2011-12-1 NM
坐擁無敵大海景的淺水灣，向來是富豪聚居的地方。其中位於淺水灣道119號A的保華大廈，位處正中心，景色絕佳，住客非富則貴，包括劉鑾雄胞妹劉玉 珍、董建華胞妹董建平等。為力保海景，保華大廈的業主曾向前方物業埋手，既「落釘」買入113號業權以防重建。而前方另一物業115號，亦有限制性契約， 限制物業最高只建七層。這班保華業主，以為從此可永享海景。 不過，持有115號的科達地產主席湯君明，聲稱已破解其物業的限制性契約，更獲屋宇署批准，可把現時六層高的大廈改建為二十七層，這勢必成為保華大廈業主 的頂心杉。一眾保華業主，於是找來地產界猛人、太古地產前副董事總經理蒲祿祺作幕後軍師反擊。一場無敵海景爭奪戰，即將展開。
117 無契約限制高度。本為一幢6層高物業，00年泛海重建成Grosvenor Place，樓高24層。 119A 無契約限制高度，樓高14層。伍漢平於六十年代轉售，其後落入車氏家族手中，發展成保華大廈。 113 無契約限制高度，樓高6層。保華業主於94及04年，先後購入3個單位，佔大廈兩成業權，為防有人全棟收購重建高樓。 111 有限制性契約，高度比淺水灣道115號要最少低20呎，由Elias & Company持有，股東為趙氏後人。本為工人屋，亦有一份長達50年的租約，以每月$3,000租予趙氏後人伍漢平女士。 115 有限制性契約規定高度不可超過6層，早前獲屋宇署批准重建27層高。伍漢平於48年以$127萬售予陸羽茶室股東盧玉樑，盧氏於05年以$3.78億售予湯君明。
屹 立超過半個世紀的淺水灣道115號，現樓高六層，早前獲屋宇署批准重建成一棟二十七層樓高的分層住宅，市場估計市值六十九億元。○五年，湯君明從上手業 主、陸羽茶室股東盧玉樑手上，以三點七八億元奪得這物業。盧玉樑兒子盧華標曾住在115號頂樓多年，當他知道湯君明欲把物業「起高」，滿有質疑地說：「無 可能！我哋同前業主簽約定咗高度限制，只可以興建七層高，起唔到高樓㗎！如果唔係我哋都唔會賣出嚟啦。」
高度限七層
根 據屋宇署資料，淺水灣道111-119號A這一帶，最高的地積比率三倍，可重建二十層樓高以上的住宅，故屋宇署原則上批准。盧華標所說的「高度限制」，其 實是指其父於五七年，以一百二十多萬元向著名小提琴家趙不煒的太太伍漢平及馬瑞貞購入時所訂立的。當時，趙氏訂立了限制性契約，要求買方遵守。他們的買賣 文件中寫明「under no circumstances should such block of mansions exceed seven stories in height.（即任可情況下，物業高度都不可以超過七層。）」這限制性契約成了物業的「緊箍咒」。 伍漢平所屬的趙氏家族，當年同時持有111號及當時未建成保華大廈的119A號地段，故此推斷她賣出115號時訂立高度限制，就是為了避免轉手後115號 重建高樓，會遮擋後面119A的景觀。除了115號，伍漢平亦於自住的111號立了一份限制性契約，當中同樣寫明「The highest point of which should be less than 20 feet below the lawn level of Block A of Repulse Bay mansions」（即高度要比115號低最少二十呎）。這樣便確保了119A、115及111號三棟物業的海景不會因前方起高樓而被遮擋。六一年 119A號再由建築商車氏興建成現時的保華大廈。
解鈴還須繫鈴人
湯君明坦言○五年買入115號物業時，已知有高度限 制契約，故當時他只是把物業翻新出租。至○九年，他認識了與盧玉樑訂立契約的趙氏後人，才有重建念頭：「屋宇署話115、113同111號有個斜坡要維 修，我哋搵置邦物業幫手，佢哋話不如搵埋111號嘅業主一齊傾。」與湯君明聯絡的是趙氏後人趙汝成，他現時是美林證券董事。湯君明說：「趙先生話業主（即 伍漢平）係佢Grandma，我同趙生傾重建，佢初時話Grandma住咗喺度好多年，好有感情。我同佢講政府就快限制發水樓，再唔決定就會過咗尾班車， 理性重要過感性呀。」雙方後來決定將111號及115號合併重建，一齊向屋宇署入則。
