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魯桂華:綠城早知如此,何必當初?

http://www.yicai.com/news/2012/02/1419452.html

講授的《財務報表分析》課程再一次被MBA學生們評為最受歡迎課程。獎品是一個7英吋的樂Pad,可以單手持著看書、安排日程、瀏覽網頁,真不錯,我也因此樂上了幾天。

為什麼最受歡迎,我想原因有二。

其一,我常教導我的學生,「經濟環境和行業環境是舞台,企業的戰略與運營計劃是劇本,會計師是場記。企業家根據戰略與運營計劃在經濟環境和行業環境 這一舞台上演出,會計師就趕緊把它記錄下來」。反過來,分析師,就是要根據會計師這個場記的記錄,分析和評價演員們演出的效果如何?為什麼?

其二,我常常提醒我的學生,要學會觸類旁通。像我們的祖先告訴我們的那樣,見一葉之凋零而知秋之深也,見瓶水之冰而知天下已寒。也學會通過一個行業若干個典型企業的報表分析,而對行業形勢、經濟形勢做出準確的判斷。

瀏覽微博時,不經意中見到一篇妙文,「綠城通過騰挪項目降低槓桿保命」 ,像武林高手見到「乾坤大挪移」的秘籍後就想躍躍欲試一樣,我也有些抑制不住,想通過綠城的報表,看看綠城這些年在演哪一出、演得怎麼樣,見綠城這一葉,可否知房地產行業這一秋?

圖表是從綠城近5年的會計報表中摘錄出的一些資料,這是綠城的會計師們記錄的場記。我們首先通過這一場記來解讀綠城這些年演的是哪一出。

為了讓非財務專業人士理解綠城的會計師們記錄的這些演出,這裡我們不妨首先用最直觀的語言解釋一下圖表中的一些術語。

流動資產,是指現金、銀行存款、應該收取的銷售款、儲備的土地、正在蓋的房子、蓋好了沒有賣出去的房子等。

流動負債主要是指預收的賣房款、應該付的採購款、應該支付的工資等。

流動資產減去流動負債,就是營運資本。打一個極簡單的比方,如果我們採購了100萬元的材料,有70萬元沒有支付,那麼我們的流動資產就是100萬 元,我們的流動負債就是70萬元,營運資本就是30萬元。換句話說,100萬元的材料,我們「騙」了70萬元,掏了30萬元的真金白銀。這就意味著,營運 資本就是我們掏出去的真金白銀。營運資本增加,就意味著我們掏出去的錢增加了。

多掏的這些錢從哪兒來?不是「騙」銀行,就是「騙」股東。「騙」銀行的錢,就是非流動負債的增量。「騙」股東的錢,就是股東權益的增量。

掌握了這些分析的工具之後,我們就可以來分析綠城的演出了。

以2009年為例,綠城的營運資本增加了71.52億元,即綠城儲備土地、正在蓋的房子和蓋好了未賣出去的房子等流動性資產,除去沒有付錢「騙」來的部分之外,從兜裡多掏出去了71.52億元的真金白銀。

2009年相對於2008年,綠城的非流動資產,比如汽車、機器等,增加了13.4億元。與營運資本的增量比較,我們可以看出,綠城的錢主要花在了囤地囤房上面。

綠城的錢從哪裡來?我們發現,2009年綠城的非流動負債增加了63.26億元,股東權益增加了13.95億元。即綠城囤地囤房的錢,主要來源於債務,比如銀行借款等。換句話說,綠城借來的錢,變成了土地和房子。

讀者朋友們不妨順著這一思路研究2008年至2010年的數據,不難發現,這三年,綠城似乎按照同一劇本在演出,即這三年綠城主要依賴各種債務融入 的資金在囤地囤房。因此綠城的債務資金佔資產的比率,即資產負債率從2007年底的71.14%逐年堅定地上升至2010年底的88.47%。簡言之,綠 城玩兒的錢,有接近90%是玩銀行的錢。

如果把經營企業看成是賭博,相信讀者朋友們不會有太多的異議。那麼綠城玩兒的賭注到底是誰的?

我們再來看綠城演出的舞台。我們注意到,從經濟環境來看,在近幾年廣義貨幣發行量增加的速度遠遠超過GDP的增長速度,社會上流通的錢越來越多。在這一背景下,近些年的房價也因此呈現持續上漲的態勢。

在這一舞台上,大舉借錢擴張,大舉借錢囤地囤房,似乎合乎情理。正如同有春風夏雨,就一定有秋霜冬雪一樣。2011年,近乎嚴苛的房地產調控政策之 下,房子似乎有些賣不動了,綠城借來的錢變成了房子,債務在陸續到期,銀行自然只會要真金白銀而不會要房子。怎麼辦?綠城只好把變成土地和房子的錢,再變 回真金白銀。

於是,我們注意到2011年上半年,綠城的營運資本增量較之以前大幅下降了,非流動負債的增幅也大幅降低了。不僅如此,有媒體報導,自2011年12月至今年1月的「2月內賣掉7個長三角優質項目,綠城通過騰挪項目降低槓桿保命」。

我不禁莞爾,早知如此,何必當初?早知在缺錢的時候要把囤的地和囤的房變成錢,為什麼當初把錢變成地和房的時候,太過「瘋狂」而不知穩健?

一葉知秋。

綠城大肆甩賣非現金資產,一定是因為債務陸續到期而又缺乏現金。如果房地產調控政策不放鬆,舞台環境依舊,那麼綠城演出也將依舊。如果綠城現象不是 孤立的,那麼大量囤積的土地和房子,急於變成現金時,如果需求不增加,價格會如何變動?我想,街頭賣燒餅的「馬大姐」都能夠判斷。

這裡尤其需要警惕的,是所謂的「剛需」一族,不要因為「剛需」,而讓你未來的資產大幅貶值,而且這種貶值,可能比通貨膨脹更為可怕。

(作者為中央財經大學教授)


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