通時間，來回20分鐘。

早一兩星期睇樓，48x呎的偉華做價180-190萬。如此一刻賣樓，應可套回30萬左右，隊晒落去新樓，按30年計，每月供款約8千，加埋差管即$9,000。這一刻的供款約是$6,000全包。

即每月支出會多$3,000，換來每天來回20分鐘時間的saving+多幾十呎地方用。

b. 如換樓至九龍東地鐵沿線，48x呎的淘大同樣做180-190萬，上班交通時間較現居快15分鐘度，唯人口密度勁高，治安較差亦較嘈吵。

即每月支出多$3,000，換來每天來回30分鐘時間的saving+多幾十呎地方用-週遭環境質素輕微下降。

如地點再好d或再大d的，則每月供款會更多，逼近能力範圍的極限，所以不作考慮之列。

結論係，換樓的確能帶來生活質素的輕微提升，唯值不值得每月多花$3,000，小弟個人則有多少保留。

Scenario 2: 搏多一鋪升值

前文第一篇<租樓與供樓>曾經計算過，如每年投資收益能保持平均15%，長線應該可以跑win樓市（假設樓每年升8%折舊3%，剩增長5%）。你可能話，人人都睇（包括自己）明年樓市起碼升15-20%，你用8%黎計會唔會保守得濟？

回看過去樓市表現，通常都係急升一輪又橫行/調整一兩年，幾年下來拉勻每年8%便差唔多了。05年中原指數年頭約53點，升到07年底64點，3年升幅兩成，主要的升幅都係集中於07年第四季。

和現下環境相近的90年代初，樓市亦都曾急升到94年，唯打後兩年都一直調整至96年初。

咁，剩係睇一年囉，搏佢20%都好嘛～換樓的成本頗大，搬黎搬去，買賣佣金，律師費，簡單裝修執漏等等，幾萬蚊走唔甩。一來一回，較諸唔換樓坐多半年，其實相差不遠。

千萬唔好誤會小弟看淡，事實上小弟係其中一個最看好樓市的人，問題係呢一刻樓換樓，值搏率不高，keep住本身的物業等升可能更上算。

綜合生活質素及搏升值兩點，我都認為係呢一刻換樓，並不是一個理智的決定，當然半年後可能又係另一世界，到時再review未遲。

計死數？

至於有網友提醒，做呢d決定唔應該計死數，要加入埋主觀及個人感受因素，小弟相常同意。

唯主觀感受等等乃不可計量的因素，我們只能將此歸類為感性消費。事實上，我們作出感性消費時，一定會以理性因素作為基礎的。

舉個例，有人可能覺得朝早／夜晚訓多半粒鐘大過天，因此上述的淘大花園便是必然選擇，代價是每月俾多$3,000。咁如果係$5,000呢？又或$7,000？可能已足夠住遠d大d，但每日搭的士返工了，到時選擇就未必再係一樣。

故此，只有係死數上計得清清楚楚，我們才能知道自己係感性消費上所付出的真正溢價，從而作出一個最適合個人又平衡各方利益的選擇。

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睇晒咁多個scenarios，目前仍然係坐多半年，之後轉供為租最上算。

P. S. 又係事後回望，2007年果一刻的決定，好難講係啱定錯，不過你話係一動不如一靜，都可自是一種策略，right？