恆偉集團控股(三井錶業有限公司)(8219)專區
1 :
GS(14)@2018-03-02 17:15:07http://www.hktdc.com/sourcing/hk ... 02K7MT&locale=zh_TW三井錶業有限公司 - 香港 简体
公司簡介
員工人數（香港）： 26-50
成立年份： 1986
業務性質： 製造商
主要市場： 大洋洲
產品/服務範圍： 手錶, 石英行針表, 自動手錶, 鐘錶機件, 錶帶
2 :
GS(14)@2018-03-02 17:15:36http://www.cityu.edu.hk/aro/alumnistories/33.htm以創新模式開拓鐘表業發展的企業家 卓善章
卓善章（左）認為專注與堅持是成功的關鍵，多年來他集中以鐘表為核心業務，並確立「垂直式」及「橫向式」的發展模式。他勇於創新求變，事業成就獲業界肯定，於1998 年獲香港工業總會頒發「香港青年工業家獎」。
卓善章（左）積極回饋業界，除早年協助業界籌辦大型展覽會開拓新興的海外鐘表市場外，還協助釐定鐘表檢測標準，以提升從業員的專業水平。他於2015 年獲香港商業專業評審中心頒發「榮譽院士」資歷，以表揚他對推動業界發展的貢獻。
城大行政人員工商管理碩士
三井錶業有限公司總裁
卓善章從事鐘表行業三十多年，二十八歲已白手興家，創立自己的鐘表公司，現為三井錶業有限公司總裁。他一直專注鐘表業務，並確立「垂直式」及「橫向式」發展模式，曾先後獲頒發香港工業總會「香港青年工業家獎」及香港商業專業評審中心「榮譽院士」資歷。他積極回饋業界，曾出任香港鐘表業總會第十八屆主席及香港貿易發展局鐘表業諮詢委員會委員。此外，他除了早年在內地興建希望小學外，亦為中港兩地院校設立多項獎助學金，協助貧困兒童與青少年享有接受教育的機會。近年他專注參與本地的公益慈善事業，關顧弱勢社群。2001年他修畢城大行政人員工商管理碩士課程，與時並進。
香港鐘表業在過去數十年由著重勞動密集的原裝備生產，發展為製造原設計及原品牌的產品，經歷了許多重大轉變，憑著業界精英的不斷努力，在出口產量及產值方面均保持領先優勢。城大校友、現為三井錶業有限公司總裁的卓善章見證了鐘表業三十多年來的發展及變遷，他以創新的經營方式迎接各種挑戰，並致力回饋業界及母校，關懷弱勢社群。他的成功之道正源自獅子山下那份刻苦耐勞、勤奮拼搏、靈活應變的香港精神。
卓善章出身基層家庭，在觀塘和樂邨長大，八十年代初經哥哥介紹下當上鐘表配件推銷員，自始與鐘表業結下不解緣。他憶述， 「這是我人生的第一份工作，由於早年家貧喪父，當時希望減輕哥哥的家庭負擔，我中學雖就讀名校拔萃男書院，畢業後毅然放棄繼續升學，機緣巧合下投身了鐘表業，沒想到這成為了我發展事業的黃金機會。」
不怕吃虧 為事業奠下穩固基石
作為新人，卓善章明白要從低學起，凡事盡力做到最好， 「少年時的刻苦生活磨練出我拼搏進取的勤奮性格。為了把握機會盡快吸收行業及產品知識，我經常會全情投入埋首工作，每遇到不明白的地方亦寧願犧牲休息時間，留在廠房向前輩虛心請教。」正因他這種不怕吃虧、全力以赴的好學精神，讓他在短短一年成為頂級推銷員，期後更憑藉在業內建立的良好名聲獲另一企業賞識，以年僅二十二歲之齡代表公司遠赴美國開設分公司，三年間便已在美國市場接獲每年逾億美元的電子表生意。卓善章在海外累積了一定的經驗後，決心回港創新求變，期望在業界開拓新的發展方向。
由於擅長承接海外訂單，卓善章回港後得到一家金屬製品廠的支持，於1986 年與另外三名股東共同創立三井錶業，經營鐘表貿易。他解釋，「公司取名『三井』，乃寓意『三個水井，用之不盡』。適逢當時香港鐘表業發展進入第二期，美國以外的海外市場商機處處。當時年得二十八歲的我雖有美國訂單的銷售網絡，但對公司管治及生產技術仍屬摸索階段，因此逐一打開歐洲各國市場成為了我最大的挑戰。」由於肩負了整個企業的發展前景，他不惜不眠不休地穿州過省，積極拓展歐洲業務，將香港的鐘表技術發揚光大。及至1988 年，他更全資擁有三井，後來成為業界翹楚。
專注鐘表業務 確立垂直及橫向發展模式
卓善章認為，專注與堅持是成功的關鍵，多年來他集中以鐘表為核心業務，並確立「垂直式」及「橫向式」的發展模式。打開歐美、中東等地的環球市場後，他於九十年代初開始以「垂直式」發展經營，即從事成表製造之餘，同時亦生產表帶、表殼等組件，透過建立內圍工業鏈，以支持整體生產。2000 年初，他積極拓展內地零售網絡，在多個城市，如北京、上海、大連等設立銷售平台，經銷世界名牌之餘，亦發展自家品牌，形成「橫向式」的發展。他強調， 「市場環境瞬息萬變，管理方式亦不能故步自封，必須因時制宜，與時並進。」
回顧事業上最難忘的挑戰，卓善章憶述了人生中一次寶貴的經歷， 「2006 年某美國鐘表集團選定與我合作並計劃於2008 年在港主板上市。我們苦心經營，正當一切準備就緒，要推出市場上市之時，無奈卻遇上嚴重打擊環球經濟的雷曼事件，全盤計劃就像放了一場很盛大的煙花般頓成泡影。這次事業上的重大考驗並沒有磨滅我的意志，反而令我深深明白到『命裏有時終須有，命裏無時莫強求』的道理，讓我日後懂得將危機處理得更好。」
回饋業界及社會 為母校城大感自豪
事業成就獲外界肯定，卓善章亦積極回饋業界，出任多項公職，包括：香港鐘表業總會第十八屆主席、香港貿易發展局鐘表業諮詢委員會委員等，除了協助業界籌辦大型展覽會開拓海外的新興市場外，還協助釐定鐘表檢測標準，推動業界發展。此外，他亦協助業界轉型，以配合現今電子商貿帶來的無形網絡消費模式。他曾先後獲頒發香港工業總會「香港青年工業家獎」及香港商業專業評審中心「榮譽院士」資歷。曾是清貧學生的他，非常重視貧困兒童與青少年接受教育的機會，除了早年在內地興建希望小學外，亦為中港兩地院校，包括其母校拔萃男書院等設立多項獎助學金，以鼓勵經濟有困難的傑出學生努力學習。近年他專注參與本地的公益慈善事業，關顧弱勢社群。
