新盤真空期結束 IMF憂調整加快
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GS(14)@2017-01-02 17:12:192016-12-10 iM
踏入12月傳統新盤淡季，一手市場受恒隆（00101）重售浪澄灣帶動，過去周末錄過百宗成交，對要沽貨的發展商實屬不小鼓舞。新鴻基（00016）剛落實年底前推「重頭戲」元朗Grand YOHO第2期，與長實（01113）馬鞍山星漣海爭做2016年壓軸大盤。不過二手交投未減弱勢，國際貨幣基金組織（IMF）表示樓市接近上升周期尾聲，一旦加息轉快或令樓價急速回調。
貨尾賣足10年的浪澄灣，早於2000年批地發展，當時樓面地價不到1,600元，恒隆遂逐少惜售，封盤多過賣樓，截至上月仍手持442伙待售，復替其中183伙定價，折實平均呎價1.71萬元，雖較前一次開售加價12%，兼且不設針對15%新辣稅的補貼優惠，惟上周末首輪賣第2座62伙試水溫，卻迅速「一Q清袋」，推動新盤兩日成交上百宗，按周彈升3倍。恒隆食髓知味，本周六（12月10日）提價1.5%再賣80伙，考驗買家承接信心。
辣招陰霾下開紅盤，賣樓王新地伺機而動。新地旗下Grand YOHO第2期，提供826伙，宣布準備本月內限量開賣，料快將獲批預售樓花同意書，於明年春節取得項目入伙紙（Occupation Permit）後，才以現樓推售大部分單位。該盤第1期今年累售1,100伙，已接近沽清，套現逾90億元，均價約1.47萬元，第2期將提供之前缺乏的一房、四房和向南單位，依然主打三房間隔，標準戶實用面積介乎400至1,200平方呎。
Grand YOHO標尾會開售
新地副董事總經理雷霆承認，加辣後樓市成交明顯受挫，估計未來數月一二手市場萎縮，不過樓價相對穩定，農曆年後買賣雙方適應辣招成交便回升，而Grand YOHO第2期重點吸納換樓客，因此會構思靈活的付款安排。今年售樓未達預期的長實，也為馬鞍山彩沙街新盤星漣海軟銷，454伙主攻大戶，佔六成比例屬四房，最細標準三房戶亦700平方呎起，樓花期約19個月。
多個大盤排隊待售。儘管嘉華（00173）啟德嘉匯押後時間表，荃灣西「雙雄」新世界（00017）柏傲灣及長實海之戀尚欠售樓文件，但中國海外（00688）啟德1號2期、華懋九龍塘賢文禮士及清水灣傲瀧等可供應逾2,000伙。業界料加辣後「一手真空期」告一段落，個別發展商今年鳴金收兵，藉此觀察辣招後續影響。貨尾方面，嘉里（00683）何文田皓畋提價3%加推149伙，新增12%印花稅津貼；聖誕節前交樓的豐泰西半山敦皓削減1.5%優惠，尚餘10伙特色戶招標發售。
新盤戰最快明年初捲土重來，IMF卻為樓市敲警鐘。IMF近月派員訪問本港後發表評估，指樓市接近上升周期的尾聲，並面臨三大負面因素：一、採用浮息按揭供樓的家庭負債偏高；二、本地金融業和英國或歐資銀行聯繫密切，易被英國脫歐的溢出效應拖累；三、深港通、基金互認加深了與內地貿易、旅遊及金融聯繫，同時也提升內地相關風險的壓力。
人民幣美息左右樓價
IMF預測本港今年經濟增長1.5%，樓價去年底冷卻後復燃，現已趨近歷史高位，「樓價估值偏高，一旦美國加息步伐較預期快，或者環球金融狀況收緊，便會產生價格急速調整的風險」，雖然金融體系具承受衝擊能力，但若出現負財富效應、抵押品價值下調、信貸增長放緩及個人與企業開支減少的惡性循環，樓價下調將損害到實體經濟。港府突然加辣，IMF同意從打擊炒賣、規管按揭及增加供應「三管齊下」遏市，相信樓市「爆煲」風險將會受控。
事實上，低息環境迄今持續10年，「借平錢」買樓吸引，樓價自然獲支持。業界料美國未來加息最高速度，將是本月中加1次、2017年加息4次，至2018年加3次，而港人對上一遭面對如此高強度加息，可追溯2005年至2006年初，約一年內9次加息，每次加幅0.25%至0.5%，使最優惠利率由5厘抽升達8厘。
主宰港樓後市另一關鍵是人民幣，今年累跌6%觸及八年低點，兌美元11月底更跌破6.92元，假如人民幣持續弱勢，內地資金肯定持續南下香港樓市，托起物業價格；相反若中國當局收緊資金外流，打起人仔「保衞戰」，港樓缺少內地資金走勢便較平穩。
天水圍居屋呎價破萬
二手交投急跌，過去周末十大屋苑僅8宗買賣，交投總數連續個半月在10宗以下橫行，半數屋苑尤其中高價如太古城、康怡花園及黃埔花園零成交，反映政府加辣對換樓市場打擊明顯，中原地產亞太區住宅部總裁陳永傑認為買家擔心加息，故現階段不敢貿然入市。不過細價樓未降溫，天水圍居屋天麗苑低層10室，213平方呎開放式單位，剛以214.8萬元連地價轉手，呎價衝破萬元創新高。
私樓投資者不斷減磅，有內地客2007年斥6,000萬元，一手豪掃栢慧豪園1座「三圈」共24伙作投資移民，月前加辣當晚以470萬元沽出496平方呎高層G室，去年起累沽8伙，賺逾2,400萬元；半新盤洪水橋尚築及油塘Ocean One剛錄首宗二手成交，同樣「第一滴血」蝕讓收場。反之車位受捧，永泰（00369）何文田山畔拆售53個車位即沽七成，售價達318萬元刷新同區車位紀錄。