本港大學生 買樓能力如「滯脹」
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GS(14)@2016-08-20 11:04:30【明報專訊】昨天公布的中原樓價指數最新報133.41點，按周上升1.62%，升幅為71周最大，中原隨即預測樓市可在今年第四季重返去年9月高位。有趣的是，在近期樓巿回暖的勢頭之下，元朗一個大型新盤首推200多個單位，卻只敢以同區二手價開盤，未有乘勢高開。
說實在的，新樓的質素較二手樓好，且樓齡更新，按理可以以高於二手價開盤，當然發展商會說加推時有加價空間，但既然樓巿重新熾熱，發展商也無需低價開盤來引起巿場注意，難道賣樓是做善事？
其實，不同發展商自有不同取態，筆者上周六與湯文亮合作的樓巿講座，就說最近固然有發展商高價搶地，但公認的「樓神級」人物業李嘉誠，卻在公司的業績報告指「於目前物業市場周期性階段，物色具合理回報之地產投資項目殊不容易」，那香港現時樓巿是處於哪個周期性的階段？筆者展示了一幅自1972年起40多年來的樓價走勢圖，當中標示了香港樓價數個超大型的升跌浪（圖1），看過後大家心裏自有答案。
說加息多次落空 耶倫公信力破產
記得講座當天湯文亮主要分析樓巿為何近期會出現「小陽春」，其實所謂小陽春，按字面解釋便是冬天其實未過，只是天氣突然回暖，之後又會再見寒意，不過聽到台下觀眾的發問，卻多是問應投資哪些物業，哪區後巿的升值潛力最佳，似乎普遍認定往後樓巿只升不跌。
最近同事在新盤現場訪問準買家，又或代理分析後巿，都說由於預期美國難加息，所以香港也會繼續長期維持低息環境，於是買樓就算買貴，也不會買錯。固然，美國聯儲局自去年12月加了一次息後，雖曾表示今年有機會加息4次，但當到了議息時候，總找到理由暫停加息，但又會指對下次議息會否加息持開放態度，結果巿場不斷預期聯儲局可能加息，但每次都落空，令到聯儲局主席耶倫可說公信力已破產，久而久之，差不多全人類都變成認為美國確實難以加息。
不過，相對耶倫威望高得多、曾任聯儲局主席接近20年的格林斯潘近日接受《彭博》訪問時卻表示，他預期美國將會很快加息，利率甚至可能急速上揚。
格老料息口突急升 資產價格受壓
格老解釋，美國加息不是因經濟好，而是因為通脹，他一再重申，相信美國正朝向滯脹發展，即經濟停滯及通脹同時存在，並指目前已看到早期迹象，包括勞動力成本開始上升（圖2），以及貨幣供應增速開始加快（圖3）。格老預期，目前的利率水平難以再維持，聯儲局需開始加息，而且加息步伐會來得比市場預期快很多。
如果格老預測正確，美國會很快加息而加息會比巿場預期快得多，在聯繫匯率下，香港息口也必然跟隨，大家就要小心可能對資產價格構成重大壓力。
港經濟如美向滯脹發展
格老說美國正朝向滯脹發展，若以之來形容香港也頗貼切，尤其是年輕人收入不前，但樓價猛升，就如經濟停滯，卻受通脹之苦。新論壇和新青年論壇日前公布研究，指根據政府統計處數據，比較1995至2015年間香港的大學學歷勞工的收入及增薪程度，以及與樓價指數和租金指數進行比較，發現大學學歷勞工收入增長遠遠追不上樓價上升。
大學生買樓能力遠追不上樓價
研究得出，過去20年香港樓價指數上升1.76倍， 租金指數亦上升43.2%，拋離同期通脹的37.2%升幅，而2000年畢業的大學生，其於25至34歲期間的收入增長追不上樓價，反出現8.6%負增長，且愈年輕情况愈嚴重，2005年畢業的大學生買樓能力，與20年前比較更出現12.2%負增長。
[陸振球 樓市解碼]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 9273&issue=20160820