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　 　以「平霸」稱雄化妝品市場的卓悅，見歌星鄭秀文大賣廣告的SK-II 按摩棉受歡迎，於是食住上，上週六賣「行」報章廣告，以成本價發售，再次震撼全行。 　　在行內異常出位的卓悅，老闆原來是夫妻檔，而且均是「裝修」出身。男名葉俊亨，以前是家居「裝修佬」；女名鍾佩雲，一出道便是為女士們臉上「裝修」的 化妝小姐。經夫婦倆九年來的經營，卓悅至今已頗具規模，旗下有八間分店，年營業額逾兩億元。

▲今年三月，葉俊亨租下弼街舊店鄰鋪，擴充規模，疏導人潮。

▲賣廣告以成本價賣大熱產品，是卓悅慣技。

▲批發商曾因卓悅的一線品牌售價太低，要求落訂。

　　出名賣平價日本貨的卓悅，門口貨架上總堆滿三、四十元一支沐浴露，十元八塊一支指甲油，吸引無數師奶學生妹。在門口搜索完畢，「扮靚兵團」便進軍店內，所以店內長年累月都人頭湧湧，收銀處更長期有六、七個顧客排隊等俾錢。

　　「卓悅攞貨好『狼死』㗎！二、三線嘅洗頭水、沐浴露，一個貨櫃一個貨櫃咁入，仲勁過分店數目係佢幾倍嘅莎莎。」一名水貨化妝品批發商說。

　　對於自己可以威脅行內老大哥，黑黑實實剪平頭裝的葉俊亨，永遠笑笑口說：「唔好咁講。」但一提到卓悅在行內已建立江湖地位，他又毫不謙卑：「我哋揀貨嘅眼光真係幾好㗎！首先係黐黑頭面膜，跟着是電眼睫毛機，最近是H2O 產品，賣到開晒巷，可以話開創潮流。」

　　尤其是H2O ，該牌子後來簽了香港代理，代理與他們鬥價，葉氏夫婦倆異口同聲說：「未驚過！」但對於同行的競爭，二人可不這麼輕鬆。訪問期間，鍾佩雲的手提電話響個不 停，只聽見她說；「六折？好，照跟！」原來是員工周圍格價，發現有對手售價比卓悅更低，立即報料請示。

　　至於同行非議卓悅「劈價」手法，葉俊亨大呼冤枉：「我唔會做蝕本生意，只係我攞貨貨量大，來價較低，定價自然也可以低啲。」

莎莎讓路　卓悅殺上

　　卓悅數年間以「平霸」突圍，要多得莎莎太集中於OL 生意，放卓悅一條生路。去年莎莎勁蝕八千八百萬元，忙於重整業務，葉氏夫婦卻一擲四千萬元擴展領土，分店由兩間激增至八間，其中最令同業嘩然的，是進駐銅鑼灣記利佐治街「鋪王」。

　　負責租鋪和公司財政的葉俊亨，一口氣數出各分店的面積和租金，說明選鋪宗旨：「以前這個鋪位月租百七萬，當然做唔住。我計過，無論間鋪位置幾好，人流幾多，總之每呎租金在三百元樓下便租得過，我哋唔會『拉大數』，要個蝕錢嘅靚位。」

　　分店倍增，員工亦增至百五人，「這兩年擴張得咁快，控制員工的確係問題。我哋已經日日巡鋪，一見到有員工禮貌唔好，或者『斬』客，我都會發爛渣㗎！」

　　夫妻檔每日都雙雙巡鋪，今日是旺角區三間分店，明日輪到尖沙咀店，後日便到銅鑼灣兩間分店，週末才與兒子一齊到元朗店，算是家庭樂。每到一間分店，鍾 佩雲會繞場一周，指着有問題的地方說：「嘩！這張poster 污糟晒，快啲換過第二張。」並向售貨員了解哪種貨最好賣，哪種貨滯銷。葉俊亨見到有貨品快賣清，就會脫去西裝外套，自己搬貨上架，或躲到一角包裝香水版。

　　掌管年營業額逾二億元的化妝品王國，夫妻檔直言只想公司快高長大，沒空享受生活，平日午飯仍是啃麵包。多年來只搬過一次屋，由四百呎的旺角舊樓，搬到千二呎的沙田聚龍居。鍾佩雲仍在花園街買衫，會因為時常和批發商到海逸酒店傾生意，而申請有折扣優惠的Compass 信用咭。

　　兩位老闆依然拼搏，死做爛做，全因不想多年心血付諸流水。

花園街夫妻檔崛起

▲頭上有一束束金色、紅色駁髮，衣著花碌碌的鍾佩雲，原來已經四十歲。提起威水史，她會繪形繪聲，手舞足蹈，明顯比年長三歲、答問題時總先諗幾秒的葉俊亨佻皮。

　　鍾佩雲中學畢業便當化妝品售貨員，賣過Lancome 、HR 等法國名牌，做了十幾年。直至九一年誕下兒子，想自立門戶開鋪頭，方便照顧兒子，便與兩個舊同事，合資五十萬元，在佐敦吳松街開設第一間卓悅，面積只有一百呎。

　　兩年後，兩位股東決定退股，回去當化妝品售貨員，由她獨力支撑 。「可能受丈夫感染啦，他是潮州人，總想自己做生意。」鍾佩雲瞄一瞄丈夫笑說。卓悅其後依然主力做水貨客，直至九五年富都酒店清拆，水貨客轉移住宿陣地，卓悅生意應聲下跌一半。

　　她與丈夫商量後，決定另覓他鋪，選址花園街。而一向做裝修工程的葉俊亨，將生意交給下屬，自己全身投入卓悅。

　　當時整條街都是賣衫褲鞋襪或是餸菜生果，只有卓悅一間化妝品店，二人原以為可以做獨市生意，豈料途人視若無睹，根本無人幫襯。

　　後來葉俊亨發覺，隔鄰賣七、八十元一個手袋的小販，卻客似雲來，於是跑到香港製衣中心，入些仿皮手袋，以成本價掛在卓悅門口來引客。「結果顧客搶完手 袋後，會走入店內看看還有什麼筍貨。」這個經驗令葉氏夫婦學懂了一個道理：不單止滯銷的「死火貨」要減價，愈好賣的貨品更要減價，才可以客似雲來。

日本貨打響名堂

▲卓悅只得一間鋪時，葉氏夫婦由朝早九點，直踩到半夜一點，與仔仔只能相逢在鋪中。

▲第一間佐敦店開幕，主攻喜買法國名牌的水貨客，故取法文店名Bonjour （意即Hello ）。

　　卓悅的轉捩點，全因九六年尾，二人到日本訪友，發覺資生堂除了一線的化妝護膚品外，還有很多條線，另外又有很多得意產品，包裝精緻，於是託那位嫁到日本的朋友，到街頭化妝品零售店買貨，這間買幾打，那間買幾打，然後寄返香港。

　　「我還記得第一擊是黐黑頭面膜，在日本賣一千日元，八折入貨，連埋運費和給朋友的佣金，成本便要六十五元，我賣六十八，報紙雜誌報導排山倒海，幾十打貨三日賣清，幾哄動呀！」提起光輝戰績，鍾佩雲一臉笑意。

　　經此一役，二人便大膽引入洗頭水、沐浴露等貨種用來招客，亦引來同行照抄。又試過有一批電眼捷毛機無人肯要，鍾佩雲卻一口氣入了八百支，結果一個早上 給掃清光。「我站在鋪頭門口做示範，一邊眼用，另一邊唔用，途人見到效果咁正，十幾隻手伸埋嚟搶住要……後來無貨，顧客還要求我們收訂金，卒之一個月賣去 三萬支。」

