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社科院課題組：深圳房價暴漲緣於政策刺激和信貸寬松

中國社會科學院相關課題組5日發布的研究成果認為，本輪房價過快上漲加大了居民購房壓力，進一步透支城市居民未來消費能力，不利於房地產市場的穩健發展。

中國社會科學院城市發展與環境研究所、社會科學文獻出版社當日聯合在京發布《房地產藍皮書：中國房地產發展報告No.13(2016)》。藍皮書稱，在諸多利好政策接連不斷的刺激下，2015年全國房地產市場反彈跡象明顯，但城市分化嚴重，個別城市房價上漲幅度遠超其他城市，導致局部市場價格泡沫顯著和風險概率增大，不利於房地產市場穩健發展。

藍皮書以深圳為例說，其房價上漲雖然可以找到一些基本面支撐，例如自住需求、產業支撐、居民收入高等依據，但深究其上漲過程可以發現，深圳房價上漲過快離不開政策刺激和寬松的住房金融支持。

截至2015年底，深圳個人住房貸款余額為7420億元，同比增長40%，比北京、上海分別高出1200多億元和1300多億元，而這些住房貸款對應的住房(含保障性住房)總數均未超過京、滬的20%。這表明過於寬松的信貸環境為深圳房價快速上漲提供了重要支撐。

課題組認為，個別城市房地產市場價格快速上漲將引發一系列問題：

第一，本輪房價過快上漲加大了居民購房壓力，不利於穩定住房消費，既無助於解決住房剛性需求難題，也難以有效滿足住房改善需求，進一步透支了城市居民的未來消費能力，成為國內內需擴大的巨大阻礙;

第二，本輪房價過快上漲的背後是投資、投機性住房需求有所擡頭，在住房交易市場中既有傳統的寬松信貸支持，也有新興的互聯網金融產品推動，例如依托P2P平臺的“首付貸”和房地產項目眾籌，這些做法使房地產投資過度杠桿化，加大了金融市場的系統性風險;

第三，本輪房價過快上漲在局部市場會形成房價上漲預期，容易讓社會各界錯誤認為“房價只漲不跌”而忽視了潛在的房價波動風險，不利於改變長期以來各種資源向房地產業集聚的態勢，加大了地方經濟轉型和結構調整的難度。

藍皮書還對深圳新地鐵開通後的房價趨勢進行了分析判斷，認為深圳新地鐵開通、大型公建項目選址帶動片區價格上行，有望助推部分存量豪宅價格補漲。

藍皮書說，2016年深圳軌道交通將開通7、9、11號線，其中7、9號線連接西麗、上沙、梅林等居住區和華強北、車公廟等商業辦公區，可有效加強原特區內部組團間聯系。11號線連接福田中心區、南山、前海、機場、福永、沙井、松崗等片區，是城市核心區與西部濱海區的組團快線，同時兼有機場快線功能，可加強原特區內、外組團間聯系。深圳“兩中心一館”確定選址空港新城，結合寶安良好產業鏈，將促進空港新城發展以金融、會展、物流等為主的現代服務業，帶動西部片區發展。

“三條地鐵線路的開通及‘兩中心一館’選址，將帶動地鐵沿線和寶安西部片區房地產價格上行。”課題組表示，深圳作為全國經濟中心城市之一，高端客戶眾多，豪宅購買力強。2015年，隨著招商雙璽、華潤悅府、深圳灣一號等具有稀缺景觀品質的高端產品入市，新建豪宅稀缺品質優勢得到體現，價格直達高位。但同時，一些存量豪宅雖有景觀、區位、配套等性價比優勢，但價格優勢尚未與時俱進地體現，甚至在周邊普通商品住宅價格普漲下，部分存量豪宅價格已初現“低窪”，其補漲壓力或有待釋放。

本輪房價過快上漲的背後是投資、投機性住房需求有所擡頭。攝影/章軻