以立投資林少陽：農地供應料大增 買樓不用急
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GS(14)@2018-08-02 09:41:58https://www.mpfinance.com/fin/da ... 2339&issue=20180802
【明報專訊】本港住宅樓價近年屢創新高，拋離港人購買力，而租金回報率亦跌至僅兩厘多，與銀行港元定存利率相若，到底港樓是否仍有投資價值？在本港投資界打滾近20年，奉行價值投資的以立投資管理董事總經理林少陽在專訪中指出，目前供樓負擔比率及租金回報率等多項指標均顯示樓價偏高，若投資者仍去買樓，是假設港府無能力有效增加土地供應，在供不應求下繼續挾升樓價；但他相信，特首林鄭月娥將以公私營合作發展新界農地的方式，大幅增加住宅土地供應，故他認為港人不必急於買樓，投資地產股及高息內房債料有更佳回報。
港府早前發布的《2018年第一季經濟報告》顯示，2018年3月底的整體住宅售價較1997年高峰高出1.13倍，市民的置業購買力指數（即面積45平方米單位的按揭供款相對住戶入息中位數、不包括公營房屋的比率）在該季惡化至約71%，遠高於1998至2017年期間44%的長期平均水平（見圖）。
林少陽分析，由於過去4個月樓價已再升幾個百分點，而他預測美國聯儲局在今年下半年及明年將分別加息0.5厘及1厘，估計在不久的將來本港亦會跟隨加息，故按揭供款相對住戶入息中位數比率料將逼近1997年逾100%的高位，這明顯是樓市出現泡沫的警號。他續說，上述比率的分子及分母均屬中位數，而過去10年住宅供應嚴重不足，個別收入遠高於中位數的住戶，的確仍有能力置業，才支持樓價屢創新高。
創富能力追不上樓價 愈住愈細
除了置業購買力指數外，租金回報率亦是另一衡量住宅樓價投資價值的指標。差餉物業估價署數據顯示，在今年1月本港各類住宅物業中，E類物業（1722方呎或以上）大單位的租金回報率，首度跌穿2厘水平。雖然細單位（430方呎或以下）租金回報率相對高，但亦只有2.7厘；B類物業（431至752方呎）、C類物業（753至1075方呎）及D類物業（1076至1721方呎）單位租金回報率分別只有2.4厘、2.3厘及2.1厘，與本港中小型銀行的1年期定存利率相若。
林少陽慨嘆，1997年本港回歸以來，月租逾5萬元的大單位租金升幅有限，反映過去21年本港就業市場創造財富的能力無明顯改善，而對本港的金融才俊來說，高峰期其實在2007年；作為比較，期內細單位租金升幅明顯較快，劏房呎租更屬「三級跳」，因為大部分市民已負擔不起中型及大型單位的租金，唯有愈住愈細。
官商合作發展農地 不等於勾結
經濟學的其中一條金科玉律是，價格由供求決定。林少陽認為，既然本港住屋需求熾熱推高樓價至一般港人難以負擔的水平，港府應該大幅增加土地供應，但之前兩屆特首均沒有在這方面做出成績，而他期望現任特首林鄭月娥可以有所突破，當中以公私營合作方式發展新界農地是可行方案之一，「在去年出任特首前，林鄭先後任職發展局長及政務司長，負責發展新界農地，熟悉這方面的政策，料一直與各界溝通如何發展農地增加住宅供應」。他分析，以公私型合作方式發展農地的關鍵，主要是看政府與發展商能否達成共識，以及能否就此凝聚社會共識，在立法會可以通過有關法案成為法例，目前就此他是有信心的。
事實上，立法會建築、測量、都市規劃及園境界議員謝偉銓在5月初接受本欄專訪時指出，本港有4000多公頃農地，當中3000多公頃已規劃，若日後以獨立機構處理地產商就農地發展住宅的申請，可望提升審批效率，是增加土地供應最有效的方案。土地供應專責小組數據則顯示，本港未來30年欠缺逾1200公頃的土地作發展之用，當中約七成（815公頃）需要在2026年或以前到位；換言之，只要政府能以公私型合作方式大規模發展農地，可望大幅增加住宅土地供應滿足未來30年的需求，料對穩定樓價有立竿見影的作用。
有部分社會人士擔心，港府會在公私型合作發展農地時「鬆章」給發展商，而「魔鬼在細節中」，難以杜絕由此衍生的官商勾結問題，但林少陽認為此一想法阻礙了發展的需要，「不應該一見到官商合作便覺得是官商勾結，而事實上發展商亦不可能無利潤去做社會服務」。他回憶說，上世紀70至90年代港英政府發展荃灣、沙田、屯門、天水圍及將軍澳，也負責在當地修橋築路供水供電等基建，而基建落成後區內土地價值上升，政府再透過賣地或接納發展商就改用途發展住宅補地價，收回部分基建投資成本，結果在這些新市鎮興建了數以十萬計的公營房屋及私人住宅，得益的不止發展商，亦是本港整體社會。
綜合上述分析，林少陽強調，本港樓價能否繼續上升，視乎港府能否消除瓶頸增加土地供應，而就此他對林鄭月娥寄予厚望。
明報記者 葉創成
[名人樓市論壇]
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GS(14)@2018-08-02 09:42:28https://www.mpfinance.com/fin/da ... 3634&issue=20180802
東尼經驗﹕投資股債賺更高回報 候低買樓
文章日期：2018年8月2日 Share
【明報專訊】林少陽在訪問中分享已故恩師東尼（Tony Measor）的置業經驗，指東尼在1992年沽出半山麥當勞道自住物業後，雖然跟着樓價大漲小回至1997年，但東尼與家人一直租樓住，等到樓價見頂回落下跌5年後，在2002年接近周期的底部始再次買樓，「我相信買樓是人生中最大的投資，耐心等待適當時機才入市十分重要，故即使港人有自住需要，現也不妨先租樓住，努力在其他投資上賺取回報後再去買樓」。就目前市况而言，他認為，對比本港住宅不足3厘的租金回報率，「買地產股好過買樓」，例如經營作風穩健、資產豐厚的遠東發展（0035）股息率便高達5厘；另外，雅居樂（3383）剛發行的美元債券息率更高達8厘，同樣值得留意。
1996年大學畢業 3年後買樓結婚
近年樓價屢創新高，對於無「父幹」的年輕人來說，買樓看來是遙不可及的夢想。林少陽回憶說，自己的父母亦屬基層，而他在1996年中大經濟系畢業後，加入《經濟日報》任財經記者，月薪只有9000多元，故當時亦無奢望可買樓；惟他1998年轉到《壹週刊》任財經記者，人工大幅提升，並且在壹傳媒（0282）認識了現時的太太，她在1999年獲壹傳媒派發不少認股權，當時正值科網熱潮，壹傳媒股價由幾毫子升至最高約5元，其間她以每股幾毫子行使認股權換股後再以逾2元沽貨，套現數十萬元，兩人亦於當年底以120萬元在大角嘴置業結婚，「當時樓價已較1997年高位跌近五成，我們認為再跌空間已有限，而且結婚亦有實際置業需求」。林少陽稱，分享上述置業經驗，目的是希望勉勵年輕人，只要投資有道（包括股票及事業），任何人也有機會圓置業夢。
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