　　要葉氏夫婦想出卓悅最出位事件，二人可以數一大堆，最後得到的共識，是捨得賣廣告。「我們九七年中只得一間分店時，已經開始在雜誌賣全版廣告，簡簡單單列出幾款產品，標着『絕靚價』，其後不知多少同行跟風……宣傳真係唔慳得㗎！懂得宣傳，生意已經成功了一半。」

撰文：劉若文　攝影：黃偉傑[email protected]

內地樓市高溫不下，去年四月，中 央出狠招撲火，於北京及上海等一﹑二線城市實施限購令，打擊成交。近日，國務院總理溫家寶下旨，短期內或將限購令推行至二﹑三線城市，直搗地產商「糧 倉」，大部分在港上市的內房股即時腳軟。為保資金流，碧桂園（2007）「帶頭」降價，旗下位於三線城市惠州的新盤「十里銀灘」，在限購令殺到前，突然以 七五折促銷，劈價程度屬市場罕見。上週六開盤，吸引數千名買家搶貨，逼爆惠州售樓處。「賣得快好世界」，政策「寒冬」隨時殺到，內房股劈價套現戰陸續有 來。

週六，碧桂園樓盤「十里銀灘」正式開售，以罕有「七五折」的低價作招徠，吸引過千名買家前來掃貨。進入樓盤前，可見到延綿超過兩公里的私家車車龍，停泊在 公路兩旁，大部分掛着來自深圳的「粵B」車牌。「十里銀灘」打着深圳東的旗號，其實距離羅湖近兩小時車程，同區有仍在擴建中的中海油煉油廠，還有石化廠及 煤電廠等，站在樓盤內，仍望到海灘遠處冒煙的煙囪。現場大部分是「準買家」，早前已繳交了兩萬至五萬元（人民幣，下同）的「誠意金」，獲派了籌號，前來揀 樓。為疏導人潮，售樓處開設了兩個認籌區，買家按「入飛」日期分批進場。其中一個逾二千呎的認籌區，擠滿了約四百人，工作人員忙於派發水及漢堡包，人聲鼎 沸。來自深圳的張小姐手持認籌紙，不時記下已宣布了的籌號，着緊的說︰「以前都沒聽說七五折的優惠，山景房打折後實在便宜，四十多萬就有一套，好多人買， 肯定輪不到我。我打算買海景房，用來度假，七千多元一平方米（註：一平方米相等於十點七六平方呎），在深圳，一套房（每平方米）均價也要三萬多。」張小姐 指深圳有限購令，自己已有兩套房，不能再買，只可以到沒有限購令的惠州買，但由於第三層樓不能再做按揭，要一筆過用現金支付。另一個來自惠州的范先生，一 次過購入十個海景高層單位，「七五折確實便宜啦，其他地方你不可能買得到。」他表示，有兩個單位是他的，其餘八個是代親友購買。當記者表示對單位有興趣， 范生即透露可轉讓其中兩個單位，還催促道：「你要是有興趣，要快一點落實。」此時，一群男女走近，圍着范生，審視着他手上的一張買樓清單，交頭接耳。開盤 短短兩日，是次推售的五千多套單位，已售約四千套。

聞風即劈價

「十里銀灘」位處的惠東海濱區，近年吸引十個地產商發展，除了碧桂園新盤，還有萬科雙月灣﹑富茂威尼斯灣等。「十里銀灘」每平方米樓價折實後，山景洋房連 裝修只要四千五百元，海景洋房最平只要六千元。中原地產惠州總經理鍾志斌指，相比附近同期開售的合正東部灣，公寓及洋房每平方米售價由八千三百元至一萬二 千元不等，碧桂園確實「賣大包」。「以前未聽過有發展商以全線七五折發售，項目位處濱海地區，折後價錢十分吸引，現時惠州市區惠城區每平方米均價約六千七 百元，「十里銀灘」新樓都係四千幾，佢所屬的惠東區都亦要四千元。」 「十里銀灘」是碧桂園今年的重頭項目之一，突然劈價，皆因惠州盛傳會成為新一批推行限購令的三線城市。國家統計局上月公布，六月全國七十個大中城市，有六 十七個城市樓價持續上漲，以二、三線城市升幅較大。熾熱的樓市燒至二、三線城市。上月十二日，總理溫家寶提出新「國五條」，要求嚴格執行已實施的住房限購 措施，並進一步擴散至其他二、三線城市，交由住建部草擬「新上榜」限購城市名單。同月十六日，碧桂園高調推售「十里銀灘」，初時仍不以為然，宣布山景洋房 每平方米售價五千五百元起，海景洋房每平方米一萬元起，碧桂園總裁兼執行董事莫斌更表明不會刻意減價促銷。話音剛落，卻傳出惠州大有機會「榜上有名」，推 行限購令。兩日後，碧桂園突然「變陣」劈價，打出七五折旗號吸客，市場一片嘩然。上週三，距離開售前三天，「十里銀灘」的銷售處，仍有逾百人在場睇樓。甫 踏進門口大堂，王姓女經紀已拉着記者手，邊走邊催促道︰「現在已經派了五、六千個籌，你再不認籌，就沒得選樓了。」另一經紀向記者透露，在推出七五折後的 首個假期，兩天內就派出近三千個籌，有逾萬人到場睇樓。

套現防斷纜

低價促銷向來是碧桂園的拿手好戲，皆因其土地成本遠較其他內地地產商為低。根據中航證券的報告，萬科﹑保利地產每平方米土地的盈利貢獻約為土地成本的五成 至六成，恒大約為一倍，碧桂園則高達兩倍。近年，碧桂園便因屢次以低價奪地，遭外界質疑，早前新華社便批評碧桂園於安徽和縣拿地數千畝，只向和縣政府支付 每平方米七十三元的費用。現時，碧桂園土地儲備約五千三百萬平方米，是內房股中排名前三位的「地王」，大部分位於市郊或二﹑三線，甚至四線城市。雖然地價 低廉，但年初碧桂園公布業績時，預計今年的資本開支達一百六十億元。近年，中央下令遏抑樓市炒風，銀行大幅收緊資金鏈，直接打斷內房股命脈，一眾內房股唯 有透過發行優先票據抽水，年息動輒逾十釐。根據年報，碧桂園自○九年起，共發行五批共二十九億美元（約二百二十六億港元）優先票據，息率介乎十點五至十一 點七釐。以平均息率11釐計，一年只是還息已要二十五億元，佔去年純利五十多億元的一半。由於該批票據最早都要一四年才到期，換言之公司有排捱貴息。今年 初，碧桂園亦放言會加快賣樓，令資金回籠。下半年，碧桂園還有八至九個樓盤推售，卻遇上新一輪限購令，一旦「快速銷售」年代終結，對碧桂園的資金鏈構成前 所未有的威脅。

「辣招」為樓市撲火

2010年4月，國務院宣佈實行「國十條」，為樓市降溫，當中兩招被視為內房股「催命符」︰限貸令交通銀行（3328）和中國銀行（3988）帶頭宣佈暫 停第三套房借貸，全國銀行幾乎全線跟隨。今年一月，國務院進一步將二套房首付金額由50%提高至60%，貸款利率不可低於基準利率（一年期貸款現為 6.56釐）1.1倍。限購令已擁有一套商品房的家庭，只能再購一套商品住房。北京、上海、天津及深圳等十六個一、二線城市陸續執行；至今年中，限購令擴 散到全國逾四十個城市。7月12日，國務院表示樓價上漲過快的二、三線城市，也要採取必要的限購措施。

