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樓市低迷 內房望降息助融資 首11月住宅銷售按年跌9.7%

1 : GS(14)@2014-12-23 10:16:34

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20141222/news/ec_eca1.htm




【明報專訊】內地樓市低迷一整年，前11個月全國住宅銷售額按年跌9.7%。央行11月下調一年期貸款基準利率0.4厘，被認為是新一年樓市的最大推動力。據初步推算，一線房企一年利息成本普遍可節省1億元(人民幣‧下同)以上，高負債房企如恒大地產(3333)可節省接近5億元(見表)。有分析員指出，目前地產商要拿上億元銀行貸款並不容易，此次降息可算重大利好，並看好明年初央行再降息，帶動樓市回暖。


今年內房商業績下滑，銷售普遍難達標，資金壓力不小。銀行則規避地產風險，對開發商收緊錢袋。降息出台後，開發商即時反應，未來一年開發貸、銀團貸款等項目融資可得到緩解。里昂證券地產研究部主管王豔認為，降息令高負債房企減輕資金壓力，促明年地產投資。她以富力地產(2777)為例，指其有約520億元債務可受惠降息，「一年就可節省2億元的利息成本，現在在內地，2億都並不好找」。富力今年前11個月銷售僅完成調低後的銷售目標的八成，任務艱巨。

減輕高負債房企資金壓力

以公司財報披露的境內銀行借款初步計算，基準息率降0.4厘後，負債規模在200億元以上的內房可節省成本超過1億元，比如萬科(2202)、綠城(3900)可分別節省約2億元及1.1億元，負債超過千億元的恒大(3333)，則可少付高達4.6億元的利息。

福建中型開發商禹洲地產(1628)財務總監邱於賡認為，降息對成本的利好「還可以」，他預計，禹洲明年一年可節省約3000萬元利息成本。但他強調，禹洲項目位置較好，要貸款十多億元難度不大。另一間北京中型開發商當代置業(1107)財務總監王強，更看好降息反映的政策性導向，相信未來央行政策將繼續有利開發商融資。

瑞信：降息對於大型房企利好有限

瑞信內房股研究部主管杜勁松預計，明年初央行很可能再降息。他認為，降息對提振購房者信心的意義更大，但對於大型房企利好有限，因為排名前20的香港上市內房股，境內融資比例不到40%。邱於賡也看好，明年進一步降息提振買房者熱情，「現在月供只是降幾百元，如果降到1000元以上，感受就很明顯了」。據克爾瑞研究中心測算，此輪降息後，購房者月供平均少付3%。

(2015年 - 前瞻系列．一)

明報記者 甄佳佳

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2 : GS(14)@2014-12-23 10:16:52

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20141222/news/ec_eca2.htm



銷情兩極化 三四線城市庫存過多


2014年12月22日





【明報專訊】今年內房整體銷售下滑。即使房企紛紛降價促銷，又調低銷售目標，截至今年11月低，前10大內房股(以銷售規模計)僅有恒大(3333)及綠城(3900)達到既定銷售目標，其他一線房企普遍緊達標八成。反觀中小型內房股，達標情更為慘淡，普遍僅完成七成或以下。有分析指出，今年三、四線城市降價也賣不出去，佈局在三、四線的內房庫存難消化。


前10大內房股，除恒大及綠城分別已完成全年目標的110%及103%外，萬科(2202)、中海外(0688)、融創(1918)的銷售成績也接近全年目標。然而在銷售規模在150億元(人民幣，下同)的中小內房股中，達標情普遍徘徊或低於七成，如深圳控股(0604)、花樣年(1777)、瑞房(0272)，達標僅六成。

十大房企 多未達標

對於房企分化現象，里昂證券地產研究部主管王豔認為，分化主要不是因為規模，而是城市佈局，樓盤集中在三、四線的今年銷售慘淡。三四線城市供求失衡，庫存積壓太多。「一、二線城市降價還能賣出一些，三、四線降價也買不動，花樣年就是個例子。」

根據克爾瑞研究中心統計，至今年11月底，北京、上海、廣州、深圳四大一線城市的庫存都在12至18個月，代表市場有一定壓力，其中深圳的庫存達17.4個月，接近18個月的供大於求警戒線。

銷售規模同在150億以下的廣東奧園地產(3883)，今年前11個月完成銷售目標的7成。公司副總裁陳嘉揚表示，今年行業普遍能達標85%已經算很不錯，但相比達標率，更看重銷售增長。他強調奧園前11個月銷售按年增長31%，尤其近兩個月銷售回升很快，年底將全力衝刺。

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