貼身上車攻略 4類買家個案分析 樓價反彈 新盤熱賣
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GS(14)@2016-09-07 23:58:482016-08-27 iM
踏入第三季，樓市見反彈，無論是二手盤或是新盤，買賣及認購數量都有所增加。有見樓價逐步回升，本刊為讀者提供「上車攻略」。然而各人需求不同，故此針對4類準買家，提供個案分析及詳細的入市策略，好為想置業者提供萬全之策。
4類準買家分別為：一、未上車年輕人士；二、已婚並有孩子人士；三、早年賣走物業租樓人士；四、準備買樓收租人士。最近樓價雖見反彈，但相對最高峰仍有約9%回落，未上車人士現在入市相對安全。而有意置業的年輕人士及家庭，可趁最近新盤戰展開，以貼市價購入一手單位，但緊記新盤樓花期較長，管理費亦較高，買家宜作出衡量。
事實上近期新盤混戰，新鴻基地產（00016）元朗皇牌新盤Grand YOHO周六（27日）開售308伙，獲多達1.67萬份認購，中國海外（00688）啟德1號及華懋將軍澳海翩匯也加入戰團。啟德1號首批平均呎價1.45萬元，雖受「港人港地」若干限制，賣點是鄰近港鐵沙中綫的升值潛力，而海翩匯則以價格取勝，首批呎價1.1萬元及入場費299萬元，創同區近年低位。由於3盤皆有鐵路之便，買家應如何取捨並吼實心儀戶型，今期文章也會一一分析。
樓價反彈 新盤熱賣
近日，本港樓市投資氣氛明顯好轉，君不見新鴻基地產（00016）旗下筲箕灣形薈，首輪143伙於首日開售沽清，旗下另一新盤元朗Grand Yoho反應相當熱烈，於短短8日，收約16,695份購樓意向登記，並於周六（27日）開賣308伙，平均54人爭1個單位，此盤現已晉升「新盤票王」。此情況與年初時，專業人士們齊唱淡樓市大相逕庭。更甚者，有人大唱香港樓市進入冰河時期，是甚麼令專家們一地眼鏡碎片？這主要歸因於，英國脫歐公投後，美國加息機會下降，令左右大市的關鍵陰霾開始消退。
本港樓市約於去年9月見高峰，今年逐步回落，1月二手住宅註冊量，更創1996年有紀錄以來新低。及至5、6月，整體樓價視乎地區與質素，下調了10至15%。踏入第三季，二手屋苑單位售價開始回升，大部分指標屋苑不僅交投量上升，亦頻頻錄得追價成交，反映買家態度積極，帶動樓市買賣氣氛轉趨活躍。綜合8月8日至8月14日全港20大主要屋苑，二手買賣錄約39宗成交，按周升約15%，連續兩周維持30宗水平。3區當中，以九龍區升幅最大。
若有積蓄可買樓自佳
反映二手樓價的中原城市領先指數，最新報133.13點，較今年3月低位127.46點，累升約4.4%。然而，奇怪的是，政府推出的新一批居屋單位，一個月以來只售出約31%，未如想像般搶手。
為何會出現新盤、二手市場火熱，但居屋卻滯銷的情況，這說明甚麼？說明投資者於此時此刻，仍然心大心細，大部分正盤算是要先置業安居，還是租樓按兵不動，靜觀其變？有見及發展商新盤開價並不是太進取，預視他們採貨如輪轉的策略，盡快清貨。此舉是否意味着，樓市將隨供應增加而下滑，那樣的話，心急入市的準買家更加舉旗不定。
到底今天香港樓市，是正如紀惠集團湯文亮表示已見底，投資者或用家現時都可入市？或是如嘉華國際（00173）主席呂志和般，對本港樓市持審慎樂觀態度，他直言在經濟大環境不佳，英國脫歐及美國大選帶來許多不穩定因素，提醒買家不要追逐樓價走勢，若是有積蓄的用家可買樓自住，惟不宜炒賣。
當下，投資者是否宜隨兩位專家所言，自住不妨入市？還是一貫地等樓價下跌才買樓。問題是，樓價何時才開始下跌。目前，一眾專家似已達成共識，地產代理及部分專家更認為，樓價至年底會反升5%。