內房提早過冬

市場預計，新一輪限購令最快八月就會出爐，為一眾內房股埋下「計時炸彈」。穆迪日前發表報告指，雖然內房上半年合約銷售增長強勁，但新政策勢將拖慢未來六 至十二個月的銷售情況，尤其是在二、三線城市擁有較多物業的公司，包括中國海外（0688）、碧桂園（2007）、恒大（3333）等。事實上，國務院自 去年四月於北京推行限購令，至今已有逾四十個城市實施，主要位於一、二線城市。過去一年，這些城市的房地產成交量已明顯萎縮，多間發展商均變陣力谷二、三 線城市項目，同時炒風亦吹至次級城市，令樓價水漲船高。因此，發展商才勉強交出達標中期銷售數字，其中，二、三線城市的「龍頭」地產商，包括碧桂園及恒大 地產，均完成全年銷售目標五成以上，其他如雅居樂、富力和佳兆業等內房股，上半年只實現全年目標不足三成五。不過，隨着限購令擴散至二﹑三線城市，碧桂園 及恒大能否維持高銷售額，成為疑問。瑞信內房股分析員杜勁松直言，睇淡內房股下半年表現，尤其是涉足限購令城市比重較高的內房股，如中海外、富力等，維持 行業「減持」評級，「預計股價及樓價都會跌約一成，因為有限購令，樓價雖然跌，成交量亦不會因而增加。」該行估計，大城市周邊的衞星城市、主要高鐵站所在 地及擁有天然資源的小型城市，是實施限購令的三大高危。杜勁松在最新一份內房研究報告中，指出十一個最大機會「上榜」的城市，包括東莞、惠州、韶關﹑揚州 等。以此計算，受影響最大的內房為佳兆業（1638）和碧桂園（2007），分別有四成二和兩成二的土儲會受到影響。每年下半年都是地產商賣樓套現旺季， 在限購令威脅下，「要錢不要貨」的劈價潮才剛開始。

上週六（三月二日），澳門新濠天地「水舞間」邀請「非凡中國」旗下的跳水隊、花樣泳隊等國寶級運動員，與黎明、容祖兒、周筆暢及劉璇來個crossover大匯演。

天王級的Leon，最初開天殺價，要求二百萬唱三首歌，比同是天后級、只收七十萬歌酬的Joey貴近三倍，當堂嚇窒大會打退堂鼓，後來天王答應劈半價演出優惠，但條件是要大會安排他單獨與「非凡」大老闆李寧、及所有運動員合照。國寶拱照黎天王，可惜李寧落閘一口拒絕。無面俾，壓軸演出的黎明，唱完黑面走人。開天價

澳門新濠天地每年趁「水舞間」演員休假期間，均會舉行大型活動免費招待VIP會員及高官。上週六（二日），大會以二千萬酬勞，邀請「非風中國」的跳水隊、花樣游泳隊及北京搞笑跳水隊近二十多位國寶級人馬，夥拍黎明及容祖兒等一同演出「非凡之旅」音樂會。

有得黐住國寶同台，Joey及劉璇等義不容辭，由記者會到彩排通通做到足，唱三首歌的Joey收七十萬酬勞，周筆暢袋五十萬，在台上又要唱歌又要玩體操的劉璇只收三十萬，抵！但黎明卻索價二百萬唱三首歌，當堂嚇窒大會。

李寧企硬

見大會有意縮沙，黎明一方即自動劈半價，收一百萬！天王大酬賓，但仍是眾星身價最貴，要求亦特別多，只肯提供極有限時間彩排，梳、化、服、經理人、工作人員等過十人隨行，全部食住交通都要最豪。劈價優惠條款當中，包括要求跟「非凡」老闆李寧及所有金牌運動員單獨合照；但李寧唔想破例，企硬唔OK。黎明硬食閉門坃，彩排遲到早走，到正式演出，企定唱完三首歌，鞠躬走人，全體謝幕及歌手上台大合照，一律無影。

運動員三月一日坐船抵達澳門後便不停彩排，表演完第二日又要現身分享會，即使大會提供酒店購物商場八折優惠，一眾國寶三日兩夜行程根本無時間血拼。

巨星有格

入行廿七年，黎明最為人津津樂道，莫過於不時自創無厘頭金句，帶記者遊花園；上至工作下至私生活，黎天王的確自有一套。

當fans無到

上月中歐遊返港，被記者和二十多名fans重重包圍，無論獱住枴杖的婆婆，抑或抱住BB的fans湧上前派利是，天王一手撞開，睇唔到。

迫前妻封嘴

去年11月，同黎明離婚後首度返港出席活動的樂基兒，面對有報導指分走前夫一半身家和其他負面傳聞，公開爆喊，指同前夫已簽下離婚協議，不能透露箇中半點內情。

出騷快閃

08年，收三十萬酬勞為《中國第17屆金雞百花電影節》做壓軸表演嘉賓，以人群太多失控為由，唱一首歌，逗留五分鐘便閃。

唔收人仔

05年10月為「第七屆瀏陽國際花炮節」開幕晚會做壓軸表演嘉賓，被指無理要求大會將六十八萬人民幣酬金，即時兌換成港幣。

保鏢護駕

大會辯稱黎明趕住返香港，但實情是對未能安排與國寶單獨影合照有不滿，發爛渣。黎明大軍急急腳返君悅酒店執行李，知道有記者在樓下守候，於是要酒店保安逐客。「無辦法，上面落鰦order，要趕走晒你懐（指記者），呢度係澳門！你知會點o架啦！」一名酒店保安說。清場後，黎明上車時，身邊多了一位疑似中南海保鏢，連同十多名保安雙手加遮陣阻擋，成功避開鏡頭。

剛過去的週末，新地（16）以「幫埋」買家付七成樓市印花稅，即變相減價三成的伎倆，一招炮製天璽二千票入市炒風。幾千個千萬富翁，晨早到九龍站環球貿易廣場（ICC）的售樓處逼餐死，左推右擁，場面猶如昔日的難民營。

現場不單有拿枴杖的老人家在排隊，還有坐輪椅的傷殘人士、等至面容扭曲的暴躁中年、以及想打尖的內地人；箍頸、攝位、爆粗，乜都有。發展商終極貼錢賣樓，引來炒家空群而出，二手業主想套現，除非自劈三成以上。

新地堅決劈價賣樓，早有部署；上月業績會上，新地已揚言「月月有新盤」，首炮是入夥已三年的天璽。負責香港賣樓的郭炳聯兒子郭顥澧，雖患有眼疾，出入要用盲公竹，上週六亦在副董事總經理雷霆陪伴下到場瞭解。新地這次「代付印花稅」的舉動，正是立法會要審議辣招的前夕，正好觸動政府神經，雙方角力再現。但無論如何，新地這一招，再加上炒家自度招數，已成功促銷樓盤、炮製炒風。

