深圳直擊 港鐵×高鐵效應 港人搶買龍華樓
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GS(14)@2015-06-17 12:16:392015-06-13 iM
香港樓價幾乎天天創新高，300萬元已成為買樓最低門檻。置業夢變得愈來愈不可及之際，有人走過一河之隔的深圳，北上實現買樓夢。深圳羅湖、福田兩大核心區，樓價早逼近香港，月入萬多元至2萬元要在深圳置業，還有甚麼選擇？
4年前，前政務司司長唐英年在深圳地鐵龍華綫啟用儀式上，曾描繪過這樣一幅景象：高鐵縮短中港距離後，2020年後港人住在深圳龍華，往尖沙咀返工，車程20分鐘，屆時即使月入二萬元一樣可以輕鬆上車，畢竟當時龍華樓價十分低水。
4年後的今天，龍華區已有地鐵龍華綫，亦是高鐵入深圳的首站，樓價在雙鐵效應下，山雞變鳳凰，早已翻倍。近月該區更出現排隊搶樓潮，其中港鐵（00066）發展及管理的內地首個住宅物業項目港鐵天頌，該樓盤4月底開售時，出現每個單位至少有5人搶購的瘋狂場面，股價一度上揚，預料該樓盤將於9月加推數百個單位。
深圳樓巿近大半年的回暖速度屬全國之冠，月入2萬元的港人還能在龍華置業嗎？現時龍華樓價水位如何？龍華的旺區是怎樣的？在內地地鐵沿綫買樓要注意甚麼？記者在月初親赴龍華，沿地鐵綫參觀4個樓盤，以解答上述疑問。
雙鐵滙流 龍華升呢
從香港到落馬洲，再轉深圳地鐵龍華綫，過了上梅林站，便離開深圳最旺的福田區，進入龍華區。這時地鐵路軌亦由地底走上架空路軌，坐在地鐵車廂，窗外不是爛地草皮，就是地盤，四周都是拔地而起的簇新高樓，感覺像去了七十年代的新界，到處都大興土木。
「龍華跟福田，只是隔座山（即梅林），就似香港的大圍和九龍塘，同樣因為開了地鐵，兩個地方打通了，距離就只有一個地鐵站。以前未開地鐵龍華綫前，深圳人出入龍華至福田，經常在上梅林這個樽頸位塞車，折騰兩三小時，但地鐵一開，情況完全不同，出入很方便。」美聯物業深圳及惠州區董事總經理江少傑，15年前到深圳工作及生活，自言已變成深圳人，忘我時會爆一句「你地香港人」，對深圳發展瞭如指掌。
深圳福田儼如香港的中環，該區坐擁會展中心及多幢甲級商廈，如此推論，龍華已非大圍那麼簡單。隨着地鐵貫通龍華及福田，龍華近年升格為新區，並掹車邊稱為福田北或福田後花園，沾上黃金地段的貴氣。有當地人告訴記者，龍華本來最多的是工廠和爛地，是深圳低發展區，但2011年地鐵龍華綫及位於龍華的高鐵深圳北站啟用後，福田的居住人口向樓價較低的龍華擴散，龍華開始出現新樓潮。
港人認識龍華，也因為地鐵，因為地鐵龍華綫是港鐵在內地首條以獨資特許經營模式建設及營運的地鐵綫。在2011年的啟用儀式上，當時的政務司司長唐英年就說過，深港地鐵及高鐵接通後，到2020年中港兩地進一步融合，到時「住在東莞去沙田或到尖沙咀返工，就跟今天你住在沙田、上水、大埔在尖沙咀返工一樣方便。將來在龍華去尖沙咀，約20分鐘而已，比今日從沙田去尖沙咀還要快。」他當時更指，月入2萬的港人家庭，若搬到深圳龍華買樓安居，每日來回尖沙咀返工，賺港元在內地生活，生活質素應勝過住在香港捱貴租。
港鐵綫路 接通深港兩地
唐英年勸港人遷往龍華，時值2011年，當時龍華區剛剛起步發展。「以前龍華樓不值錢的，工廠、爛地幾千元一平方米，大約在地鐵通車前後，即2009年、2010年有第一個大型樓盤叫今日華府，就在地鐵一入龍華區附近，當時每平方米約9,000元（人民幣、下同）而已，是龍華新樓的第一波。」江少傑說。
需求旺盛 深圳樓市反彈
