📖 ZKIZ Archives

申訴專員公署發炮，狂轟政府規管村屋僭建不力，新界原居民大怒，鄉議局內鷹派勢力，威脅謂「入嚟拆樓，幫你拆骨！」揚言動員包圍政府總部洩憤，又向中聯辦告御狀，狂插申訴專員黎年是「引發社會動盪的罪魁禍首」，連新界王劉皇發都明言：「唔講得笑」、「真係會（作）反」。

違例丁屋失控，政府束手，全因新界地頭蟲夠惡。本刊發現全港僭建情況最嚴重的六個鄉郊地區，不單發現凌空僭建天橋，有丁屋為避耳目，在室內搞「蠱惑僭 建」，地底加建七百呎大地牢，令原本只限建三層的丁屋，在上加高三層，在下挖多一層，隨時變身「七層大廈」！一遇風吹雨打，難保不會成為一枚枚鄉郊炸彈！

記者過去兩週查察新界各區丁屋僭建情況，發現問題遠比申訴專員的調查報告嚴重。重災區是元朗屏山鄉、廈村鄉、錦田鄉、八鄉、新田及十八鄉等村落，甚少丁屋依照法例限制只建三層，反而四層甚至六層超高丁屋比比皆是。

丁屋僭建五花八門，有些天台建全層玻璃屋，有些更凌空搭建天橋，一條行人通道橫跨兩屋，上面還起多一層，千奇百怪。大棠原居民金伯一家十七口、三代同住一 幢四層高丁屋，共二千八百呎面積還要再起，他說：「我有三個仔，佢哋娶晒老婆，九個孫仔孫女愈嚟愈大，點可以無自己間房呢？三層丁屋，加建多一層，天台嗰 間原本我住，後來年紀大，行唔到樓梯，咪喺隔籬起多間鐵皮屋，我哋有丁地，無起之嘛！」

新界僭建重災區

地牢屋

向上發展之餘，亦有丁屋向地底發展。記者假扮買家，跟羅姓地產經紀到離元朗朗屏西鐵站十五分鐘車程的屏山鄉盛屋村，這裡一帶村屋同樣建在平整了的地基上。 記者一入屋，發現有樓梯通向地牢。「無人會申請建地牢，申請等到幾時先？好多都係原居民自己掘嚟自住，呢間肯定係筍盤，七百八十萬全幢，人哋三層二千一 呎，呢度四層二千八百呎，一樣價錢，偷多七百呎地牢俾你，去邊度搵？」羅經紀說：「呢度幾間村屋，全部都僭咗地牢，用嚟做酒窖放紅酒或者整間卡拉OK房， 一樣咁爽！你唔夠住，喺天台起多層都無問題，多幾個人都肯定夠住！我之前喺大埔黃宜坳同沙田，先賣咗兩間呢啲地牢屋。」根據土地註冊處的資料，地牢屋落成 僅兩年多，前業主吳耀於○七年十一月，取得由地政署發出的滿意紙。地底多建一層，為何地政總署竟批准？羅經紀解釋：「地產咁興旺，地政邊得閒逐間睇。地政 署搵人嚟睇，發滿意紙，你遮住道門就得，佢唔通會敲牆，睇吓係咪中空咩？」

僭建「有理」

丁屋僭建氾濫，抗議政府針對丁屋僭建的行動組召集人、大棠村村長梁福元還說僭建有理：「未計七二年前落成嘅祖屋，依家全港有四萬幢丁屋，保守估計一半以 上，都有僭建問題，影響廿幾萬人，但呢啲係歷史問題。政府咁多年唔管，家吓派黎年（申訴專員公署署長）出嚟，話要拆晒佢。我係行動召集人，負責吹BB，你 毀我家園，後果自負，我同我啲村民都咁話：『你入親嚟拆屋，我幫你拆骨！』」接着，身兼十八鄉鄉事委員會主席梁福元又話僭建問題是政府逼成，「我哋十八 鄉，就好似毛澤東咁講，係鄉村包圍城市嘅格局，最近元朗市中心同西鐵，政府收晒村民啲地，去俾發展商起高樓，搞到原來嘅丁地，愈來愈細，村民開枝散葉，先 被迫向上發展！」梁福元有恃無恐，連唯新界鄉民馬首是瞻的行會成員、鄉議局主席劉皇發也覺政府離譜，揚言此事「唔講得笑，真係會（作）反！」有鄉議局中人 更乘勢向中聯辦告御狀，實行全面反擊。

