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贖買金沙

http://magazine.caixin.com/2012-05-25/100393860_all.html

 假如一切順利,幾年後,深圳市坪山新區坑梓街道金沙社區的人們將徹底放棄獨棟獨院的生活,進入高高的電梯樓。這裡未來將是集居住、商業、辦公、休閒、研發、產業園區等多種功能為一體的「鑽石社區」。

  金沙社區位於距深圳市政府60公里外的東北邊陲。深圳市計劃通過土地整備釋放150平方公里建設用地,以解決土地資源稀缺的瓶頸,這次深圳「第三次土地革命」,序幕從金沙緩緩拉開。

整村統籌

  在這裡的任何一個宣傳窗裡,金沙試點都被描述為「千載難逢的歷史機遇」,動員文件和政策解讀佔據著最醒目的位置。

  金沙試點的全稱為「金沙社區特區一體化整村統籌轉型發展試點工作」,即「將金沙1.69平方公里零散土地統一打包、統一徵收;對地面所有建築物統一補償、統一遷換;對全體居民統一搬遷、統一安置;然後對整個金沙統一規劃和建設,再造一個新金沙。」

  2004年,深圳市宣佈,全市戶籍人口將全部改為城市居民,260平方公里的原集體所有土地也收歸國有。深圳成為中國首個「無農村、無農民」的現代化城市。

  原來的金沙村由此搖身一變成為金沙社區,村民變成了居民,村集體成立了金沙股份合作公司。

  土地名義上收歸國有,「然而當時並未給村民安置房,很多手續和補償也沒到位,所以地還是我們在使用」。金沙股份合作公司總經理池漢輝在接受財新記者採訪時說:「這次的1.69平方公里,就是村裡最後一點地了,主要是村民自住的房子,還有一些集體組織的廠房,全部要『統籌』了。」

  金沙社區總面積約7.9平方公里。因為若干個項目進入,一些土地陸續轉為國有。零星的電梯樓和大片工業區,與那些修得密密麻麻的五六層高的小樓房、偶爾可見的小菜地「混搭」在一起,構成一幅「半城市化」的圖景。

  在坑梓街道黨工委書記巫健躍看來,過去傳統的土地徵收,「東搞一點西搞一點,需要哪裡拆哪裡,拆得滿目瘡痍,拆得社區像個大工地,新建築、老房子縱橫交錯,有規劃的、沒規劃的夾雜其中,就像打補丁一樣」。

  2012年春節,巫健躍在金沙社區黨員干部團拜會上說:「只有對金沙一盤棋地進行土地整備,才能最大化地整合資源,最大化地發揮土地效益,最大化保障和發展集體和居民的利益。」他透露,金沙已成為坪山新區、深圳乃至全國的試驗田,「整村統籌土地整備模式,引起了國土資源部的高度關注,成為部市共建項目」。

  坪山新區介紹,深圳市、坪山新區政府將投入70多億元,對金沙社區1.69平方公里集體土地進行土地整備。

社區主體

  本次試點,金沙股份合作公司作為金沙社區原農村集體經濟組織的繼受單位,具體負責依照方案實施個人住房的遷換補償與保障工作。這與傳統的徵地有所區別。一般而言,征轉地工作是由政府主動啟動,並由政府相關部門組織實施。新模式下,最困難的土地確權實施工作,從政府與村民的談判,轉化成社區內部事務。

  在池漢輝看來,這其實也沒什麼不同,「以前名義上說是政府徵地,實際上還是由我們這些原來的村幹部具體實施。測繪、確權,挨家挨戶去談補償,這些都和以前一樣。只是以前是政府負責,現在責任明確轉移到了公司頭上,我們壓力更大了。」巫健躍也表示,「測繪工作的推進仍然不盡如人意。」

  這項明確「居民參與」的改革並無太多的人關注。財新記者在金沙社區走訪,至少20人表示「不知道這事」。

  池漢輝對此解釋說:「我們這裡人口倒掛,人口普查的時候,金沙社區居住了15000多人,絕大多數都是外地人。我們這裡的股民只有1400多人。而且這個事情,一般每戶也只有當家的才知道一些。」

  金沙社區距離龍山工業區只有五六分鐘的路程,大量工人來此租房。出租房屋,是居民目前最主要的收入來源。

  夏日的晌午,一些居民坐在樹陰下打牌。一名本地人瞭解財新記者來意後明確表示,「我不願意去住高樓。」

  這位居民稱,他們家一共有三棟五層樓房,每層180平方米,可做六個單人間,每間房月租金200元。自己一家人只住一層,另外在一樓開了個門面,其餘的全部出租,「每個月輕輕鬆鬆地就有兩萬多元淨收入」。

  他對房屋產權並不在意。「每個月就200塊錢租金,誰去找你看房產證啊?而且這裡都這個價錢,有沒有房產證都一樣。以後讓我們去住高樓了,雖然有產權了,但只有幾十年,過了這幾十年,就什麼都沒有了。」

  旁邊的人一邊打牌一邊附和:「以後生活成本也該上升了,有小區了,要交管理費吧?要停車費吧?什麼都要錢了。這些,政府能給補償嗎?」

  租客也擔心,未來成為「鑽石社區」之後,房租會上漲。

  今年32歲的四川漢子鄭廣輝已經在這個社區住了三年。他喜歡這個社區,每半個月就放一次露天電影,還有居民悠閒往來的金沙廣場,女人跳舞,男人打球,小孩嬉戲,「生活在這裡真的挺幸福的」。

