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保利地產後千億挑戰

　　從2008年的205億元到2012年的1017億元，保利地產銷售額在四年內增長了5倍，年複合增長率約為50%。

　　這一速度遠高於萬科、金地、招商地產等同行。更引人注目的是，保利地產隸屬央企保利集團——目前保利集團控制了保利地產約44%的股份，這一增長是在中國政府對地產行業展開嚴厲的宏觀調控政策之後取得的。特別是2010年出台的以限購為標誌的調控措施導致地產銷售趨冷，土地成交量大減，很多城市房價下跌。絕大多數房企的生存和發展都因此受到威脅，部分房企如綠城甚至一度處於生死邊緣。

　　「儘管基數已經增大，但公司仍有信心保持每年20%-30%的增長速度。」保利地產在給財新記者的書面回覆中表示，中國房地產仍有15年以上的黃金期，伴隨著行業集中度的提高，地產排頭兵將在城鎮化進程中分得更多紅利。

　　保利地產副總經理余英公開表示，「中期戰略規劃是三到五年再造一個保利地產。」

　　過去五年，保利地產在高周轉、高桿槓策略下快速擴張；而未來，這頭「千億大象」還想快跑，目標更遠更大。在地產業嚴冬，央企地產公司緣何逆勢崛起？匆忙長大的保利能否應對來自管理、資金、質量等諸多考驗和挑戰？

以低利潤率換規模

　　「房地產行業規模至上，做大規模才能抗風險，才有話語權。」一家大型房地產央企內部人士告訴財新記者，包括保利地產在內的多家央企在2009年後就已明確這一思路，認為在行業利潤下滑至社會平均水平的趨勢下，房地產業會出現洗牌和整合，而規模大者將掌握主動，即所謂「大而不倒」。

　　上海易居房地產研究院副院長楊紅旭則認為，房地產行業的競爭正在進入資本為王的時代，由大型開發商和金融機構主導，中小房企逐漸將玩不轉。而所謂大型開發商的門檻是——年銷售額500億元。

　　正是從2009年開始，保利地產積極突進土地市場。2009年，其新增土地儲備1440萬平方米，投入413.6億元；2010年新增土地儲備1786萬平方米，投入約558億元；2011年，拿地支出約240億元，取得土地儲備920萬平方米。其中2009年、2010年的拿地金額均接近其當年銷售額。

　　而當市場進入嚴厲的房地產調控時期，保利地產仍保持了高開工量。2011年新開工面積達到1503萬平方米；內部人士預計，2012年的新開工面積也超過了1200萬平方米，2013年的貨值儲備接近1500億元。

　　保利地產迅速「膨脹」的方法是加速周轉和放大槓桿。在限購、限貸的政策背景下，保利高周轉的王牌是順應政策，主推剛需產品和提高去化率。

　　保利地產給財新記者的回覆中稱，在公司2012年的上千億銷售額中，120平方米以下的剛需產品佔比超過了70%。保利地產的內部統計也顯示，自住需求的購房者比例接近九成。在這樣的產品定位下，保利地產在2012年的銷售去化率達到了80%，高於2011年的68%。這一比例也比萬科、中海、恆大等地產巨頭都高。

　　一位保利地產內部人士透露，公司一直非常強調市場佔有率這一指標。2012年，保利地產在全國的市場佔有率達到1.72%，較2011年增長了0.48個百分點。在北京、廣州、成都等城市銷售額排名第一，在上海、南京、合肥等城市進入區域前三。

　　「為實現高去化率和高周轉，做大規模，保利地產的策略是棄價保量，放棄了短期的利潤空間。」中國房產信息集團研究中心總經理陳嘯天說。隨著銷售規模的快速擴張，保利地產的淨利潤率從2007年的20.1%下降到了2011年的15.7%。

　　2012年初，保利地產在全國範圍內降價促銷，涉及40多個城市，100多個項目，最高降幅達20%。效果也立竿見影，保利地產的銷售額從2012年3月開始明顯反彈。北京、廣州等區域公司在2012年7月即提前完成全年銷售目標。

