新盤小陽春 樓市轉勢 4大關鍵
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GS(14)@2017-02-12 00:23:462017-01-28 HJ
踏入新一年，沉寂近兩月的新盤銷情再次熾熱，新世界發展（00017）旗下荃灣柏傲灣成大贏家，開售短短一周已速沽592伙，中原城市領先指數最新報146.8點，跟歷史高位僅有約0.1%差距，未來更有多個新盤排隊登場，今年潛在一手供應已有約2.9萬伙。
新盤小陽春是否代表樓市轉勢？市場是否具足夠承接力？樓市要轉勢與四大關鍵有關：息口走勢、新盤開價、政府會否再出辣招及特首選戰。
兩大樓市專家卻看得較淡，紀惠集團行政總裁湯文亮認為，耍多加留意新盤供應甚多的情況，料全年跌幅在一成以內。花旗銀行研究部董事楊海全認為，政府已為樓價封頂，相信今年樓價會跌15%。不過，他們卻一致認為，對上車客而言，今年可捕捉上車時機，當中湯文亮認為，上車客可選新盤而棄二手盤，估計農曆新年後開價將會下調。
三大新盤極速沽清
本港樓市於去年中極速反彈，新盤大賣，其後港府於去年11月初突為樓市加辣，全面提高住宅物業交易的從價印花稅稅項至15%。美國聯儲局也於去年12月中宣布加息，樓市不利因素漸增，發展商即叫停新盤推售，去年11、12月未有大型全新盤推出市場。市場「餓盤」近兩個月後，發展商也重啟推盤大計。新鴻基地產（00016）於月初率先推出元朗Grand YOHO 2期試水溫，並以進取價定價，首批66伙價單定價由668.3萬至2,083萬元，平均呎價介乎15,071至21,147元，面積約410平方呎的1房單位，入場費達537.9萬元，單位折實後平均呎價約14,488元，普遍單位較去年8月時推售的項目1期單位貴逾20%。首批單位於開售當天近乎沽清，截至22日，項目累售164伙，達已推售單位逾98%，銷情不錯。
信心十足加價再推售
中國海外（00688）啟德1號（II）也隨即加入戰團，該盤先後推出188伙，單位面積介乎547至563平方呎，定價1,024萬至1,291萬元，價單呎價18,202至22,931元，折實呎價15,563至19,606元，首批全數188伙於1月14日當天全數售出，發展商隨即在當晚加推122伙，較首批單位輕微加價約2%，最後該批單位也全數售出。Grand YOHO 2期及啟德1號（II）銷情尚算理想，新世界發展（00017）夥拍萬科置業海外（01036）、港鐵公司（00066）的荃灣西站六區項目柏傲灣取得售樓紙後，即推出首批197伙，見市場收票反應理想，再加推213伙單位。面積由318至1,366平方呎。價單定價由516.8萬至3,541萬元，呎價15,258至25,922元，折實後呎價介乎1.3萬至2萬元，單位入場費由441萬元起，貼近區內二手樓，即成全城焦點。柏傲灣於1月20日開售首輪400伙，開售10小時幾近沽清，截至周四（26日），該盤於一周內已累沽592伙，成為一手例後首日銷情最好的新盤。發展商再乘勝追擊，日前再加價推出105伙，折實後平均呎價介乎14,472元至19,841元。值得留意的，是次柏傲灣加推單位的加價幅度介乎3%至14%，當中以1房單位的加價幅度最狠，可見發展商對銷情信心十足。
啟德新盤料進取定價
