陸振球：理髮師傅教湯博士買樓
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GS(14)@2016-10-22 22:32:32【明報專訊】大家有沒有聽過西方的「擦鞋童股巿」理論（Shoeshine Boy Theory）？這又稱為零股理論（Odd Lot Theory），據說是若瑟夫．派屈克．甘迺迪（Joseph P. Kennedy, Sr.）上世紀1920年代末時所提出的。老甘迺迪當年聽見路邊的擦鞋童也開始分析起股市行情，隨即便沽清手上的所有股票。
當時許多人問他：「現在股市行情這麼好，為什麼急着出清股票？」老甘迺迪回答：「股市連一個什麼都不懂的擦鞋童都如此熱中，代表現在股市行情已經過熱，沒有投資價值了。」果然，美股沒多久便出現大股災！
最近香港樓巿火熱，連筆者身邊一些向來沒有買樓的朋友，也「投降」終於入巿買樓自住，更有一些突然說要買樓投資。更有趣的是，屬樓神級的物業投資者、紀惠的湯文亮說上周末他去剪頭髮，理髮師傅在他耳邊不停地講樓市，他本來無心裝載，突然間聽到師傅說﹕「湯生，你應該現在買樓」，原來師傅在教湯文亮買樓，湯立刻說聲多謝，「因為，樓市已經發出了下跌聲音，大家亦曾經聽過，當街市婆談論樓市時，樓價就已經見了頂，嚴格來說，還差多少，就是街市婆同你分析樓市，教你買樓時，樓價就很大機會到了頂峰。」
民意傾側 預視樓市轉角
湯文亮的說法有道理嗎？筆者記得，花旗銀行去年公布的一項民調顯示，去年第二季多達57%的受訪者看好樓巿會升，結果樓價便在9月見頂，之後花旗再做相似民調，發覺今年首季多達72%受訪者看淡後巿，樓價偏偏在3月左右便見底。不難猜想，以現時身邊的朋友看法，筆者認為若花旗再做相似民調，連理髮師傅也會向樓巿大師教買樓，民調得出的結果是看好樓巿的比例，隨時會高過去年第二季。
智經研究中心公布《香港人，幸福嗎？智經幸福指數》研究報告，以11個主題作分類指標，包括收入及收入再分配、房屋、工作、健康、安全、教育、環境、文娛休閒、家庭、政府管治及公民社會，以及交通，並按上述分類蒐集政府及港大等調查而制訂指數，以2000年為基準年，並每年計算指標數值變化。
據報告，2000至2015年實質人均GDP累計增加56.9%，但同期幸福指數僅升0.4%。當中房屋指數最顯著，去年跌96.9%（圖1灰色棒部分），去年私樓售價指數較2000年升2.3倍，較2003年低位升逾4倍，但私樓住戶月入中位數僅升五成至六成。智經的研究得出港人的房屋的幸福錄得高達96.9%跌幅，並不令人驚奇，Demographia的研究便指出，香港一般住宅的價格已升至等同一般港人的19倍年收入，一個人便努力工作，不吃不喝才可買一個普通的住宅單位，如何會覺得幸福？
擁自置樓 也可以是貧窮戶
近年的一些新盤，要將貨就價的賣只有百餘呎的單位，有報道表示，跑馬地一個最近獲批動工的地盤，其中64個單位的實用面積僅得61平方呎，隨時細過一個車位，將來港人儲十多年的錢，只能居住在這種納米單位，能感覺到幸福，實在不容易，且為了買樓和供樓，也勢必影響其他生活的水平，犧牲了其他方面的「幸福」。
在香港，很多人會覺得，只要有層已供完的樓，那便生活無憂，真的是這樣嗎？根據政府最近公布的扶貧報告，原來在2015年，擁有自置居的18至64歲住戶，其中40.4%屬貧窮戶，屬於65歲相信已退休的人士，就算擁有自置居所，當中更高達56.7%屬於收入低於中位數一半的貧窮戶（圖2）。
自住物業升值 只屬紙上富貴
在香港樓價不斷攀升下，沒有樓的自然慘，有了自住物業，看似家身隨樓價攀升而水漲船高，但卻可能只屬於紙上富貴，由於沒有現金流，不少人都只能是高資產卻低收入人士，所以除非已擁有兩層甚至三層或更多物業收租，還是要懂得其他投資方法以增加現金流收入，近年的逆按揭可幫助一些高齡士透過逆按揭而得到一些收入，紓緩有關問題。
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[陸振球 樓市解碼]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 7241&issue=20161022