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何濼生:掌握樓市升跌 需辨別長短因素

1 : GS(14)@2016-09-27 07:03:00

【明報專訊】近來本港樓市復熾。上周中原城市八大指數齊升,為六周內第三次。中原城市領先指數CCL最新報138.70點,按周升1.56%。中原城市大型屋苑領先指數CCL Mass報140.12點,按周升1.61%。CCL(中小型單位)報138.33點,按周升1.52%。CCL、CCL Mass及CCL(中小型單位)齊創42周新高。CCL(大型單位)報140.52點,創37周新高,按周升1.74%。

很自然的一個問題是:何解樓市扭轉早前下跌的趨勢?何解息率預期上升,樓市不跌反升?這升勢可持續嗎?有人問:樓市不是早已偏離市場的購買力嗎?樓市偏離市場的購買力,不是就要下跌嗎?

要掌握樓市升跌的規律,先要明白短期因素和長期因素有別。先談長期因素。筆者認為人口因素和經濟狀况對住屋需求影響最大。明報投資及地產版資深主編陸振球曾撰文,引述郭炳聯說的香港結婚人數處於高水平。這本是利好的因素,但2015年的結婚數字為5.16萬宗,屬五年內最低。陸振球指出,可能是樓價高倒逼結婚宗數下跌。

戰後嬰兒潮子女 推高過去10年需求

其實比較穩妥的分析,應看適婚人數。筆者經常提出,千萬不要忘記戰後嬰兒潮對人口結構變化的影響。戰後嬰兒是一大群1945至1955左右出生的港人。他們今天是60至70歲的人士。他們的子女在過去十年間已屆適婚年齡,會推高結婚宗數。筆者翻查統計數字,發覺過去4個5年的平均結婚宗數分別為33695.4、36945.6、49769,和56440.4。這肯定是樓市需求的推動力。

這些數字其實包括再婚。如果光看首次結婚宗數,數字同樣出現明顯升幅。2000年左右約兩萬多宗;今天數字已升至3萬多宗。

港人的收入,眾所周知雖然有升幅卻大大落後於樓價。原因之一是按揭息低。按揭息低讓較高的樓價也可以負擔。但是有人說,按揭息縱然處於歷史低位,香港的樓價仍超出一般人負擔的能力。事實是一小撮香港人仍能負擔,否則何來買家?大家可還記得港人港樓的啟德1號都賣個滿堂紅?供應短缺的結果就是只有小部分仍能負擔仍願付價的人可買。

壓低地價 可能只益了地產商

又有人說,地價若然低一點,樓價不是可以低一點嗎?事實是除非供應增加,否則低一點的地價只會造就發展商高一點的利潤。或有人問,高企的建造費是不是樓價不跌的原因?答案要看長遠而言還是短期而言。短期而言,若信心大跌買家不敢入市,樓價仍可跌破重置成本。長期而言,這當然不可持續。無人建樓之下,樓價終會回升。

珠海學院商學院院長

[何濼生 濼觀天下]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 8956&issue=20160926
何濼 濼生 掌握 樓市 升跌 辨別 長短 因素
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=310039

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