深港通開車再添動力
大行報告亦沒有大事唱淡，只表示當心第四季供應增加。瑞信剛發表本港地產業研究報告，該行指本港樓市第三季氣氛改善，由於沒有全新的樓盤，二手市場交投已回升，但因為用家的負擔能力所限，成交主要集中在中小型單位。但第四季因為新樓落成量及推盤增加料拖累樓市。上半年新樓落成量，按年升46%至7417伙，佔政府1.82萬伙的全年預測約41%，料下半年落成量將升至10783伙。
其實，市場不盡是悲觀情緒，亦有分析員樂觀地認為，深港通即將開啟，市場憧憬北水南下，會增加股市及本港樓市的資金流動性，刺激整體投資氣氛，對樓、股市有正面作用。預期在財富效應下，今年下半年樓市有望再添動力。
縱使市場好像一致看好樓市，但年初時，大行們均唱衰本港樓市，瑞銀唱淡樓價到2017年會跌三成，瑞信料未來3年樓價跌25%，高盛年中時更把本港住宅樓市展望由「吸引」調低至「中性」，預期樓價調整時間會持續數年，2016年至2018年樓價潛在跌幅20%，今年會跌10%，2017年及2018年各跌5%。看得最淡的是摩通及美林，原先估全年樓價跌25%，摩通更指最壞情況樓市跌三成。但當樓市出現小陽春後，大行及專家們開始改口，說今年樓價跌幅將收窄或將「倒升」。
租金升勢料放緩
一直以來，租金跟樓價走勢存在密切關係，市場普遍認同，當租金升幅追不上樓價升幅，租金回報率會隨即下降，樓價就會下跌，反而言之，當租金上升，也會谷起樓價。另方面，租金走勢往往較樓價先行，當租金止跌回升，一般會被視為樓價見底訊號。
據美聯「租金走勢圖」資料顯示，7月以實用面積計算的私樓平均呎租錄約32.84元，按月續升約1.1%。租金已連升5個月，由今年2月低位累積回升約4.2%。7月份呎租甚至已超越去年底水平，即首7個月錄約1%的輕微升幅，收復今年的失地，租金獲支持，加上傳統租務旺市帶動，令私樓租金進一步攀升。每年的7、8月暑假都是租金升幅最強勁的時間，皆因不少父母會選擇在暑假租樓搬屋，近年多了一大批新力軍，就是於本港升學的內地人，他們大多不介意一筆過向業主支付整年租金，部分鄰近大學的地區更出現搶租盤情況，刺激租金上升。美聯物業首席分析師劉嘉輝指出，預期租務旺季帶動下，第三季租金仍可望平穩向上；不過，隨着第四季租務旺季完結，加上估計下季為新盤入伙高峰期，巿場租盤供應湧現，屆時住宅租金升勢料放緩。
值得留意的，是將軍澳未來數月將有多個新盤同時入伙，包括於本月陸續入伙的會德豐（00020）旗下THE PARKSIDE，長實地產（01113）將軍澳峻瀅II期預期將於9月份入伙，可見將軍澳區將有大批租盤應市，對該區租金帶來較大壓力。
不同人士置業錦囊
樓價於過去10年愈升愈有，未上車人士遲遲未敢置業，冀等待樓價下調才入市。樓價於去年9月由高位回落，整體樓價最多曾跌約13%，如今已掉頭回升，新盤示範單位迫滿睇樓客，二手市場再出現缺盤情況，有意置業人士看到此番景象，相信也會左右為難，既怕未來樓價將更高，但又怕樓市未見底。事實上，最近樓價雖然反彈，但相對最高峰仍有約9%回落，未上車人士現在入市相對安全。樓市再回勇，不同類型人士作出置業決定時，確實需要有不同考慮及決策，下列四種不同類型人士作出置業決定時，可考慮以下因素。
一、未上車人士
?年輕人士
年輕人剛投身社會工作，甚至仍在求學中，這類人有意置業，多是得到父母在資金上的幫忙，如協助支付首期。這批年輕準買家，可留意主打細單位的新盤。最大原因，是新盤給予買家較多折扣優惠，樓價較吸引，入場銀碼較細。此外，現時銷售的新盤不少為遠期樓花項目，部分樓花期長達24個月，對短期內應未有迫切住屋需要的年輕人來說並不是問題。
?準備結婚人士
