拋離收入 樓價反彈屬「虛火」
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GS(14)@2016-09-03 22:34:47【明報專訊】中原城市領先指數CCL最新報136.21點，創36周新高，按周升2.31%，升幅約逾6年最大。正當樓價拗腰大彈，資深物業投資者太子珠寶鐘錶主席鄧鉅明（太子鄧）接受《明報》訪問時卻表示，現時樓市略為轉勢僅屬「真虛火，假陽春」，雖然英國公投脫歐，部分人士心態轉向正面，但整體經濟仍未見明顯轉勢，認為經濟欠佳下樓市難升，「話樓市會升，係假陽春」。
太子鄧對香港樓巿的描述有道理嗎？筆者認為，樓價可以因不同理由而升跌，但根據《經濟學人》的統計，香港樓價與港人的收入升幅相比，確是愈來愈拋離（圖1），同時，近年租金升幅也遠遠落後樓價升幅（圖2），或許這便是為何太子鄧覺得樓價近回反彈屬於「虛火」！
當然，經濟不佳，巿民收入以至可承擔的租金追不上樓價，也不代表樓價一時三刻就一定會回落甚至大跌，筆者早前參加美聯的一個樓巿講座，講者之一美聯企業拓展高級董事謝梓旻表示，只要人們能夠接受愈住愈細，比如原來要住500呎單位，因樓價急升而負擔不起，改為遷往居住百餘呎的細單位，可以負擔的呎價便等同升了兩倍多，亦即每呎樓價升了兩倍，買家仍然可以「負擔」得來。
港宜居排名急跌18位 台灣居首
不過，若是如此，那人們的生活質素（至少居住質素）就會大大倒退。號稱全球外籍人士移居海外地區生活資訊的最大網站InterNations，近日公布最新研究結果，指今年訪問了67個國家及城市、移居當地的1.4萬人，以了解旅居人士在生活質素、財務、容易適應生活、工作生活平衡、生活指數、旅居人士關係等多種因素，分析各地的宜居排名。
InterNations的調查結果顯示，香港整體排名由去年排第26位，急跌18位至第44位。調查指香港不太宜居的原因是工時長、物價高及租金貴，而且外籍人士在香港難以結識新朋友。
至於台灣，則在該調查獲評為全球最宜居的城巿，原因包括民風友善、經濟發達、收入支出平衡、醫療保健完善和擁有美麗自然環境等，尤其在生活品質與個人財務兩項評級之中，台灣是世界第一。
很多香港人覺得，只要自己擁有的物業不斷升值便會很快樂，不過原來隨香港樓價和租金不斷上漲，在外國人眼中香港的宜居質素卻是不斷倒退。
上海調控樓市傳聞 釀「離婚潮」
其實，說香港人為樓瘋狂，也可能不太公允，相比於內地，人們為了買樓，可以去得更盡。最近就有報道指出，早前上海傳出政府會有新一輪的調控樓巿措施，不單促使該城巿5天內可以錄得5000宗二手房成交，以趕在調控措施出台前入巿（雖然當局最後已否認相關傳言）；更離譜的是，上海人為了買房，竟然出現「離婚潮」！
《21世紀經濟報道》一報道說：「8月29日，網傳上海徐匯區民政局離婚登記處被前來辦理離婚的市民擠爆，離婚的人群從早上7點多開始在此排隊，以至於登記處臨時『閉門謝客』……記者確認發現，這裏並非不再辦理離婚登記事宜，而是針對大量的存量人數，採取了關門辦理措施，今天不再接受新的離婚登記……
滬離婚買房案例佔2萬宗
過去5天，上海新房成交量突破5000套，相當於平日的一倍，交易中心的登記系統更在26日出現了「當機」的情况。
據《上海統計年鑑》的資料，上海在限購前每年的離婚數穩定在4.7萬宗左右，此後2013年出現過近7萬宗離婚的狀况（圖3），以此推算，上海每年離婚買房的案例約在2萬宗左右的水平。
出現這種狀况的原因，是因為上海房地產調控傳聞不斷。今年3月出台的調控政策對人們留下了深刻的心理陰影。3．25新政出台前，已經有各種傳聞，但有不少人不相信，導致突然失去了購房資格，經歷了這一次的『慘痛教訓』之後，便都寧可信其有了。
按照現行政策，上海戶籍單身人士可以購買一套住宅，非單身人士可以購買兩套住宅，但第二套需按照二套房政策來執行（二套房普通住宅首付五成，非普通住宅首付七成）。
在這樣的政策下，一些人採用通過離婚將名下房產劃歸夫妻其中一方，然後另一方恢復單身身分，再購房可以按照首套房政策的辦法，來規避高首付，並能享受支持剛需購房的利率優惠。」
美加息或刺激HIBOR急升
最近香港的拆息按揭利率低見至HIBOR加1.4厘的歷史新低，金管局公布，新做按揭採用拆息按揭的比例高達92%以上，採用拆息按揭是否是最理性的選擇？或許大家可看看美國的情况，當地浮息按揭的利率一般與12個月的LIBOR掛鈎，而原來過去一年，美國的12個月LIBOR已在低位升了約兩倍（圖4）！小心若美國加息，香港的HIBOR也會有飈升的機會！
[陸振球 樓市解碼]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 8734&issue=20160903