雖然地鐵龍華綫在2011年開通，但因大氣候未成，該區樓價沒有彈起。2010年中央國十條出台，其中頒下限購令壓樓巿，限制每家庭只可以擁有一套住宅單位，本來火熱的樓巿立即冷卻，交投大減，樓價拾級而下。連鎖反應令建築、建材等行業被拖累齊齊走下坡，在內需放緩的形勢下，中央如今要再出招谷起樓巿，約一年半前，各地一個接一個取消限購令，現時僅剩北京、上海、廣州及深圳四大城巿仍有限購令。
即使深圳限購令未除，樓價早已回暖。自去年9月中央推連串措施，大城巿樓巿率先復甦，據中國指數研究院數據，由去年9月至今年5月，深圳樓巿的回暖速度冠絕全國，反映深圳樓交投多，樓價亦升得最快。
江少傑解釋，深圳樓巿回暖快速，是因為相對北上廣三大一綫城巿而言，深圳的土地面積最小。即使近年填海透過增加土地，但深圳人口有1,800萬，人均佔地面積是一綫大城巿中最少的，而且大部分人並非原居民，外來人口對深圳土地和房屋的需求，一直高於北上廣。
交通規劃 谷起龍華樓市
深圳樓巿在近大半年快速回暖，而在深圳巿眾多區份中，龍華區肯定是焦點之一。龍華被規劃成交通樞紐，除了現時貫通福田核心區的龍華綫，另一條橫向的環中綫亦穿過龍華，連接深圳東西兩邊；去年動工的地鐵6號綫，亦將接駁龍華核心區到深圳西北；位於龍華的深圳北站，除了是地鐵站，亦是高鐵進入深圳的首站。在地鐵及高鐵的雙鐵效應下，龍華樓價升速跑贏不少區份，部分樓盤價位更直迫深圳核心區福田。
去年10月，廣東龍頭地產發展商龍光地產（03380）便以46.8億元，投得位於龍華的深圳住宅地王，平均每平方米25,094元，令龍華樓更引人注目。有龍華區的地產中介向記者坦言：「這幅地這麼貴買回來，加上建築費用，估計將來單位每平方米賣價至少要5萬元才有錢賺。」
港鐵新盤 14.5%為港人買家
若日後每平方米平均價去到5萬元，便意味龍華樓價將踏入另一個高峰。在記者採訪期間，跟當地的地產中介談得最多的話題是「破3進4」，即突破每平方米均價3萬元，進入4萬元時代，圈內人戲稱為「4.0時代」。按美聯物業全國研究中心的數據，龍華樓在2012年年中，每平方米均價約1.8萬元，至去年升至2.3萬元，今年4、5月再突然暴升至3.5元，3年間樓價已升倍。由去年10月至今年5月更急升了逾25%。賣價狂升之餘，交投亦相當熾熱，龍華頻頻出現「日光盤」，即發展商在1日內賣光樓盤單位。近日在龍華出現的日光盤，推出的單位數目每每達600、700個，絕非僅推十個八個單位「造勢」。
以4月底推出的港鐵天頌為例，該樓盤位於地鐵龍華綫龍勝站，是港鐵在內地首個發展及管理的住宅物業項目，複製香港「港鐵加物業」的模式。售樓當日推出641個單位，吸引逾3,500人到場搶購，換言之每5個人搶1個單位，需要抽籤認購，當中不少更是港人。現時在內地限外令下，港人每人只可買一套住宅單位。據港鐵書面回覆本刊，當日成功被抽中的業主，有達14.5%是港人，每平方米均價3.6萬元。
不足一個月，另一個同是位於龍華綫上塘站的樓盤中海錦城二期開盤，推出719個單位，開盤當日深圳即使下起暴雨，但售樓會場竟有約4,000人排隊買樓，場面極「墟冚」，每平方米均價更達4萬元，成為深圳熱話。
內地樓策 谷起樓市
內地於2011年一度實施全國限購令，每個家庭只限買一套住宅房，即時冷卻火紅樓巿，樓價大跌，交投萎縮。但2013年限購令在各地漸漸鬆綁，至今只有北京、上海、廣州、深圳四大城巿仍有限購令。自去年年中，中央再頻頻出手，推出多項政策，務要樓巿起死回生。
930房貸新政
去年9月30日央行調整一系列房貸政策，被視為中央鬆綁房貸之舉，讓銀行增加借出房貸。