僭建風險高

鄉郊高樓湧現，甚至有不法承建商違規僭建地牢，香港工程師學會前會長黃澤恩指風險好高，「僭建一定存在風險，因為無監管，你唔知用咩物料、地基穩唔穩固。 建屋有所謂安全系數，加建一層，重量多三分一，應該還在安全系數之內，無問題，若加高兩層，就會較原建築重七成，風險自然較高。唔好忘記，所有僭建樓宇， 一旦發生意外，就算唔係塌樓，吹倒天台屋玻璃傷到人，保險一定唔賠，隨時得不償失。」黃說。

發展商盲公竹

現年五十三歲的梁福元，是大棠村原居民，祖先梁偉大是大棠大地主。他中三輟學，自小跟母上山務農，認識當時的理民府專員鍾逸傑。八十年代農業式微，因梁家 種荔枝、龍眼等果樹，他靈機一觸，將家族三十萬呎農地改種二萬棵荔枝樹，九四年辦大棠荔枝山莊，成為新界名勝，生意額千萬元。梁見荔枝園和露天倉收入有 限，近年積極拓展地產，除了大棠山莊一期屬家族地皮，他還成立源發建築有限公司，承建樓盤如三十座丁屋的元朗龍騰閣，實行地產、建築一條龍，一幢屋的利潤 動輒二、三百多萬。早於九七年，梁福元已將近大欖郊野公園山腳三百萬呎農地轉做康樂地，地積比率二點五倍，可建低密度別墅及度假屋。位於大欖郊野公園旁的 荔枝山莊，坐擁約一千萬呎的荒廢農地，成為不少發展商覬覦的目標。根據土地註冊處資料，長實於○六年初，以一百三十多萬向梁福元購入約二萬呎的土地。而新 地及新世界也曾接觸梁福元，透過他跟大部分原居民洽商買地事宜，搖身成為地產發展商投石問路的盲公竹。鄉紳透露，梁由人稱「元朗教父」的戴權扶持上位，二 人既屬同鄉，又屬師徒關係，但隨戴於九九年捲入十八鄉賄選案，之後他的均來集團又有爛尾樓風波，梁欲在政圈再上層樓，於是離開師傅，轉投新界王劉皇發陣 營，。早於兩年前，劉皇發有意把位於新元朗中心毗鄰的大橋村，搬入大棠山道，以發展他的六十億地產項目，貴為大棠村村長的梁福元，積極協助發叔完成搬村大 計，以贏取發叔支持他出選鄉村選舉，重奪十八鄉鄉頭公職。毗鄰元朗YOHO Town的十八鄉，是發展豪宅的上佳地皮；誰當上村代表，甚至更高的話事人「鄉主席」，誰就能成為地區發言人，左右土地發展利益，近年積極進軍地產發展的 梁福元，自然不會錯過機會。在鄉議局內屬「鷹派」的梁福元，年初重奪十八鄉鄉議會主席，上月底又當選元朗區議會副主席，雄心勃勃。一名鄉議局中人說：「新 界北六個鄉頭，四個換班，新官上任，梗想打響頭炮，張學明（鄉議局副主席）係局內鴿派，成日話同政府傾，鄉議局入面啲鷹派，一早好唔耐煩，家吓鷹派勢力抬 頭，加上丁屋僭建咁貼身，最易攞票，唔乘機發難等幾時呀？」

丁屋與祖屋

丁屋屬於新界小型屋宇的一種，是一九七二年港英政府給予新界原居民有權興建的建築物，男性原居民可將自己的農地，或從政府批出的指定官地，申請俗稱「丁 牌」的建屋牌照建丁屋。丁屋的規格有嚴格規定，樓高不得超過三層及在二十七呎內，每層不得超過七百平方呎，其後任何改動，都需要再申請。丁屋有限制買賣轉 讓條款，若在五年內轉讓需要補地價。另一類俗稱「舊屋地」，亦叫「祖屋」，是在一九○五年清朝時港英政府批出的集體政府租契內，某些註用為屋地的地段，無 限制買賣轉讓條款。測量師陳旭明指出，鄉議局一直認為，舊屋地沒有發展限制，故可建超過三層，但地政署的觀點卻不同意，認為以前是一至兩層，重建後亦只能 是一至兩層，雙方至今仍在爭論，未有共識。