三大新盤賣樓成績報捷，一手樓市氣氛也更熾熱，未來將有多個新盤排隊推出，長實地產（01113）方面，今年將有6個全新住宅項目推出，包括淺水灣道項目、北角油街項目、荃灣西站海之戀第一期、馬鞍山星漣海、牛潭尾意花園及中環嘉咸街項目，合共2,065伙，其中牛潭尾意花園為2017年及雞年頭炮項目，料最快農曆年前上樓書。長實執行董事趙國雄指，若預售樓花同意書申請進度順利，估計今年可推逾4,000伙。恒基地產（00012）方面，恒地營業（一）部總經理林達民指，集團營業（一）部計劃今年推出5個住宅項目，涉約1,326伙，估計頭炮盤為鰂魚涌民新街項目及西營盤皇后大道西項目。
展望今年新盤市場，相信以荃灣西及啟德區戰況將最激烈，荃灣西方面，長實地產旗下海之戀及華懋旗下全?城滙也將緊接柏傲灣，有望於本季內推出。至於啟德方面更是峰火四起，嘉華國際（00173）嘉匯有望於農曆新年後推出；另建灝地產旗下天寰，也預計可於首季獲批預售樓花同意書並推售。內地企業海航集團日前再以55.3億元投得啟德第1L區1號地皮，樓面地價每呎達1.3萬元，較嘉華去年底以58.69億元奪得的啟德1K區2號住宅地地價高出近3成，是次也是海航集團於短短3個月內以近200億元3奪啟德住宅地，為該區樓價注下強心針，相信啟德區新盤開價將更為進取。
樓市走勢四大關鍵
據本刊統計，今年新盤供應將有約2.9萬伙，其中新界區的潛在供應更達18,467伙，相信發展商會趁農曆新年後加緊推盤，市場是否具足夠承接力？新盤會否帶動整體樓價再升？未來樓價走勢，其實由以下四大關鍵影響：
1. 息口走勢
本港樓市於過去多年持續升溫，低息期是當中一個重要因素，自聯儲局於去年12月中再加息0.25厘，聯儲局同時發表利率預測，料2017年底美國利率將升至1.4厘，意味將加息3次。由此可見，美國今年的加息步伐將加快，香港跟隨加息的機會也大增。據彭博綜合市場專家的預測，今年3月15日召開議息會議的加息機會已升至近35%，加息幅度0.5至0.75厘的機率也高達65%；及至5月3日及6月14日的議息會議，加息機會更高至49%及72%，因此今年上半年再加息似乎志在必行。3月加息的機會絕不少，相信屆時對樓市必構成一定的心理影響，有意入市人士應多加留意。花旗銀行研究部董事楊海全表示，花旗銀行也預期今年將加息3次。他指出，當息率上升後，收租物業的回報變得不吸引，同時銀行也會推出一些比收租回報更吸引的產品，也會令收租客轉至其他投資產品，買樓作投資的人士會更少。
2. 新盤開價及銷情
今年初以來有三大新盤推出市場，分別為Grand YOHO 2期、啟德1號（II）及柏傲灣，上述3盤於開售當天，單位出售率也逾九成多，甚至全數沽清。但值得留意的，是Grand YOHO 2期及啟德1號（II）是次的銷售的收票反應較去年第一期銷售遜色。楊海全指：「今次Grand YOHO 2期的收票反應其實遠比去年第一期時低很多，去年第一輪收票近1.6萬票，今次第一輪收票只得1,000張票左右。而啟德一號的收票情況也比去年差，去年9月第一輪賣樓時收票達1.13萬張，今次只收到約2,800張票，跌幅達七成多。」至於柏傲灣則以貼近二手價開售，才吸引市場興趣，由此可見，樓市仍未恢復去年的熾熱情況。因此後市走勢，從隨後推出的新盤開價情況及收票反應，如多個新盤首天開售欠佳，對樓市而言屬負面訊號。
3. 政府會否再出辣招
政府去年11月加辣，結果市況及成交量隨即冷卻，故現階段計劃入市人士亦必密切注意；然而可見最少於今年上半年，樓市加辣機會甚微。政府前次加辣的主要理據，是去年第三季市場出現2,600宗涉及雙倍印花稅（DSD）的買賣，因此認定投資需求旺盛，但有分析指政府其實是在欠缺資料之下誤判了市況。
據悉，該批涉及DSD的成交，不少並非投資收租用途而屬於換樓自住。因為舊樓業主轉購新盤，準備於6個月內賣樓以獲得退稅，市場上發展商普遍替買家支付全額或半額DSD的優惠，到政府退稅時，就由買家收回，所以多數DSD稅實際不是由買家支付予政府，而屬於地產商的賣樓支出，猶如一種轉了形式的減價，而個別發展商也是先標高定價，然後才進行此類優惠。