新地一招：以本傷人

開宗明義，新地今次開價的確夠平。位於九龍站的天璽，是繼恆隆的君臨天下後，九龍站唯一仍有數百伙貨尾的住宅物業。由於最細單位只有四百多呎，售價一千二百多萬，中產都有條件進場。新地不單定價較同屋苑的二手價低近一成四，還巧立其他優惠，如買家加入新地會及不借二按，減百分之五；提前成交，又減百分之三至九。再加上代付七成印花稅，左減右減，最終即劈價三成！曾於大型發展商售樓部工作的投資者張先生，眼見新地劈得起勁，亦匆匆入市：「我睇樓價未來三年會回三成，新地今日一次過就回三成俾我喎！橫掂我都打算長揸，咪決定去馬。」上週一他已到現樓睇示範單位，「當晚就碌卡俾經紀行出本票，但新地話過咗入票時間唔收，我第二日專登再親自去遞票。」一星期新地便儲足二千多張票，成為本年的「收票王」，至上週六賣樓，張先生終感受到氣氛之「澎湃」。入票者連同地產代理，共五千多人逼在ICC多個樓層，大家箍頸、攝位、爆粗乜都有，男女老幼人貼人。張先生由停車場「打蛇餅」排足四小時，才上到ＩＣＣ八十六樓，把自己入票籌號放入抽籤箱，「香港地，有錢搵，有機會，去排隊呢啲事好平常。但新地今次安排真係好差，水都無滴都算，幾千人逼嚟逼去，仲要行幾轉扶手電梯，分分鐘人踩人，我當時簡直覺得生命安全受到威脅呀！」不過張先生最終無暈低亦無離開，千辛萬苦放低票「攪珠」，惜最終沒有「中獎」。

炒家自創：無本生利

抽不中籤、無機會揀樓的當然不忿，「俾新地玩咗一日，再加推都唔嚟啦！」就連中籤十名以內、天璽的忠實捧場客陳太亦有怨言，「我由○九年第一次開盤就買，加推我都想再買，不過今次安排真係好麻麻，我由朝早八點幾至揀樓（近晚上七時），一粒米都無落過肚。」不過，獲幸運之神眷顧，陳太揀樓後便笑到見牙唔見眼。新地今次特別推出二十二個單位，容許以公司名義登記。由於「公司客」可透過賣殼促成交易，變相不用繳交「特別印花稅」（最辣為半年內出售物業，須繳稅達樓價兩成），即帶來無限想像。賣樓前數日，有經紀便瘋傳一條「無本生利」大法。原來，炒家可先以空殼公司入票，抽中籤後可利用參觀現樓的時間，即時搵人接貨並進行股權轉讓，最後炒家才與新買家到售樓處簽臨約及最終簽正式買賣合約。這招變相將「摸貨」重現。市場更傳言，有一組投資者入票達一百張，亦有指部分會計師樓手頭的空殼公司，被搶購一空。熟悉物業買賣流程的鍾卓成律師指：「炒家多向空殼公司代理行買入殼公司，『殼』價連相關手續費雜費，一般要五千至六千元。」賣樓後翌日，市場便放風指已促成摸貨成交，賺二百多萬，但傳言未知是否屬實。

補貼三億「唔入肉」

新地在○○年投得九龍站五至七期項目，計及地價、發展成本及利息等，每呎成本僅約六千元，如今大劈價之後，平均每呎售價仍有約二萬五千元，即利潤仍達三倍！再幫新地計一計數，提供的優惠折扣，現金回贈及印花稅補貼，新地最多只是花了三億，但上週全數售出首批六十伙，已套現十二億元。

三億元的銀彈策略，換來幾千人逼爆ＩＣＣ。這邊廂，怨聲載道，那邊廂，新地今日已加價加推二十伙，縱然加價最多一成，仍有一千五百票搶住買，樓價仍較二手樓便宜。其他發展商，如尚家生活及德祥地產賣yoo Residence，亦增加補貼本地人全數從價印花稅，及非本地人的一半買家印花稅；而由私人發展商持有的屯門Harrow Hill更回贈全數已付印花稅。

嘉裡的黃大仙現崇山，則於天璽上週六賣樓當日，提高經紀佣金至百分之十二點二五再加獎金搶客。眼見一手樓開始變陣出擊，除非二手業主肯自劈三成，否則與發展商，根本無得鬥。

天璽小資料

發展商：新地及港鐵合作發展

樓齡：3年

樓高：270米，是全港最高的住宅物業

單位：825個

設施：會所「d'Oro」耗資5億建造，設施包括泳池及按摩池、宴會廳、健身室及瑜伽室等

香港從來都是畸形都市，「有樓」定「無樓」，分別很大。上車客永遠不夠首期上車，但換樓客因香港樓大升值，要換樓綽綽有餘！由長實（1）牽頭髮展的荃灣環宇海灣（下稱環宇），便以三房最平五百三十萬元、呎價最低七千六百蚊，一招狠劈，撻著了一批換樓大軍。事實上，過去三、五、七年，樓價愈升愈有，不少在環宇睇樓的準買家，都在舊區住了多年，早已因物業升值而「發曬達」。要賣樓換樓，隨時可套現三五百萬做首期！加上政府數據顯示，全港六成自置物業業主、即共七十四萬戶無按揭在身。無樓債、一身輕，配合政府減辣、新盤劈價，勢將帶動近年罕有的樓市小陽春。

環宇海灣共一千七百多個單位，是今年以來最大新盤，亦是長實近兩年來的重頭項目。上週四，近千名經紀逼到紅磡都會商場，等候長實公佈價單。識睇，一定睇三房價。首批三百五十伙中，逾半數是五百六十呎以上的三房戶，扣除樓價共百分之十五點七五的優惠，即供呎價最低只是七千六百餘元，最平三房單位只要五百三十萬元，「同區樓齡五年嘅御凱，最平三房都要九百幾萬元，其他樓齡舊啲嘅，都要七百萬樓上。」同區經紀指。難怪靠佣金開飯的經紀，很快參透長實「升呢價」的玄機，於是四出call換樓客。

換樓後更輕鬆

截至本週二，環宇收票已逾九千張，以每張票收十五萬元計，凍資近十四億元。現場觀察，絕大部分都是一家大細來參觀的換樓客；幫他們計計數，換樓的輕鬆程度令人「咋舌」，其中現居於深井碧堤半島的陳先生便是一例。拿三十萬元入了兩張票的陳先生，現持有碧堤三房單位，於一○年由父親支持下、付三成首期購入。估計購入價五百萬元，現月供一萬一千元。陳先生眼見環宇開價，即時「心癢癢」。「我喺荃灣返工，瞭解個環境。有人話臭呀、嘈呀，我覺得都可以接受。雖然用料唔係最好，但價格同間隔都吸引，所以想碰嚇運氣。」不過最緊要的因素，一定是「平」！按價單，環宇最平三房只需五百三十萬元；由於碧堤這數年已升值至七百多萬，賣出並還盡按揭後，套得三百九十萬現金落袋。全數做首期，陳先生的新樓月供，便只是五千三百多元！環宇交通較方便，月供又更低，陳先生完全計到數。他指出，如抽中環宇，並賣走碧堤套現，屆時會做三成首期，這樣推算月供一萬四千元，只是較現時多三千蚊。而餘下的二百三十萬元現金，則可以「慢慢搣」！

一間換兩間

從事新聞工作的陳小姐，同樣對環宇看上了眼，「我剛從外地回港，又要埋稿，忙埋呢兩日就去睇示範單位！我覺得買樓要寧新勿舊，舊樓好多時有漏水問題好煩。」陳小姐有兩個妹妹，與其中一個居於新葵芳花園。○七年，陳家三姊妹的爸爸，將退休金當首期，買下該單位。「當年買入價只係百多萬。當時息口高，我哋想慳息，只攤五年嚟供，月供不用七千元。」轉眼五年供滿，三姊妹仍繼續存錢入聯名戶口。粗略估計，已有逾百萬儲蓄。同一時間，已供滿的新葵芳花園單位，升值至四百多萬。手持五百多萬現金，未嫁的陳小姐還不是「城中筍盤」？「經紀sell我，賣樓套現嘅錢，可以一拆二，買幾個單位方便分家。我其實早幾年，已諗過買兩間，又或先買一間投資。如果同阿爸住，就可以買間三房。而家阿爸住公屋，仲可以綠表買居屋，用盡優惠！」有資金，可謂組合無限！

