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與香港西北一河之隔的深圳前海，熱炒「新中環」概念，早前賣出兩塊地王。暫時規劃仍得個「講」字，市場已借勢炒作一番，部分上市公司股價狂颷，連潛水多時的南太電子創辦人顧明均亦現身抽水，宣稱擁有一幅位於前海「附近」的地皮，估值高達九十億元（人民幣‧下同）。不過，想發達，還太早。內地「十二五」規劃，表示在深圳前海、廣州南沙及珠海橫琴，興建三個「國家級」經濟特區；三地剛剛好，「夾住」香港。本刊到現場一窺這三大塊「寶地」，發現發展目標各有特色，但最終都指向同一方向——「爛」。前海「影子中環」得個吹 上週三，沉寂多時的南太電子創辦人顧明均，突然蒲頭，指公司於前海附近的廠房，佔地近五萬三千平方米，當年用三千萬元買入，現時已決定自行發展商業用地。據他估計，每平方米已值三萬元，項目估值九十億。本週二，他向本刊興奮道：「九十億已經打咗折頭了，我塊地在機場同前海中間，每平方米都不止三萬元！」他更指當地地產經紀將前海概念吹到去東莞，「佢哋吹到東莞都係前海經濟區範圍！」記者本週一到顧明均位於寶安區西鄉鎮固戍工業邨的廠房，這裡離前海十六公里，可謂「無雷公咁遠」，亦沾不上「邊」，起碼要半小時車程，才到達前海中心點；交通配套又差，半小時才截到一架的士。不過你有你吹水，在紐約上市的南太集團，股價兩日內被吹高兩成半，可見前海概念威力強勁。 炒概念 雞犬皆升 受惠於賣地，前海三大地主：招商局國際（144）、深圳國際（152）及中集集國（2039），已「喪炒」一輪。深圳國際去年七月率先炒起，股價爆升超過一倍至一元。但翻開規劃圖，三大地主持有的都非靚地，招商局和深圳國際持有的土地，被規劃成物流、港口等工業用地，地價甚低，至於中集持有的地皮，亦只被規劃成科技、訊息用地，最值錢的商業用地，通通都在深圳政府手上。更瘋狂的是，深圳科技（106）因有「深圳」兩隻字，及在景點「世界之窗」有一棟「曙光大廈」，股價一度急升四成一。深圳控股（604）由深圳政府持股，無地在前海，股價亦急升一倍。逢「深」必升，買股不用睇業績，最緊要睇「字頭」！ 騎呢賣地要求 位於深圳西部的前海，大部分是填海得來，總面積大到相當於七十九個維園，兩年前納入國家「十二五」規劃，以發展金融、物流、訊息服務及科技四大產業為主題，聲稱國民生產總值（GDP）可在一五年達到五百億元，五年後再翻三倍！不過這堆數字，仍是計劃中。現場所見，前海大部分地區仍是光禿的荒地，道路未通，只能沿着外圍遠觀。從高處看，除近雙界河地段有工程外，其餘地區尚待發展。上月，前海標售其中兩幅金融區地皮，由名不經傳的深圳「地頭蟲」卓越置業，爆冷以一百二十億元投得。從各大發展商的出價可見，地皮「矜貴度」成疑。其中，新世界（17）夥拍內地地產一哥萬科，兩塊地的平均出價，只較官方底價高一成多。華潤置地（1109）更擺明「陪跑」，出價只較底價多出六十六大元！至於卓越置業，是港資企業，在深圳福田已興建多棟商業樓。主席李華及總裁李曉平，持有香港身份證，只報住在天后中產級數的維景花園，不算富貴。現已拍出的兩塊地，標書列明建成後，平均兩成寫字樓要「送給」前海管理局，條件苛刻。但本月中推出的第三幅商業用地，招標要求更騎呢。要爭這塊「地王之王」，發展商必須在香港上市、市值不低於四百億港元，去年收入不低於二百億元人民幣等，擺明要提高檔次。另外，須與不少於三家境外「世界五百強」金融機構合作入駐前海。物業建成後，五成寫字樓面積、即一百六十萬呎要自用，還有十年內不得轉讓。一百六十萬呎，等於兩個IFC商場，點啃呢？ 橫琴澳門爛花園 另一個「當炒」的珠海橫琴，九二年已被定為重點開發區之一，之後，發展名稱及規劃不斷改。轉眼十三年，「什麼都沒有發生」，至○五年總理溫家寶出巡，親臨橫琴，「驚嘆」該地是一塊寶地，表示要「先謀後動」。