準備結婚人士，一般有較迫切的住屋需要，假如準新人不是於短期內結婚，如打算於一、兩年後結婚，婚後也擬先過「二人世界」，這類準買家也可向上述提及、主打細單位及樓花期較長的新盤入手。
二、已婚並有孩子人士
?已婚並有孩子而未上車人士
已婚並有孩子人士，於置業前要作出更多考慮，校網當然是不少家長的重要考慮因素，就算不講究校網，家長也盡量希望居所跟孩子所讀的學校不要太遠，免卻孩子受舟車勞頓之苦。事實上，有孩子的家庭如租住物業，萬一遇上心頭高的業主，可能每隔1至2年就面對加租，因而要經常搬家的不便，孩子也要不時適應新環境，欠缺穩定，較權宜之計，是購入單位自住。
較着重會所設施的家庭，可趁最近新盤戰購入一手單位，一般來說，發展商多以貼市價，甚至低於二手價開售首批單位。此類家庭也宜選擇樓花期較短的項目，甚至是現樓項目，如Grand YOHO預計於明年第一季入伙，樓花期只有數個月，相對吸引。
但值得留意的，是新盤的管理費相對較高，以Grand YOHO為例，單位每呎管理費為3.95元，一個514呎的兩房單位，每月管理費已達2,030元。同時要待樓盤入伙也要一定時間，如家庭有較迫切住屋需要，可能要從二手單位入手，惟目前二手市場業主持貨力強，準買家議價能力弱，其實可從供應量較多的屋苑搜羅心頭好，由於盤源較多，業主議價空間或較大。如元朗尚悅設有逾2,500伙，供應量大，樓齡也較新。該屋苑有不少單位的3年額外印花稅（SSD）期陸續鬆綁，相信買賣盤源將增加，準買家可於趁機物色單位。
?已婚並有孩子有意換樓人士
已婚並有孩子人士，有意細屋搬大屋的話，現在是相對合適的換樓時機。事實上，樓市處於升勢時，業主往往較易換樓。這類家庭可先沽出自己本身的單位，然後換入更大的單位。於樓價下跌時，市民買樓意欲較低，沽樓難度較大。如業主成功換樓，除改善生活空間外，更可享受低息環境。
三、早年賣走物業租樓人士
本港樓市持續上行10多年，數年前不少業主認為樓市稍後將出現調整，於是沽出自住單位，靜待再入市時機，冀望做到「高買低買」而獲利。如今樓價卻未見明顯下跌，早於數年前沽出物業再租樓的人士，眼見樓價再攀升，每月也支付租金，也在盤算應否再入市。綜合市場普遍專家的意見，也認為不應該沽出自住單位。首先，將物業「一賣一買」的交易費用並不是小數目，以買入一個樓價約500萬元的單位計算，印花稅、律師費、買賣佣金等也涉20餘萬元。特別是市民將自住單位沽出後，要租住單位等待下一個入市時機，每年要付出的租金絕不是小數目。究竟樓價跌多少，早年沽樓人士才會有着數？可參考以下例子：
以一個德福花園517呎的單位為例，目前樓價約530萬元，若該市民沽出單位後，再租入同類單位，目前每月租金約16,000元水平，未來樓價到抵跌多少才會有着數？
解讀：從表可見，市民將單位沽出再租樓，每年租金支出達19萬元，樓價跌10%，可避開樓價下跌53萬元的損失，但再扣除期內租金支出，該市民帳面只賺約34萬元。如他要於此時買入該單位，樓價約477萬元，交易費用也逾20萬元，再計入搬遷及裝修費，涉及金額更高。由此可見，樓價起碼跌20%，市民一賣一買才有機會賺錢。至於早年以沽出自住物業人士，可因應個人對樓價預測作決定，如認為樓價未來仍有逾跌幅20%，仍可等待入市時機。
四、準備買樓收租人士
新盤以貼市價推出，發展商為買家提供多項稅務優惠，加上租金處於升勢，吸引不少買家有意買入單位作收租用途。不過，現時樓價反彈，並不是買樓收租的理想時機。尤其是購入新盤單位作收租用途更不划算，皆因新盤入伙後，市場將出現大批租盤，從而出現減租壓力，削弱回報率，以今年6月入伙的元朗尚築為例，該屋苑一個實用面積273平方呎的單位以7,200租出，以業主購入價343萬元計算，租金回報率只有約2.5厘，不算吸引。
