李曉佳﹕租購並舉難打倒內地樓價
1 :
GS(14)@2017-10-29 23:15:24【明報專訊】十九大的焦點，除了看中共總書記習近平如何集權外，對內地升斗市民最關心的當然是樓市。十九大會議上習大大只重申「房子是用來住的、不是用來炒的」定位，加快建立「多主體供給、多渠道保障、租購並舉」的住房制度，住建部更鋪墊尚有長效機制正在研究中，但真能打倒樓價嗎？顯然未必。
據內地中原地產的數據顯示，年內的調控政策多達180次，當中單是今年9月已有超過50個城市加碼調控。當中近期最被內媒等推崇的租售並舉制，自5月以來更選取了12個城市作為試點，打算以財政補貼、稅收優惠、專項供地等方式，加快規模發展。
以排頭兵的上海為例，其住房發展規劃中在2020年前將新增住房供應170萬套，其中商品住房、租賃住房和各類保障住房分別約45萬套、70萬套和55萬套， 租賃數字大得驚人，意味土地供應結構已改變，大量土地變成「只租不售」項目。
出售住宅地皮買少見少
按內地政府算盤，「只租不售」地皮供應增加，地價回落，配合租售同權壓制炒房買房需求，樓價理應下行。最近國家統計局的70城市樓價數據中，15個熱點城市樓價多數下跌，按月沒再增長。
然而，要真正推倒樓價，卻在於要調節城市發展模式。事關內地地大物博，600多個地級市，在猛推城鎮化下卻仍只得4個一線城市，熱點、省會城市也不過20多個。有開發商朋友直言，一線、熱點城市所以人口密集，全因公共服務、資源配套好，經濟產業發達，吸引外來人口及投資需求。
「只租不售」僅暫緩置業需求
「北上廣深」（北京、上海、廣州、深圳）齊推「只租不售」地皮，想挽留人才。朋友指政府要搞租賃房給外來高薪才俊未嘗不可，但正因租售同權，人才更能留在一線城市，但最終「人才工作以外，也要談戀愛吧？丈母娘還是要你買房，總也不能一成婚就回家鄉」，最終需求仍集中在一二線城市。一二線城市最缺正正是土地，若要再減大城市可出售住宅地供應，在僧多粥少下只會令一線城市樓價穩中有升。
除了一線城市外，其他地方政府有多依賴「土地財政」，「銀行、開發商、政府」這個鐵三角關係又如何密切，相信讀者也心裏有數。政府似乎亦少看了中國人對磚頭的執愛，當可售住宅地減少供應，目前在限購等壓抑下，真實需求或暫時被壓下，但最終還是會爆發。
政策損發展商利益 最終需靠央企
從現實角度看，近年內地租賃房、長租公寓炒得熱哄哄，萬科（2202）、龍湖（0960）、旭輝（0884）、綠地等開發商紛紛參與其中，新近碧桂園（2007）亦將在上海推出品牌長租公寓，但到底賺不賺錢呢？答案非如想像中理想，事關即使本港上市房企現時境內融資成本亦要在6厘水平，內地租賃市場卻多年不振，回報僅得1厘至2厘，有分析員已懷疑是否能吸引民企長期參與。因即使地價有優惠，要長期持有物業收租，不能貨如輪轉，會耗費資本。只因目前租賃房獲舉國扶持，當然要「表忠」，安排少少投入，最終主力可能都要靠央企。
目前樓價似見下跌勢頭，事實上也不過是高峰後的間場，要達到推倒一線城市樓價，長遠要做的是改變大城市發展模式，將社會資源重新分配，但要從資源高度集中的核心一線城市分出去又談何容易，亦要待中國經濟由依賴傳統經濟轉往新消費、新經濟，相信難以一時三刻達到。
[李曉佳 財經澡堂]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 0685&issue=20171026