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長江實業(0001)及和記黃埔(0013)分拆服務式住宅可以賺幾多錢? (2)

上篇在此，今篇再續。

前文已提及這些地的購地時間，但其實那些地是如何來的? 現在我們談談吧。

(1) 土地取得價格
1. 海澄軒
說起海澄軒，如果是30歲以上的網友應該有留意過長實當年以1.2億，即每呎約200元超低價投得酒店地的新聞。當初該塊地皮最初是用以興建住宅，另以荃灣及圓洲角地皮選定發展酒店的，但因圓洲角地皮更適合興建公屋，故改為酒店用途，後來荃灣地亦因旅遊業不景被取消，至現時還未發展，故只剩下馬鞍山土地作投標，後來建築處官員多次欲阻撓投標，但不成功。

根據審計處的推算，該項目的發展價值約18億，地價餘值約7.64億，導致公帑流失逾6.44億元。但李嘉誠當年稱，該地皮因有溶洞關係，建築費難以估算，他們投標的價值已是最高，獲得的利益只是多於銀行存款矣。據大公報報導稱，這些物業的建築成本大約9億元。

2. 雍澄軒
至於雍澄軒，其實當年就是香島印染(172，後易名長發建業、金榜集團)的漂染廠房，後來上市公司股權出售予禹銘投資(666，現新工投資)。在1997年金王陳發柱的添發慶豐(661，後易名中國資源開發、大冶有色)購入該部分股權，作價5.1億，並以3.5億票據支付。

在購入上市公司後，添發慶豐打算開發該幅土地作酒店及往宅，但後來因金融風暴襲來，因這系公司擴張過度、債台高築，故需折腕求存，於是長江實業(1)取得這公司的土地資產之餘，並一度成為該等公司的大股東。這塊地皮也在2000年10月以1.47億元出售予長江實業，呎價僅180元。

在長江實業購入這些地皮後，亦陸續出售此等公司的股權，其中添發慶豐最終出售予大冶有色，轉營金屬資源開發，至於長發建業的故事，可參考此文。後來，該等地皮在2002年補足3.1億地價，每呎390元，並被發展成住宅雍雅軒及服務式住宅雍澄軒，前者已於2006年陸續出售並套現，當時呎價約3,000至4,000餘元。

3.海灣軒及海韻軒
這些地皮是相鄰的紅磡灣新填海地，在2002年政府對外招標，8月及10月作價分別為10.9億及6.55億，每呎土地價格分別為942元及510元。

(2) 建築價格
1. 海澄軒
據大公報報導稱，酒店的建築成本大約8至9億元，為保守計，以9億為標準。

2. 雍澄軒、海雅軒及海韻軒
以近期長江製衣興建每呎成本2,500元及以2012年是2000年代中期建築工程投標價格指數的數字約2倍計算，每呎估計建造價約1,250元。

(3) 套現金額
1. 雍澄軒
以該地塊可建面積約80萬呎，並發水25%，扣除該酒店的面積25.71萬呎計，估計已出售面積約74.29萬呎，以當年出售價平均3,500元計算，套現所得約24.64億元。

2. 出售商業信託的價值
如上文所述，根據資料，至於今次集資額是5至8億美元(39億至62.4億元)，以出售70%權益及最高集資額45%的借貸比率計，這批物業的價值大約137億至162億元。

(4) 獲利金額
從下表可見，長江實業及和黃在這個交易可以取得188億，扣除72.46億成本，實際勁賺115.54億元，過未計算服務式住宅過去幾年的利潤，如果扣除該等利潤，以14年投資期計算，每年回報率7.05%，可謂一般。



(5) 總結
從上文可看到，全部物業都是在物業低潮購入，可見眼光準確，今次出售，是否預示物業市場見頂? 

或許今次套現只單純為了投資外國需要，但從長江實業(1)和記黃埔(13)近來陸續出售港口資產、香港零售商場資產及酒店物業資產，以及中國內地資產組成各項商業信託及房產信託於香港及新加坡上市，並把資金投入英國及歐洲地區的資產看來，他可能不太看好中國內地，但他一定是看好歐美地區的穩定資產，雖或許有政治上的原因，但回報是重要了，何況他運用高超的財技，減持超過50%的股權，但仍可保住表決能力，真是高手。

至於他投資歐美的基建項目，均集中於兒子李澤鉅長江基建(1038)及電能實業(6，前香港電燈)，而長江實業(1)只應會計要求略作參與，可見現在發展重心是在長江基建，所以未來發展最好應是這家公司。而長江基建的好，亦可為大兒子建立戰功，為未來接班做好準備，李嘉誠的苦心莫過於此。