專注事業發展，貢獻業界及社會之餘，卓善章不忘自我增值，於2001 年修畢城大行政人員工商管理碩士課程，他表示， 「城大這課程內容對管理人員十分實用，以中國商貿為教學焦點之一，與我的事業發展息息相關；加上同學均為行業專才，透過個案分析及經驗分享，互相能取長補短，拓闊人際網絡之餘，對個人發展有莫大的幫助。當中令我最難忘的，是參加由城大商學院舉辦的領袖論壇，從中汲取了不同管理專才的成功之道，作為借鏡。」近年，他喜見母校發展迅速，科研表現愈見強勁，作為城大校友他亦與有榮焉。他更即將終生為城大學生設立年度獎學金，以支持母校培育年輕人才。他強調， 「青年人應努力充實自己，不問回報，遇上逆境及風浪時亦不要自怨自艾，要堅持做到最好。正所謂『行行出狀元』，只要鎖定在某一行業專注發展，勤奮的人自會得到發揮所長的機遇，做出成績來。」
（以上資料主要由受訪者提供。）
3 :
GS(14)@2018-03-02 17:16:49http://www.hkexnews.hk/APP/GEM/2 ... ls-2018022703_c.htm招股書
4 :
GS(14)@2018-06-28 06:53:45http://www.hkexnews.hk/listedco/ ... LN20180628008_C.pdf招股書
5 :
GS(14)@2018-07-24 06:07:491. 集團的主要業務為按ODM基準設計開發、製造及分銷手錶產品，總部位於香港，而生產
設施位於中國。自2017年8月起，我們亦開始以自有品牌「Grandber」分銷手錶，銷售額約佔截至
2017年12月31日止年度總收益的約1.0%。
2. 我們的業務模式
在ODM業務模式下，我們根據ODM客戶的理念及需求不時向其提供我們內部設計團隊開
發的各種手錶設計。一旦ODM客戶確認設計、規格及訂單詳情，我們將從供應商採購必要的手
錶部件及零件，並在生產工廠自行或由中國分包商組裝手錶。一般而言，我們將產品交付至客戶
在香港的貨代辦事處，且產品的所有權及風險會同時轉至客戶。我們品牌產品業務的業務模式在
各重大方面與ODM業務類似，惟我們無需就我們品牌產品的設計徵求有關客戶批准，我們將我
們品牌產品的組裝工序外包予一名瑞士分包商及我們以自身商標分銷品牌產品。我們一般按成本
加成釐定產品價格。
3. 往績記錄期，我們的大部分收益來自成品手錶的銷售。我們亦以散件套件形式向ODM客戶
交付產品，ODM客戶須自行組裝手錶零件。我們的ODM客戶亦可以向我們訂購少量的手錶零件
及部件，作為其向其客戶提供售後服務的備件。下表載列往績記錄期我們按手錶產品形式劃分的
收益、銷量、毛利率及平均售價明細：
截至12月31日止年度
2016年 2017年
千港元 佔總額% 塊
平均
港元售價 毛利% 千港元 佔總額% 塊
平均
港元售價 毛利%
成品手錶附註 120,177 79.1 661,009 181.8 32.1 130,799 74.8 711,788 183.8 29.7
散件套件 28,895 19.0 192,472 150.1 30.7 41,515 23.7 272,781 152.2 27.0
手錶零件 2,820 1.9 196,707 14.3 34.3 2,504 1.4 190,967 13.1 40.2
151,892 100.0 – – 31.8 174,817 100.0 – – 29.2
4. 我們的現有廠房租於及位於中國廣東省深圳市寶安區大洋社區正中科技園9棟5樓。截至
2017年12月31日止兩個年度各年，我們的理論最高產能分別為約510,000塊及510,000塊成品手
錶，產能利用率分別約為91.2%及83.9%。產能利用率下降主要是由於我們於2017年6月搬遷生產
工廠，因此在該段時間將更多訂單外包予分包商進行組裝。由於在一個星期內完成搬遷，因此不
會對成品手錶的理論最高產能產生重大影響。由於有關我們現有租賃生產廠房的租賃協議將於
2020年8月31日屆滿及我們獲出租人告知有關租賃協議於屆滿後將不會重續，我們計劃將股份發
售所得款項淨額合共約22.8百萬港元或63.9%用於收購一間新生產工廠及於2019年下半年從我們
現有生產廠房搬遷至新生產廠房。我們預期，根據我們於2017年6月最近搬遷經驗，搬遷將於一
周內完成及將不會導致我們生產以及我們理論最高產能出現重大中斷。
5. 我們自1989年起每年以參展商身份參加在瑞士巴塞爾的巴塞爾世界鐘錶珠寶博覽會及自
1999年起參加香港鐘錶展，接觸全球潛在新客戶及現有客戶。於往績記錄期，我們亦委聘一家德
國公司為本集團的銷售代表，就主要位於歐洲及澳大利亞的客戶向本集團提供銷售相關服務。我
們亦就我們的關連人士就我們位於伊朗及巴西的客戶向我們提供銷售相關服務而向其支付銷售佣
金。我們亦通過公司網站及現有客戶的轉介方式與潛在電商客戶取得聯繫。為吸引潛在客戶及增
加我們的品牌知名度，2017年8月，我們亦委聘一位香港明星為我們品牌手錶的代言人。詳情請
參閱本招股章程「業務－銷售及營銷」一節。
6. 我們的ODM客戶為手錶品牌擁有人，彼等將其手錶產品直接（透過彼等零售銷售渠道）或間
接（透過其他手錶分銷商）分銷予終端客戶。我們品牌產品客戶為手錶分銷商。我們並非客戶的獨
家供應商。我們客戶遍及世界各地，特別是香港、巴西、阿聯酋、土耳其及歐盟，該等地區各佔
於往績記錄期任何年度我們總收益的5.0%以上及分別合共佔於往績記錄期我們總收益的81.1%及
81.7%。下文載有往績記錄期我們按地理位置劃分的客戶收益明細詳情：
截至12月31日止年度
2016年 2017年
千港元 % 千港元 %
香港附註1 62,940 41.4 79,876 45.7
巴西 20,513 13.5 31,755 18.2
阿聯酋 7,108 4.7 9,842 5.6
土耳其 8,173 5.4 4,030 2.3
其他附註2 53,158 35.0 49,134 28.2
151,892 100.0 174,817 100.0
7. 截至2017年12月31日止兩個年度各年，我們五大客戶應佔總收益分別約為54.5%及60.4%，
而我們最大客戶應佔總收益則分別約為30.0%及29.4%。往績記錄期我們一直與五大客戶保持業