湯君明認為趙氏家族願意與他合作，便破解了那份限制性契約，他滿有自信地說：「解鈴還須繫鈴人。呢份契約係趙氏同115號業主嘅私人契約。我問咗幾個大律 師㗎喇，唔關第三者事，只有趙氏家族有權阻止我起，而家佢都同我合作，仲講咩約！」記者致電趙汝成，對於合作只說：「不想回應。」
在辦公室內，湯君明拿出改建圖則，指手畫腳地說：「我呢度係淺水灣道嘅正中心，連小甜甜嘅The Lily都係斜斜地望海咋。二十七層住宅，下面有兩層停車場。到時保華班業主都係望住115號個背脊，換衫都要拉窗簾呀，個啲富豪住客無晒私隱！呢度第日 起碼賣五萬蚊一呎呀。個市差啲啦，就會向屋宇署提出補地價。」
保華大廈名人業主
三粒釘保話事權
淺水灣道115號重建，受影響最大 的，的確是後方的保華大廈。裡面全是超過三千呎的複式單位，背山之餘，坐擁一百八十度大海景，單位現價平均要六千萬元。保華大廈的業主為力保海景，一直都 出錢出力。九十年代，大廈的右前方，即淺水灣道117號出售，最終泛海國際於○○年以二億元買入，改建為一棟二十四層高住宅，名為Grosvenor Place。這猶如一支香燭，遮擋了保華大廈A單位住戶的景觀。由於117號沒有高度限制，保華業主只有深感無奈。當時，他們知道大廈左前方淺水灣道 113號，同樣沒有高度限制，深怕變為117號翻版，故九四年約二十名業主夾錢，以一千萬元買入一個低層單位放租，持有至今。由於當時政府沒有強制性拍賣 條例，故保華業主只持有一個單位，亦能掌握物業話事權，以防有人收購重建，保華業主陳太當時亦有份夾錢：「嗰時邊有強拍㗎，我哋個單位唔賣，就無人可以收 購全棟成功。」 直至九九年，政府實施強制性拍賣條例 ，只要物業九成業主願意出售單位，其餘一成可透過強拍統一業權（去年降低至八成業權）。在○四年，甚少放盤的113號有單位放售，一名保華業主以四千多萬 元購入兩伙單位。按照地契，保華業主持有的三個單位佔113號可分割分數兩成，剛好避過強拍條例。保華業主以為「坐定粒六」，萬料不到一直以為有高度限制 的115號，殺出了湯君明的重建大計。
保華海景不保
當115號重建後，現時只有十四層高的保華大廈，景觀勢必被遮 擋，成為保華大廈前景的另一支香燭。住在五樓的業主陳太激動地說：「海景喺香港真係好珍貴，我知道屋宇署批咗當晚，即刻跑去7-ELEVEN買份報紙睇， 點知報紙講得一句。我六幾年開始喺度住，我奶奶用三十幾萬買返嚟，層樓升到幾貴都唔賣。我老喇，如果有人願意出來幫忙，我一定百分百支持！」 保華景觀不保，物業呎價亦一定受影響。曾住保華大廈的自由黨前立法會議員楊孝華，當年便因為景觀被阻決定搬走：「我○○年搬入保華A座前，唔知會起117 號，住咗三年後，睇住117號喺我前面興建。屋企主人房窗口對住棟高樓，得番個廳可以睇到少少海景，我才搬去舂坎角。但個單位都要出租咗幾年先賣得出。」 你有張良計，我有過牆梯。今次保華大廈業主為對抗湯君明，亦同樣向屋宇署申請重建，今年中獲批改建為四幢二十二層高住宅。雖然保華大廈有權重建，但前提是 必須有八成業主同意。據湯君明說，保華大廈立案法團主席Mr.Lobo還曾找他合作共同重建：「佢哋有啲老牌業主住咗好多年，重建要佢哋搬開幾年，所以唔 肯合作。班友仔連八成業權都集合唔到，符合唔到強拍要求，咁點搞？」合作及重建告吹，保華大廈業主立案法團已經開始「紮馬」，記者致電Mr.Lobo，他 說：「我哋依然認為他是沒有權興建高樓。」記者指有傳他們欲入稟法庭禁止湯君明建高樓，他回應說：「現階段無可奉告，我哋已經把一切交給物業顧問 Nicholas Brooke處理。」
Nicholas Brooke（蒲祿祺）大有來頭，他八○年加入太古地產，後升任副董事總經理，有份負責太古城的規劃及發展，亦曾為地鐵上市作物業估值，其後自立門戶開設 地產顧問公司。蒲祿祺回應說：「雖然屋宇署批准佢興建，但屋宇署沒有關注那份限制性契約。湯君明就算找到原業主合作，我們也不認為他有權去起高樓，他的理 解是錯的，他必須得到所有受影響的人同意。」 對於保華大廈業主已磨拳擦掌開戰，湯君明回應說：「佢班人有手勢，無實際。就算佢真係告，我都唔驚呀，佢哋有權咩？連入稟法庭都未必受理。」但專注地產業 務的鍾卓成律師指出：「當初115嘅業主訂立契約，明顯係保障119號的景觀，亦即現時所有保華業主都係呢條約嘅受惠人。解除呢條條約，唔係115嘅前業 主同意咁簡單，亦同樣要所有保華業主同意先得。」此仗明顯有得打！