事實上，若該2,600宗個案在購入新單位後超過半年時間，仍未有把原有物業沽出，屆時當局才把情況定義為投資需要，相信便會有說服力得多。另一點是「加辣舵手」梁振英放棄連任，鐵定6月底任滿後下台，期間倘樓市沒有極端升幅（按月升2%以上，並持續多月），相信當局都不會改變房策現狀。
4. 特首選戰
如上所述，新特首將於7月上台，其一舉一動都影響本地樓市。按目前情勢及提名期尚餘時間不多，依然以兩位前政府高官林鄭月娥及曾俊華「入閘」機會較大，論政商界脈絡、個人能力及對國家忠誠度，兩人都不相伯仲；有分析相信，選戰最後或許變成中央跟中聯辦之間的角力，因為中聯辦傾向推薦林鄭月娥，而中央雖無明確表示，國家主席習近平近年卻多次於不同場合主動與曾俊華握手，似乎別具深意。
其中曾俊華在官場日子較多與財經事務相關，出任財政司司長9年半，雖然《財政預算案》盈餘不時估錯數，仍屬歷來任期最長一位司長，與下轄金管局、發展局、商務及經濟局合作經驗豐富，故在房屋政策上的掌握，料較對手林鄭月娥優勝。曾俊華近日政綱表明取消小學教育的TSA評核，市場期望他上台後，政府或也會調低樓市辣招一半，劃一減至7.5%左右、放寬按揭以及推出優才置業計劃等；至於林鄭月娥作風相對保守，沿襲「CY路綫」不變的機會較高。林鄭月娥宣布參選迄今，尚未談及本港樓市及經濟狀況，曾俊華日前則指私人樓價「有點貴」（A Bit Expensive）且高於市民承擔能力，但樓價應留予市場決定。
湯文亮：小陽春至清明
剛協助家族資產打入《福布斯》香港富豪榜第26位的湯文亮，形容對雞年樓市看法「淡淡地」，盡管小陽春如約而至，但供應正式出籠會令樓價今年中開始滑落，惟全年跌幅不多於10%，明年爆煲機會也微乎其微。「今年小陽春估計長達3個月，持續到清明節。為何仍有小陽春，因去年11月政府加辣15%，本應去年第四季1.2萬伙新盤可推出，但受影響最後有8,000伙順延到過年銷售，地產商爭相賣樓，故出好多招式、優惠去吸引客人，做旺個市。」
供應不絕 難再大升
「眼前小陽春情況亦然，Grand YOHO 2期只是開價稍高，形成柏傲灣好像便宜一些，人們就覺得好抵買，因為樓價相差數個百分點，就由元朗搬到去荃灣，造就銷情十分理想。不過購買力在農曆年後慢慢會減退，因為過往一般新盤熱賣期之間都要隔幾個月，但現在每個月都有幾千伙推出，市場真係頂唔順。」
他續說，「其實都不是睇得咁淡，只係『淡淡地』全年跌幅約10%之內。樓市基本因素無問題，但始終不能否認一點，就是新供應實在太多。供應是雙面刃，供應多市民易些買樓，對社會和諧有利，但樓價因此跌，買到樓又未必很開心。如果你問我今、明兩年，我會說樓價最高位已經見。去年底、今年初中原樓價領先指數（CCL）約146.3的水平，到明年底為止，估計都好難再創新高」。
《施政報告》提及未來3至4年，一手潛在供應為9.4萬伙，再創紀錄新高；湯文亮亦估計今年實際供應高達3.3萬伙。他說：「就算今日開始不招標、不賣地，未來數年樓市仍有穩定供應，故供應量會壓住樓價，不單壓住、橫行，還要跌少少。撇開二手市場『塘水滾塘魚』，以地產商售出住宅樓面計，去年達到近10年之高都只是1.6萬伙。而2013年恢復按季賣地後，首批地皮是2016年第四季轉成樓花開售，真正供應巨浪現在才剛剛開始要來。今年起，住宅供應真的很多，樓市將成為一手樓天下。」
