供樓負擔比率
日常經常聽到「供樓負擔比率」的名詞，首先介紹這個名詞，意思是大學畢業生的月薪當中，拿出多少百份比來供樓（例如一間市區的500呎樓宇供20年）。某大銀行的資料研究部多年來有統計，可惜小弟並無具體數據在手，但據知樓價在高峰時，比率可高於100%，即是以所有的薪金也不足以供樓。
筆者記憶中，去年樓市最低潮時，供款比率約30%，以樓價上升約兩成計，便是36%，而一般銀行可接受以薪金的一半作為最大的貸款額，即供樓負擔比率是50%，假設利率不變，理論上樓價可以再升38%。
當然這個數字並無實質意義，因為目前利率在歷史低位，中期內有約五厘左右的潛在升幅，當利率回升時，供樓負擔比率會自動提升。假定供款中一半是利息，按揭利率由目前的2.5%上升到7.5%，舊有的按揭供款便會增加一倍！目前的供款比率便由36%自動上升到72%，買樓人仕不可不作長遠打算。
再把以上數據由概念化為實質數字，據統計處的「選定職業的平均每月薪金」中，「督導級及技術員級人員」資料顯示，2003年9月的平均工資是$16,665。
http://www.info.gov.hk/censtatd/chinese/hkstat/fas/wages/average_sal_index.html
即可以$8,333(50%)申請按揭貸款，以七成按揭，供20年計算，大約可以購買220萬左右的樓宇。以西九龍上車盤最低潮的一手價$2,700計，可以購買815呎，如以樓價上升約兩成多計，現價約$3,300，可購買的呎數便降低到667呎。如樓價再升一成多到$3,800，只可以買579呎了。這還要考慮利率上升的因素，如果單從工資的角度，除非有較顯著的上升，則樓價再升的幅度有限。
目下的問題是：究竟目前的樓價是否升得過速？後市是繼續這種趨勢、平穩，還是轉而下跌呢？筆者現從這幾個角度分析：
樓價走勢
根據中原城市領先指數，http://www.centanet.com/cci.htm：
從樓價的「谷值」，有以下發現：
由2003年8月低點31.77計，2004年2月中的40.58，上升了27.73%。
對上一個低位是911事件後2001年11月的39.81，比目前低1.90%，用證券技術分析觀點，打破前浪底，是扭轉了一浪低於一浪的下跌趨勢。
2001年1月錄得43.54，還差7.29%。
2000年6月錄得46.72，還差15.13%。
1999年11月錄得50.62，還差24.74%。
官鱷大戰之後的低位是1998年11月的45.71，還差12.64%。
更遠的重要低點是由1994年的國內宏觀經濟調的低點，1995年11及12月的55.3，還差36.27%。
從樓價的「峰值」，有以下發現：
對上一個小陽春是2002年3月41.67，還差2.69%。
再對上一個小陽春是2001年3月是46.27，還差14.02%。
又再對上的是科網狂潮的2000年1月的55.22，還差36.08%。
1999年4月的高點是57.23，還差41.03%。
再上一個高點是1997年6月的102.51，相信這個數字並無意義。
再看對上一個高點是1994年4月的74.67，還差84.01%。
如果大家認為科網狂潮的是「泡沫價」，則01或02年應該是較為實在的價格，可推斷樓價再升多一成多便到達「科網後」的高價。又如以官鱷大戰的低位，也是有一成多的升幅。再參考九七「泡沫前」的價格，如果香港經濟能回復1994年中國宏觀經濟調控前的水平，理論上樓價可以上升八成多；若以後來的低位作準，則有三成多的升幅。
由於中原城市領先指數數據只是去到1994年，我們再參考歷史較久的中原城市指數，1997年之前的數據，要去到指數最早的數據，1992年1月1日才有40.52這個較接近的數據，換言之樓價只是升回1992年初時的水平。