務關係，為期約3至10年。彼等均為獨立第三方。有關往績記錄期我們主要客戶的進一步詳情，
請參閱「業務－銷售及營銷－主要客戶」一節。
8. 我們向各種供應商（一般為在中國擁有自身生產設施或與擁有生產設施的中國其他公司合作
的香港公司）購買手錶零部件及相關服務。截至2017年12月31日止兩個年度各年，我們就各有關
期間向最大供應商的採購額佔我們採購總額的比例分別約為12.1%及13.0%，而我們向五大供應
商的採購額比例則分別約為41.7%及40.8%。往績記錄期我們五大供應商一直與我們保持業務關
係，為期約1至17年。彼等均為獨立第三方。有關往績記錄期我們主要供應商的進一步詳情，請
參閱「業務－採購－主要供應商」一節。
9. 視乎分包商所報費用及組裝工序的複雜程度等多項因素，我們可能將手錶組裝工序分包予
位於中國的分包商。我們亦將我們品牌手錶的組裝工序外包予瑞士的分包商。於往績記錄期，我
們已就手錶組裝委聘四名分包商。彼等均為獨立第三方。下表載列按我們內部生產廠房及分包商
所組裝產品劃分的成品手錶分部銷量及所產生收益詳情：
截至12月31日止年度
2016年 2017年
塊 千港元 佔總額% 塊 千港元 佔總額%
內部生產廠房 440,292 92,703 77.1 422,619 89,833 68.7
分包商 220,717 27,474 22.9 289,169 40,966 31.3
661,009 120,177 100.0 711,788 130,799 100.0
10. 發售統計數據
按每股
股份0.23港元的
發售價計算
按每股
股份0.27港元的
發售價計算
我們股份的市值（附註1） 230.0百萬港元 270.0百萬港元
未經審核備考經調整綜合有形資產淨值（附註2） 0.07港元 0.08港元
11. 上市費用
假設發售價0.25港元（即指示性發售價範圍的中位數），與股份發售有關的上市費用總額估
計約為26.9百萬港元，其中約4.8百萬港元已計入我們於截至2017年12月31日止年度的損益。本
集團估計，上市費用約12.4百萬港元將於截至2018年12月31日止年度的損益扣除。上市後，預期
直接歸屬發售股份發行的餘額約9.6百萬港元入賬列作權益扣減部分。上市相關費用屬非經常性
質。儘管如此，本集團截至2018年12月31日止年度的財務業績預期將因上市費用而受到不利影
響，而本集團預計經計及上市費用後於截至2018年12月31日止年度將錄得淨虧損。上市費用的金
額屬現時估計，僅作參考，而擬於本集團於截至2018年12月31日止年度的綜合全面收益表確認的
最終金額須經審核以及視乎變數及假設的實際變動而定。
12. 未來計劃及所得款項用途
假設發售價為每股股份0.25港元（即發售價範圍0.23港元至0.27港元的中位數），我們估計股
份發售的全部所得款項淨額將約為35.6百萬港元（經扣除相關包銷費用及與股份發售有關的估計
開支）。我們的董事目前擬按下文所載的用途及金額劃撥股份發售所得款項淨額：
於上市後
至2018年
12月31日
截至
2019年
6月30日
止六個月
截至
2019年
12月31日
止六個月
截至
2020年
6月30日
止六個月 總計
佔所得
款項淨額
用途
百分比
千港元 千港元 千港元 千港元 千港元 %
收購新生產廠 – – 22,774 – 22,774 63.9
擴大電子商務客戶群 – 762 1,100 877 2,739 7.7
加強設計能力 – 2,200 – – 2,200 6.2
償還銀行貸款 7,422 – – – 7,422 20.8
營運資金 120 120 120 120 480 1.3
總計 7,542 3,082 23,994 997 35,615 100.0
13. 進行股份發售的理由及所得款項用途
我們董事相信，股份發售的所得款項淨額將為本集團提供充足財務資源以達致我們業務策
略（誠如本招股章程「業務－我們的業務策略及擴充計劃」一節所詳述），尤其是收購新生產廠房及
於2019年相應地從現有租賃生產廠房搬遷至新生產廠房，我們預期就有關計劃花銷股份發售所
得款項淨額合共約63.9%。經考慮(i)有關我們現有租賃生產廠房的租賃協議將於2020年8月31日
屆滿；(ii)由於業主計劃於2020年升級我們現有租賃生產廠房所在的工業區而於屆滿後不會重續
有關租賃協議；(iii)根據我們租賃生產廠房的過往經驗，包括不受我們控制的出租人提前終止權
利及突發情況的變化以及出租人自身的意願，倘我們選擇租賃而非購買工廠，會造成我們營運中
斷的潛在風險；(iv)根據行業報告，深圳市未來工廠租金成本預期增長，(v)本集團長期以自有工
廠而非租賃物業進行經營的潛在節約；(vi)擴大我們固定資產基礎帶來的商業利益；(vii)收購生
產廠房的有限貸款與價值比率（如中國其中一個金融機構告知）；及(viii)我們於2018年4月30日的
最新財務狀況，尤其是相對較低的手頭現金水平及流動資產淨額狀況以及相對較高水平的短期借
貸，我們的董事認為，收購而非租賃新生產工廠及透過利用股份發售所得款項淨額為該收購提供
資金符合本公司及股東的整體最佳利益。
14. 於往績記錄期後及直至最後可行日期，我們繼續專注於發展我們的ODM業務，且我們的業
務模式、收入架構及成本架構並無任何重大變動。於最後可行日期，我們的積壓銷售訂單約為
60.0百萬港元。我們的董事確認，除上文披露的上市費用外，自2017年12月31日以來及直至本招
股章程日期，本集團之交易或財務狀況或前景概無重大不利變動。董事亦確認，彼等概不知悉本
集團經營所處的行業有任何重大不利變動。
15. 本集團的成員公司於往績記錄期及截至最後可行日期概無宣派任何股息。概無任何於上市
之後的預期股息支付比率。未來任何股息的支付及金額將受限於董事的酌情決定，並將取決於本
集團的未來營運及盈利、資本需求及盈餘、一般財務狀況、合約限制以及其他董事視為相關的因
素。任何財政年度之末期股息均須獲股東批准。股份持有人將有權獲取按股份繳足或入賬列作繳
