| ||||||
上市房企再融資政策似有鬆動，仍不明朗，但中小上市房企通過注入非地產資 產，獲得資金，已有例可循◎ 本刊記者 鄭斐 文zhengfei.blog.caixin.com 資本市場會為飢渴的房地產企業打開大門嗎？ 綠地集團（下稱綠地） 有望借殼金豐投資（600606.SH）的消息一出，立刻引發地產界和投行圈熱議。 盡管項目仍處於早期階段，但已成為近期地產企業在公開市場融資鬆動的標杆事件。 至今，上市房地產企業的再融資政策仍不明朗，但中小上市房企通過非地產資產注入獲得資金的方式，已有案例可循。 中國證監會對於地產企業再融資政策的解讀亦流傳甚廣，對於“松口”一說，證監會在7月12日的新聞通氣會上兩度表示政策不變。 綜合各類業內消息，房地產融資放鬆並非空穴來風，但應不涉及一般住宅開發業務，以符合現行產業政策導向為前提，形式則可能包括再融資、公司債、借殼重組等路徑。業界認為，有關項目將啓動證監會預審，再到國土資源部會簽的程序。 借殼疑雲 對於綠地借殼金豐投資一事，綠地董事長張玉良對媒體表示“不便回答” 。 金豐投資7月2日發佈停牌公告稱，6月28日晚間接到控股股東上海地產集團通知，研究涉及其重大事項，並于7月5日、7月12日發佈重大事項進展公告，稱此事項在向相關部門咨詢中。 “這件事情的進展程度還十分早期。 我們已經看到了有關綠地借殼的一些文件，但不確定性仍然很大。 ”一位地產投資圈資深人士稱。他表示，綠地借殼的事情在整個圈內迅速傳播，很難說未來的進展如何。 1992年成立的綠地集團，內地大型房地產企業之一，為上海市國資控股持有；涉及重組的金豐投資，亦為上海國資系地產公司。 一位上海投行界資深人士透露，海通證券正在牽頭該項目。 “綠地會把商業地產的部分拿出來做重組，涉及到住宅地產的問題還是會比較敏感。 ”根據百度安居的統計，2009年，涉及地產公司的資產運作披露多達73起，而實際為地產公司以借殼方式獲取上市資格融資的案例多達34起。 根據2010年4月17日下發的《國務院關於堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》 （下稱10號文） ，對存在土地閑置及炒房行為的房地產開發企業，商業銀行不得發放新的貸款、證監部門暫停批准其上市、再融資及重大資產重組。 “通過借殼方式後門上市本是地產企業的一條捷徑，自此之後，地產企業的融資渠道大幅收窄。 ”一位中信證券資深人士表示。 上述政策並未完全阻止房地產企業的借殼，利用股權分置改革遺留問題拿到重組批文的案例仍然存在。10號文出台之前，14家 ST 上市公司披露了涉房企業的重組。 上述地產投資圈資深人士表示，綠地的借殼傳聞頗有蹊蹺。 “一般而言，房地產企業重組項目不會在如此早期的階段就傳得滿城風雨，這種操作可能是在通過輿論產生一些影響。 ”他分析稱。 一位並購重組領域資深人士則認 為，綠地的借殼重組應該很難獲批，綠地旗下地產商業和住宅兼備，住宅地產量也不低，這些情況監管部門應會考慮。 另一位投行並購部門負責人則透露，商業地產借殼項目可以嘗試，能否獲批，仍具有不確定性。 一位大型投行資深人士表示，地產融資放開的傳聞，的確已傳播了一段時間，但目前沒有來自監管機構的具體消息。 “再融資、借殼和地產資產注入，哪一項會先放開，現在不太明朗。 ”他表示，監管層可能會比較謹慎，根據市場的反應分步驟放開。 備戰再融資 除了借殼上市，地產企業的再融資已為業界熱議多日。 7月12日的證監會例行通氣會上，針對此類問題，發言人回應稱，根據2010年10號文和2013年《關於繼續做好房地產市場調控工作的通知》的規定，對存在閑置土地、炒地以及捂盤惜售、哄抬房價等違法違規行為的房地產開發企業，將暫停上市、再融資和重大資產 重組。證監會在進行相關審核時，將依據國土資源部的意見來進行認定。證監 會對此態度未曾改變。 “這不是證監會一個部門能夠決定的事情，現在的核心問題是國土資源部的態度。 ”不止一位業內人士如此解讀目前地產企業融資面臨的形勢。 地產企業所處的資金環境正在不斷惡化。 “銀行貸款比較困難，房地產信托年化百分之十幾的成本已經讓地產企業吃不消了，有的甚至超過15%。 ”上述大型投行資深人士稱。 他表示，一些中小房地產企業資金鏈緊張，的確面臨很大的風險，高成本對於信托公司也實屬正常。如果不融資，資金鏈將出現問題，但是融資的成本已經過高。 香港市場對於地產公司而言也非坦途，盡管不少內地房企看中融資成本較低的赴港借殼或發債，但無論是在香港後門上市或是發債，均十分考驗項目運作的能力。 （相關報道詳見本刊2013年第22期“房企赴港借殼潮湧” ）萬科 B 轉 H 股也因為種種原因停滯不前，接近監管層的人士表示， “萬科是地產股，在當前調控房地產的大形勢下，境內監管機構認為不宜放行，因此一直沒有給出批文。 ”政策雖仍不明朗，但嗅覺敏感的投行們已開始與其地產類客戶溝通，進入熱身賽的準備階段。 “因為這次放開地產類企業再融資的可能性很高，我們的一些地產客戶已經開始啓動再融資的操作了。 ”一位中信證券相關業務人士透露。 他表示，如果一旦放開，現在做好準備，有利於搶佔第一批的大好形勢。 “保利地產（600048.SH）的再融資操作已經在準備了。 ”一位地產投資界人士透露。 根據 Wind 的數據，保利地產從月初至7月16日，股價累計漲幅已經超過10%。進入7月，地產類個股更是全面飄紅，其中進行定向增發和非地產類資產 注入的美都控股（600175.SH）在7月以來漲幅更是超過30%。 一位上海投行圈消息人士稱，不涉住宅的商業地產企業再融資實質上已放開。不僅如此，除了股權融資，地產類企業的公司債發行也已提上日程。 “地產企業公司債的審批可能會放開，但還沒有確定的文件或者指導意見。 ”一位債市一級市場資深人士透露。 他表示，目前不少券商處於觀望狀態，手里已經持有一些房地產企業定向增發和發債的項目，只是還未上報方案。 “過於著急報項目的話，政策不明朗，容易被動。 ”上述人士坦言。 上述地產投資圈資深人士表示，地產企業未必願意在內地發債，成本高，而且審批的周期長、風險不可控。 “根據目前的形勢，面對如此高的信托融資成本，公司債一旦放開，不少地產企業應該會願意參與。 ”上述大型投行資深人士稱。 他同時表示，公司債即使放行，也很可能是針對地產公司的商業地產項 目。 “住宅地產的部分，仍然比較敏感。 ” 謀求資產注入 對於一些已上市的中小房地產企業而言，融資通路受阻，但通過尋求資產注入和業務轉型的方式為公司提供融資可能，已經有了先例。 “最近房地產企業的資本運作有所放開。 ”有並購業務資深人士表示。他透露，房地產企業可以在不清理成淨殼的情況下，做非地產類業務的資產注入。 根據此前的政策，地產企業注入非地產資產會被要求先剝離地產，現在這一規定取消了。 “這只是一個窗口指導的意見。 ”上述人士稱。 “地產公司的轉型的確在加速。 ”另一位地產投資圈人士稱。 並購圈人士表示，美都控股近期關於在美國收購油田的公告，即為中小地產企業的轉型案例。美都控股在同花順的三級行業分類房地產開發商中位居第55位。 美都控股在一些行業分類中並非純地產類公司，其年報中稱其主業為商業貿易和房地產開發。公開信息顯示，2012年，盡管房地產業僅占美都控股營業收入的7.54%，全年房地產業對其利潤貢獻卻高達58.41%。 “美都控股盡管仍然在拿地，但基本上也在為自己找其他出路了。 ”該並購人士稱。 美都控股公告顯示，擬以對價1.35 億美元收購 Woodbine Holdings LLC 持 有 的 Woodbine Acquisition LLC 100% 股權， 以 開 發位於美國 Eagle Ford 地區的Woodbine油田。 7月3日就上述交易達成框架協議 後，7月12日，美都控股披露非公開發行股票預案，擬募集不超過24.6億元人民幣，部分用于 Woodbine 油田產能建設項目，其餘資金用于補充美都控股的流動資金。 按照匯率計算，逾16億元人民幣的募集資金可用于補充流動資金。 “美都控股仍在積極拿地，資金缺口是相當大的。 ”上述並購資深人士稱。 “不需要全部剝離地產業務的政策，其實是支持中小地產公司的轉型，總要為這些公司留條‘活路’ 。 ”一位投行圈人士直言。 他透露，除了美都控股，新潮實業（600777.SH）和正和股份（600759.SH）亦在謀求非地產類資產的裝入。上述兩家公司尚未發佈公告。 “美都控股的案例我們都很熟悉，盡管現在只是發佈預案，是否獲批還不得而知，但大家已經對此積極討論。 ”上述券商並購部門負責人稱。 從美都控股的案例來看，通過定向增發注入非地產類資產，獲取房地產業務的流動資金，這一套路應該會被同類公司效仿。 公開資料顯示，美都控股已非純地產類公司，其營業收入大部分來自商貿，純地產公司的此類運作是否能夠獲批，還有待具體案例出現。 近期，除了金豐投資，包括宋都股份（600077.SH） 、榮豐控股（000668. SZ） 、新湖中寶（600208.SH） 、迪馬股份（600565.SH）等四家上市地產公司公告停牌，公告均稱正在籌劃重大事項。 金豐投資被業內傳為綠地集團的備選殼公司外，其餘幾家地產公司的重大運作具體情況尚不明確。集中停牌已經引發輿論熱烈討論。 “如果是要進行借殼或者再融資，或者地產類資產裝入上市公司，仍沒有明確的政策， ”上述地產投資界人士稱。 “但只要是宣佈停牌的公司，其基本想法和目的應該已經與監管部門進行過必要的溝通，否則不會貿然選擇停牌。 ”本刊記者朱以師對此文亦有貢獻 | ||||||