新政主要有3點：一，已還清一套住宅房貸的家庭，為改善生活可再申請房貸買第二套，且銀行要視之為首套房貸，意味可批出較多貸款；二，首次貸款買樓的家庭，首期最低為三成，貸款利息打折下限為七折，變相可降低貸款利息；三，在非限購令城巿買樓再無限制，只要還清之前房貸，便可再申請；最後，鼓勵銀行把借出大量房貸證券化，包裝成投資產品，由金融機構擔保，推出巿場讓公眾購買，以增加樓巿資金的流動性，中央則不用注資樓巿。
330新政
930新政是鬆綁房貸，330新政則是降低買房的入場門檻。今年3月30日，央行、住建部及銀監會3個部門推出新政，讓未還清首套房房貸的家庭，可再借房貸買第二套，首期由六成降至四成。另外買家亦可借住房公積金貸款購買首套單位，首期最低二成；買第二套單位，首期最低三成。另外只要買夠兩年，轉賣單位便毋須繳交營業稅，過往要夠5年才獲豁免，變相鼓勵住宅單位轉手買賣。
降準降息
踏入2015年，央行先後4次降息降準，分別在今年2月及4月降準，3月及5月降息。降準是指降低銀行的準備金額要求，意味銀行可借出更多資金；降息則直接令借貸者受惠。連番動作被視為中央落藥谷樓巿之舉措。
深圳樓不再是上車盤
日光盤的買樓人潮中，不乏港人身影。香港細價樓樓價瘋漲，不少人考慮北上置業，據美聯物業深圳部董事總經理江少傑指，自今年3月，港人有關深圳樓的查詢比上年同期多了3倍。但深圳樓價今時不同往日，月入2萬港元的港人，可否如2011年唐英年所說，在深圳龍華買樓安居？記者上周到訪深圳龍華，以港人買家身份前往區內多個樓盤看樓，別有一番體會。
港鐵天頌 樓價貼近港樓
記者第一站是前往位於龍勝站的港鐵天頌（下稱天頌），其賣點是港鐵發展及管理，亦是港鐵於內地首個住宅項目。由落馬洲車站的福田口岸，沿龍華綫乘地鐵到天頌，連上落、安檢加車程約需45分鐘，一出地鐵站C出口便直抵屋苑，十分方便。
天頌於4月底賣出641個單位，每平方米均價3.6萬元；至本月初再加推72個單位，均價升至4萬元，1小時內賣光。港鐵向本刊表示，7月會加推低密度單位，售樓部職員則指9月會再推出數百個單位。全個屋苑共有1,700個單位，預計明年入伙。
有別於內地別處的樓盤，龍華樓盤似乎「唔憂賣」，售樓部沒有專人「侍候」看示範單位，也沒人全程跟出跟入落嘴頭，游說落訂，銷售處職員只是簡單的介紹買樓程序，冷冷的拋下一句，「現在每平方米都賣3.6萬元，下一轉至少賣3.9萬元。」之後沒有多加游說。
天頌最小的3房單位約89平方米，入場費約320萬元。換成香港慣用計法，即約400萬港元買入約950平方呎單位，呎價約4,210港元。以呎價計算，龍華樓比港樓便宜，但由於內地樓面積較大，總樓價要300萬至400萬元人民幣。以內地一般交三成首期計算，首期要付90萬至120萬港元，加上內地借貸利率5至6厘，跟香港買樓入場費不遑多讓。
樓市火熱 新盤處處售罄
在天頌對面、步程約3分鐘之處是另一樓盤「特發和平里」，該盤規模大於天頌，共有3,400多個單位。2013年開始分批銷售，去年底推售850多個單位時，每平方米均價是2.7萬元，較港鐵天頌便宜兩成多。可是記者在其售樓部表示要看示範單位時，竟得到這樣的回覆：「沒有啦，賣完了，樣辦房也拆了。」職員表示屋苑一手房已賣光，「現時只有二手房，你到外邊中介看吧。」
這不是唯一賣光的龍華樓盤，在龍華綫總站清湖的「幸福城」，記者也被告知：「我們的房子已經賣光了。」有當地人笑說，幾年前誰也看不起龍華樓，現在卻要搶買，世界實在變得太快。
發展滯後 社區配套不足
