何國良：北水買樓未必如以往洶湧
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GS(14)@2017-01-24 00:10:24【明報專訊】剛過的一周，因為公務關係往北京一趟，身邊的人很體貼送來不同類型的口罩以策安全。但由於會議都安排得密密麻麻，幾乎沒有戶外時間，只好留待下次出差時用。在中國內地走動，當然不想錯過跟當地人溝通的機會，言談之中發覺他們今年關注的重點有二。
首先，美國政府新上任之際，他們感到中美發生貿易摩擦似乎無可避免，問題是會鬧到幾大、影響有多深。另外，他們對人民幣貶值的預期仍存在，但又不像媒體報道般都擠到銀行換匯。我特別問問他們對香港置業的看法，他們覺得如果有外匯在手，股市要比樓市吸引。
香港樓市是大家關心的大話題，但因為太過貼身，有時反而不能客觀分析。最近有多年看好香港樓市的劵商分析員發表對今年樓市的看法，在此分享一下。
樓市三大利好因素有變
首先，他點出2017年有機會出現的一些影響樓市因素。過去由於低利率，貸款供樓支出比租樓低，不少買家都想，與其替人家供樓，倒不如置業自己供。根據報告預測今年利率將繼續上調，使2008年後出現供樓比租金支出低的情况倒掛過來。當然，不少朋友認為這改變影響輕微，但最近身邊有些朋友，都不約而同說「最近銀行同業拆息回升，每月供樓多了好幾百元」。在利息回歸正常的未來一段時間，市場的調節仍會出現。
另外，在房屋供應方面，過去超低供應量的情况（2009年至2014年平均每年約為12,000伙）在政府政策的改變已出現了一些變化，在2017年，市場估計公營和私營所有供應量的總和可達25,000至32,000個單位，這將有利市場供需更快獲得平衡。當然，當中一些估計的供應是存在彈性，意即如果樓價出現下調壓力，相關供應不一定會如期推出市場，但再往後看，2018年預計的供應量有機會達到40,000伙，這樣的情况亦不太容許發展商有太多往後移的空間。
第三，雖然不少人指出，由於大陸資金因應人民幣貶值的預期，仍會往香港樓市流動，但從上周交流一下的感覺再加上政府對外匯換匯最新的一些行政措施，要再有大量新錢流到香港的機會不大，只有倚靠已流入香港的資金來支撐。最後，市場曾希望在香港新任政府上場時，有望將現時控制樓市需求的行政手段作出更改，但從有意參選特首的參選人最近的言論看來，這個預期似乎不易落實。因此，行業前景會較2016年更為艱難！
安保投資亞洲區股票投資主管
[何國良 基金看世界]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 1004&issue=20170123