知法犯法張學明

張學明這邊跟政府談判僭建問題，另一邊廂父子兩人瘋狂僭建，認真諷刺。現年五十八歲的張學明，○四年獲選為鄉議局副主席，同年亦首度進身立法會議員，近年 更有傳他是劉皇發的接班人。但這個新界第二把交椅的話事人，不僅在大埔林業村丁屋住所上，違例建天台屋，其子張以嵐兩年前申請在隔鄰建丁屋，更加「巧 妙」。原來張以嵐在三層高丁屋落成後，向地政署申請批完工紙，同步申請屋前約一千五百呎政府用地作短期租約，結果○九年十二月底批出完工紙後，不出三日， 他立即大肆僭建，加建圍牆、造魚池、屋後加建二百呎小屋、造豪華玄關、甚至霸了行人路官地作花圃。「僭建已經衰，仲要做對花架撐埋出行人路，咁都仲批出租 約。」有街坊向本刊說，他們向地政總署舉報，得來回覆卻是：「個花槽建喺路出面，係屬於公眾得益，人人都享受到，所以唔算僭建……」據熟知村屋運作的承建 商透露，丁屋的完工紙就等如是一般樓宇的入伙紙，必須獲發完工紙才能入住及買賣。「好多原居民就係先做一間規規矩矩嘅村屋出嚟，等地政總署嘅人查完認為無 問題喇，攞到張完工紙後就大改個結構，一般政府部門睇完之後就好少再嚟巡查，咁佢哋點改都得啦！」本刊就此質詢張學明，他承認父子倆的丁屋均有僭建，並透 露兒子的物業已被「釘契」。

無力執法

官員縱容，村民才瘋狂僭建。「我哋嘅村長好多都係委任區議員，如果啲官因為僭建問題阻撓我哋，咁村長第日咪喺區議會上唔撐政府囉。咁多年來，我哋見過不少 地政專員喺土地政策上得到方便，第日容易升級，所以早已有不成文嘅規矩，唔會點理我哋啲僭建問題。」一名粉嶺原居民透露。高官怕鄉紳，前線人員就怕惡霸。 地政署督察人員協會主席劉耀華表示，遇僭建投訴，要入村執法，不時會遇上阻撓，由於被拒入村及上樓，往往因無法舉證，難以提出檢控。有不願透露姓名的地政 署人員則承認，前線人員執法困難重重，「我哋依家行孖咇，但一樣好驚，試過有村民攞住枝棍喺後面追，我哋好多時揸AM車，未入村，已經有天文台出嚟阻攔， 試過話私家路唔俾入，要兜上山入村，又試過有人見我哋貼違例通告，推石落嚟同放狗追我哋，好恐怖。」更想不到是執法的地政總署及屋宇署，竟想出新方法互相 卸膊。申訴專員上月公布調查報告，發現現時完工後的僭建物由地政署管，興建中的屬屋宇署負責。由於以「完工與否」作為由那個部門負責的分水嶺，結果兩個部 門你推我讓。另外，對落成少於一年的僭建，屋宇署竟給予豁免，理由是「積壓太多個案」！申訴專員公署指，近四年政府接獲丁屋僭建投訴大幅增加五成至近三千 宗，但執行清拆令則急跌一半至只有三十五宗。其中一個例子，有市民曾於○八年十一月向地政總署投訴，有人在村屋內違規建泳池，署方接獲投訴後七個月內，四 度嘗試進入建築物，但被住戶拒絕，事件竟不了了之。○九年四月，投訴人再次投訴，署方將個案轉介屋宇署，屋宇署在五月介入時，泳池已完工，屋宇署便以個案 已完工為由，不再採取執法行動。