小陽春後樓市去向？「要考大孖沙功力，若小陽春後市場有數月『休漁期』，發展商們有默契地讓購買力休養生息，相反若發展商勉強沽貨，推甚麼十成、十一成按揭優惠，其實只是預支消耗未來的購買力。當超高按揭都吸引不到客人，到時樓價跌得更厲害。」湯文亮指，現今樓市由六大因素左右，分別是利息、供應、需求、經濟環境、辣招及特首選戰，「美息一旦加，一定按既定步伐今年加3次，明年加3次，耶倫（Janet Yellen）都預計逐年加1.5厘，現時HIBOR（香港銀行同業拆息）1.5厘，即是到明年供樓利息加多一倍。目前市場租金見頂，利息向上，物業投資回報率減少，樓價就受壓。」有指明年資產價格暴跌，他認為機會不大。「參考前一次樓市低谷2003年，當年供樓借貸負擔比率好高，樓市制度凌亂，每個人都有幾層物業，不停地摩出、摩入（簽訂臨時買賣合約後，以物業確認人身份在交易前就放盤轉售給他人，沒有摩貨樓市穩健得多。」
內地資金撑起樓價
他指，眼前二手成交較少，樓市跌幅亦較緩慢，「一些人賣樓為資金周轉，另一些人是想換樓去買新盤單位，因為現在一、二手樓價拉近，新盤呎價1.5萬元，假如同區單位呎價1.3萬元有人要，換了是我，都會想買新盤。每到新盤入伙前夕，這些換樓人士就要賣走舊屋，他們情願平少少盡快在二手市場賣走舊樓。所謂樓價下跌，就是像這樣慢慢累積，並不會一下子插水暴跌。」
登福布斯排行榜
最新一期《福布斯》亞洲香港50富豪排行榜近日出爐，湯文亮胞姐、紀惠集團主席廖湯慧靄以210.6億元資產，首次躋身福布斯香港富豪榜第26位。湯文亮對此表示，「其實都心中有數，上年排最尾一位資產約80億元，我們遠超這個數字，結果去年10月他們來電，想幫公司做財務盡職調查，另外又諮詢好多測量師，大約掌握我們家族的資產總值。家姐知道自己登上富豪榜，非常開心。」《福布斯》以「Sell High,Buy Higher」為題，形容廖湯慧靄為澳門出身的地產大亨，又提及她在高中邂逅丈夫廖烈正（廖創興家族後人），並從1976年起投資房地產，其後贏得「車位天后」稱號，2003年之後轉戰甲級商廈及舖位，期間得到弟弟湯文亮輔助。
楊海全：樓價年中轉勢
自去年11月政府再推辣招，樓價未見下跌，最近新盤銷情也看似暢旺，不少準買家再次心動起來，但花旗楊海全對今年樓市的看法甚為悲觀，估計樓價於今年有15%的下調壓力，可算是全行最淡，主要原因是政府已將樓價封頂，他表示：「去年11月的辣招出來時，CCL剛好跟歷史高位約有1%的差距，可見政府的立場很明顯，就是不想樓價破頂，也證明她可以出的招仍有很多。」最教市場奇怪的，是為何政府出招後，樓價未見下跌，楊海全認為15%的印花稅的作用在於後勁，對樓市的影響將會於一手市場上慢慢浮現。
他解釋指，15%的印花稅對兩批人仕影響最大，分別為投資者及換樓客，「上述兩批人士為一手盤的最大買家，佔新盤買家的80%，如來自以上兩組人士的需求受到影響，發展商在之後的新盤推售會逐漸見到影響。對投資者的影響很明顯，他們不會願意付15%印花稅，去購買物業作投資用途。」至於換樓客受影響的原因，是來自辣招的副作用，「如果換樓客想買一層1,000萬元的住宅，由於他們本身持有物業，於是要先付150萬元的辣稅，他要於6個月內沽出原本持有的物業，才可以退回112.5萬元的稅項（因為要計入3.75%的買賣印花稅），但很多換樓客都怕自己來不及於6個月內沽出物業，怕退不到百多萬元稅項，即是換樓失敗，尤其於現在二手市場極低成交量下，要沽出物業不易，因而遏抑了他們做換樓的決定。」
一手買家 多另類投資者