二手市場方面，近月二手成交價逐步回升，租金回報率也不高。據差餉物業估價署的最新數字，今年6月份A類單位（實用面積少於431平方呎）及B類單位（實用面積介乎431至752平方呎）的租金回報率已較其餘類型單位高，分別為3.1厘及2.7厘，但較歷史平均水平約4至5厘來說，目前回報不算高。
有意於二手屋苑購入單位作收租用途的買家，可於新界區大型屋苑尋寶。據本刊的數據，本港主要大型屋苑中，以物業現時樓價及租金作計算，目前租金回報率仍高於3.1厘水平的屋苑多集中於新界區，如沙田第一城及嘉湖山莊的租金回報率約於3.3厘及3.2厘水平。
三大買樓考慮因素
樓市回勇，雖說現階段入市相對安全，但準買家不宜太樂觀，切忌於羊群心理下入市，以不合理樓價高追物業，宜先衡量以下因素：
1. 供應不斷
據屋宇署資料顯示，今年首五個月私人住宅落成量累計合共達4,774伙，較去年同期2,358伙大幅急升約102.5%外，更創6年同期新高。按以上數字推算，估計未來5年一手供應，每年平均約1.8萬個水平，苦市場未能及時消化上述單位，樓價上升動力恐受阻。
2. 加息預期升溫
息口走勢對買家入市取向存在一定心理影響，自英國公投脫歐後，美國能否加息存更大變數。但美國加息預期最近再升溫，如堪薩斯儲行行長喬治（Esther George）接受外電訪問時表示，現在是時候加息，安聯首席經濟顧問埃爾埃里安（Mohamed El-Erian）也認為長期低息的環境不可取。
3. 辣招未撤
樓價轉勢向上，政府官員卻表明未打算撤樓市辣招，發展局局長陳茂波早前表示，一旦撤招會令私樓樓價「炒上去」，現時絕非撤銷或減輕樓市「雙辣招」的時機。由此可見，當局對樓價升溫甚為關注，如樓價突然再明顯上升，不排除政府會再推更強硬的調控措施。
Grand YOHO成票王新盤
一手樓市現時最受關注的下半年王牌新盤，為貼市價搶灘的新地元朗Grand YOHO1期，示範單位開放後參觀人流不絕，反映市場潛在購買力不小。該盤敲定銷售安排，周六（27日）上午9時，開售市值約25億元的首批308伙，包括第一、二及九座，及最平一個528.8萬元入門單位。業界料首日售罄機會甚濃，發展商亦定明每位買家限購兩伙，並棄用大手買家時段，確保分配辦法公平。
Grand YOHO收票踴躍，8日累積1.67萬份購買意向登記，平均每54個人爭奪一伙，超額53倍，超越將軍澳緻藍天，成為1997年後「票王」新盤，按每張本票10萬元計，凍資16.7億元。其展銷廳內，不單吸引代理界高層的美聯集團（01200）副主席黃靜怡到場認購單位，計劃作長綫收租，甚至有身穿校服的中學生登記入票，以增加家人中籤機會。
綜觀該盤之所以打響威勢，不外乎定價夠貼市，以及項目前景看漲，料投資者、換樓客外，亦可吸納由租轉買的「無殼」一族。事實上該盤定價，遠較預期為低，究其原因是同區供應源源不絕。Grand YOHO已經是元朗去年11月起第七個應市新盤，對手長實地產世宙迄今沽1,074伙，同屬新地的映御及錦田PARK YOHO，也消耗一定購買力，而Grand YOHO屬1,128伙的重量盤，新地若想迅速沽清套現，關鍵是開價驚喜。
首選7樓至11樓D室
結果其首張價單，折扣優惠額達18.25%，提供80至120%按揭，拋離市面其他新盤，折實平均呎價11,968元，最平一戶呎價9,931元，相當同區二手價，對比前兩期「姐妹盤」YOHO Town及YOHO MIDTOWN，屋苑現時呎價介乎1.15萬至1.3萬元；而世宙及嘉華朗屏8號較早推出，一手呎價分別1.2萬元和1.18萬元。Grand YOHO最新第二份價單，均價升至1.24萬元，加幅3.6%，但未減認購反應，與其物業潛力有關。