熟悉村屋政策的前測量師學會會長陳旭明直言政府無能：「仲唔係執法不力？好明顯唔係資源問題，以前市區舊樓好多花籠、露台，屋宇署話要做，咪一樣做到！村 屋周圍都有僭建，只係政府無決心去做啫。」他認為，屋宇署和地政署即使人手不足，亦可以利用外判形式執法。曾任中央政策組顧問、對丁屋問題有研究的元朗區 議員黃偉賢，直言現在局面是政府「欺善怕惡」下的惡果，「政府其實一直見到個問題，但就唔敢郁，回歸前梁寶榮任規劃地政局嘅年代，政府已謂要普查，分階段 清拆丁屋僭建物；又試過搵咗十八鄉嘅鈞樂花園做試點，話要集中清拆僭建物，嗰時鈞樂仲係戴權根據地，唔使講全部不了了之！」九八年，粉嶺一間丁屋因無落鋼 筋，發生露台倒塌意外，政府一度建議丁屋須加強監管，建屋前要入則，但遭居民反對，同樣功敗垂成。○五年，政府終同新界鄉紳談判丁屋僭建問題。可是本刊得 知，政府竟跪低，願意容許丁屋天台僭建一層，但必須符合結構安全，業主亦要就多建的位置補地價，並繳付差餉。怎料鄉議局依然未收貨，有鄉紳說：「好似十八 鄉梁福元，佢就覺得同政府有乜好傾，傾咗咁多年都係得個桔，總之團結班鄉下佬，政府就奈我哋唔何，莫講話四層，就算起到六層政府都唔應該取締。」「依家丁 屋的僭建問題，根本係計時炸彈，涉及公眾安全問題，唔通等到有丁屋倒塌，有人死傷先做嘢咩，呢個問題一定要正視，明明唔啱，無理由一遇反對就縮，但呢個弱 勢政府，你都唔敢對佢有期望啦。」黃偉賢無奈地說。

本刊揭發立法會議員張學明父子僭 建後，丁屋僭建風波愈揭愈大，叱咤上水多時的簡炳墀，亦霸佔萬呎官地。本刊向他質詢，他還鬧官地租金「鬼死咁貴，我反建議佢用一蚊租俾我！」政府被簡嚇 怕，十一年來任他霸官地不理，簡得寸進尺：「搞逆權侵佔都得啦，我無搞之嘛，一個人梗係愈住愈大o架啦，邊有人愈住愈細先？」丁有丁僭，豪有豪僭，本刊揭 發屋王康樂園及匡湖居僭建地牢成風，有地庫用作酒窖、K房、桑拿室甚至巨型按摩池！發展局局長林鄭月娥果然對僭建「一視同仁」。

新界丁屋僭建風波如雪球愈滾愈大，包括曾叱咤新界北的上水鄉事委員會前主席簡炳墀。

食力簡：邊有人愈住愈細？

記者前往上水松柏塱村簡炳墀「大宅」，門口約闊四米，左右掛有「綠茵稱無敵，沙場更絕情」對聯。沿小路進去，有塊鋪滿地磚的大空地，面積一萬二千呎；周邊 都修建矮牆，明顯圍了地皮供自己享用。磚地上有棟三層大屋，附近亦搭建停車場，供三部勞斯萊斯和平治停泊。記者翻查地政總署圖則，發現簡炳墀家族於該處擁 有三幅地，包括三層大宅，但並無包括萬二呎私人空地及停車場。記者週二向簡炳墀詢問有否霸佔上址逾萬平方呎官地，他直認「霸佔官地」，但就不承認「違 法」：「地政署二千年同我講，話嗰度係官地，建議我用短期租約形式租，但佢話要收番市值，鬼死咁貴，我反建議佢用一蚊租俾我！佢哋無覆我話得唔得，件事之 後就不了了之。」一拖十一年，簡認為既然「塊地用咗咁耐」，根本「已係佢嘅私人土地」，所以不算違法。簡炳墀振振有詞：「城市同鄉下地方唔同，基本上一出 門口，已係官地，早喺一九三四年，我老豆簡壽樂已經住喺呢度，之後透過換地，起咗呢間丁屋，周邊以前用嚟種菠蘿樹同其他果樹嘅土地，咪填平用嚟做私人花園 囉，有咩問題？ 都用咗咁多年，搞逆權侵佔都得啦，我無搞之嘛，一個人梗係愈住愈大o架啦，邊有人愈住愈細先？」地政總署為何十一年都不追究簡炳墀霸官地？記者多番追問， 署方仍未回覆。人稱「食力簡」的簡炳墀，現年七十四歲，他於○三年，告別廿五年香港練馬師生涯，轉往澳門任練馬師。他是松柏塱村原居民，曾組織與新界鄉議 局對立的新界原居民議會，在北區舉足輕重。他言論出位，曾表態要求前特首董建華下台。雖然他已從鄉事政治退下來，現只在新界鄉議局當永遠顧問，但是非不 斷，三月涉嫌於上水鄉委會選舉中賄選，被廉署拘捕。