先買後賣有風險

這樣「先買後賣」的風險，是賣樓時若市況波動，樓價便難以預算。不過觀乎近月二手交投，可見樓價只要調整百分之三至五，便有用家極速「吸」盤，反映肯減價有承接力。加上現時政府「減辣」，樓花期內不計DSD，亦令換樓客有多點時間空間「先買後賣」。根據一一年政府人口普查資料，全港有六成自置物業的業主、即共有七十四萬戶，已無樓債在身。其中最多「自由人」的是灣仔區，達七成三，而多舊樓的九龍城區，達六成七；環宇所在的荃灣區，供滿樓的家庭亦佔總數五成，實力雄厚。中原研究部高級聯席董事黃良昇指：「類似荃灣嘅舊區，好多物業已經供完，加上多分支家庭，換樓能力好強。其實唔只供完樓嘅業主，過去十年買樓嘅業主，身家都有幾成以上升幅。」所謂「造勢不如趁勢」，長實今次食正了換樓客的鬆綁檔期。今年可推售的逾千伙大盤，包括環宇、大埔嵐山及日出康城緻藍天，都盡在長實手。環宇及嵐山的三及四房單位，分別佔項目七成及七成半，緻藍天更全數為「大戶」，以戶戶設有儲物房為賣點。誠哥賣樓，時機往往夠準，拿捏市況及樓價，帶有指標作用。

年報露玄機

不過，長實對上一次投得地皮，已是一二年十一月的事。當時以近三十億元，投得馬鞍山落禾沙彩沙街地皮，此後投地無進賬，用來起樓的土地都是「食老本」。雖然長實副主席李澤鉅，於今年業績後的分析員會議上，指長實一如既往貨如輪轉，但扣除今年已賣出的樓盤，現時長實的土地儲備僅有九百多萬方呎。堂堂四大發展商之一，土儲卻不足一千萬呎，反映其對長遠後市睇法。翻查過去六年長實年報，由誠哥發表的全年回顧，亦愈見悲觀。○八年金融海嘯，誠哥仍信心滿滿：「對未來兩三年之地產價格持樂觀態度。」其後多年，誠哥都指利息低、失業率低，及建築成本上升，預料樓市「平穩發展」。直至去年，誠哥改口風指「香港物業銷售未達預期」，並明言樓市「將繼續由政府政策主導」。

誠哥轉軚 淡出香港

樓價因政策調整

中原集團創辦人施永青斷言，未來發展商會繼續貼市價開盤，「現時新盤開價已沒有溢價可言，二手小業主的持貨能力比發展商更強，發展商要交數、要向股東交代，反而壓力更大。」對於環宇收票反應熱烈，施永青認為：「其實一千方呎以下的三房換樓單位，向來都有本地人的剛性購買力支持，只係政府㩒住個市。」但他強調，這些單位亦敵不過樓價因「政策市」而向下走的趨勢，並維持一年內，中小型單位跌半至一成、豪宅跌一成半至兩成的預期。中大地理與資源管理學系副教授姚松炎，亦贊同樓市會向下走，「以往幾次跌市都係咁，目前美國收水（減少買債）及預期加息，以及中國收緊銀根，令本地通脹放緩，都是樓價向下的訊息。」至於環宇撻著換樓潮，他認為全因食正雙重印花稅「鬆綁」，「去年二月雙重印花稅實施以來，就累積了一批驚被罰重稅的購買力，撞正本月中鬆綁，正好係呢班換樓客出動的時候。」姚氏解釋，新盤的預售樓花期最長達三十個月，即換樓人士買樓花後，已可擁有三年的期權價值，不用急於賤賣舊樓。

同場加映收地未了踩場「燒衣紙」

興建環宇可謂一波三折。○○年港鐵徵地，○七年推出西鐵荃灣西站第七區（TW7，即環宇）作招標，但補地價金額達三十五億元天價，最終因出價不理想而收回。事隔一年，撞正金融海嘯，港鐵將補地價金額減至二十六點六億元，樓面呎價不用二千二百元，長實最終撈底中標。根據港鐵條款，長實須支付全數補地價，另加入場費二億四千萬，以及賣樓收益的零點七五個百分點，予港鐵作代理人費用。於同年年底，長實再賣一成半權益予南豐。按環宇首批及加推折實平均呎價一萬零二百餘元計，項目住宅部分的銷售可望套現約一百二十四億元，扣除補地價、建築費、利息、代理人費用等成本後，長實仍有約六十二億元跟港鐵及南豐分紅。不過多年來，當年政府強行徵地的賠償問題，至今仍未圓滿解決。一直處理事件的立法會議員陳偉業，明言會帶一批舊商戶，在環宇開售時到現樓「燒衣紙」贈興。其實環宇前身，是華基工業中心，二千年，政府以實用面積計算賠償金額，每戶賠約數十萬元，商戶不滿而示威，更霸佔九龍塘火車站企圖跳軌抗議，手法激烈。當日其中一名苦主梁廷燦向本刊坦言，早已簽收了樓價及搬遷賠償，無權再作追討，但他說：「仲有商業賠償呢？我下唔到啖氣！」部分商戶要求再賠數百萬。陳偉業認同部分業主欠法理基礎再追討，但又不想罷休：「佢哋當日唔簽，幾廿萬都無o架！收樓係災難，有人生活無以為繼。個食堂老闆轉做保安後，懷疑因為抵受唔住心理壓力自殺！」環宇將於本週末開賣，屆時商戶現身燒衣紙「贈興」，長實有排煩。

自759阿信屋成功彈起，百佳「唔抵得」開設「滋味佳」迎戰。近來加入戰團的，還有商鋪炒家林子峰的「優品360°」、生產EDO餅乾的僑豐行「阿美橫丁」，上市公司森信紙業（731）旗下的「FOODWISE」及米蘭站老闆搞的「松坂庫」。零食毛利甚低，賣一百元只賺兩元﹗但仍有不少「死士」不問價搶靚位開鋪，以759為首的零食大佬，猶如零食霸權，輸家就是一眾獨立經營的小商戶。

阿信屋老闆林偉駿透露，今年會再有兩間日式零食店誕生，「我收到風，嚟緊會有兩個同我一樣出身嘅廠佬開零食店。明明冇錢賺，唔知點解要叉隻腳入嚟！ 」一眾商家為了搶佔市場份額，不惜用貴租搶鋪，例如商鋪炒家林子峰的「優品360°」，搶佔彌敦道開鋪。據知米蘭站老闆姚君偉於銅鑼灣開的「松坂庫」，二千呎鋪月租高達三十六萬八千元，未計入貨及人工等成本，每日要賣一百二十包蝦條，才夠交租！

小商戶燒錢$30萬

大商家不惜資本搶靚鋪，在慈雲山及馬鞍山屋邨商場、經營超過三年的「金田井」，老闆Chris就大呻生意難做，「舊年百佳帶頭掀起減價戰，到而家都無停過，好似家庭裝百力滋，以前賣二十二到二十六蚊一包，舊年年中個個減到十六蚊。我哋小商戶要贏，只可以減到十四個半。但其實成本已十三蚊，賺埋都唔夠交租，搞到唔少行家執笠！」本刊向商鋪及生意轉讓經紀查詢，他指去年有很多小型零食店求頂手出售，「啲鋪都係開咗一年，估唔到咁快就執笠。」根據出售資料，每間店鋪營業額約二十二萬至三十六萬，但盈利卻只得一萬至二萬五千元，收入與一個文員薪金無異。