足的股款比例派付的有關股息。
6 :
GS(14)@2018-07-25 00:23:4816. 風險: 無長期合約、依賴中國生產廠房、搬廠導致生產中斷、AR、存貨、人、勞動力不足、未能緊貼潮流變化、全球經濟、未來擴張計劃、品質、季節性、無註冊ODM設計、依賴關聯方利息、依賴重估物業及金融資產、無正現金流、確認銷售改單、保險、外匯、利率波動、轉移定價、競爭激烈、消費者喜好、中國政治經濟政府、派息
7 :
GS(14)@2018-07-25 00:26:1317. 1986年自己和其他人開始創業，後來買下其他人股份，之後取得多種認證，業務穩步發展，重組上市，2012年曾上市但失敗
18. 我們先前曾於2012年8月向聯交所GEM提出上市申請，但其後於2012年12月撤回，原因為
（其中包括）相關財務資料的有效性於2012年末到期及上市時間表出現重大變動，而當時的董事均
認為這會對我們的業務規劃及發展產生重大影響。
19. 我們的除外業務
鑒於我們決定精簡我們的核心業務，另因萬宜及Yau Tong為投資控股公司以及億進為物業
控股公司，因此我們根據重組自本集團剝離萬宜、Yau Tong及億進。董事確認，據彼等所深知，
萬宜、Yau Tong及億進於往績記錄期間及直至重組完成止並無涉及任何重大違規、訴訟或申索，
或面臨任何重大實際或或然負債。
董事認為，根據萬宜、Yau Tong及億進的未經審核管理賬目，若未剝離該等三間公司並將
其財務資料計入本集團的財務資料，本集團於2016年及2017年12月31日將錄得額外未經審核資產
淨值合共分別約5.2百萬港元及4.2百萬港元；及截至2017年12月31日止兩個年度各年的額外未經
審核應佔虧損合共分別約為0.6百萬港元及1.0百萬港元。
20. 億進（香港）
億進於1998年12月16日在香港註冊成立為有限公司，法定股本為10,000港元，分為10,000
股每股面值1.00港元的普通股。億進為物業控股公司，持有位於香港九龍柯士甸道西1號漾日居
第7座20樓B室的物業。
於往績記錄期間及直至最後可行日期，億進擁有10,000股已發行普通股並由Yau Tong全資
擁有。
與將億進自本集團剝離及有關剝離的理由有關的資料，請參閱本分節下文「我們的除外業
務－萬宜（英屬維爾京群島）」一段。
萬宜（英屬維爾京群島）
萬宜於2007年6月8日在英屬維爾京群島註冊成立為有限公司，並獲授權發行最多50,000股
單一類別股份，每股面值為1.00美元。於最後可行日期，萬宜擁有兩股已發行股份。萬宜為投資
控股公司並為我們的控股股東之一。
於往績記錄期間及直至最後可行日期，萬宜擁有兩股已發行股份，並由卓先生及卓太太分
別持有一股股份。
於重組後，萬宜已成為我們的控股股東之一，因此，萬宜連同Yau Tong及億進（兩者均為
萬宜的全資附屬公司）已自本集團剝離。
由於億進（其由萬宜透過Yau Tong全資擁有）持有位於香港九龍柯士甸道西1號漾日居第7座
20樓B室的物業並未經本集團使用，我們決定精簡我們的核心業務，因此根據重組自本集團剝離
萬宜、Yau Tong及億進。
Yau Tong（英屬維爾京群島）
Yau Tong於2007年8月9日在英屬維爾京群島註冊成立為有限公司，並獲授權發行最多
50,000股單一類別股份，每股面值為1.00美元。Yau Tong為投資控股公司。
於往績記錄期間及直至最後可行日期，Yau Tong擁有兩股已發行股份並由萬宜全資擁有。
與將Yau Tong自本集團剝離及有關剝離的理由有關的資料，請參閱本分節上文「我們的除
外業務－萬宜（英屬維爾京群島）」一段。
8 :
GS(14)@2018-07-25 00:31:0120. 收購生產設施
我們的現有生產廠房位於中國廣東省深圳市寶安區大洋社區正中科技園9棟5樓，建築面積
約2,400平方米（「現有生產廠房」）。現有生產廠房位於正中科技園，該科技園總面積約64,078平
方米，由一家於中國註冊成立及主要從事物業租賃業務且屬獨立第三方的公司擁有。根據於2017
年4月訂立的有關租賃協議（「現有生產廠房租賃協議」），租期由2017年4月1日至2020年8月31
日。經計及本集團當時的財務狀況，特別是於2016年12月31日所反映的流動負債淨額狀況及相對
較高的資產負債比率，我們當時決定不進行收購而是租賃一間生產廠房，避免令我們的營運資金
進一步受壓。
於上市後，我們計劃在深圳市購買一間規模與我們現有生產廠房相似的工廠。我們預計新
工廠的產能將與現有生產廠房保持一致。根據當前市場報價，我們預計將耗資合共約22.8百萬港
元或股份發售所得款項淨額的63.9%用於購買新廠房及相關搬遷成本，其中包括物業購置成本約
18.9百萬港元、裝修成本約3.2百萬港元及搬遷成本及其他雜項費用約0.7百萬港元（包括但不限於
業權契稅及印花稅）。根據現有生產廠房租賃協議，只要向出租人發出三個月書面通知，我們可
提前終止租賃協議，但會被沒收約50,000港元按金。倘我們未能向出租人發出三個月書面通知，
則會就提前終止遭沒收按金總額約100,000港元。我們計劃在2019年的下半年購買工廠，並預計
將於一周內完成搬遷，而根據我們近期的搬遷經驗（詳情載於本節「生產－生產設施及產能」一
段），此舉不會導致我們生產出現重大中斷，因此理論最高產能將保持不變。我們認為，與在租
賃生產基地經營相比，於自有工廠經營將為我們帶來以下裨益：
(i) 將業務運營中斷的可能性減至最低
根據現有生產廠房租賃協議，出租人有權在到期前通過向我們發出三個月的書面通
知終止該協議。此外，於執行現有生產廠房租賃協議後，我們於2017年下半年（並於2018
年3月進一步以書面形式）自出租人獲悉，由於其計劃於2020年將正中科技園升級為高新技
術產業園，屆時出租人將重新考慮所有承租人（包括本集團）及就租金作出若干調整。事實
上，於2018年4月，我們已獲出租人告知，現有生產廠房租賃協議於到期後不會重續。倘
我們無法租賃規模相同的合適工廠作為新生產基地，則我們必須花費更高昂的租金成本，
