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沒有國有土地使用證，沒有建設用地規劃許可證，沒有建設工程規劃許可證，沒有建築工程施工許可證，沒有建設工程竣工驗收備案表，也沒有建設工程質量監督報告，甚至沒有繳納任何稅費，這樣的房屋不僅建成、售罄，而且從房管局領到了房產證。
這是發生在湖南益陽市的曉園小區非法開發系列案件。三個多月前，益陽市政府第一次對外通報了這起案件。
隨後，圍繞著這起案件，益陽市房產局等部門的數十名官員陸續接受調查。2011年8月26日，益陽市政府在其第三次新聞發佈會上透露，益陽市房產局 產權處主任諶賦斌，副調研員胡亞夫，產權處副主任劉紅松，產權處副主任符敏，測繪隊隊長楊淑純，原局黨組書記、局長何昇平，原副局長廖奇等八人，涉嫌收受 賄賂或瀆職犯罪。
但三次新聞發佈會，均未透露主要涉案人、中介公司老闆卜石流及其業務員劉根雨是如何幫助開發商辦理這些證件，以及如何與相關官員串通的具體過程。
一位接近該事件核心的知情者對南方週末記者透露，這件事並未結束，隨著案件調查的鋪開，其涉及的樓盤、人員，遠比此前三次發佈會透露的要嚴重。
證是真的，程序是真的，資料是假的
益陽是一個位於湖南中北部的地級市，屬於產糧區。作為地級市，益陽的房價甚至低於隔壁的寧鄉縣。
2006年落成的益陽市政府大樓，正前方是一個形似飛碟的奧林匹克體育館，右邊是益陽大劇院，緊挨著它左邊圍牆的，卻是一塊塊菜地。
單位集資房和自建房，一直是這個城市住宅的主流，直到2005年麗景雅苑的出現，有了當地第一個現代小區的住宅，房地產業開始起步。但在2007年以前，當地房價都在千元左右。
緊挨著朝陽市場和汽車東站的曉園小區，看起來更像是一個城中村，而非小區。事實上，它就是由不同開發商你一棟、我一棟拼湊開發起來的。房屋建築密度高，外牆上的白色瓷片已經老舊泛黃，甚至都沒有樓盤招牌，唯一的標識是門口一塊「曉園小區劉記米業」的紅色招牌。
十多年前，這裡曾是一片農田。益陽市政府在修建朝陽市場旁邊的轉盤，把9.5畝地作為劃撥土地給工程方曹建輝等合夥人，抵扣部分工程款。
此後，曹建輝等人除了自己在這塊地上蓋房，也賣地給其他人蓋房，然後出售。在這9.5畝地的基礎上，逐漸形成了曉園小區。到曉園小區案發時，這裡已經豎起了31棟樓共902套房屋、建築面積88901.73平方米，官方公佈其佔地面積為30餘畝。
2004年左右，這裡的房價是400多元/平方米，2007年是500多元/平方米，低於益陽樓市均價。只是，在購房時只能現金付全款不能按揭，通常留下1萬元左右，等拿到房產證再付。關於這些房子的來源有很多說法，有人說是農民自建房，也有人說是消防通道用地。
不過，大多數購房戶陸續都拿到了房產證，甚至順利地進行過二手房交易。而這些房產證是曉園小區的開發商（大多是當地村民）委託益陽嘉盛投資有限公司老闆卜石流辦理的。
卜石流原是房管局的臨時工、司機，具體負責辦證的該公司業務員劉根雨是初中畢業，在參與辦證前曾是經營餐館（後倒閉）的小老闆。
2010年9月，曉園小區旁石頭鋪村村民肖安的一封實名舉報信，從益陽市有關部門到湖南省國土資源廳、湖南省住房和城鄉建設廳、湖南省紀委，一直提 交到中紀委。益陽市紀委從2010年底即開始展開初步調查，2011年5月聯合公安、檢察等成立聯合調查組，6月正式立案調查。
益陽市紀委監察部案件監察中心主任鄧建輝，從6月開始介入案件調查，他對南方週末記者說，造假是個人行為，問題主要出在辦證環節，證是真的、程序是真的，但資料是假的。
2011年7月20日，益陽市曉園小區非法開發系列案件調查和善後處理工作領導小組在第一次新聞發佈會上介紹，曉園小區非法開發的問題主要存在三個 方面：一是辦理房產登記手續時使用虛假國有土地使用證。二是沒有到規劃、建設等部門辦理相關手續，而是採取造假、行賄等手段非法獲取了房屋產權證。三是嚴 重偷逃稅費。
24名機關公務員涉案