該盤位於元朗站旁，乘港鐵出入市區尚算方便，設天橋連接有300個商舖的大型商場YOHO MALL，明年全數開業將成僅次沙田新城市廣場的新界第二大商場，故Grand YOHO配套明顯比對手突出。Grand YOHO另一特點是樓花期短，料明年3月落成，較市面大部分新盤可更早入伙居住，而間隔最細兩房起、採用獨立廚房，明顯會受用家青睞。
追溯該樓盤系列，可見樓市變化。2001年，時任新地副主席郭炳江斥100億元啟動「元朗10年發展」，2003年7月推第一期YOHO Town，遇上經濟不景，遂以上車客為對象，建築呎價低見1,560元，入場費73萬元，單日狂銷800伙。到2010年二期YOHO MIDTOWN呎價5,200元開賣，已升級為元朗樓價指標。
不同類型準買家如欲入市Grand YOHO，揀樓時應留意下列單位。例如預算較緊拙的上車客，首輪應鎖定項目第一及二座7樓至11樓的A室和H室，合共49個兩房單位，498到543平方呎，折實售價600萬元內，連按保可承造八成按揭，但單位多數面向新元朗中心，兼可能西斜，如果抽籤籌號較前，不妨首選7樓至11樓D室，景觀為向東的內園景。
管理費4元影響回報
投資者可考慮第九座E室，屬兩房半戶型，592平方呎連儲物室，為呎價1.2萬元內、罕有樓層較高的選擇，介乎7樓到50樓；舉例9座中層25樓E室，即供售價661.1萬元，假設達到YOHO MIDTOWN平均呎租31元，扣除項目徵收每平方呎3.95元管理費，預期月租收入為1.6萬元，預計回報率2.9厘。Grand YOHO約30%為三房單位，吸引同區業主升級換樓，首批三房戶不足50伙，分為613平方呎，及774平方呎的連套房間隔。若追求景觀，則以露台望開揚山景的第十座單位最好，惟發展商暫未公布銷售安排。
啟德1號受惠沙中綫
中國海外（00688）啟德1號（One Kai Tak）1期周四開價，貼近同區二手水平，首批110個單位，佔總數20%，折實平均呎價14,465元，和譽港灣、現崇山等鄰近年輕屋苑相若。發展商提供最高7%折扣及8.5%印花稅回贈，總優惠15.5%，入場門檻為一房間隔的2座3樓H室，實用面積386平方呎，折實售492萬元。
該樓盤分兩期、合共1,169伙，只有1期已批售樓，設545個一至四房單位，包括兩幢32至33層高大樓，及六幢低座住宅，預計明年10月底入伙，單位面積367至1,663平方呎。今次價單110伙之中，主力供應53個兩房單位（48%），一房及三房單位各18及19個，其餘是三房一套連儲物房，達833平方呎，包括最貴一伙售價1,466萬元。低座大樓的四房大戶，則未有包含在首批價單之中。
啟德1號最大賣點，是位置鄰近沙中綫啟德站，據港鐵（00066）月初在中期業績會指出，沙中綫現時整體工程進度達59%，東西及南北走廊進度分別是74%及35%，維持目標於2019年及2021年通車，屆時可大幅縮減啟德往來港島市區所需時間，令交通更加便利。
此外政府積極起動九龍東，打造中環外的新商業核心，像花旗集團、宏利金融（00945）及恒生銀行（00011）等金融機構，相繼把總部或後勤中心遷入觀塘和九龍灣，故啟德1號不單鄰近郵輪碼頭酒店及商業配套，亦迎合區內日增需求，例如舊區分支家庭、投資者或商務租客。
貼近譽港灣二手呎價
發展商上周曾表示，定價參考九龍站上蓋（近期二手呎價2.3萬至3萬元），被市場認為過分進取之嫌。事實上，同是沐翠街的市區重建局資助項目煥然壹居，近日才替21伙餘貨減價，較去年底一律減價8.3%至1.2萬元。故啟德1號開價，顯示發展商較務實。鄰近新蒲崗譽港灣二手呎價1.5萬至1.6萬元，最新一宗2B座低層兩房戶，540平方呎以742萬元易手，呎價13,741元，區內代理指因沙中綫進展，將令二手叫價趨硬淨。