「綠本」換「紅本」

  根據《金沙社區特區一體化轉型發展試點工作住宅房屋遷換補償與保障方案》,金沙試點試圖探索「房地分離、同權同價及補償安置一體化」的新思路。所謂「房地分離」,指的是在對房地產進行貨幣補償時,依據土地和房屋的實際分別估算其補償價值,最終依照相應權屬對房地產的價值進行補償。

  此前,深圳僅對產權已明確的原集體土地上住房發放「綠本」,這表示政府承認其產權,但房產不能上市流通。「綠本」房之外是大量沒有產權證明的建築,多是在宅基地之外的住房。對這些成因複雜的「小產權房」,無論是追認還是追究,都需要首先確權。

  在金沙社區2456棟各類建築物中,違法建築信息普查申報1361棟,建築面積108.62萬平方米。根據金沙的方案,除了規劃的宅基地,在金沙城市化以前(以2003年10月29日為準)已建住房所佔的土地,可作為「祖宅地」,與規劃宅基地一樣,獲得3500元/平方米的土地補償。這相當於「默認」了2003年10月29日以前的違法建築包括土地和房屋的合法性。

  當地居民表示,補償的水平與土地私下流轉的價格相當,「基本是市場價」。而是否屬於宅基地或「祖宅地」,則「由金沙社區確認」。

  2003年10月29日之後的建築,無土地補償,只有房屋補償。補償方案對房屋主體部分實行同房同價,即按照1600元/平方米進行補償,對裝修部分實行統一價格標準和個別特例評估重置成新價兩種方式進行補償,框架結構普通住房600元/平方米,並且「確保統一價格標準,不低於同類房屋平均的原始裝修成本和現行重置成新標準價」。

  在安置上,金沙社區共提出了按人遷換、按戶遷換、按比例遷換、按面積補助四種方式。除按戶保障住房的產權確定為非商品住宅之外,其餘方式的保障房屋均為完全產權的商品住房,即擁有被稱為「紅本」的房產證。

  向村民提供具有完全產權的商品房作為安置房,是政府試圖「一攬子解決土地歷史遺留問題」,是「為全面解決非完全產權問題的一次開創性探索」。

  至於代價,安置房屋的遷換價格確定為2700元/平方米和3600元/平方米,同時另按遷換面積給予300元/平方米的新房裝修補助。此外,《方案》還明確了搬遷補助費、過渡費、辦證補助等相關補助的標準。

  對於絕大部分原村民家庭,選擇按人或按戶遷換後,除了不少於每戶480平方米的安置房屋之外,還有一定的補償金;對於外來建房戶家庭,除了獲得貨幣補償外,每棟房屋還可以獲得原建築面積25%的遷換房屋。

利益共享

  政府在宣傳資料上向金沙居民承諾:「金沙土地整備絕不是與民爭利,而是普惠於民⋯⋯這1.69平方公里,其中會安排50多萬平方米留給社區作為發展用地,還要安排60多萬平方米用於公共配套設置建設,還有一部分作為非生產性經營用地,政府自己真正能集中開發的也就50萬平方米左右。」

  留給社區的發展用地,池漢輝表示:「土地性質是國有,但政府會返還給我們。」對於政府集中開發的50萬平方米土地是否需要「招拍掛」,池漢輝稱:「這是政府的事,我們不知情。」

  這是一種全新的利益分配機制。傳統的征轉地一般只注重所征轉對象的現實利益,補償極少惠及全村。按照金沙的宣傳,此次試點「將在確保所有社區原居民現實補償利益的前提下,更加注重未來利益的增值,同時重視壯大集體經濟,保證原村民的長遠利益。」

  目前金沙股份合作公司的收入主要來自集體土地和廠房的租金。「有的廠房是集體的,有的廠房是企業自己來修的。有的是收租金,也有的是合作入股。」池漢輝說,公司有1400多名股民,平均每人的資產大約是4萬多元。在社區集體轉型之後,股份公司將改變現在依靠租金的經濟模式,「成立物業管理、物流貿易、房地產中介、酒店服務等若干子公司,走多元發展道路」。

  池漢輝說,在集體經濟轉型上,股民有高度共識,工作比較好開展。

  目前金沙社區有企業55家,絕大多數都是「三來一補」企業和高污染企業。按深圳市和坪山新區淘汰落後產能的政策要求,到今年年底,大部分「三來一補」企業及高污染企業都將停業。

  巫健躍說,「目前金沙社區55家企業中符合市、新區產業發展導向要求的不到10家,這意味著金沙40多家企業將被淘汰清走;也就是說,如果維持現狀,到今年年底,金沙就只有幾家企業了,到那個時候,還談什麼集體經濟,還談什麼分紅?僅有的一點收入恐怕連付社保還不夠。」

  對這些建造在集體土地上的廠房,目前採取的措施是,合同到期不再續租,由政府託管,在過渡時期由政府按每平方米每月8.8元提供補償。

  從去年年底開始,已經有八家企業離開了金沙。偌大的廠房空了下來,雜草叢生。

  當居民也敏感地察覺到,租房的人逐漸減少,人氣沒有原來那麼旺了。

  一切,都在為金沙的「華麗轉型」做準備。

  本刊記者李雪娜、張豔玲對此文亦有貢獻


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