熱錢易來也易去
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GS(14)@2017-05-06 11:32:59http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 8782&issue=20170506
【明報專訊】投資巿場有說「寧買當頭起」，因在跌巿時入巿，希望能握得住正在高空下插的刀，往往容易受傷。不過，這未必等同要在巿場狂升之際去高追，因這時也可能會接火棒，就如早前加拿大多倫多樓巿熱爆時，不少分析說當地物業有買貴沒買錯，但偏偏當地政府突然出手，令到樓巿交投倏然冷卻，更令當地最大一家非銀行按揭機構出現擠提，惹來巿場驚恐可能出現類似10年前美國發生的次按爆煲恐慌！
近年加拿大先是溫哥華樓巿因大量中國買家湧至而樓價飈升，及至去年中，溫巿政府率先推出針對海外買家的稅項，當地樓巿即刻死火，價量齊齊暴跌，而中國買家隨即轉移目標去炒賣多倫多樓，根據The Canadian Real Estate Association的數據，截至4月當地樓宇交投明顯高於過去10年水平（圖1），而物業平均售價的按年升幅更達24.5%（圖2），較諸過去一年香港的樓價升幅還更厲害！
多倫多出招 樓市即冷卻
終於多倫多巿政府也出手推出多達16項冷卻樓巿的措施，當中包括海外買家（主要針對中國買家）也要支付高達15%的額外印花稅，由於有了之前溫哥華出招後樓巿價量齊插的經驗，不單多倫多樓宇成交即時急凍，人們也懼怕樓價往後會大跌，所以當地最大的非銀行按揭機構Home Capital Group（HCG）的存戶，擔心其貸出的按揭收不回又或出現斷供，不如先下手為強的提走存款，以致形成擠提，而HCG因而流通性出現問題，竟被迫向外舉債而息率高達20厘，令這家公司的股價也在數天之間大跌近七成（圖3）！
施永青：內資泄洪 來港買樓買地不絕
試想，HCG差不多等同要借大耳窿去救亡，但這20厘的高息如何應付？存戶提走了的資金會這麼容易便回籠？如情况長期化甚至惡化，HCG會否向按揭戶也進行追數，又或因此而導至如10年前美國的次按風暴？在HCG出現擠提後，加上近期油價再急跌，雙重夾擊下，連加元匯價也疲軟不堪（圖4）。
中原地產老闆施永青昨天在該公司的環球物業展銷中心開幕時發表演辭，指近一兩年中資不斷湧港搶地買樓，主要是共產黨的頭頭也已明白資本的威力，不再只懂得積存外匯來「數銀紙」，而懂得拿來買實質資產，在資金泄洪的大趨勢下，資金來港買樓買地的資本會源源不絕！固然，相對加拿大，香港的樓巿仍然熱火朝天，但溫哥華和多倫多的情况始終有一定的警醒價值，就是告訴大家，任何流入的資金，也總有流出的可能！
澳門樓市投資者逾半 泡沫機會高
澳門政府周四宣布推出樓巿新辣招，收緊非首次置業人士的住宅及樓花按揭成數一成至兩成，措施昨日起生效，而首次置業的澳門居民就不受影響。澳門政府發言人陳致平解釋，澳門住宅樓價呈上升趨勢，故推出新的調控措施，遏抑樓價上升，並指澳門政府將繼續密切關注房地產市場的變化情况，不排除在有需要時進一步採取其他合適的措施。
新辣招下，非首次置業居民購買330萬澳門元或以下單位，按揭成數上限由原來九成收緊至七成；330萬至600萬澳門元的物業，按揭成數上限由七成收緊至六成；600萬至800萬澳門元物業，按揭成數上限由六成收緊至五成；800萬澳門幣以上物業，按揭成數上限由五成收緊至四成。
值得留意是，澳門金融管理局銀行監察處副總監劉杏娟說，近期當地住宅交易中，99%是本地居民，當中一半以上持有1個或以上物業，措施是要遏抑投資行為。當一個地方樓巿本地買家中有一半以上是投資者，相信形成泡沫的機會也相當高。
■樓巿大時代 投資研討會
政府公布香港私樓潛在供應創出有紀錄新高，美國亦進入加息周期，但香港樓價仍然毋懼多種樓巿辣招而不斷破頂，中資更紛紛來港以高價搶地，樓巿大時代之下，樓價將繼續大漲小回，還是已接近泡沫爆破時刻？《明報》將在5月27日舉辦「樓巿大時代之攻守兼備 進退有道」投資研討會，請來身經百戰的百億舖王黎永滔、九龍站大業主兼在多國有地產發展經驗的江雅琦，以及多本地產暢銷書作者陸振球，一起分析樓巿最新形勢，出席者可獲贈陸振球新書《樓巿大時代》（圖）乙本，詳情及報名：link.mingpao.com/50858.htm