啟德1號另一個矚目之處，是作為本港首個、亦是迄今唯一一個「港人港地」住宅。據條款，該盤不准公司名義入市，禁止向財務公司承造按揭，買家須持香港永久居民身份證，聯名買家亦需一人是永久居民，單位30年內只准轉售予本地人，甚至連放租、轉售及承造按揭前，都要向地政總署申請同意書，且出租期不得多於5年。
對於項目限制多多，中國海外董事總經理游偉光回應指，「啟德1號雖設港人港地，但買賣程序簡單，買家在律師樓簽樓契時，只需多簽3份申請表，作為向地政總署的轉售、出租及按揭申請，估計數個工作天獲批，買家往後就不需其他手續。」有分析指現時樓市海外客比例僅2%，料影響銷情輕微。
不過，政府近兩年共批出6幅啟德地皮，涉4,400個私人單位，故區內未來不乏供應，當中堡獅龍（00592）羅氏家族建灝地產的啟德沐寧街1號項目，料第四季也有機會推出，共822伙，不受「港人港地」規限。另一點是，啟德1號樓書可見，項目為數不少浴室皆屬無窗設計，準買家宜仔細了解。
海翩匯以價取勝
市況轉熱，華懋集團的將軍澳新盤海翩滙（THE PAPILLONS）周四晚亦公布售價，首批單位176伙，平均定價12,781元，計及優惠後，折實均價11,196元，是近兩年同區最平價的新盤，項目入場兩場單位，折實售300萬元以下，而若干單位呎價亦不足1萬元，估計首批單位總市值12億元。華懋集團銷售部總監吳崇武指，位於荃灣如心廣場五樓的展銷廳即日起已供公眾參觀，項目極有機會於下周正式開賣。
海翩滙與啟德1號不約而同主打兩房，首批第二、三、五及六座單位，包括125個兩房單位、32個三房戶、8個四房戶、6個開放式及5個一房戶，全面覆蓋不同買家需要。其中最平入門單位，是6座2樓E室，開放式面積297平方呎，折實299.98萬元。此外，項目兩房戶呎價低見9,828元，為5座低層2樓F室，實用522平方呎，折實售約513萬元。
啟德1號是區內未來數年供應的起點，海翩匯剛好相反，將軍澳南填海區近年共批出12幅地，逐步轉化為樓花後，從2014年8月以來，區內已陸續開賣9個新盤，並積累一定的餘貨單位競爭，故海翩匯作為第10個新盤，部署上和Grand YOHO一樣需以價取勝。
事實上，華懋於2013年中斥30億元投得該地皮，每呎樓面地價僅3,654元，較市場估值低20%，是同區「麵粉價」最低的一幅地，令發展商有空間開出低價。海翩滙首批呎價1.1萬元，創下近3年區內最平新盤呎價，相比今年初新地海天晉首批126伙，呎價12,400元，扣讓9.7%；相比位置鄰近的會德豐（00020）Savannah首批呎價11,824元，亦平約5%。若與區內二手屋苑比較，天晉近期成交呎價1.3萬至1.4萬元，樓齡10年的將軍澳中心則約1萬至1.2萬元。
近2年同區開價最低
項目由6座分層住宅及5幢洋房組成，共857伙，項目開則空間較大，明顯較着重爭取家庭客及換樓人士，雖然分層單位面積249平方呎起，是同區最迷你戶型，但標準戶最大也達到2,277平方呎，5幢獨立屋五房間隔，面積更涉2,604至2,681平方呎不等。
不利該盤之處，是海翩匯屬於遠期樓花，樓花時間多達27個月，預計2018年11月底才可以落成入伙，對往屋需求較迫切的準買家來說，無疑吸引力較低。另一點，項目雖然靠近海濱，但前方是會德豐興建中的另一地盤，無可避免令景觀受遮擋，海翩匯各座中，相信只有第一、二座的F室、G室以H室，從中低層已望海景，惟上述單位均屬三、四房大戶，H室大廳及4個房間單邊向海景。項目優勢是步行往將軍澳港鐵站僅5、6分鐘，相對方便。