然而在天頌看了半天樓，午饍時分記者醫肚時，才發現該處的「荒蕪」。地鐵開通帶來了新樓，但龍勝站附近仍是發展中，社區配套設施欠奉，連接車站的商場仍未建成。四周全是大馬路或四五層高的舊樓及廠廈，即使對面特發和平里部分單位已入伙，周邊發展還要多待幾年才完成。
記者惟有坐兩個地鐵站到紅山站午饍，這裏不論人氣及城巿氛圍都勝過天頌周邊。紅山站位處龍華最旺的民治區，該處大部分屋苑已入伙，附近已有學校食肆超巿等配套，但更多的是地產舖，但這裏的二手樓價隨時比一手樓價還要高。1個約89平方米的單位，動輒要400萬元以上，每平方米賣4萬到5萬元是等閒事。「這裏配套比那些新樓盤成熟，叫價當然高。」有地產中介說。
該區目前賣價最貴的屋苑「綠景1866」，離地鐵站約8分鐘步程，每平方米叫價已達5萬至6萬，平均呎價拍得住部分香港樓，因該屋苑樓下的商業街已開滿店舖，有麥當勞、華潤超巿等，叫價自然較未發展的地區高。
追平福田 樓盤價值透支
記者再到上周開盤的保利悅都參觀示範單位，這樓盤離清湖地鐵站15分鐘步程，周邊似足80、90年代的廣州。職員表示買家要先付4萬元誠意金，但不保證買到樓，正式開賣當天有人通知，屆時才知賣價，合意的可抽籤，抽中了便交款揀樓，抽不中則會退回誠意金。「抽到的話，這4萬誠意金可抵20萬元樓價。」先付誠意金認籌，買樓時可獲減價，這種變相打了95折的做法，在內地樓巿十分盛行。該樓盤推出619個單位，上周開盤每平方米均價約3.7萬元，較港鐵新盤售價更高，仍吸引2,500人到場認購。龍華樓價瘋漲，但買家仍絡繹不絕，有人認為買龍華樓是看長綫，但有人擔心龍華樓炒賣雙鐵概念過了火，亦有人質疑日光盤是發展商的宣傳伎倆。龍華樓價有沒有泡沫？「若說龍華樓每平方米要賣4萬至6萬元，這個價位在福田都可以買到，但福田是核心區，不能相提並論。我認為龍華樓這兩年升幅如此快，是有少少透支了未來一兩年的價值。」美聯物業深圳及惠州區董事總經理江少傑如此回答。
睇樓記
港鐵天頌
地點：深圳福田口岸坐地鐵約30分鐘車程，龍華站C出口。
賣價：4月底開盤每平方米均價3.6萬元人民幣；6月初加推每平方米均價4萬元人民幣。
優點：1.近地鐵站2.港鐵公司開發及管理3.自設商場4.戶型多樣
缺點：1.部分單位接近架空路軌2.周邊尚待發展
保利悅都
地點：深圳福田口岸坐地鐵約35分鐘車程到清湖站，再步行約10至15分鐘。
賣價：6月初每平方米均
價3.7萬元
優點：1.大發展商2.自設商業街及同區首間IMAX戲院3.附近有商店，滿足生活基本所需
缺點：1.不近地鐵站2.附近有工廠3.近汽車站人流有點雜4.周邊尚待發展
地鐵沿綫平盤 噪音超標
龍華一手樓樓價攀升，二手樓也不遑多讓，尤其近一兩年才入伙的半新盤，入場門檻也要300萬元。
在社區配套設施較好的區份如民治區，該區有多個大型屋苑已經入伙，人流暢旺，餐飲超巿學校樣樣齊，離紅山、上塘地鐵站約5到10分鐘步程，放盤叫價每平方米4萬元甚至5萬元的比比皆是。記者今月初在該區地產舖，發現數個滄海遺珠的二手盤，僅開價300萬元以下，例如一個兩房兩廳約78平方米的單位，無敵景觀，僅售265萬元；另一高層67平方米單位，亦僅叫價270萬元。
一問之下，地產職員才相告，這兩三個平價盤原來都是極貼近地鐵架空路軌的單位，「是有點噪音的」，因此開價「特平」。據知現時不少新盤均面向地鐵架空路軌，也因噪音問題而叫價較低。
隔音不善 沿綫車聲震耳
深圳地鐵的龍華綫，由福田區進入龍華區後，路軌就由地底伸延上架空天橋，架空路軌已成為龍華區特色風景之一。但架空路軌沿綫兩旁樓盤林立，部分跟路軌僅距20米，每逢地鐵走過，隆隆車聲入耳。記者試過在架空路軌下感受一下噪音，發現即使在日間，音量也不小。香港地鐵架空路軌使用密封式管道，但龍華綫部分架空路軌僅設高約兩、三米的隔音屏，無法阻隔上升的噪音，高層住戶更是受罪。隆隆車聲每隔5分鐘便在屋旁響起，由早上6時到午夜12時嘈個不停，實在很難住得安樂。
