湯文亮：潛在供應 愈潛愈多
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GS(14)@2018-02-04 20:58:00【明報專訊】陳茂波大約在兩年前開始講潛在供應量，有老友問我何謂潛在供應量，我話我是陶淵明學生，好讀書不求甚解，真的不知道什麼是潛在供應量。有人解讀為政府可以提供的土地用作興建私人住宅單位數量，當時大家都認為政府是誇大了數字，到最後結算，可能有一半供應量潛水，所以應該叫「潛水供應量」比較恰當。政府當時亦了解一般人想法，但沒有官員澄清，令人更加肯定所謂潛在供應量其實是潛水供應量。
最初陳茂波提及潛在供應量的時候約是8.2萬個單位，當時一般人認為即使數字確實無誤，仍是不足夠，以每年消耗兩萬個單位速度，8.2萬個單位只夠4年，但兩年後，現在潛在供應量是9.7萬伙，比兩年前還多，結果令一般人更加不明白，點解潛在供應量會愈潛愈多。原來陳茂波是會計師出身，用一套簡單存貨出貨表來解釋，半製成品及貨尾就是潛在供應量。
潛在供應量包括新盤貨尾
簡單來說，已申請興建或興建中單位，扣除已出售的就是潛在供應量，到新樓入伙，貨尾單位亦會歸納為潛在供應量。過去兩年潛在供應量增加1.5萬個，證明供應比消耗多，供應不足根本不成立，今年逾兩萬個單位入伙，相信有不少仍未售出，所以我估計今年潛在供應量因貨尾增加而上升，到今年底，潛在供應量將不會少於10萬個單位。
有人曾經問我，點解潛在供應量是增加不是減少，理由很簡單，就是不斷有新樓動工來補充消耗，如果潛在供應量能夠維持在8萬至10萬個單位，代表動工量與消耗量持平，樓市應該很健康，如果低於8萬個單位，代表動工量不足，有可能令樓價上升，如果超過10萬個單位，代表貨尾單位增加，地產商有減價促銷壓力，樓市亦可能會下跌，如果大家了解多一點潛在供應量，對了解樓市走勢亦會有所幫助。
紀惠集團行政總裁
[湯文亮 敢說亮話]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 1313&issue=20180130