或倘搬遷須耗費較當時預期更長的時間，則我們的業務運營可能會中斷並可能導致我們的
生產計劃延誤。我們的董事認為，鑒於裝運延誤會導致客戶可能提出損害賠償及對我們與
客戶的關係有不利影響，故我們不能承擔無法向客戶及時交付產品的風險。憑藉擁有自有
工廠，我們運營所面臨的上述不確定因素會減至最低。
(ii) 避免租金上漲可能帶來的不利影響
根據現有生產廠房租賃協議，我們現有生產廠房於2017年4月1日至2018年6月30日期
間的每月協定租金為每平方米人民幣17.3元，在2018年7月1日至2020年8月31日期間增至每
平方米人民幣25.0元，漲幅約44.5%。此外，根據行業報告，深圳市的工廠租金成本價格指
數已由2012年的100.0上升至2016年的142.0，按約9.2%的複合年增長率增長，且預期因深
圳市的快速工業發展於2017年至2021年將繼續上升。鑒於我們租金成本的過往增長以及日
後深圳市工廠租金可能的進一步增長，董事認為，收購一間新工廠將減少我們所面臨有關
不斷提高的營運成本的風險並讓我們可更好地進行成本控制，因此我們將可向客戶提供更
具競爭力的產品價格，並從長遠增強我們的競爭力。
為說明透過自有工廠而非租賃物業經營可能為本集團帶來的潛在財務利益，我們下
文載列租賃物業的估計年租金開支與收購物業的估計年折舊開支之間比較：
假設：
現有生產廠房租賃協議項下月租金
（2018年7月1日至2020年8月31日）
人民幣59,499元
自2020年起預期年租金增長率（經參考深圳市工廠租金
成本價格指數的複合年增長率（根據行業報告））
9.2%
港元╱人民幣元 1.18
新收購生產廠房的收購成本（千港元） 18,880港元
新收購生產廠房的折舊比率 5.0%
年度
估計每月
租金開支
估計年度
租金開支 估計年度折舊
人民幣千元 千港元 千港元
2020年 59 708 944
2021年 65 920 944
2022年 71 1,005 944
2023年 77 1,097 944
2024年 85 1,198 944
2025年 92 1,308 944
2026年 101 1,429 944
2027年 110 1,560 944
2028年 120 1,704 944
2029年 131 1,860 944
2030年 143 2,031 944
2031年 157 2,218 944
2032年 171 2,422 944
2033年 187 2,645 944
2034年 204 2,889 944
2035年 223 3,154 944
2036年 243 3,445 944
2037年 266 3,761 944
2038年 290 4,108 944
2039年 317 4,485 944
總計 43,953港元 18,880港元
(iii) 擴大我們未來發展的固定資產基礎
擁有物業亦可擴大我們的固定資產基礎，從長遠來看會使我們在財政上受益，因為
我們可通過提供物業予銀行作抵押與銀行協商更好的融資條件。
鑑於上述情況，特別是(i)根據我們租賃生產廠房的過往經驗，包括不受我們控制的
出租人提前終止權利及突發情況的變化以及出租人自身的意願，倘我們選擇租賃工廠而非
購買，會造成我們營運中斷的潛在風險、(ii)租金可能增加及(iii)對比租賃物業估計年度租
金開支與長遠收購物業的估計年度折舊開支，董事認為購買新工廠而非租賃工廠符合本公
司及股東的整體最佳利益。為降低任何潛在政府政策實施或其他意外事件導致可能出現重
複搬遷的風險，我們收購新廠房前將網上檢索及查核當地政府是否就新廠房所在土地的規
劃與用途的任何可能變動已刊發任何公佈。我們亦將不時尋求有關中國法律的法律顧問意
見，其將於上市後留任，以確認我們的結論及確保新廠房的業主擁有有效的業權文件。
於釐定是否通過債務融資或股權融資為收購新廠房提供資金過程中，董事認為使用
債務收購新廠房並不可行，原因是我們已接洽一間中國金融機構及我們獲告知，收購生產
廠房的最高貸款價值比率為約50%，意味著相應首付款須為約9.5百萬港元（即約18.9百萬
港元的收購成本的50%）。考慮到我們於2018年4月30日的最新財務狀況，尤其是相對較低
的手頭現金水平（不包括已抵押銀行存款）僅約7.6百萬港元，流動資產淨額狀況僅約為1.3
百萬港元，相對較高水平的短期（少於一年）借貸約37.7百萬港元及我們大部分尚未動用的
銀行融資為貿易性質並因此不能用於其他用途的事實，為確保日後我們業務充足的營運資
金，我們的董事認為，利用股份發售所得款項淨額而非利用外部債務融資或內部資源為收
購新工廠進行撥資符合本公司及股東整體最佳利益。
21. 鑒於我們過往於電子商務客戶基礎上的擴張及相應收益以及行業報告所識別的手錶行業的
電子商務的光明前景，我們擬於2019年1月1日至2020年6月30日撥出約2.7百萬港元或股份發售所
得款項淨額的7.7%用於招募更多員工，包括3名營銷人員、2名平面設計師、2名產品工程師及2
名研發人員及為其購買新計算機硬件及軟件。
於最後可行日期，我們共有11名營銷人員、10名平面設計師、5名產品工程師及10名研發
人員。其中，僅有1名營銷人員全職從事電子商務客戶業務，上述平面設計師、產品工程師及研
發人員同時服務電子商務客戶及傳統ODM客戶。我們的董事認為，不同於通常購買我們現有設
計的傳統ODM客戶，電子商務客戶一般對產品設計及規格有更高的要求，因為每款產品都是根
據彼等向我們傳達的理念定制的。因此，我們擬招聘更多員工並為其提供相關培訓，讓其能夠專
門處理更高要求及更複雜的項目，減少我們現有員工的工作量。
就本集團預期財務及經營影響而言，董事認為，成功進一步擴展我們電子商務客戶基礎能
夠進一步擴展我們日後收入來源。此外，我們行政開支將由於招募電子商務業務的額外員工而增
加。
22. 們的業務模式
我們主要按ODM基準設計、開發、製造及銷售手錶產品。在ODM業務模式下，我們根據
客戶的理念及需求不時向ODM客戶提供我們的內部設計團隊開發的建議設計。一旦ODM客戶確