在架空路軌兩旁已入伙的樓盤，不少住戶在單位的窗口或露台外，掛上紅色搶眼抗議標語，如「吵吵吵」、「還我寧靜家園」等，相當奪目。據內地媒體報道，深圳巿環境科學研究院今年4月已出了調查報告，指龍華區內其中一個屋苑「金亨利首府」，其第一排的單位因面向架空路軌，不論室內外夜間噪音全部超標。
不少業主曾走出來抗議，有業主向傳媒表示，發展商沒有兌現建隔音屏的承諾，受騙買了噪音單位。內地傳媒指，若先有路軌後有樓宇，隔音屏的費用須由開發商負責，並需向港鐵商討設計及維修等問題，但隔音屏的建造及維修費不菲。
除了龍華綫，去年底動工、連接深圳北至松崗的深圳地鐵6號綫亦採用架空路軌，部分路段經過龍華的紅山、上塘等，這些地方的部分樓宇現時正受號地鐵綫噪音影響，兩條架空路軌橫空而過，估計將有更多樓盤受影響。
複製港鐵模式
地鐵及東鐵自2007年合併成為港鐵後，積極開拓內地地鐵綫建設及營運，先後參與內地多條地鐵建設及營運，其中北京4號綫、杭州1號綫及去年底已動工的深圳6號綫，都採取公私合營，即近年內地大力推行的PPP模式（Public-Private-Partnership）。近年公司又將在港取得成功的港鐵模式，複製到內地發展。
所謂港鐵模式，是地鐵加物業的發展模式，港鐵在香港地鐵站上蓋建商住物業，並以物業收益補貼地鐵建設及營運，令港鐵成為全球少數能夠盈利的地鐵營運商。但港鐵模式亦惹來批評，認為其成功有賴港府做大股東，以「荀價」批地給港鐵，用公共土地資源補貼港鐵，令其變相成為香港最大地產商。
連接車站 佈局深圳天津
深圳龍華天頌被視為港鐵在內地首個複製此「港鐵模式」的項目。深圳地鐵龍華綫由港鐵建設及經營，是港鐵於內地首次以獨資特許經營，建設及營運的地鐵綫；天頌則是港鐵發展及管理的首個內地物業項目，雖不是建於地鐵上蓋，但其住宅及商場就在龍勝站旁，連接地鐵出口，共投資了51億港元，共1,700個單位，預計2016年入伙。
另一個內地「港鐵模式」在天津，由港鐵跟天津巿地鐵公司合組公司發展，港鐵佔股49%，投得天津地鐵6號線北運河站上蓋土地的使用權，該地料可建樓面面積達近28萬平方米，已投入近14億港元。現時該地鐵綫仍在動工。
香港網民談深圳樓
天頌唔係上車盤，均價3.6萬，兩房入場320萬元人民幣（約398萬港元）。
我330（政策）之前買左套1房1廳先92萬，宜家類似單位最少都要120萬，累積升左超過30%，宜家龍華二手樓均價超過3萬，好恐怖！
小弟係低收入人仕，所以打算在內地買樓投資保值，同老婆睇過深圳，至發覺小弟連龍崗區新樓都買唔起，羅湖睇果啲又殘又舊又漏水的危樓，都要90幾萬，所以已決定放棄深圳呢個貴到無朋友的地方。
唔買啦，朋友新買的天花入水。
1分鐘認識龍華
1.福田口岸至梅林屬福田區，被視為深圳的中環。過了梅林後，由地鐵站民樂到總站清湖，是為龍華新區。其中深圳北站既是地鐵站，同時亦是高鐵入深圳首站。
2.生活圈中心點：雙鐵效應下，龍華與香港、廣州形成「半小時生活圈」，跟武漢、廈門形成「4小時生活圈」，一躍成為交通樞紐。
3.人口大躍進：龍華面積達175.6平方公里，約2.2個港島般大，2012年常住人口約140.9萬。2006年時僅63萬人，7年間人口急增2.2倍。
4.大商場時代：昔日最多工廠和爛地，去年卻有7個大型商場開張，預計今年還有3個將開業，成為近3年全深圳最多新商場的區份。