綜合以上的資料，個人認為樓價仍有約一成的升幅才抵達明顯的阻力，如香港經濟中期能循健康的軌跡發展，重拾華南地區經濟樞杻地位（即只計珠三角附近的經濟影響力），與長三角、環浡海經濟帶分廷抗禮（個人認為可能性存在），以香港當時的經濟實力，樓價可有三至八成的潛在升幅，但仍待未來香港經濟發展走向而定。如果香港最後淪為一個普通的城市，相信再升多一成便要行人止步。
餓了地二十多個月後，發展商在5月25日官地拍賣中，以超出市場預期地高價承接，甚至高到每平方呎樓面地價比現樓的價錢高！即時有人大叫「麵粉貴過麵包」，好似鵠鴻將至，地產代理、經紀個個大叫入市，業主反價，發展商封盤及收回賣樓優惠，股市即時挑戰萬二點。彷彿又重回九七前的光輝歲月。
可能真係太耐無賣過地，好多人都遺忘左賣地對股市有必然的影響，從筆者零碎記憶片段中，幾乎每一次賣地均為股市牽起波瀾。遠的如置地以當年天價接入交易廣場地段，然後股市爆煲；又如鑽石山地王（現在的星河明居）高價成交，令到股市在一日之間由該月最低點跳上最高點收市；九七前興港的周年茂與一名叫「黃月鶯」的精神病患者爭奪九龍灣地皮落敗，瞬即成為超級笑話後，股市樓市升到只有瘋子才能接受的同時，信和用每呎樓面總成本七千元爭入小西灣地王（現在的藍灣半島），及百利保伙拍富豪酒店以每呎樓面總成本三萬元爭入黃麻角地皮（現在的富豪海灣）而險告覆滅；然後是地產商聯手投地「壓價」，事後證實這個已壓的價還是要蝕賣。
往事如煙，過去幾年歷史證明，公開競投的土地價格固之然是失算的高價，但真正「蝕死人」的交易卻更多是私人轉讓土地後再補地價，例如維景灣畔、碧堤半島、珀麗灣等，要不是減值收以十億計，就是白忙十幾年。在證明發展商也是常人，也有失算的時候。
今次賣地發展商是不是發神經用麵包價買麵粉，或者好似陰謀論者咁，輕擲幾億托價出貨尾呢？個人唔會相信地產商會用咁蠢的方法托市，如果佢地睇淡後市，趕出貨的話，大不了乾脆不勾地，靜待個市乾塘，一樣可以達到托價的目的，無必要真金白銀去天價投地。而且兩塊地皮的買主均是土地儲備偏低，反而那些滿手地的發展商卻抽手旁觀。這種陰謀論便不攻自破。
有一點市場現實好多人都忽略了：同一個區域或地段的物業，價格可以差天共地。維景灣畔、宇晴軒、窩八、深灣軒，點解可以比同區樓每呎貴幾千元？以至以前的駿景園、浪翠園、海逸豪園、綠茵山莊等等，平平無奇可以賣過萬元一呎？（後來跌到阿媽都唔認得已是後話）歸根結底，有些人買樓是一種炫耀性消費行為(conspicuousconsumption)，在發展商的包裝及吹捧之下，彷彿買過或圈過過萬一呎樓就係好威！此所以，有人夠膽話拆掉紅灣半島重建可以賺二十億，賺的是甚麼錢？既然紅磡區都算係豪宅地段（何豪之有？），那麼宇晴軒可以在地圖上由荔枝角劃到去尖沙咀，然後加一個「西九龍豪宅地段」之虛名。以此推之，沙田半山銅鑼灣「當然」係豪宅喇！吐露港臨海地皮「當然」亦係豪宅喇！推而廣之，油街地皮同北角村重建計劃，「毫無疑問」也是豪宅喇！
由此推之，發展商根本就唔當果兩塊地皮係「麵粉」，而係細細塊的「燕碎」，用來煮燕窩粥的，自然價格貴過麵包，咪見到白色一粒粒就當人流先得嫁！但是，為甚麼只是燕碎，而不是燕盞，甚至是血燕呢！呢個就係關鍵所在！目前的勾地制度，任由發展商挑肥揀瘦，比著你係佢地，當然係先選一些細細粒容易食，風險不大，銀碼不大，只需起兩三年，唔駛分期興建，起出黎得果幾百個單位，又容易「扮豪」的地皮。真係用燕窩煮，發展商賺乜？
如果發展商真係對地產市道咁有信心，為甚麼不勾出北角村油街，甚至啟德舊址等大地皮，反而去大雞食細米，百幾億財團走去買幾億地，過千億財團走去買廿億的地，完全係如覆薄冰。所以，別高興得太早，呢一浪真正大升特升的，是豪宅與「所謂豪宅」，平民大百姓住的樓宇升幅有限，居屋房協樓等更升得少。發展商看在眼裏，自然唔會走去煮大鑊粥，而係煮ｄ細細碗的「燕窩粥」。當人人望住燕碎當燕窩時，發展商已在偷笑，仍然有人以為食緊麵包而矇然不知！