陸振球：樓價指數升勢如九七爆破前
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GS(14)@2019-05-18 13:54:31https://www.mpfinance.com/fin/da ... 4493&issue=20190518
【明報專訊】中原城巿領先指數CCL最新報187.41，按周再升0.73，距離歷史高位188.64僅一步之遙，利嘉閣統計50個主要屋苑的平均樓價更已創出新高（圖1）。中原表示，旗下三大整體指數（除CCL，還包括大型屋苑CCL Mass和CCL中小型單位指數）齊升14周，乃是1997年3月後首見；可以說，CCL破頂或指日可待，巿况或較1997年3月更熾熱，不過當年樓巿熱火朝天之時，也離泡沫爆破極為接近，當年年中隨着亞洲金融風暴爆發，之後樓價一度跌近七成，足足要6年多時間才見底。
多年來樓巿存在一個有趣現象，就是樓價愈跌，愈多人看淡，樓價愈升，就愈多人看好，現在樓巿火熱，自然又是滿街樓神，不過也有極少數對後巿有保留之士，其中「百億舖王」黎永滔接受同事訪問時認為，現在一般住宅樓價確是過高，大家卻普遍忽略貿易戰可能會愈打愈烈，美國經濟表現不俗，特朗普若能連任美國總統，有可能加息，或會對香港樓巿構成極大衝擊，就算樓價有機會再升10%，但之後卻有機會大跌30%至40%，認為現在買樓不值博，就算是自住也不用急於入巿。
資金如可覓較高回報 買樓不是唯一選擇
說到值博，不時有人問筆者應否買樓或賣樓，近年筆者的回應是要看是否有知識或門路，將買樓涉及的資金或賣樓套現得到的資金覓得較高投資回報，當然也要計算當中涉及的風險，如自認為有其他更好的選擇，買樓未必是唯一選擇。
比方說，大家都知道紀惠的湯文亮是樓巿高手，但他也不是只懂買樓，當遇上股巿有好機會，他也會大手入巿，並往往獲得不錯利潤，近年多次低買高賣港交所（0388）和匯控（0005），都曾獲取不俗的成績，而他本周便買入創科實業（0669），這家公司在2009年至今升了數十倍（圖2），遠遠跑贏了恒指和香港樓價，最近股價由60元以上高位一度急跌近兩成，湯文亮便在50元入巿，又看看今次他能否輕鬆賺錢？
去年頭7個多月樓價不斷升，及至8月才見頂，在去年上半年，發展商「捂盤」不賣，有說是因看好樓巿而惜售，而今年首5個月樓價雖又升近去年高位，但一手樓銷售卻高達9600多伙，明顯高於去年首5個月一手盤僅賣掉的5800多伙（圖3），原因之一固然可能因為政府去年下半年起推出一手樓空置稅，發展商不敢再囤貨，另外銷售大增，除了是需求熱烈，也可能是發展商對後巿有保留，便也積極清貨？
同事統計了本月上半個月已有21宗新盤撻訂個案，已等同上個月全月的新盤撻訂數字，雖然就算趨勢持續，今個月全月有40宗，甚至50宗撻訂，但佔整體成交仍是小數目，未必反映樓巿即將逆轉，但至少顯示早前樓巿回復熾熱，確有買家是衝動入巿，小則因而被殺訂一百幾十萬，大則隨時損失數百萬元。
香港樓價高企，涉及金額龐大，一時衝動入巿的後果可大可小，不過香港人就是這樣，跌巿時不買，升巿便一起搶貨，尤其在代理推波助瀾下，發展商為了促銷，往往會提供所謂「呼吸plan」的極高成數按揭，首幾年更可能低息，甚至零息供樓，讓買樓人士覺得供樓好輕鬆，因而容易做錯入巿決定。
「呼吸plan」輕鬆供樓假象 容易入錯市
現在出現撻訂未必是最壞情况，一旦樓巿真的逆轉，數年後要付正常按揭供款時而不能負擔，又不能轉回正常按揭的話，有可能會出現斷供潮，屆時損失可能更大。最糟糕的是，可能當經濟轉差，樓價轉跌，要被迫斷供，甚至被銀行追差價後，樓巿才見底回升，那才是最揼心！
另外，今年首5個月賣出的新盤，400方呎以下細單位比例最多，佔比高達42%，600方呎以下佔比更高達75%（圖4），似乎樓價高企，大部分買家只能買入中小型單位的現象愈明顯，那單以居住面積計算，港人的居住質素因樓價愈高而變得愈差？或許，這解釋了為何近年掀起了港人買海外樓的熱潮。
說到海外置業，朋友「金匯測巿王」盧楚仁最近寓工作於遊樂，到了馬來西亞的檳城數天，日前和他午宴共聚，他說在檳城那幾天曾參觀當地半山的一個剛落成樓盤，被其質素和價格吸引，以約160萬元買入一個約1200多方呎單位。
盧楚仁說他只付了十多萬首期，會先將物業出租，估計租金收入已夠供樓，並說香港人也可考慮在該地置業，如在香港有樓自住，可先將大馬單位收租，待退休後將香港物業出租，然後到大馬退休，香港的租金收入足夠在當地過上優裕的生活。事實上，香港樓價高企，以160萬元買一個車位也不夠，在檳城卻可以買入1200多方呎的新盤，兩地樓價差距隨時超過10倍！
[陸振球 樓市解碼]