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細價樓破頂 陳德霖﹕辣招有效

1 : GS(14)@2014-07-15 11:15:39

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20140715/news/ea_eaa1.htm




細價樓破頂 陳德霖﹕辣招有效
稱減慢樓價升速 學者指功效漸退

2014年7月15日





【明報專訊】本港細價樓近日頻破頂，中原中小型單位樓價指數亦創歷史新高，但本港財金官員認為壓抑樓市措施仍然奏效，金管局總裁陳德霖昨日在官方網上專欄「匯思」撰文稱，該局自2009年以來的6輪逆周期措施，在減慢樓市上升周期及保持銀行和金融穩定方面取得成效。不過有學者擔心，近日樓市再升溫，反映收緊按揭、增加買樓成本的方法，效果在減退，若這波升勢持續，措施將會失效。


陳德霖指出，雖然逆周期措施影響置業人士和銀行業務，但金管局職責是保持銀行和金融穩定，自2009年以來採取6輪措施，目的是在樓市上升周期時，盡量減低置業者的借貸，以減低銀行的風險和整個金融體系投入樓市的槓桿。數據顯示，新做樓宇按揭平均成數，已從推出第一輪措施前的64%，下跌9個百分點至今年首5個月的55%；供款與收入比率也從2010年8月的41%下跌6個百分點至35%，反映按揭市場的槓桿增長已受控，措施取得成效。





陳：若確認樓市下行 將放寬監管

陳德霖又強調，逆周期措施只是用以減慢樓市上升周期的速度和力度，不可能滅周期。他在2009年10月接任金管局總裁不久，便察覺樓市過熱風險明顯上升，開始推出逆周期措施。他認為，現時置業人士和銀行對於未來承受下行周期的能力已大大加強。當金管局能確認樓市已進入下行周期，便會適當地放寬早前收緊的監管措施。

學者：購買力釋放 辣招「免疫力」增強

然而近期正值樓市再急升，陳德霖撰文認為措施見效，難免惹來質疑。經濟學者關焯照認為，措施對壓抑樓市有一定幫助，尤其政府5月微調DSD(雙倍印花稅)後，如果不是按揭仍然收緊，可能樓市會升得更誇張。但也可見到，市場購買力被壓抑十幾個月後，現在一旦釋放，對逆周期措施的「免疫力」已變得更強，措施效果漸失去。再者，今次升幅來自中細價樓，中細價樓受逆周期措施的影響一向較低，「收緊多一成按揭，對細價樓買家而言增加的成本有限。」他認為，如果不解決樓宇供應量問題，單靠逆周期措施壓抑需求，最終會失守。

金管局發言人回覆本報詢問表示，陳德霖的文章是從宏觀角度討論逆周期監管措施的理念及回顧其成效，並非眼短期市場變動。




香港浸會大學財務及決策學系副教授麥萃才則覺得，金管局的最主要目的是維持金融穩定，從保障銀行按揭風險角度，逆周期措施是有效，至於近期樓市升溫，「樓價貴了多少也好，只要銀行做足壓力測試，確保按揭人士有錢還，措施便有效」，他相信今次細價樓受捧，主要是用家而非炒家支持，故銀行風險會較低，意味金管局未必有進一步收緊按揭的必要。

明報記者 陳子凌、張聞文

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2 : GS(14)@2014-07-15 11:16:09

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20140715/news/ea_eaa2.htm



荃灣廣場連天台戶 呎價1.21萬破頂


2014年7月15日





【明報專訊】雖然金管局總裁陳德霖認為樓按辣招已見成效，惟本港細價樓升勢依然持續，破頂潮更蔓延至二線屋苑。消息指出，荃灣廣場1個月內連環破頂，其中一個兩房連天台戶，最新以526萬元易手，實呎高見1.21萬元，呎價再度刷新屋苑新高紀錄。


新界區上車盤頻錄新高價易手。中原市務經理劉天恩表示，荃灣廣場2座頂層連天台單位，實用433方呎(建築542方呎)，去年9月以488萬元放盤，賣方見市暢旺，叫價曾一度高至530萬元，最終降價4萬元，以526萬元易手，實呎1.21萬元(建呎9705元)，創出屋苑新高。原業主2008年以235萬元買入，帳面賺291萬元或1.2倍。荃灣廣場上月初一個中層兩房單位曾以473.8萬元沽出，實呎1.09萬元，當時呎價已刷新屋苑分層紀錄。





映灣園實呎8477元 同類新高

藍籌屋苑做價亦見回升。利嘉閣分區經理關騰達表示，東涌映灣園16座中高層H室，實用926方呎(建築1228方呎)，以785萬元易手，實呎8477元(建呎6393元)，成交價及呎價暫創今年同類單位新高。

太古城半月成交22宗 追平上月全月

龍頭屋苑魚涌太古城，本月迄今已錄22宗成交，追平上月全月水平。美聯首席高級營業經理吳肇基表示，美菊閣中高層C室，實用897方呎(建築983方呎)，早於09年7月以880萬元放售，後來隨市調高至1300萬元，近日一口價獲買家承接，實呎1.45萬元(建呎1.32萬元)，創近一年同類單位新高。原業主04年3月以515萬元買入，帳面獲利785萬元或1.5倍。