　　但是，銷售額雖大幅上漲，銷售均價卻並未提升。2012年，保利地產的簽約銷售均價約為每平方米11290元，與2011年基本持平。2012年三季度財報也顯示，保利地產1月至9月的淨利潤率由2011年同期的16.4%降低至14.8%。

　　 「萬科、恆大、保利等巨頭都在追求高周轉。但風水輪流轉，2011年恆大地產如日中天，2012年保利地產強勢超越，2013年的勝出者是誰目前還很難說。」一家大型房企的人士在接受財新記者採訪時表示。在他看來，對追求規模的房企而言，踩准大節奏至關重要，而保利能在2012年躍上千億級別，關鍵在於其踩准了一二線城市市場。但恆大則因為主推三四線城市而受挫。

　　保利地產方面也對財新記者稱，2012年的業績爆發與其城市佈局和土地儲備結構有關。保利的項目集中於市場回暖明顯的一二線城市，比如廣州、北京等分公司的銷售額均超過100億元，珠三角區域整體銷售額超過300億元。保利地產董秘黃海表示，保利地產在2013年還將堅持以一二線城市和普通住宅為主的高周轉策略。

高槓桿突進

　　萬科總裁郁亮曾表示，萬科的青春期過去了，已進入成熟階段，將不再追求速度和規模。而保利地產董事長宋廣菊卻稱，保利保持20%-30%的年增長是合適的，也是必須的。

　　在高銷售去化率的2012年，保利亦維持了激進補充土地儲備的策略，全年新增土地儲備1309萬平方米，總地價446億元，其中權益地價307億元，地價總額佔全年銷售總額的43.9%。公司有接近80%的新增土地都是在2012年9月至12月出手競得。

　　激進的拿地和大規模新開工的背後，是保利地產的財務高槓桿支撐。三季報顯示，截至2012年9月30日，保利地產持有貨幣資金356.19億元，有息負債779.4億元，淨負債率約為91%。而在第四季度持續拿地支出逾300億元之後，淨負債率必將進一步上升。

　　「央企在融資方面有巨大優勢。」中國房產信息集團研究中心總經理陳嘯天說。從2006年A股上市開始，保利地產基本每年都有重大融資。

　　2006年A股IPO融資20.19億元；2007年增發融資68.15億元；2008年發債融資43億元；2009年定向增發融資78.15億元；2010年，計劃定向增發融資96億元未果，後設立地產基金募資24億元；2011年以保障房建設名義發債40億元；2012年從保利集團借款15億元。除此之外，保利地產還擁有國家開發銀行的長期貸款24億元，以及每年以百億元計的商業銀行短期開發貸款。

　　一位接近保利地產的人士告訴財新記者，由於保利地產的央企身份，即使在信貸緊縮的年份，也能優先獲得銀行貸款；且其在國內資本市場融資和發債的成本，也低於境外融資。

　　上述人士對財新記者指出，信保（天津）股權投資基金（下稱信保基金）是保利地產的重要融資渠道。信保基金於2010年6月在天津濱海新區註冊成立，保利地產持股40%，當年募資24億元，投向保利的六個項目。截至2012年底，信保基金規模已達100億元，在土地市場上與保利地產聯合頻繁出手，拿下了成都旅遊地產項目、上海徐匯區濱江地王等項目。信保基金的實際負責人為保利地產前董秘岳勇堅。

　　此外，保利地產在項目開發階段也會依靠信託融資。據零售銀行實驗室監測，截至2012年11月，保利地產發行的信託計劃達21款，融資規模接近80億元。

　　保利的逆勢崛起並非孤例，在這個漫長的地產業冬天中，整個央企板塊在地產行業中都在冉冉上升。在房企50強榜單中，開始出現越來越多的央企身影。不僅是保利地產，華潤置地、中國鐵建、中國中鐵、中冶集團等央企的房地產業務也在最近三年快速增長。華潤置地2009年至2011年的銷售額一直在200億-300億元的區間徘徊，但2012年華潤置地的合約銷售額一舉增至522億元。中國鐵建和中國中鐵的地產業務在2012年房企銷售榜中排行第23和24位，分別達到213億元和199億元。這兩家央企都是在2009年之後才大舉進入房地產行業的，中國中鐵的地產業務2009年營業收入不足30億元，而中國鐵建曾規劃2015年前進入國內房地產業20強。如今，它提前兩年完成了任務。