楊海全指，目前一手市場的買家是另類投資者，即是父母買樓給自己的子女，即是所謂的「慈父」、「慈母」，「他們只是借子女的名字來買樓，這類需求是有限的需求，愈新推的盤才會有愈多這樣的需求，當該批購買力消化後，他們就不會再買樓，因為15%的印花稅真的很重，因此愈遲推的新盤，來自以上買家的需求會愈少。」樓市隨後能出現的情況，是辣招的威力漸呈現，同時新盤供應量大增，過去3年可賣的單位平均約2.2萬個，今年可出售一手單位數目增至約2.5萬個，發展商賣樓會愈來愈困難，惟有減價賣樓，這情況下也令樓價下跌。
若出辣招 現斷崖式下跌
楊海全道出另一個引發樓價大幅波動的情況，就是農曆新年後樓市踏入傳統旺季，如果發展商供應未能有效吸納需求，有機會出現樓價急升的現象。他表示，據以往的情況，如樓價於兩個月內急升6%，政府就會出招，「如樓價於農曆新年後急升，我估計政府最快於3月會出招，這是最不理想的情況，屆時樓價會出現斷崖式的下跌，即是一個月跌5%，有機會跌逾20%，政府才有機會減辣。」值得留意的，是目前一、二手成交比例愈來愈接近，以往未有辣招時，一手及二手比例為15%及85%，一，二手比例會達4：6。「這情況下，如果一手劈價，對二手的影響會很大，我相信一手減價會觸發到二手樓價下跌。現時二手市場的成交極乾，2009年未有辣招時，二手成交每月有1萬宗，現在每月平均只有約3,000宗水平，在那麼低成交下，如樓價出現下跌，就會跌得很深，有如細價股，一有人大手沽出，就會觸發股價大跌。」
或推新政 針對長綫投資
他認為政府未來有可能推出針對長綫投資者的辣招，他指目前香港私人住宅中約30%由投資者持有，如果政府能推出措施，令上述30%的投資者受影響而沽出物業，就有效打擊樓價，「如政府調高持有多個住宅的業主所繳付的差餉及地租，令他們的持貨成本提升，持有第二套房的業主一律要繳交收15%地租，再計入5%的差餉，即是20%的稅項，對所有投資者而言有很大的影響，如持有2、3個物業以上的業主更傷上加傷。這樣可以迫使投資者沽出物業，如現時有36萬的人持有物業收租，就算只有5%的人將物業沽出，即是1.8萬個單位，也足夠應付每年約1.8萬個剛性需求。」
農曆新年後 上車時機至
綜合兩大專家湯文亮及楊海全的意見，他們也一致認為樓市將於今年轉勢，對上車客而言，可於今年捕捉上車時機。楊海全估計樓市於農曆新年後一、兩個月轉勢回落，屆時是上車的好時機，「長遠來看，我覺得本港住宅的供求問題很難解決，我也相信政府也不希望見到樓價大跌四成，如樓價跌20%，政府一定會減辣，因此其實樓價於半年內跌15%，是上車的好機會。」他又指，現在樓價的周期很短，但長期看也是處於上升軌道，因此上車客一遇到樓價跌至吸引水平，即跌15%至20%，就可以考慮入市。
湯文亮則建議，有意置業的用家不妨待特首選戰塵埃落定後，於年底前部署上車。他說：「我估計農曆年後，愈來愈多樓盤推售，發展商各師各法競爭，作為買家就『有着數』。上車客要注意除了樓盤位置，單位樓層也會影響日後的樓價，因此以合理價錢揀到較佳樓層、坐向是最大考慮。今明年都適宜上車，但絕對不宜心急，應該慢慢選擇，畢竟自住單位最重要合心水。」
他續稱，「新特首一定會推翻目前的樓市政策，正如特朗普剛上台，就改變對醫療保險、跨太平洋戰略經濟夥伴關係協議（TPP）的立場。如下任是林鄭月娥上台，一定把舊政翻天覆地。在樓市層面，最易改變的就是把15%辣稅減半，還有放寬按揭限制，令香港人容易些上車置業，消除社會怨氣。上車客既然未買樓，一定物色很長時間，不妨等待至特首選戰後，看看會不會出現『黑天鵝』？」
準買家看港島南區