Chris指過去不但無錢賺，曾有一個月因鬥減價燒錢三十萬，「大家鬥燒錢，睇吓邊個死先。」他至今雖然「死唔去」，但最多只賺到份人工。「啲上市公司大把錢，賺錢係其次，開零食店只係想個品牌多元化，燒錢都係燒小股東嘅錢啫，唔係自己錢。」他們沒本錢像阿信屋一樣，到日本直接取貨減輕入貨成本，而靠本港供應商入貨，無議價條件。為了「鑽」出生存空間，只能減少賣大路貨品，他說：「而家阿信屋都唔同百佳佢哋鬥啦，將啲大路貨品賣少啲，咁就唔使減咁多價。」開鋪亦要避開競爭對手、盡量揀商場鋪，「商場為咗組合會留位俾零食鋪。如果開喺地鋪，租金貴商場鋪五成，根本做唔住。」他表示剛在馬鞍山屋邨商場開了第四間分店，做街坊生意，希望「密食當三番」。似乎零食都只有一條路，就是靠「量」，故必須狂開分店，追求薄利多銷，直至負荷不來爆煲。不少商家如759般賣零食，但只賺蠅頭小利，但當他們「響朵」、省靚招牌後，日後以同名品牌再做茶餐廳，美容甚至電器，才是真正的「錢途」。小商戶卻只能繼續賣零食，不過由於入場門檻低，仍有不少人冒險。

網購零食鬥埋服務

家人在深水埗經營雜貨鋪多年的彭啟明（John），去年亦加入零食戰團。小本唔夠人鬥，他索性做零食都鬥服務。去年他創辦「零食大王」，主打辦公室OL。買滿一百元即可送上工商地區，三百元送上住宅，他說：「我冇可能同阿信屋嗰啲鋪頭鬥，因為本身零食個利潤已經好小，仲要鬥平咁不如唔好做。」零食大王目前生意八成來自公司客，兩成為散客，「我主要對象係上班族，平時返工冇時間、又或懶得落街買零食嘅，都係我嘅客！」除了賣零食，更以禮品方式銷售，「例如開party要用五百蚊嚟買零食，咁我會幫個客揀好值五百元嘅嘢食，仲有會賣埋禮盒，等客人當小禮物送俾人。」他指坊間零食鋪走日韓路線，他賣小部分日本零食外，更主打賣懷舊零食，「好似沙爹串燒、汽水糖等等，小時候鍾意食嘅嘢。另外，仲會同好多本地廠商合作，例如京都念慈菴，好多本地品牌其實都想搞網購，但佢哋產品唔多，成本會好大，但放產品喺我度賣，就慳好多。」零食大王開業一年，目前營業額接近二十萬。但七除八扣後，毛利只有二、三成以下，只可說是掙扎求存。

759寸爆米蘭站

米蘭站老闆姚君偉與蔡偉國，年中投資千五萬元，在銅鑼灣開設「松坂庫」，聲稱為「微百貨」，但售賣貨品卻與阿信屋相似，都是主打日韓零食。姚君偉認為本地零食市場仍有增長空間，「我哥哥（姚君達）啲仔女，同佢身邊啲同學，每個月可以使成五百元買零食。」兩人指由於「松坂庫」不收上架費，能夠吸引不能打入本地超市的海外品牌，目前三成貨品是直接由日本當地取貨。不過，阿信屋老闆林偉駿卻不相信他們由日本直接取貨，「得我哋能夠直接喺日本攞貨，我估佢哋係搵trading公司拆貨，比本地供應商平少少。」他透露，「松坂庫」開店時曾挖角阿信屋員工，並分薄了阿信屋該區的生意，但認為對方好難做得住，「我喺軒尼詩道嘅鋪租十零萬，佢三十幾萬，點做得住？一間鋪每日做一至兩萬生意，你計吓條數佢哋賺唔賺到錢啦！」他認為愈多人開鋪對市民是好事，能夠搶走百佳惠康的生意，但目前很多踩入零食市場的投資者，未必每人都真心想賣零食，「好多人係想搞大盤生意，再喺資本市場運作（賣盤或上市）。」

常言道：「靚女唔屙屎！」此真的是大錯特錯，消化排泄為身體重要機能之一，如果靚女長期排不出糞便，會引發健康各種大小危機，分分鐘連靚女也做不成。曾經擔任連卡佛買手的林佩詩（Lisa）正是曾深受便秘之害，結果在朋友介紹及姐姐林佩芝（Pat）的鼓勵下接觸了發酵茶，大大改善了身體健康之餘，更改變了她一向鍾情時裝的方向，創立了「Taboocha大杯茶」，讓生產及推廣發酵茶變成她生活及事業之重要部分。時裝美女轉型教人正視身體問題

姐姐Pat笑說：「你睇我阿妹個頭再加佢嘅一身衣著就知佢有幾fashion啦！」沒錯，今年二十八歲的Lisa雖然身穿圍裙，身處充滿家庭式工廠味道的廚房，但她比Rocker更有型的剷青短髮及一身爛牛配布鞋的打扮，仍然散發着陣陣「潮味」。在美國修讀時裝課程的Lisa曾於國際品牌做採購，但原來在美輪美奐的靚衫靚鞋工作背後，真的是有苦說不出。「當時因為工作上各種原因導致壓力好大，結果最先浮面嘅問題就係便秘。」她指最嚴重那時要三、四天才能成功排便一次，而且過程還極之痛苦。「都市人壓力大，好多時都有便秘問題，但基於尷尬又唔敢講。」壓力大更令Lisa出現失眠問題，排不到便又睡不好令皮膚敏感，令她反思到要真正的「靚」起來，身體健康比一切也重要。在喝發酵茶及減少吃加工食品的幫助下情況才得以改善。「後來開始去到廁所，雖唔係每日都有，但至少兩日有一次，已經係好大進步，感覺都舒服咗好多！」目前她成為了全素食者，主張吃生機食物（raw food），即是以不高於攝氏42度烹調食物，以完整保存食物中的天然酵素。

營養價值受肯定但港人口味未摸清

飲用發酵茶成功為Lisa的健康帶來一場逆轉勝。「開頭係因為需要而飲，後來因為家姐好鍾意發酵茶嘅味道，先慢慢由需要變成欣賞。」發酵茶因帶有茶字而經常被冠上傳統中國茶的形象，其實是帶微酸的有氣飲品，具清香之感。發酵茶英文名字為Kombucha，一般被稱為「茶菌」，而菌種就是進行發酵的最重要主體。目前大杯茶在生產時會進行兩次發酵，主要以綠茶及紅茶作茶底，在第二次發酵時會加入果汁及香草等。現總共有七種口味，包括有茉莉花、杞子薑、青檸羅勒、紅菜頭、黃薑菠蘿、洋甘菊及香草味。「發酵茶嘅優勢就係有益生菌和酵素幫助腸胃消化，而呢樣係菜汁同果汁提供唔到。」為了讓更多人願意嘗試發酵茶，大杯茶在今年頭特意把批發價減百分之三十，並設建議零售價為三十八至四十四元，以更接近一杯咖啡的價格。「有人飲完後話好似菠蘿炒飯、咕嚕肉。不過我估係因為試咗我哋個黃薑菠蘿味。」雖然發酵茶的味道對港人來說有點太「新鮮」，但Lisa指茉莉綠茶口味的清新一直以來也很受男女歡迎。「男士可能比較多飲青檸羅勒，可能佢哋對酸味的接受程度較高。女士就鍾意杞子薑。」Pat指某些人會認為發酵茶太酸，她認為是因為市面上飲品含糖量較高，導致香港人口味普遍也偏向太甜。