侯金林圈地霸竹林

賄選案中另一被捕鄉紳、民建聯北區議員侯金林原來一樣有霸地、僭建。有上水河上鄉村民爆料，指前村長兼區議員侯金林在任時，「當正河上鄉啲地係自己嘅」， 將其鄰近河上鄉松菊徑的丁屋「大幅擴建」，連附近約二千呎的竹林亦不放過。記者到河上鄉松菊徑，發現原先一片竹林早已被圍欄圈起，中間更開了一條私家行車 路，通往侯的丁屋寓所，花園內有傘枱及休閒椅，驟眼一看還以為是度假會所。村民說，他們從不敢過問這塊地是否官地，但侯變本加厲，在河上鄉排峰路路口非法 搭建私人停車棚，上面還肆無忌憚掛着民建聯橫額。本刊就此向地政總署和侯金林查問，但至截稿前署方和侯也未回覆。五十四歲的侯金林是近年鄉事派的新星，他 不僅身兼惠州政協，與內地關係密切，又得鄉議局主席劉皇發和不少北區村長歡心，拉攏到古洞、河上鄉一帶村長商討發展計劃，跟政府討價還價。

國師玻璃屋

除了兩大鄉紳僭建，本刊亦發現前特首特別顧問葉國華居住的西貢豪宅彩濤別墅，一樣有僭建。葉雖不是鄉紳，但絕對是權貴，董建華看重他的兩岸人脈，請他做特 別顧問；他在商界很吃得開，除了經營保安公司，他和妻子同當董事的耀中教育機構，就營辦了名校香港耀中國際學校。葉居住的彩濤別墅，位於銀線灣，這屋苑樓 齡廿五年，戶戶有既定建築規格，平均呎價二萬一千元。記者發現葉宅位處大單邊的排屋，二樓建了玻璃屋，明顯與附近單位規格不同。記者翻查屋宇署圖則，未有 發現葉宅有申請興建玻璃屋，於是致電葉國華及署方查詢，至截稿前兩者仍未回覆。

豪宅地牢屋

香港屋宇條例已形同虛設，除了丁屋目無法紀，連豪宅獨立屋一樣違法私挖地牢，多出千呎作K房、酒窖、按摩泳池！距大埔墟火車站六分鐘車程的康樂園，是新界 老牌豪宅，全園約一千幢獨立屋，每屋平均二千多呎，呎價約八千元。記者睇樓，地產代理一口氣安排四間有地牢屋的單位，全部掘空地底一層，僭建多千呎空間。

康樂園按摩池

「依家好興掘地牢，香港寸金尺土，空間多啲，比原本同呎數嘅單位貴啲，但好搶手，你見過就知。」地產代理落足嘴頭，帶記者參觀十八街一個二千多呎單位，沿 客廳樓梯拾級而下，原來加建了八百呎地牢，除了十乘四呎巨型按摩泳池、桑拿浴室，還有一個足可容納二十人的卡拉OK房，儼如私人club house。「管理處隻眼開隻眼閉，裝修時最緊要密封整幢單位，唔好俾屋宇署巡查時見到，包保萬無一失。到住耐咗嘞，就算唔好彩接到building order（清拆令），大把人拖足七八年，到你賣出去，只要有買家鍾意，一樣大把銀行肯做按揭，呢度個個都咁改，唔通銀行唔做你生意咩？」地產代理滔滔不 絕。另一個位於東街的三千呎單位，則售二千八百萬，同樣僭建地牢，內設桑拿室、沖涼房、娛樂室及閱讀音樂室等。地牢氾濫的屋苑豈止康樂園，記者到面向西貢 白沙灣的匡湖居睇樓，帶記者睇樓的地產代理說：「呢度想搵一幢未改動過嘅屋，難於登天！匡湖居同康樂園唔同級數，出得起錢，大家都有地牢，梗係揀呢度！」

