財經CAREFREE - 順叔 買褲送褲袋 (2012年08月06日)
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GS(14)@2012-08-06 12:04:57http://www.am730.com.hk/article.php?article=115622&d=1813
賣樓贈窗台，買褲送褲袋，今期開樓。
長江實業(001)啲樓出晒名，型英帥平靚正，一間公司能夠對自己如此有信心，就唔怕公開自己的成功秘訣，就在上星期，副主席及董事總經理李澤鉅，竟然披露咗長實賣樓的最高商業機密，原來樓盤單位的窗台，查實賣大包益街坊，「送嘅」。
其實，能夠買樓送窗台，咁蝕底，仲可以一年賣樓賺幾十億銀，你估咁容易，唔信你試吓吖，好似做賣褲生意咁，喺條街大聲叫「買褲送褲袋」，睇吓班街坊行過，會用乜嘢表情望住你。
香港人又係嘅，吓吓針對住長實，搞到大少連最高嘅機密都要爆埋出嚟，好似屯門個盤海譽，一幅窗台大過半間房的圖片，都可以在網上瘋傳一餐，大少回應的技巧，值得所有香港公眾人物好好學習研讀，先放低一句：「買樓送窗台」的金句，震懾全場心神，然後撻句類似「net area」的術語，當記者唔知佢講乜的時候，就用唔會公開的「合約細節」，而大班小記者當然要返公司補課。
講真，整個地產市場行業，各發展商高層應付傳媒的能力相當高明，心中有好幾招交代的「答案」，已經練到出神入化，萬變不離其宗，屢見不爽，況且在賣樓和宣傳時，答案肯定早作準備，呢方面高官相信要學番兩度，市民就不會如此勞氣。咁究竟咩係「net area」，查實亦無需深究，一個住宅單位，建築面積又好，實用面積又好，「net area」都好，呎價千變萬化，只係幫助消費者衡量單位價值的工具，去到最後的買賣合約，永遠只有一個單位一個價錢。其實，地產發展商近年所建住宅樓宇，在單位設有窗台已成一種風氣，只是政府開綠燈，為配合環保需要，單位再有一個所謂「環保露台」，大家才可能有所忽略罷了。
當然，買樓難斬件，例如一個單位售價為過千萬元，唔通你可以講價，同地產發展商講，唔使佢「送」窗台，打個八折咩，掉轉頭，如果地產發展商話，一千萬元只係買一個窗台，其他面積全部「送嘅」，相信置業人士同樣難收貨。
所謂舉一反三，香港消費者學嘢喇，如果大家下次去買條牛仔褲嘅時候，記住要問吓個sales姐姐，邊幾個褲袋係「送嘅」，sales姐姐一定會被你撩得好開心，話唔定會打個折過你㖭。
查實，以前的住宅樓宇，多數係方形柱體，只不過近年絕大部分新建樓宇的設計卻走向時代尖端，變晒多邊形，物業外形仲型過變形金剛；想番起喺幾十年前，好似太古城、城市花園、同紅磡黃埔花園咁，首先係物業項目名字簡簡單單，而內裡嘅單位四四正正，邊度會話咁多窗台、工作平台、環保露台，依家新樓盤則變化多端，一個單位分分鐘送五、六個乜台物台，好似秘密基地，可能想業主各成員能夠享有獨立私人空間，阿媽響露台晾衫、阿爸喺工作平台就梗係開工、阿仔喺窗台瞓覺剛剛好，個女仲可以喺最新式無窗浴室溫書，擔保無人騷擾兼方便。
要了解呢個變化，就要講多次「非結構預製外牆」呢個概念，近年新盤所有窗台平台露台，絕大部分都係「預製組件」，唔知點解，政府認為好環保，鼓勵發展商多啲使用，豁免計算建築面積，即係唔使錢送俾地產商，所以近年新盤，「免費贈送」的窗台平台露台愈嚟愈多。
「預製組件」亦可以係貼住窗台露台、用嚟做間格的牆身，大家咪睇小一道10厘米厚、100厘米闊的牆身，如果係「預製組件」，幾十層樓，個個單位都有一道，加埋就好和味。所以，近年新盤，古怪間格特別多，大家可以諗吓，香港啲則師係咪冇晒空間感，點解要花咁多時間，畫埋晒啲鬼五馬六的圖則。相反，見到地產發展商啲總部就四平八穩，唔會搞到個變形金剛咁，呢度一忽嗰度一件，唔通做寫字樓另有一套？
「買樓送窗台」已經唔容易，能夠將幾百方呎實用面積，變大一倍成過千方呎嘅住宅單位，造成豪宅的視覺效果，難度就更加高，聽講喺傳說中的發水秘笈有一招，可以話係香港樓盤圖則的「超必standard」。版面有限，要睇全套就去順叔個Blog度，但無嘢送。