有姐的孩子像個寶

Lisa主力生產及研究新口味，經常靜靜地站在「養」着無數母菌的數十個巨大玻璃樽前專心細看它們的情況，而Pat則不時因與記者討論得太興奮而七情上面，兩姊妹雖也留着短髮，卻有種另類對比。「佢成日話自己係總統而我則係佢嘅首相，負責有效咁實踐佢嘅想法。」Pat原先是事務律師，做了七年因而儲得一筆積蓄，在妹妹決定辭去正職創業時用以投資作支持。後來因父親快要退休而需接管家族建材生意而離開律師的本業，轉為學做生意人。「本身主要以投資者身份支持Lisa，後來睇到佢愈嚟愈忙決定喺家族生意中抽出時間幫佢。」由從中環打滾變成每天進出荔枝角；從於法庭為別人抗辯轉為在不同的市集向人介紹發酵茶，轉變實非一時三刻可習慣。「以前打工每個月都有一定現金喺手，但而家做生意唔係話幾日就可以回本有賺，成個生活方式都改變咗。」她笑指現在不能再像以前般隨便地在中環喝杯百多元的飲品，每使一分一毫都會「諗過度過」，但她指一切也值得，起碼換來和家人更多的相處時間。「我倆成日都嘈，始終我做了佢姐姐咁多年難免好易就責怪佢。」Pat指兩人其實是很合拍，認為妹妹是個很有創意、對產品很執着的一個人，所以相信她所作的決定。二人在訪問時不時「互表不滿」，笑對方笨手笨腳，但轉個頭又會攬作一團。Lisa得戚地說：「我就知道佢絕對唔會離棄我。」指正因為大家都夠坦誠，才不會有所謂心病，大吵大鬧後依然不會「分手」。

本土意識強小店互撐增銷量

目前大杯茶主要作批發商，每月生產二千多瓶發酵茶批發給香港約二十個品牌，總共有約四十多個零售點，當中位於上環的小店OHM HK就是其中一間。負責人阿珊指：「知道佢哋係用公平貿易得來的茶葉做茶底，大部分都係用有機及本地材料，覺得好符合我哋鋪頭嘅理念。」OHM HK每月也會購入四十支大杯茶放在店內寄賣。除了健康飲食外，二人也擁有很多相同理念，包括今次以大杯茶名義贊助萬五元予何韻詩的演唱會。「我哋支持好多嘢，例如收養流浪狗、支持本地音樂又或是言論自由及環保。」Pat指早前以律師身份參加過白皮書遊行，如果人們也不再發聲就沒有機會。「好多人睇今次贊助覺得有政治因素，但我哋睇嘅好簡單，就係支持每個人都有實踐自己計劃嘅權利。」

開業資料（05/15）裝潢及器材$250,000容器及雜費$70,000總投資$320,000

營業資料（07/16）營業額$50,000租金$10,000薪金#$17,000雜費開支$20,000盈利$3,000

#包括Lisa全職薪金及一名兼職薪金

專家意見：要小心發酵過程出現害菌

養和醫院營養師柳慧欣也認同發酵茶的益菌確實有利腸道健康，特別是對便秘或肚瀉的人有幫助。「某些人食少少乳糖都會肚瀉，又或係唔鍾意乳糖製品嘅味道，就可以用發酵茶代替。」不過她補充，若製造過程中處理得不好，不單會產生了益菌更會有害菌，加上發酵過程會釋放小量酒精，因此建議抵抗力比較弱的人如孕婦、老人家和小孩就要小心飲用。「如果想自己品牌更好，長期嚟講每一批貨都可以攞小量去化驗睇吓有冇害菌，以證明產品安全性達標。」

撰文：黃綺敏攝影：鄭樹清、關永浩攝錄：廖健昌[email protected]

今年，是新鴻基地產（16）洗去沉寂的一年。先是上月前主席郭炳江成功申請保釋，提早「放監」；再者是新地的重頭戲、元朗新盤Grand YOHO，於今個月低價開售，數日間已收票逾萬張，成為今年新盤之王。Grand YOHO所在的雞地，數十年前只是賣雞鴨鵝的市集，其後被新地睇中，並由郭炳江為首的收地團隊密密部署收購、補地價，經三十年改造，親力親為，變成現今升價十倍的「金雞地」。毗連的貴重地皮，亦由郭炳江兒子郭基煇拍板，慷慨捐出作慈善用途。據知郭氏對於捐地一向保守，四叔李兆基曾慫恿郭老太一同捐地，但被婉拒；今次則足見誠意及慷慨，而且地理位置比四叔所捐的更靚。郭基煇坦言：「是『官民商』合作的好開始！」無論是樓盤開價取態、又或是與政府的合作關係，新地都進入了新章節。

今年的七月十二日，相信是郭炳江最百感交集的一天。他因為許仕仁案、串謀公職人員行為失當罪成，已在赤柱監獄服刑了一年半。由於成功申請上訴，這一天他獲准許以一千萬元保釋，提早「放監」。滿頭白髮的他，步出法院後真情流露，第一時間激動擁抱兒子郭基煇，坦言能夠出獄如同發夢一樣，「唔信自己喺呢度，當你喪失咗啲嘢時，例如你嘅自由，就發覺對你生命有幾大影響。I can't control myself. So excited！（不能自控，非常興奮）」據知出獄後，他第一時間已歎過越南牛肉河及蛋撻；侍母至孝的他，經常與坐着輪椅的郭老太四圍試菜，「佢去過ICC嘅天龍軒食飯，又去吓四季酒店嘅龍景軒，中餐西餐都試。」該食肆的熟客指。九月份，他會繼續完成其神學碩士課程。他於獄中亦留意到新地於九月舉辦單車節，故他亦曾對外透露，要盡快跟兒子學踩單車。

捐地顯誠意

在郭炳江入獄期間，其子郭基煇除了替代處理公務，對慈善亦不遺餘力，兼且，是有過之而無不及。上年新地與恒基合作，捐出了一幅落馬洲的邊境地皮，讓政府興建邊境購物城，並提供二百零八個鋪位，交由非牟利機構營運，以疏導人流，解決水貨客問題。今年新地更放棄YOHO Midtown及Grand YOHO附近一幅一萬平方呎地皮，該地與港鐵元朗站只距離五分鐘路程，位置極靚，原定興建酒店，提供三百個房間，上月五日宣布捐出予聖公會興建十九層綜合服務中心，服務弱智、殘障兒童、提供安老服務及青年宿舍。郭基煇在新聞稿中坦言：「在市中心找一幅附有配套的地皮捐出作慈善用途，並不容易，期望今次是『官民商』合作的好開始。」捐地一向是四叔的招牌菜，一四年他率先表示要捐出石硤尾大坑西邨，配合政府房屋所需。同年警方不再調查天匯造市案。翌年他再捐出元朗馬田壆一幅六萬三千呎農地，以興建青年宿舍。「早年四叔曾叫過郭老太一齊捐地，但郭氏唔捨得，估唔到今次會捐元朗市中心咁靚地皮出來，比起四叔嗰塊馬田壆農地靚好多！」一名知情人士說。商界傳言，郭氏家族以往捐錢銀碼不合比例，多少受到來自中方壓力，自郭炳江出獄後，「底」「面」都會多多益善。新地淡化地產商賺到盡的霸權形象，今年亦籌辦「香港單車節」、以及「方舟小醫生」長者關懷計劃，都是找來下屆特首熱門人選、政務司司長林鄭月娥，出任主禮嘉賓。