　　在很多地產商出於對調控前景的擔憂而紛紛收縮規模，對拿地日漸謹慎之際，央企房地產公司在土地市場的彪悍也給人留下深刻印象。保利地產、中國鐵建、中鐵置業、中冶置業等央企在2009年後頻繁現身土地市場，大舉拿地，製造了多個地王項目。SOHO中國董事長潘石屹對此感受頗深，「前些年在北京拍地，台下坐的大多是民企。最近三四年，土地招拍掛，下面幾乎清一色坐的央企。」

後千億時代的挑戰

　　萬科總裁郁亮曾直言，萬科在進入千億之後，最大的問題在於公司大了之後的管理。最近兩年，萬科隨著規模快速擴張，質量問題也頻繁爆發，萬科內部一直在反思和改善管理模式。而保利地產躍上千億規模之後，正面臨和萬科相同的挑戰。

　　上述央企人士認為，房企上了千億規模之後，最大的挑戰是管理，其中首當其衝的是發展戰略。「保利地產此前只是追隨者，老大做什麼，就跟著做什麼，只要注意發揮自身優勢做得更好。」而此後的路則不會那麼簡單，如果兩三年後保利地產的規模真的超越萬科，成為行業老大，那時候的戰略會是什麼？現在業內還看不出它的規劃。他直言，目前看保利地產從上至下的執行力很強，在市場中拚殺非常有效，但「看不到有誰在真正統領和思考全局」。另一位業內人士也提出了類似說法——「保利缺乏靈魂人物」。

　　保利地產在過去幾年追求速度和規模的過程中，對分公司顯著放權。「地方諸侯權限非常大，從拿地決策到市場營銷，甚至項目融資，都有自主權限。」上述央企人士表示，這有利於地方公司結合本地市場變化迅速判斷和決策。但在追求速度和規模的目標下，地方公司也容易動作變形，從而加大失控風險。

　　2011年11月5日，保利地產披露了管理層股權激勵方案，以市價9.97元/股授予179名激勵對象5704萬份股票期權。激勵對象主要為公司管理層及各分公司負責人。激勵計劃有效期六年，分三個行權期。期權授予條件要求：前一會計年度淨利潤增長率不低於20%；加權平均淨資產收益率不低於14%；營業利潤佔利潤總額比重不低於90%。行權的業績要求：每個行權期淨利潤較授權年份前一年的增長率分別不低於50%、80%和120%，與此同時各行權期的加權平均淨資產收益率分別不低於14%、14.5%和15%；營業利潤佔利潤總額比重大於92%。

　　這一激勵計劃將管理層與股東利益共享，強化了業績增長的內生動力。同時，為達到期權授予和行權目標，保利地產在未來幾年仍將繼續維持此前的高周轉、高槓桿的經營策略，這將對財務安全有更高的要求。陳嘯天認為，銷售額上500億元的房企要更多考慮財務問題，首先要保證現金流的安全和融資渠道的暢通。

　　無疑，保利地產需要巨大的現金流來維持現有模式：快進快出，大規模拿地，迅速開發銷售回籠資金，然後投入到下一塊土地。與之匹配的財務安排和負債結構也是如此，如果市場形勢不佳，銷售受阻，財務風險則不言而喻。

　　另外，保利也在佈局商業地產。2012年，其商業地產銷售近150億元，並計劃部分自持。但是，挑戰仍然在財務上。在「快進快出」為主導的財務安排下，要沉澱資金到商業地產，同樣需要對資產負債結構進行相應調整。

　　速度、規模與質量的悖論，對任何地產企業都是一道難題，在地產調控的威壓之下，更是難上加難。目前，保利地產從拿地到開盤，週期大約為12個月，整體建設週期約兩年。「在土地成本、人力成本增長的壓力下，同時還要快速開發，包括保利、綠地等在內的多家大型開發商的樓盤質量都不如從前。」多位業內人士如是說。■