認設計及規格以及訂單數量，我們將從供應商採購必要的手錶零部件，並在中國的生產工廠自行
或委託分包商組裝手錶。一般而言，我們將產品交付至ODM客戶在香港的貨代辦事處，且產品
的所有權及風險會同時轉至彼等。我們的ODM客戶負責根據香港法例辦理進出口手續及辦理有
關目的地國家的進出口手續。
23. 下文載列我們於往績記錄期按手錶產品形式劃分的銷量明細：
截至12月31日止年度
2016年 2017年
隻 隻
成品手錶 661,009 711,788
散件套件 192,472 272,781
手錶零件 196,707 190,967
相應地，下表載列往績記錄期按形式劃分的我們產品平均單價（即每種形式產品的收入除以
同期相關銷量）：
截至12月31日止年度
2016年 2017年
港元 港元
成品手錶 181.8 183.8
散件套件 150.1 152.2
手錶零件 14.3 13.1
我們向客戶提供廣泛系列的手錶產品，包括女士及男士、金屬及非金屬錶帶、機械及石英
機芯手錶。我們的自身品牌手錶產品以鑽石裝飾的錶殼為特色，往績記錄期我們品牌手錶的建議
零售價介乎約17,000港元至約20,000港元。我們品牌手錶標簽為「瑞士製造」，乃由於我們將品牌
手錶組裝程序外判予瑞士分包商及我們已取得瑞士商會頒發的我們品牌手錶原產地證書，因此，
董事認為，本集團就此遵守我們品牌產品標簽的相關規定。
23. 憑藉超過30年的手錶行業經驗，我們的創始人兼董事會主席卓先生積累了深厚的產品及技
術知識，一直負責產品設計開發及銷售與營銷活動。於最後可行日期，我們有一支由10名人員
組成的專門產品設計團隊及由10名人員組成的研發團隊，其經驗多達12.5年。我們定期參加鐘錶
展會及展覽，以了解鐘錶市場的最新趨勢，並獲得更深入的行業專有知識。我們亦定期與我們的
ODM客戶會面，討論最新的手錶設計及製造技術並交流新創意。我們亦利用現代3D打印技術製
作3D印刷模型，董事認為，其較傳統的原型設計方法更及時及更具成本效益，從而向客戶展示
設計。
利用我們強大的產品設計及開發能力，截至2017年12月31日止兩個年度各年，我們推出了
約300項新款手錶設計，可供ODM客戶選擇的設計類別廣泛，涵蓋女士及男士、金屬及非金屬錶
帶、機械及石英機芯手錶。董事認為，廣泛的設計及產品能夠迎合我們全球客戶的不同喜好。鑑
於(i)手錶設計註冊所需的時間較長（一年以上）及(ii)我們每年產生的設計數量較多以及不時需要
新穎時尚的設計，我們的董事認為進行手錶設計註冊不符合經濟效益。
24. 一旦我們與ODM客戶協定手錶設計及規格且ODM客戶已確認相關採購訂單，我們將從供
應商購買所有必需手錶零部件及獲取相關服務，以進行批量生產。我們購買的手錶零部件主要包
括錶殼、機芯、錶帶、錶盤、指針、錶冠及包裝材料。我們亦採購錶殼、錶帶及其他金屬零件電
鍍服務。除機芯由ODM客戶供應或由我們透過香港相關經銷商從日本及瑞士採購外，我們一般
自行從多個供應商（為生產設施位於中國或與生產設施位於中國的其他公司合作的香港公司）採
購手錶零件及相關服務。於往績記錄期我們的客戶並無要求我們向其指定的供應商採購手錶零部
件。我們主要以港元採購。
董事認為，我們使用的主要手錶零部件可以從多個其他供應商採購，價格與現有供應商提
供的價格相若。往績記錄期，我們在採購手錶零部件方面並無遇到任何困難，我們預計可見的將
來亦無該方面的困難。董事確認，我們並無遇到關於材料供應來源合法性的任何問題。
25. 生產
我們一般僅在確認我們ODM客戶的採購訂單後方開始生產。由初步溝通到取得ODM客戶
的採購訂單，所需時間視乎所涉及設計工作的複雜性而定。在某些情況下，ODM客戶或會直接
從我們的現有手錶設計系列中挑選產品，或僅對我們的設計作出輕微修改，且完成採購訂單需時
短至數日，而至於要求全新且量身定做手錶設計的ODM客戶而言，完成採購訂單需時約1週至2
個月或更久，視乎產品複雜程度及製作供彼等審批的樣品的時間而定。
26. 自2005年10月1日開始及直至2017年6月，我們在中國廣東省深圳市寶安區松崗鎮潭頭西部
工業園B48棟的舊生產廠房（「舊生產廠房」，總建築面積約4,050平方米）組裝我們的手錶產品。由
於我們並不熟悉規管中國物業業權的相關法規，我們於訂立有關租賃協議時並不知悉舊生產廠房
的業主並無持有舊生產廠房的有效業權文件，直至我們的中國法律顧問（於2012年由三井委聘）告
知三井該業主並無持有有效的業權文件。為於上市前嚴格遵守規管中國物業業權的相關法規，我
們於2017年6月將生產基地遷至現有生產廠房。
現有生產廠房總建築面積約為2,400平方米。舊生產廠房的生產、辦公室及倉儲職能分三個
樓層進行，而我們在現有生產廠房則整合該等職能於同一樓層進行。我們的董事認為，通過減少
員工及原材料的物流時間及精簡我們的生產流程進行上述整合能讓我們有效管理我們的營運及生
產。因此，儘管搬遷導致我們生產廠房的總面積減少，但舊生產廠房的所有基本生產設施已遷至
現有生產廠房及我們的生產並未因搬遷出現嚴重中斷並已於2017年7月恢復正常生產。相關翻新
成本約3.6百萬港元於我們的資產負債表確認為物業、廠房及設備，相關搬遷成本及其他雜項開
支約1.0百萬港元於損益表確認為行政開支。
下表載列於所示期間的理論最高產能以及概約實際產量及利用率。
截至12月31日止年度
2016年 2017年
理論最高產能附註1 510,000 510,000
實際產量附註2 465,195 428,061
利用率(%)附註3 91.2 83.9
27. 由於我們的生產主要涉及手工組裝手錶零件，因此我們並不大量使用機器，惟手動定型
機、用於打印手錶設計原型的3D打印機、防水測試機等若干質量控制設備及用於蝕刻我們的
ODM客戶要求的標誌或其他字樣╱數字的激光蝕刻機除外。
我們假設設備的預計可使用壽命為5至10年。我們於定期及亦在計劃年度維護期間修理及
維護我們的主要設備。我們的生產人員定期記錄修理及維護工作。我們的部分主要設備已達到或
即將達到預計可使用壽命（就折舊而言）。我們將繼續使用該等機器並進行定期修理及維護，只要