根據此前公佈的處理結果，案件涉及國土、規劃、建設、房管等部門。令人驚嘆的是，居然有人能夠同時將這幾個部門打通、聯合造假，這是如何做到的？
一支接一支地抽著香煙，益陽市紀委監察部案件監察中心主任鄧建輝說，誰都有執法權，最後誰都沒有管。其實也不是沒有執法，其間規劃局曾經去過，但是沒有執行下去。
鄧建輝介紹說，國土、規劃、建設、房管等部門各司其職，但是相互之間缺乏溝通平台，房產局收到申領材料後，沒有職能或職權去核查這些文件真實性，只是形式上的審核。
曾經給房管局領導開車的卜石流，熟知這一流程後，陸續幫助曉園小區裡沒有國土證、規劃證、報建費、工程竣工驗收、建築工程質量監督報告、沒有繳納任何稅費，申報資料不全的開發商拿到了房產證，從而收取中介費。
2008年7月，卜石流甚至還專門註冊了嘉盛信息諮詢有限公司，親任法定代表人，後改名為益陽嘉盛投資有限公司，註冊資金增至2000萬元，並改了法定代表人。公司最多的時候有9名員工，在桃花侖大廈6樓辦公。
走上印滿健身房、美容美體廣告的樓梯，這家公司的辦公室防盜門緊閉，看不見屋內，樓道清潔人員說這裡已經好幾個月沒有開門了。
用假資料套取真房產證，這樣大膽的做法，不僅常人難以理解，即使在益陽市紀委案件監督管理室常委祝宏看來，也是超乎想像。
當然，卜石流等人也打通了一些環節，通過賄賂房產局產權處官員，為假資料順利通過打開方便之門。據祝宏對南方週末記者透露，截至目前，「曉園小區案」一共查處了24名黨政機關工作人員。
法院查封的財產「飛」了
除了曉園小區，是否還有其他房屋涉及類似假房產證問題？益陽市紀委副書記王剛強對南方週末記者表示，自己也聽到了一些消息，但並不太確定。
前述知情者告訴南方週末記者，恰恰是曉園小區的「成功」辦證經歷，幫助卜石流的中介公司招攬了約30個類似業務，在益陽市還有30多處房屋，同樣也 是以假資料辦到的房產證。它們全部資料不齊，有的涉及產權糾紛，有的甚至連國土證都沒有。而且，其中很大一部分，是由房管、國土、建設、規劃等部門相關工 作人員（幹部）為其介紹的生意。
益陽市鴻業房地產開發有限公司（以下簡稱鴻業公司）開發的一個項目也是其中之一。
2011年9月20日，益陽市政府第一次通報「曉園小區案」兩個月後，益陽市赫山區法院開庭審理了一起非法處置財產案，至今未宣判。
檢方起訴書顯示，2009年3月，因為一起合同糾紛，益陽市赫山區人民法院查封了鴻業公司坐落於迎賓路北側、春曉路以南的土地，面積2316.36 平方米，以及土地上的附屬物；2009年7月，益陽市中級人民法院因一起股權轉讓糾紛，查封了鴻業公司坐落於迎賓路以北、金山路以東的第三棟住宿樓以及田 正生的兩套私人房屋，可是，鴻業公司的原法定代表人田正生於2009年12月、2010年2月委託他人為這些查封財產分別辦理了房屋產權證和國土證，並將 48套房子中的45套出售。
儘管法院出示了公告、並向益陽市房管局、國土局送達了《協助執行通知書》、法院查封的財產還是飛了。
事後，益陽市房管局稱自己收到的協助執行通知中沒有48套房子，而法院通知的存根上卻赫然在目，最後不了了之。
益陽市國土局則戲劇性地以辦證窗口工作人員錄入失誤為由開脫。2010年12月，赫山區人民法院責令益陽市國土局追回財產，不果，遂裁定其賠償申請執行人160餘萬元的損失。至今，也沒有下文。
南方週末記者獲得的鴻業公司第三棟住宿樓產權檔案中有一份委託書，2009年9月17日，鴻業公司委託劉根雨（即「曉園小區案」辦證中介公司員工）為該棟樓辦理房產證。
這棟樓的工程承建方——南洋建築有限責任公司項目經理曹志科，對此瞭如指掌。2008年，曹志科所在公司承包了這棟樓的建設，完工時鴻業公司無錢支 付工程款，雙方協議將該樓抵押給南洋建築有限公司。為了盡快拿到錢，曹志科通過市建設局建築施工企業管理站工作人員曹衛華介紹，找到卜石流、劉根雨為其辦 證。
沒有繳納報建費、竣工驗收手續的這棟樓，很快就拿到了房產證，並賣掉了大部分。