珠海樓市專家陳木校：發展漸成熟 橫琴樓價3年後起飛
1 :
GS(14)@2016-12-08 08:00:57【明報專訊】去年內地A股市場大起大落激盪人心，今年則輪到樓市急漲獨領風騷，根據《2016年10月百城新建住宅平均價格指數》的數據，今年首10個月內地100個城市新建住宅樓價上升16.8%，當中以鄰近本港的珠海樓價勁升42%表現最突出（見圖）。記者早前到珠海訪問當地樓市專家、珠海橫琴新區去庫存地產代理有限公司董事陳木校（圖）了解箇中情况。他認為，珠海樓市以橫琴自貿區最值得看好，尤其是港珠澳大橋料於明年底通車，而區內寫字樓及產業園將於3至5年後落成，屆時樓價料可再起飛。
明報記者 葉創成
陳木校除了是珠海地產代理公司老闆外，亦是當地地產投資者，多年來買賣多套物業，目前亦在市中心香洲區及自貿區橫琴持有發展項目。他指出，雖然數據顯示珠海平均樓價每平方米不足2萬元人民幣，惟從發展商高價投地的個案可見，市場參與者十分看好後市；他舉例說，珠海唐家科技創新海岸片區於8月拍出每平方米逾2.9萬元人民幣的新地王，比當地二手住宅價錢更高，「麵粉貴過麵包」，建成後料以每平方米逾4萬元人民幣出售才有利潤。另外，珠海不同地區的差異頗大，例如最有潛力的橫琴自貿區樓價目前便已高達每平方米4.5萬元人民幣，「橫琴自貿區與深圳前海、廣州南沙是廣東省三大自貿區，其三面環海，除定位為綜合休閒的世界旅遊島外，也是商業中心。雖然橫琴面積是澳門的3倍，惟規劃主要以寫字樓及產業園為主，住宅的供應很少，所以當地住宅樓價特別高。」
根據陳木校的分析，橫琴自貿區目前除「橫琴長隆國際海洋度假區」此一大型旅遊項目已落成啟用外，其餘大多數土地均處在建工程 中，故暫時該區的居住環境一般，惟等數年後這些寫字樓及產業園落成，橫琴將有一番新景象，「橫琴還是在開發，開發需要過程，所以當地住宅價格要漲到每平方米6萬至8萬元人民幣的話，在3至5年後是完全有可能的，但未來1至2年可能有些難度，所以要長線投資。」
橫琴借助港澳 冀成國際商務中心
參考橫琴自貿區官方網站的資料，它其中一個定位便是國際商務服務基地，目標是充分利用香港國際貿易中心的地位及資訊發達的優勢，拓展澳門作為國際性商貿平台的帶動效應，鼓勵港澳的商務服務優勢向橫琴拓展，重點發展信息資訊服務、外包服務、商貿服務、會議展覽、中醫保健、會計及法律等產業。若上述定位日後真的能夠實現，當地住宅樓價如陳木校所說升到每平方米6萬至8萬元人民幣也不足為奇。
事實上，珠海以至橫琴的最大優勢，便是毗鄰澳門及本港，而當地住宅樓價目前相對較低。陳木校指出，傳聞今年底開始，擁有澳門車牌的私家車便可進出橫琴區，料可吸引更多澳門人到橫琴居住。另外，港珠澳大橋料於明年底啟用，屆時經該大橋往來香港及珠海只需數十分鐘，也有可能吸引部分港人到珠海買樓。他補充說，深圳及中山市政府於今年已拍板興建貫穿兩地的海底隧道，料落成後由深圳20分鐘可抵中山，跟着再用20分鐘便到達珠海，由於目前珠海樓價遠較深圳低，可望受惠於該大型基建。
10月重推限購令 港人只可買大單位
既然珠海樓價有這麼多利好因素，相信不少港人有興趣到當地置業。惟陳木校提醒說，珠海於10月6日出台《關於進一步促進我市房地產市場平穩健康發展若干意見的通知》，宣佈重啟樓市限購令，對以下類型的居民家庭，暫停向其銷售建築面積144平方米及以下的住宅單位，當中包括:（1）擁有3套或以上的珠海市戶籍居民家庭；（2）擁有1套或以上的非珠海市戶籍居民家庭；（3）無法提供購房之日前在珠海逐月連續繳納1年以上個人所得稅或社會保障證明的非珠海市戶籍居民。
由於一般港人均沒有珠海戶籍，故目前只能購買當地144米以上的大單位。今年3月珠海樓市全面取消限購令後，跟着7個月樓市火熱；惟隨着限購令於10月重啟，當地樓市成交量亦隨即大跌。陳木校估計，珠海短期樓價將窄幅橫行，建議現擬買珠海樓的港人，一定要抱長線投資的心態，「雖然珠海樓價長期睇升，但經過限購令抑制炒樓活動，目前投資者基本上只能買賣144米以上的大單位，這樣的話，炒樓的成本便增加很多(編按：以橫琴樓價達每平方米4.5萬元人民幣計，144米單位售價為648萬元人民幣，至少付三成首期即194.4萬元人民幣)，而且近月樓市成交已因限購令顯著減少，買入後短期內要轉售也許有困難，所以一定要長線持有，慢慢等升值。」
[名人樓市論壇]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 8037&issue=20161208