掌管建築部

郭炳江雖然聲稱不再理會新地業務，但集團內部的命脈──建築部，仍然牢牢掌握在其派系手中。一二年廉署拘捕郭炳江，其妻子梁潔芹（Ingrid），仍掌管建築部，甚至內有獨立的會計、人事、電腦部門。一向負責財務的郭炳聯，曾安插兒子在建築部，引起員工「恐慌」。郭炳江的女兒郭曉妍也曾在建築部工作，後懷孕淡出，而郭基煇則臨危受命，成為父親的代替董事。根據年報資料，郭基煇原本是新地項目總監，負責香港及珠三角地區部分住宅及商業項目。一四年十二月郭炳江罪成當日，郭基煇由代替董事正式成為新地執董。其後新地發展元朗錦田北峻巒，並找來妹夫家族的呂元祥建築師事務所設計，可惜第一期銷情慘淡，開售近半年只賣出六成單位。換上老臣子、副董事總經理雷霆重新包裝，改名「PARK YOHO」，再推120%借凸按揭計劃，終超額認購近十五倍，成功沽約七百伙，並套現五十五億元。

三十年雞地夢

而緊接推出、郭炳江「雞地夢」的重頭戲Grand YOHO，亦最快於本週開售。這個盤毗連西鐵站，再加上有一百一十萬呎大型商場，首批價單折實，呎價平均只是萬二蚊，與離西鐵站更遠的YOHO Town及YOHO Midtown二手價接近，而最低呎價也不用一萬元，與廿三年樓齡的新元朗中心睇齊，此開價讓市場跌了一地眼鏡碎。郭炳江極睇重此YOHO系列；YOHO所處的元朗鳳翔路以東一帶，俗稱「雞地」，於上世紀六、七十年代以批發雞鴨家禽為主，原先只是一塊平平無奇的新界地皮，其後被郭炳江看中，陸續收地，希望大規模打造成另一個沙田新城市廣場，YOHO Town原名也就是新時代廣場。○一年他公布將投放一百至二百億元發展雞地，其間他多次親自視察地盤。○三年，第一期項目YOHO Town推出，郭炳江為求先聲奪人，以超筍價每呎千五蚊開售，首批單位中最平一個僅需七十四萬元，當時兩日間沽出八百伙。YOHO Town入伙後，郭炳江更特地到屋苑單位家訪，聽取買家意見，並指曾被街坊批評做得不夠好，會力求改進。到一○年，第二期YOHO Midtown開售，呎價五千多元。這兩期都吸引鄉紳入市，其中劉皇發家族掃入YOHO Midtown二十四個單位，兩年後放售獲利過千萬，若持貨至今，可能再賺多一倍！

帶挈埋街坊發達

這塊金雞地，由郭炳江一手湊大，YOHO入伙後，大批中產夫婦、新移民搬入，人口急增帶挈附近商鋪，可謂火乘風勢，附近街坊都有得益，例如是經營地產代理三十年的邱太，九八年已經以一千六百萬買入大馬路同福大廈地鋪，其間多次高峰都忍手不沽，九九年、○四年、一○年，三次更趁銀行估價上升拿去轉按套現再炒，一○年以八千萬放售，勁賺六千四百萬。邱太現時仍持有十多個鋪位收租，她指自己現已退休歎世界，不再理江湖事。而打冷店老闆許文標，更由經營餐廳，改為全職瞓身炒鋪。家住天水圍嘉湖山莊的他，五年前曾接受本刊訪問。他經常腋下夾個黑皮包，搭西鐵到雞地巡視業務。○四年他睇好YOHO Town效應，當時發現雞地地鋪才二千至三千元一呎，於是把心一橫，將餐廳頂手予鄉里套現，掃入多個只是百多萬元的鋪仔，現時每間鋪仔的市價已肯定多一個「零」。於雞地打滾多年的許文標，已有一段時間沒有再買鋪，「元朗鋪位好貴喇，元朗那些橫街窄巷，而家都要上千萬。大街鋪位五、六萬蚊呎，何況依家買鋪只有兩釐幾息。」他短期內沒有再買，反而賣走了又新街一個鋪位，其他鋪位則等收租。他雖然無入市，但都有留意Grand YOHO開售，認為地段好，今次價單開價略低，「呢個盤搏得過，佢質素好過長實的世宙好多，平均萬二蚊真係抵，所以呢一輪應該收很多票，第二輪就會加價。」

谷盡購買力

連日來，Grand YOHO已吸引大量不同臉孔，前來參觀位於九龍站商廈（ICC）的示範單位。場內人龍要延伸至大廈的下層，入場起碼要等一個鐘，有經紀帶着睇樓客想「搏大霧」打尖，但失敗收場。除有父母推着BB車拖着小孩前來，也吸引了新生代以此入市一圓「上車夢」。「本身我都係住元朗，覺得呢個盤夠貼市又啱價。」年約三十歲的嚴先生目標是兩房單位，望能與女友上車結婚。記者留意到睇樓現場不乏新地的「捧場客」，有現居新地出品的將軍澳天晉居民金小姐說：「預咗六百幾萬，其實都決定咗買o架啦。」她指希望購入三房單位作自住。同場亦有元朗區居民，見證同系樓價多年來只升不跌，望購入一兩伙作投資。住了錦綉花園二十多年的劉太，向記者訴說後悔上次無買YOHO Town如同「走寶」。「之前就係有睇到同系列嘅樓，但最後無買到。」她指有足夠現金在手，俾首期及供樓也絕不成問題。久未露面的內地炒家亦過關「出籠」；住在深圳的內地人莊小姐稱，是首次到香港買樓投資，笑笑口指首期也已準備好，對香港後市極有信心。對於後市，紀惠集團CEO湯文亮認為，Grand YOHO在區內有指標性，對二手市場具影響力，「始終係新樓，佢賣得平，二手單位會賣唔起價。另外新地新價單唔減優惠，無加價，即是個市唔好佢要盡快去貨。」他認為價單亦反映新地對後市不感樂觀。另外，他指新地提供供款計劃有兩個目的，第一當然是出貨，第二若然業主供不起單位，退還給新地，新地便不用遵守一手樓條例，能夠再當二手樓賣！

睇樓客心聲

「雞地」變新地天下

2001年，時任新地副主席兼董事總經理郭炳江公布，投資逾100億元落實在元朗發展住宅及商場的「十年發展計劃」，翌年完成雞地項目補地價2.465億元，當中以新地兩朝老臣子、前董事陳鉅源的功勞最大。其在收地上為與元朗原居民達致「同聲同氣」，特意找來荃灣鄉紳陳國鉅作「朝中人」向鄉親埋手、連同政府出口地擺平收地問題，成功令新界西北區成為新地最大勢力範圍。

十五年過去，要令街市之地變成遍地黃金，新地於1995年有份興建的大欖隧道也貢獻不少，其成功打通了元朗「經絡」，一改當區交通不便之形象。去年八月，新地更以較估值上限高出25%的93.2億元投得西鐵元朗站項目，並投資約200億元主力發展中小型單位，進一步鞏固其元朗「一哥」之地位。

撰文：孫樂祈、黃綺敏攝影：鄭樹清攝錄：財經組[email protected]