處理僭建「秉公」執法

丁屋僭建，政府跪低，反觀在市區卻雷厲風行，去年觀塘雲漢街一名地鋪業主，便因兩度違反屋宇署發出清拆令，被判即時入獄一個月，屋宇署何曾對土豪惡霸如斯 嚴厲？違例建築工程會影響樓宇結構及消防安全，根據《建築物條例》，任何人無合理辯解而沒有遵從清拆令屬嚴重罪行，一經定罪，最高可處罰二十萬元及入獄一 年。根據屋宇署資料，目前全港的僭建物估計多達七十五萬個，遍布港九新界，但執法人員不足六百。由○七至一○年的四年間，屋宇署共只發出七百二十一個清拆 令，佔投訴數字不足一成，不過幾多屬丁屋、幾多屬市區，署方拒絕交代。

匡湖居地牢通天井

匡湖居約四百五十幢獨立屋，每屋平均面積二千呎，呎價一萬元。經紀帶記者到一間J座單位， 一條樓梯由客廳直達大地牢，地牢外直通天井花園，可賞湖景。「下面地牢掘深啲，多四、五百呎空間，有啲客直情掘通整個地底，喺向街的大門口，加條樓梯直通 都得。呢度個個都咁改，外國人鍾意將天井花園改做泳池，游住水歎靚景，中國人就鍾意多啲室內空間，通常加闊個廳，你買咗之後，點改，隨你鍾意。」代理說。 記者站在僭建的大平台上遠望，匡湖居排屋的確家家戶戶都僭建了伸出天井的大平台，部分甚至圍封成為室內空間，自製「靚景發水樓」。經紀說：「好多單位，屋 契寫一千八百八十呎，但你睇緊呢個，起碼二千五百呎以上，我再帶你睇下一個，可以係三千呎！

造價每呎一千

據一名熟知豪宅地牢裝修的承建商透露，造一個地牢平均每呎一千元：「你去搵承建商，由挖空地底啲泥，到安裝泳池，唔使半年，屋宇署唔可以擅闖民居，裝修時 密封整幢單位，就點改都得。」記者翻查睇樓的匡湖居J座地牢屋地政註冊資料，發現單位業主是「麗聯發展有限公司」，於去年二月以一千八百六十萬購入，裝修 後現以二千七百八十萬元放售。雖然可以賣得好價，但要找到銀行提供按揭並不容易，記者以顧客身份向三間銀行，包括滙豐、渣打及中國銀行查詢上面提及的地牢 屋估價，發現代理提及的「筍盤」均未到價。其中，渣打銀行按揭部的職員，更明言有僭建物的獨立屋，未必按到五成，需要估價公司上門確定僭建地牢的面積，買 家或須簽署額外責任聲明，保障銀行承擔的額外風險。

小心地基

除了按揭，地牢屋也有倒塌風險。香港測量師學會前會長陳旭明就提醒業主和有意「入市」的市民便宜莫貪：「在地底掘多一層地牢，安全與否，好視乎樓宇本身地 基深唔深，仲有加固工程做得好唔好。一般加建地牢，原理如建泳池，要先造好護土牆，啲泥若受壓沖番入地底，就會影響樓宇結構。」陳謂地牢屋始終違法僭建， 存在風險，萬一出現塌樓意外，隨時「賣埋層樓都賠唔晒」。 鄉紳目無法紀，僭建丁屋，一向被特首讚「好打得」的發展局局長林鄭月娥，也跪低屈服，非但不秉公執法，還公然將丁屋僭建比作市區樓宇冷氣機支架、晾衣架等 小事，試圖大事化小。鄉議局週一召開緊急會議「救亡」，通過由新界王劉皇發擔任「理順計劃」掌舵人，接替被揭僭建天台屋而辭任的副主席張學明，期望盡早與 發展局重回談判桌。「理順」目標一致，能否成功拆彈，仍屬未知之數。