不過，翻查歷史，每個新區其實都必經溫家寶到訪和祝福，橫琴繼續發展停滯。 大包圍乏特色 直到○九年，國務院通過《橫琴總體發展規劃》，將橫琴升呢至「國家戰略」，項目才重新啟動。原配合澳門，主力發展旅遊的橫琴，被硬塞入商業、金融、科技、中醫保健等主題，還有「老掉牙」、處處新區都話做的跨境人民幣業務。現時橫琴人口只有七千人，目標卻是二○二○年人口增至二十八萬人，國民生產總值一千五百億元！上週日，記者從澳門氹仔進入橫琴，先發現澳門科技大學已起好，再而有一排建好的銀行大樓，每一棟大廈都有銀行招牌，但全部丟空，連寫字枱都無。整個橫琴目前只有一個樓盤「琴海灣」在建，仍未開售。其他地區仍是一塊塊爛地，部分地方道路未通。新任旅發局主席林建岳，一一年聲稱在橫琴發展一個二百多億元項目，但他公司豐德麗（571）及麗豐（1125），加埋市值只三十三億元，令人質疑，不過股價已飛升三成！信德集團（242）亦在本月初，以七億兩千萬元，投得中心商務區的一塊地皮，興建集辦公、酒店、商業於一身項目，股價兩日內爆升一成五。按規劃，中央還會以稅務優惠，吸引全世界五百強的企業進駐及發展科研。但前海一樣話要吸引五百強；那究竟這五百強，最終應去哪裡？ 南沙廣州「西伯利亞」 要數廣東省的大白象，最出名莫過於廣州南沙。該區去年「升呢」，成為中國第六個國家級新區，一夜間與上海浦東、天津濱海等新區「齊名」，總面積比新加坡更大。這個起足二十年的新區，於九三年，由「南沙開發之父」、已故全國政協副主席霍英東牽頭開發。其間，得到多名領導親臨祝福，當然包括前國家總理溫家寶等。二十年過去，南沙發展緩慢，GDP僅佔廣州市總額的百分之六。記者直擊發現，幅員遼闊的南沙，仍有大片土地留空、爛地處處，至今未能摘掉廣州「西伯利亞」的帽子。 科技園十室九空 「政府啲工程，抽水多！」連南沙司機都知這裡情況。以創新科技為主題的南沙，重頭戲之一是由廣州市政府及香港科技大學合作的資訊科技園，總投資估計超過三十億元。○○年，已開始發展。記者從香港坐船，一個半小時後到達南沙港。步出客運港口，已感人煙疏落，不遠處就是由霍英東出資興建的南沙科技館，這館因無人流，於一○年三月已關閉。之後來到南沙資訊科技園的主場館，時值週日，場館中門大開，記者如入無人之境，但見一樓僅部分房間租予公司教授奧林匹克數學，三樓全層丟空。霍英東生前為南沙項目「揼水」逾四十億，發展南沙可說是霍老的遺願。但一○年，被霍老稱為南沙港總設計師的何銘思，曾以一句港式英文總結南沙發展：「我no eye see（無眼睇）。」 廣州市債台高築 開足馬力發展南沙，尚需大額資金。官方及霍家如何「撲水」，未有詳提，但南沙位處的廣州市政府，其實十分「缺水」。該市財政局資料顯示，廣州市政府計劃今年再發三百八十二億元債，預計今年底，債務餘額高達一千三百億元人民幣，負債比率為百分之九十九，直逼百分之百的警戒線。不過，為谷GDP，愈「窮」愈發展。上月底，廣州市長陳建華直言，在經濟低迷下，下半年將「揼水」二萬一千億，推出「廣州市四年投資倍增計劃」。頓時間，新城規劃像雨後春筍般湧現，包括「估你唔到」的花生生態城、海珠生態城、健康產業城等，總面積加起來大過新加坡。周邊地區亦「唔執輸」，如中山翠享新區、東莞水鄉特色發展經濟區、珠海平沙新城、佛山新城等，一片塵土飛揚，可謂「大白象」處處。 天津新區「翻版」 這三個「大白象」，隨時成為天津濱海區的翻版。○七年，國家外匯管理局宣布，以濱海區為金融新政策試點，包括雷聲甚大的港股直通車。當年濱海區同樣被規劃成集金融、科研於一身的經濟區，但後來直通車「無影」，發展即停滯。原定的科研區，忽然被香港地產商高銀地產（283）進駐，興建馬球會、酒店，以及一百一十七層的甲級商廈及別墅區，號稱天津第二個市中心。但早前記者到當地直擊，發現該區如同「鬼城」，數百個建好的單位塵封不賣。 | ||||||