準買家如遇到上車機會，可物色哪些物業？楊海全較看好港島南區的前景，「基建因素十分重要，隨着港鐵南港島綫開通，港島南區的樓價有望跑贏大市，即使樓價未來出現調整，港島南物業的跌幅應該相對較小。」但他坦言，上車客的選擇有限，「如果你將上車盤的定義為600萬元以下，港島區基本上已沒有選擇。對於上車客，我反而建議他們寧願搬遠些，如搬至嘉湖山莊的兩房單位。當然，如樓價跌兩成，上車客就有更多機會購入市區單位。」
湯文亮認為，上車客可選新盤而棄二手盤，「市面較好賣的一手新盤，定價自然進取，但所謂進取極其量只是與附近二手屋苑同價，我估計發展商農曆新年後開價將會下調。倘若如此，上車客就無必要買二手樓，因為現時發展商優惠、付款辦法多籮籮，除非你遇到心水二手單位，是平過同區新盤20%或以上，按理論仍然買得過。」
迷你單位必選市區
湯文亮續指，上車客資金有限，選擇元朗、荃灣等新界區不難理解，如果要買200平方呎內的「劏房式單位」，則務必要選擇市區，另外亦可吼一些中小型發展商項目。「發展商規模大小影響其玩法，大孖沙夠實力並不急於平售。相反，細發展商投一幅地連建築費投放幾十億，佔公司好多資金，若拖數年無收入一定腳軟，他們寧願賣平點，會積極推售。」
iM推介焦點新盤
1. 荃灣柏傲灣
由新世界及內房萬科合作發展的柏傲灣暫成今年以來銷情最旺的新盤，該盤設有983伙。單位間隔由開放式至4房單位，不設特色戶，當中1房至3房單位各佔項目22%至24%，實用面積306至1,366平方呎。景觀方面，柏傲灣不少單位擁開揚海景。該盤設有行人天橋連接前往荃灣西站及鄰近大型商場如荃新天地、如心廣場等，由項目前往港鐵荃灣西站，步程約5分鐘左右，交通也算便利，該盤預計關鍵日期為2018年8月。
項目優勢：柏傲灣最大的吸引之處，是首輪單位以貼近二手價推售，部分更低於同區二手價，即使發展商加價推出單位，樓價也算合理。值得留意的，柏傲灣為萬科首個進駐香港住宅市場的項目，相信萬科為打響自己的招牌，寧願不賺到盡也希望盡快沽清單位，故估計柏傲灣餘貨不會加幅不會太多，也值得留意。
2. 南昌站匯璽
新地旗下南昌站匯璽，已於去年12月獲批預售樓花同意書，第2A期預計可於3月至4月間推出市場，項目由2座高座，以及5座低密度住宅大樓組成，合共提供1,050伙，單位間隔涵蓋開放式至4房單位。項目為限呎限量地皮，其中75%單位面積需少於538方呎，按比例推算約有788個單位面積必須小於538平方呎。匯璽最大的賣點，是位於港鐵南昌站上蓋，交通甚為便利，項目亦設有購物商場，大部分單位更可望海景，景觀而言十分吸引，該盤預計關鍵日期為2018年8月。
項目優勢：匯璽的最大賣點，是位於南昌站上蓋，擁鐵路沿綫優勢的物業，一般較具抗跌能力。當然，該區過去多年未有大型新供應，相信甫推出市場，也必受用家注目，相信發展商定價可能會較進取。惟新地有意於3、4月間推出匯璽，如當時樓市如楊海全所料轉勢，說不定屆時首批單位或會有驚喜價。
3. 北角海璇
原址為舊北角邨的新地北角海璇，屬於大型綜合發展項目，住宅部分提供逾700伙，另外包括酒店及商場北角匯。住宅分兩期發展，海璇第1期正待批預售樓花同意書，由5座組成涉355伙，間隔涵蓋開放式至4房，詳細面積待公布；前排臨海單位以3房及4房為主，望到開揚維港海景，亦設有特色戶。交通方面，項目鄰近北角渡輪碼頭，基座公共運輸交滙處已啟用。而項目距離港鐵北角站出入口僅數分鐘。
項目優勢：海璇是近年港島罕有的大型海景新盤，位於中環灣仔繞道及東區走廊連接路段，協同配套理想，項目商場提供到120至130間商舖，齊集基本生活所需。另一優點，是海璇預計關鍵日期為今年6月底，樓花期較其他新盤對手短，最適合用家。定價上，近年港島難得臨海新盤，料開售呎價介乎2.1萬至2.3萬元水平。