李錦記有前科
有「銅鑼灣地王」之稱的利希慎，於五 十年代把其持有的銅鑼灣二十九號地段分割出售。當時，利希慎就與買家訂下一份限制性契約，規定這一帶的物業只可以興建為歐陸式物業。這地段的Q分段其中兩 棟，即啟超道六至八號，於九二年落入李錦記手上。當時利希慎後人即向李錦記發信，提醒這兒有一份限制性契約。但李錦記認為利希慎後人已賣散物業，認為該限 制性契約已經不能再執行，故李錦記想把兩棟物業改建為一棟二十三層的大廈，作為李錦記總部。 當重建工程開始後，李錦記被利希慎家族入稟申請禁制令。李錦記敗訴，其後兩度上訴亦失敗，最終利希慎家族取得永久禁制令。法官判詞中指出，這份限制性契約 對分段內所有買家都有約束力，毋庸置疑。最後，李錦記要把已安上的圍板拆掉，現時該物業仍為李錦記持有，但已未再重建。
雄霸山頭 追踪猶太足跡
馬瑞貞及伍漢平兩名趙家媳婦，早於四八年斥資七十一萬向嘉道理家族的香港上海大酒店，購入整個淺水灣道山頭（淺水灣地段 168號），即現時淺水灣道111至119號A。及至五、六十年代，她們才把地段分割出售，只保留111號自住，八○年，伍漢平把111號以九百萬元轉售 予其家族公司Elias & Co旗下。物業轉手當日，Elias & Co與伍漢平同時立下一份長達五十年的租約，租金只是區區每月三千元，以確保伍漢平有生之年可繼續居於上址。記者曾到111號，遇見一名年約九十歲的老 婦，記者問她是否伍女士，她未有否認，只以英語回應：「I'm too old to be interviewed」。而該間Elias & Co.亦揭示了趙氏與一個猶太家族的淵源。
早於四六年成立的益盛代理有限公司（Elias & Co.），設於荷蘭行，即現時皇后大道中九號；Ronald Jack Raymond Elias及Yvonne Sylvia Elias分別佔公司一半股份，二人當時居於淺水灣酒店，原來Elias家族的族長Reuben Hye Elias（R.H Elias）跟香港人熟悉的嘉道理家族一樣，是早年從巴格達到上海逃難的猶太人，據一位早年從上海到港的重量級金融界老前輩憶述：「Elias同嘉道理雖 然都係猶太人，但係聲譽就無得比，Elias公司專門炒金、炒銀，Elias同會德豐一個董事好熟，嗰個董事控制到上海海關，好多時運金、銀到香港特別方 便。」 追查猶太人的族譜，Ronald Jack Raymond Elias的妹妹Flora，跟會德豐的董事哈益茂（Ellis Hayim）結婚，哈益茂是三四十年代在上海的猶太頭領，幫助不少逃避納粹的猶太人移居上海，也是上海交易所的主席，到五二年才到香港，擔任由猶太人馬登 創立的會德豐及嘉道理的香港上海大酒店董事。 然而Elias家族在香港的名氣遠不及嘉道理及馬登；他的一名兄弟Frederick Sassoon Elias屬同性戀，據知他特別喜歡年輕男孩，在當時保守的社會不為族人接受，他於八○年去世，與父親Reuben Hye Elias及Edward Leopolo Elisa，同樣葬於跑馬地猶太人墳場。 後人中Ronald Jack Raymond Elias仍在生，他於五九年把Elias & Co. 48.5%股份轉讓予趙不煒，至一九六五年，二人把Elias公司九成股份轉到滙豐銀行（代理人公司），估計作為財富管理安排。這個猶太家族與趙氏關係仍 密切，Elias & Co.公司的名字依然沿用至今。而且在四十年代，趙氏族人以華人身份，能向嘉道理家族的香港上海大酒店購入淺水灣道地皮，相信趙家與Elias家族關係非 淺。記者致電趙不煒媳婦龔國英查詢，她說：「啲歷史嘅嘢我唔知道。」記者再向在美林任職的後人趙汝成查詢，他亦不願透露其家族發跡史。 ####