東涌富婆9萬租出帝皇殿

另市場消息指，由人稱「東涌富婆」唐穎耀持有的帝皇殿1座高層A室，實用1720方呎(建築2248方呎)，以一口價9萬元租出，實呎52.3元(建呎40元)，月租創屋苑新高。唐氏2011年以4600萬元買入，租金回報僅2.3厘。

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3 : GS(14)@2014-07-15 11:16:30

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20140715/news/ea_eaa3.htm



投資成本較低 資金湧細價樓


2014年7月15日





【明報專訊】金管局多次出招調控樓市，雖然用總裁陳德霖的話說，已「減低銀行的風險和整個金融體系投入樓市的槓桿」，然而對於樓市本身，並未有明顯的降溫作用。近一個月來，香港樓市再次強力反彈，雖然有一手成交上漲的因素，但有銀行業界反應，由於400萬元以下的細價樓可以做九成按揭，本地客的成交旺盛，成為推動樓價因素之一。


本港樓價高居不下，雖然有政府辣招打擊物業炒風，有助減少本地炒家和一部份內地客來港掃樓，但近月，二手樓盤轉趨活躍，細價樓更備受追捧，推動二手樓盤持續湧現高價成交。





可做九成按揭

有本地銀行零售銀行部高管向本報透露，近期樓價上升，尤其是本地客對細價樓的置業需求上漲，究其原因，是與400萬元以下的樓宇可做九成按揭有關，「另外細價樓也易部署投資」。此外，近十年以來，在高樓價之下，愈來愈多的年輕一代港人需要依靠父輩的儲蓄支付首期。

一手樓成交佔比增

不過，根據經絡按揭轉介首席經濟分析師劉圓圓的數據，今年上半年，500萬元至1000萬元價格的住宅成交佔總成交比例由去年下半年的29%升至今年上半年38%，升幅明顯，200萬元之500萬元的成交佔比則由54%輕微下滑至48%，她認為，近期樓價上升和一手樓成交增加多有關，隨著未來樓花供應陸續有來，料樓價將橫行至今年底。

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4 : GS(14)@2014-07-15 11:17:33

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20140715/news/ea_eaa4.htm



引古今中外泡沫例子 警示香港


2014年7月15日





【明報專訊】雖然沒有對近期樓市反彈作評論，但陳德霖在其文章中用了大量篇幅講述本港、美國及愛爾蘭的樓市爆煲個案，指泡沫爆破前人們總是自我感覺良好，對各項警號視而不見，堅持樓價只上不落，對照本港現時樓市似有所指。


陳德霖的文章開首即提到，本港1997年樓市爆煲前夕，一樓盤炒籌至逾200萬元；美國2007年樓市泡沫爆破前，全國20大城市樓價曾6年內升近1倍；愛爾蘭人少地多，近年亦一樣出現極大樓市泡沫，爆破後直接造成銀行倒閉危機。





這些例子的共通點都是，在泡沫爆破之前，入市者都會對各項警號視而不見，即使樓價上升到驚人和不能負擔的水平，仍以各種理由令自己和其他人相信樓市只升不跌，自我感覺太良好。

關焯照：多了不理自己能力的人入市

陳德霖的警告「借古喻今」，經濟學者關焯照也同意，近期樓市反彈，是入市者信心轉變的表現。「美國加息預期及樓宇供應量這些基本因素其實未變，但目前氣氛比減辣前樂觀了不少」，他指出，壓抑了逾1年的需求一下子釋放出來，使市場信心過剩，令入市變得積極，「總相信會有人願出更高價」，又稱如果置業需求不能在短時期內滿足，樓價升勢將又再持續一陣子，「沒人會知道泡沫何時爆，但肯定今次會比減辣前更(指微調DSD)糟糕，因為又多了一批不理自己能力的人入了市」。

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5 : GS(14)@2014-07-15 11:18:05

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20140715/news/ea_eaa5.htm



金管局曾想推高按息 未有奏效


2014年7月15日





【明報專訊】金管局2009年10月以來推出了6輪審慎措施，除了將按揭成數逐步收緊，針對按揭年期上限及業主的壓力測試亦加入了愈來愈多具體要求，尤以收入並非源自香港的外來投資者為重點監管對象，以抑制樓市投機行為。


不斷下調七成按揭樓價上限





2009年起，金管局陸續下調各類單位的銀行按揭成數上限，可承做最高七成按揭的住宅物業，市值上限由最初2000萬元，大減至700萬元以下，貸款額上限減至420萬元，2012年金管局更宣布將新做按揭貸款的年期限於30年。銀行亦須為按揭借款人進行更嚴厲的還款能力壓力測試，由原本假設利率回升2個百分點，提高至3個百分點。

金管局也在2011年，首次對主要收入並非來自香港的人士提出監管規定，適用於這類人士的最高按揭成數「打折」幅度，由最初減一成提高至兩成。另外受規管的按揭類別，也由住宅延伸工商物業及車位按揭。

除此以外，金管局去年也規定採用《內評法》的大型銀行，將按揭風險加權比率下限大幅提高至15%，被指是「曲線」逼銀行提高過低的按揭息口。儘管此招成功令大行牽頭加按息0.25厘，惟不到3個月後，P按在激烈的市場競爭下，又跌回2.15厘實際利率的監管下限。

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