該等機器能夠繼續運轉，就不會有即時更換計劃。
下表載列本集團業務所用主要機器及於2017年12月31日的機器情況：
機器 台數
概約加權平均
剩餘使用年期（月）
（附註）
手動定型機 2 0
3D打印機 1 15
防水測試機 16 23
激光蝕刻機 2 7
附註：上表所載我們機器的加權平均剩餘使用年期乃基於根據我們適用會計政策釐定的每台機器的
加權平均剩餘折舊期計算，在此情況下，折舊按估計使用年期將成本以直線法分攤至剩餘價
值計算。當機器完全折舊，則剩餘使用年期將為零。
28. 根據分包商所報費用及組裝工序的複雜程度在內的多項因素，我們可能將手錶組裝工序分
包予中國的分包商。我們亦將我們品牌手錶的組裝工序外包予瑞士的分包商。
往績記錄期，我們就手錶組裝委聘四名分包商。除我們於2017年8月與現有兩名中國分包
商訂立的兩項框架分包協議（其中載明有關保密、權利及責任、質量標準、定價等的一般條款）
外，我們一般與分包商簽訂個別採購訂單，其中規定數量、質量規格、成本、交貨安排及延期交
貨的罰金。我們向分包商提供經檢測的手錶零部件、設計及技術規格。自2017年7月以來，我們
亦將一條半自動組裝線免費安裝於中國一名分包商的生產設施，該半自動組裝線由分包商員工操
作，專門用於組裝我們的產品。鑒於操作半自動組裝線需要一種特殊工具即機芯座，而該工具僅
會於我們採購分包服務時提供予分包商並於完成相關分包訂單後歸還予我們，故董事認為我們能
有效控制半自動組裝線，確保其專門用於組裝我們的產品。由於半自動組裝線由分包商員工操
作，故操作半自動組裝線導致的任何人身傷害將由分包商承擔。此外，根據我們與上述分包商訂
立的框架分包協議，半自動組裝線的任何損壞由分包商負責。我們預期於可預見未來繼續於分包
商生產設施安裝半自動組裝線。我們的分包商提供不超過約30天的信貸期，透過電匯以港元結算
款項。董事確認，應付予分包商的費用乃按一般商業條款經公平磋商並參考設計複雜程度、技術
要求、產品生產所需的勞動力及經費以及需加工的物品數量而釐定。
下表載列按內部生產廠房及分包商所組裝產品劃分的成品手錶分部銷量及所產生收益詳情：
截至12月31日止年度
2016年 2017年
塊 千港元 佔總額% 塊 千港元 佔總額%
內部生產廠房 440,292 92,703 77.1 422,619 89,833 68.7
分包商 220,717 27,474 22.9 289,169 40,966 31.3
661,009 120,177 100.0 711,788 130,799 100.0
截至2017年12月31日止兩個年度各年，我們產生的分包成本分別為約1.3百萬港元及1.4百
萬港元，佔有關期間總銷售成本的約1.2%及1.2%。於往績記錄期，分包成本佔銷售成本總額的
比例相對較小，截至2017年12月31日止兩個年度介乎約2.6百萬港元至9.5百萬港元，原因是中國
分包商組裝的每件產品的分包成本（截至2017年12月31日止兩個年度各年分別佔分包成本總額的
全部及約95.6%）相對較少。
截至2017年12月31日止兩個年度，我們每塊成品手錶的平均分包成本（即年內產生的總分
包成本除以年內售出由分包商組裝的成品手錶數）分別約為5.8港元及4.9港元，遠低於同年每塊成
品手錶的平均直接勞工成本（即年內產生的總直接勞工成本除以年內售出由我們的內部生產廠房
組裝的成品手錶數）分別約12.7港元及14.8港元，主要由於生產成品手錶的直接勞工成本亦包括
不僅僅參與手錶組裝工序的其他員工成本（包括但不限於我們的分包商不會產生的產品開發、採
購、質量控制、倉儲及包裝）的員工成本。實際上，根據我們的內部記錄，截至2017年12月31日
止兩個年度，僅我們的內部手錶組裝工序產生的直接勞工成本總額僅分別約1.9百萬港元及2.1百
萬港元，因此同年僅每塊成品手錶的內部手錶組裝工序產生的平均直接勞工成本（僅我們的內部
手錶組裝工序產生的直接勞工成本總額除以我們的內部生產廠組裝於年內出售的成品手錶塊數）
僅分別約4.8港元及5.5港元，我們認為其與我們每塊成品手錶的平均分包成本相若。
24. 銷售及交付我們的產品
在順利完成所有必要的質量控制流程後，我們安排向客戶交付成品手錶及散件套件。於往
績記錄期，雖然我們的客戶位於世界各地，我們對ODM客戶的銷售一般按「FOB香港」條款，即
我們ODM手錶產品的所有權及風險將在手錶產品交付至我們ODM客戶指定的香港船運公司的倉
庫時即轉移予我們ODM客戶。我們品牌產品的所有權及風險將在品牌產品客戶自我們的倉庫提
貨時即時移交該等客戶。就董事所知，於往績記錄期我們的品牌產品客戶將透過其香港的零售店
向終端客戶分銷我們的品牌產品。
25. 委聘銷售代表
於往績記錄期，我們已聘請一家位於德國的公司（一名獨立第三方）擔任銷售代表，為本集
團提供銷售相關服務，其中包括接洽歐洲及澳大利亞的潛在ODM客戶並獲得彼等的銷售訂單。
於往績記錄期，我們亦就我們的關連人士慧傑企業有限公司（「慧傑」）向我們提供銷售相關服務而
向其支付銷售佣金。銷售相關服務包括（其中包括）處理與分別來自伊朗及巴西的兩名客戶的客戶
關係及獲得彼等的銷售訂單。作為彼等服務的回報，我們會向銷售代表支付一筆款項，通常按彼
等所採購銷售額的一定百分比計算。截至2017年12月31日止兩個年度各年，我們分別就上述銷售
代表所提供服務向彼等支付約2.7百萬港元及2.5百萬港元，分別約佔相同年度我們銷售及分銷開
支約43.8%及40.0%。於最後可行日期，我們不再向上述兩名伊朗及巴西客戶進行銷售，因此，
我們預期日後及上市後將不需要慧傑的銷售相關服務。
26. 營銷及推廣
分別自1989年及1999年起，我們每年均參加在瑞士巴塞爾舉辦的巴塞爾世界鐘錶珠寶博覽
會及香港鐘錶展。我們在各展會上於我們的展位展示不同設計的手錶樣品，以吸引潛在ODM客
戶。董事認為，在展會及展覽上佈置展位是重要的營銷活動，這是因為其為我們提供機會向全球
潛在ODM客戶展示，特別是本集團尚未開發的市場，及這是我們維持與現有ODM客戶的關係的
機會。
我們主要透過我們的公司網站及現有客戶的推介達致我們的潛在電子商務客戶。作為我們
的名牌手錶的營銷策略的一部分，我們已於2017年8月委聘一名香港明星作為我們的代言人，以
進一步吸引自有品牌手錶的潛在客戶及增加品牌認知。
27. 往績記錄期，我們所有類型產品的售價均按成本加成基準釐定，目標利潤率乃計及（其中包
括）客戶訂單量、我們與客戶的關係、產品質量及複雜程度按個例與客戶協商確定。
季節性
我們的銷售可能會受到季節性的影響。全年銷售波動對於鐘錶行業而言屬常見，受消費者
季節性購買模式的影響。於往績記錄期，我們於年內第四季度因聖誕節假期出貨而錄得最高銷售
額。下表載列我們於截至2017年12月31日止兩個年度各年按季度劃分的營業額明細：
截至12月31日止年度
2016年 2017年
千港元 % 千港元 %
第一季度 21,698 14.3 32,456 18.6
第二季度 40,078 26.4 33,175 19.0
第三季度 38,072 25.1 46,721 26.7
第四季度 52,045 34.2 62,465 35.7
總計 151,892 100.0 174,817 100.0
28. 我們的ODM客戶為直接（透過彼等零售渠道）或間接（透過其他手錶分銷商）向終端客戶分銷
手錶產品的手錶品牌擁有人。我們品牌產品的客戶為手錶分銷商。我們並非客戶的獨家供應商。
往績記錄期，我們的客戶遍佈全球，手錶品牌擁有人及手錶進口商，特別是香港、巴西、阿拉伯
聯合酋長國、土耳其及歐盟，各自在往績記錄期的任何年份均佔我們總收益的5.0%以上，且合共
分別佔往績記錄期我們總收益的約81.1%及81.7%。下文載列我們於往績記錄期按客戶的地點劃
分的收入細目：
截至12月31日止年度
2016年 2017年
千港元 % 千港元 %
香港附註1 62,940 41.4 79,876 45.7
巴西 20,513 13.5 31,755 18.2
阿拉伯聯合酋長國 7,108 4.7 9,842 5.6
土耳其 8,173 5.4 4,030 2.3
其他附註2 53,158 35.0 49,134 28.2
151,892 100.0 174,817 100.0
29. 收到客戶銷售訂單後，三井自第三方供應商採購手錶零部件並將該等手錶零部件售予深圳
三井。深圳三井作為我們的生產部門，根據銷售訂單生產產品並將成品售予三井，供其向客戶推
銷。
為評估三井與深圳三井之間的銷售是否按公平原則進行，我們聘請一名獨立稅務顧問（「稅
務顧問」，為我們申報會計師的稅務部門）基於經濟合作與發展組織的《跨國企業與稅務機關轉
讓定價指南》對以上交易進行分析。稅務顧問已與我們的員工面談，以了解交易各方的業務及風
險。按照稅務顧問編製的轉讓定價分析，鑑於交易中涉及的各方業務及風險概況，交易淨利潤法
獲選定為適當的轉讓定價分析方法，用以測試上述交易的公平性質。深圳三井被視為在所履行的
職能及所承擔的風險方面複雜程度較低的一方，因此被選為分析的測試方。稅務顧問參考深圳三
井產品進行搜尋，以找出從事製造手錶的潛在可資比較公司。該等同類獨立製造商的利潤率被用
於釐定深圳三井業務所帶來的利潤。根據分析，深圳三井的總成本加權平均利潤位於可接受可資
比較公司的四分位範圍。就進行的基準分析，稅務顧問認為，本集團於往績記錄期內的公司間交
易符合公平原則。
30. 我們的存貨主要包括(i)手錶零部件；(ii)在製品；及(iii)成品。對於寶石及機芯等可交換使
用的原材料，我們維持一定水平的存貨。對於不可交換使用的原材料，我們會於生產訂單確認後
採購。我們亦就自有品牌產品業務維持一定水平的成品手錶。於2016年及2017年12月31日，我們
的存貨分別為約16.2百萬港元及14.4百萬港元，約佔我們流動資產的14.3%及12.0%。
31. 僱員
於最後可行日期，我們共有180名僱員。下表載列最後可行日期按主要職能劃分的僱員數
目明細：
香港 中國 總計
董事 3 – 3
人力資源 – 2 2
行政 4 12 16
信息技術 2 0 2
銷售及營銷 3 8 11
產品設計及開發 – 10 10
財務 4 3 7
產品工程 0 5 5
生產 2 60 62
品質控制 0 30 30
研發 1 9 10
採購 1 18 19
海運 0 3 3
總計 20 160 180
32. 於最後可行日期，本集團於香港擁有五項物業，其詳情載列如下：
物業 用途
香港新界葵涌貨櫃碼頭路88號永得利廣場
一座15樓3室
部分用作投資物業及下文與永得利廣場一
座15樓5室及6室部分相鄰的餘下部分用
作我們的辦公室
香港新界葵涌貨櫃碼頭路88號永得利廣場
一座15樓5室
我們的辦公室
香港新界葵涌貨櫃碼頭路88號永得利廣場
一座15樓6室
部分用作投資物業（附註）及上文與永得利廣場
一座15樓5室及3室部分相鄰的餘下部分
用作我們的辦公室
香港新界元朗DD104內第4767號地段餘下
部分錦綉花園大道3號御翠園20座
董事宿舍
香港新界葵涌貨櫃碼頭路88號永得利廣場1
樓私家車泊車位第P73號
私家車泊車位
附註：致華（作為業主）已將該物業出租予慧傑（作為租戶），作辦公用途，租期自2017年7月1日起至
2019年6月30日止為期兩年。有關上述租賃協議之更多詳情，請參閱本招股章程「關連交易－
獲全面豁免的持續關連交易－辦公室租賃協議」一段。
有關永得利廣場一座15樓3室及6室用作投資物業的更多詳情，請參閱本招股章程附錄三。
我們的董事確認，除本招股章程附錄三所示估值報告的物業權益外，概無構成本集團非物
業活動一部分的單一物業權益的賬面值佔我們資產總值之15%或以上。
9 :
GS(14)@2018-07-25 00:32:4633. 趙志鵬:1722
34. 一家人
10 :
GS(14)@2018-07-25 00:33:5535. 國衛
36. 2017年盈利增5成，至620萬，重債
11 :
GS(14)@2018-08-25 02:40:30轉盈100萬，重債